一戸建てから中古マンションへの買い替え

そう考える人は多いですね。
住んでみないと分からない事が多いので、致し方ないところもありますが・・・

実際に住み替える事のできるケースは意外に少ないですよ。

求める中古マンションの条件が厳しい事が大きな理由です。

駅遠の一戸建ては安くしないと、売り難いですよね。
築浅で売るには悪い理由があるのではと、買う側も考えるし。

01です。
地元不動産業者さん、中古マンションの条件とは新築同等のきれいさなどを求めて、買い替えに踏み切れないことが多いのでしょうか。
逆に築年数や広さなどを諦めれば成功している事例も多くありますか？

私はどちらかというと、03さんがおっしゃるように「何かあるのではないか」と戸建てを買う側がなかなか決まらないのではないかという不安の方が大きいです。
普通の間取りではありますが、一応注文住宅で建てました。
築浅物件では購入当時の何割マイナスくらいまで落とせば売れる、といった目安はありますか？

3年前に中古の戸建を購入したので、そのときの立場で答えると、

購入時の価格を基準にするのではなく、周辺相場を基準に考えるべきです。
同じような広さ・間取り・駅からの距離・築年数で、
だいたいの相場を不動産屋に聞いてみるのが一番手っ取り早いです。
購入者は、価格に関してはまず相場と比較します。

戸建なら、価格の中で土地が占める割合がかなり大きいはずです。
土地の値段は、近所で売り出されている土地物件があれば、
その路線価と実売価格の比率から、自宅の土地値がわかります。
建売の新築物件しかなかったら、その売出し価格から1700万を引いたものを
土地の実売価格と考えればいいでしょう。
(建物自体は1700万もかかりませんが、造成費や販売管理費なども除かなければならないので。)

建物は、築年数と広さと間取りが価格の決定要因で、注文住宅か建売かはあまり関係ありません。
余程いい素材を使っているなら別ですが、普通の注文住宅なら建売とあまり変わりません。
建物の状態は、築年数に応じた状態であれば特に問題ないです。
新築同様のきれいさを求める人は、そもそも中古を検討しません。

一戸建てからの住み替えでは「広さ・角部屋・日当たり」をより重視する方が多く、
なかなかマンションでは対応出来ない事が多いのです。
「築年数」はそれほどではありませんが、昔のマンションは広さも狭めが多く、
結果的に土台に乗りません。
そして新しい出物を待つ間に、今の住まいに慣れてしまい「もういいか」と諦めてしまうのです。
数ヶ月で話が進まなければ、駄目なケースがほとんどですね。

後は、資金面ですね。現住居を売却しないと買えない場合はハードルが上がります。
一旦は賃貸暮らしを受け入れるなら、先に売却だけを進める方が良いです。

売却価格は、05さんの言われる通り、その周辺相場が基準になります。
築浅の物件も意外とありますので、ご心配されるほど抵抗感はありませんよ。

文春文庫PLUSから発刊されている「横森式シンプル・シック」
という本がもしかしたら多少参考になるかもしれません。
スレ主さんとはケースが異なりますが、作家の横森理香氏が
実家である杉並区の一戸建て（駅から遠い）の不便さに我慢
できず、代官山にある築３０年の中古マンションに買い替え
をして自分たちの好みに徹底的にリフォームする経緯につい
て詳しく書かれています。

あとこれは余計なお世話なのですが、スレ主さんのご夫婦の
どちらかに一戸建てに対する強いこだわりがあるような気が
いたします。住み替えに対して夫婦のどちらかが消極的だと
いろいろうまくいかないものです。経済的事情も大事ですが
まずはどういう暮らしをしたいのかのイメージを夫婦ですり
合わせることが最優先事項ではないかと思います。

01です。
皆様、ご親切に色々と教えて下さり、ありがとうございます。非常に勉強になります。

売却価格の目安は周辺相場が基準になるのですね。
この近辺は住宅地が多く、新規開発している所も複数あります。子供がいる方には住みやすいのかもしれません。それだけに、土地や建売物件が多く出ていますので情報収集はしやすいと思いますが、比較対象も多いので、売却に苦戦しないか心配です。

資金に関しても、頭金と諸費用を支払うだけの貯金はありますが、あまり余裕はないので、できれば売却と購入が同時にできることを願っているのですが、そうタイミングよくできるかはわかないですよね。

07さん、本のご紹介ありがとうございました。
お察しの通り妻は家(戸建てという意味ではなく住まいに関して)に対するこだわりがあり、夫は駅近マンション派です。共働きのため２人とも駅近を希望していたのですが、予算に合った土地がなく、ここに決めてしまいました。
これから夫婦で買い替えについてしっかり話し合わなければならないと思っています。

戸建てからマンションへ住み替え経験者の方がいらっしゃいましたら、是非お話をお聞かせ下さい。

現在、一戸建てからマンションへの住み替え中です。

駅（特急停車駅）まではバスで8分、開発団地内の物件です。
政令指定都市のベッドタウンといった感じの場所になります。


売却の方法ですが、マンションを契約する時に「○月○日までに○円で売却できなければ
白紙に戻せる」という買い替え特約を付けて契約しました。
スレ主さんと同じように現在の一戸建てを購入して3年ほどなので資金に余裕が無いのと
住居用のローンが二重に組めませんのでこのような契約になっています。


我が家は現自宅を現自宅を中古で購入しているのでまだマシですが、やはり残債が残って
しまいます。
まだいくらで売れるか確定していませんので、手持ち資金で帳消しできるかが不安です。
現在のローンの返済期間が短いので、住み替えローンの利用も厳しいです。


新築マンションであれば私のように買い替え特約を付ければ購入と売却の同時進行が比較的
可能だと思いますが、中古マンションの場合は売主側も確定を急いでいるでしょうから難しい
かもしれません。
私も買い替え特約を付けて売って欲しいと言われても応じられません。


もう一つは買取保証を付けて売却を進めてみてはどうでしょうか？
これならば中古マンションでも現在の自宅が売れる時期が確定しますから応じてもらえやすい
はずです。

ただし、買取となると査定価格よりも更に下がってしまいますので、ローンを帳消しにできない
金額であれば利用できないことになります。住み替えはかなりパワーが必要です。
住みながら売却となると内覧対応も大変です。その気があるのであれば一度不動産屋へ行って
みるべきです。

理想は、同時に…転居は一回で済ませる、なのでしょうが、
現実的にいかがですか？

周囲で、売りに出ている物件も多い地域のようですが、
売れ行きは良さそうですか？

どうしても売りたい気持ちが抑えられないのなら、
少しでも高く売れる時期に売ってしまい、
賃貸などに仮住まいし、中古マンションへ…というのが現実的かな？と思います。

短期所有なので、税金的な面でもどうなんでしょう？

中古マンション希望ですと、そちらとの引渡し時期も問題になりますから、
税金等の問題が小さいようでしたら、清算する方が、
問題を減らす対策の一つになるのでは？

01です。

03さん、貴重なお話をありがおうございました。
我が家は買取保証ができるほど余裕がないような気がします。
買い替え特約は良いかもしれません。

皆様のお話を伺っていると、まずは先に家を売却して賃貸暮らしをしながら
中古マンションを探す方法がよさそうな気がしてきました。
ただ、"短期間の賃貸暮らし"と"２度の引っ越し"を相方が賛成してくれるかどうか...。
これについては後日話し合いをしなければならないと思います。

売却する場合、空き家にしてからと、購入者が決定るするまで住み続けるのと、
どちらが良いのでしょうか。
空き家にしたとしても、購入者が決まらなければローンを払い続け、引っ越し先の
の家賃と同時に支払う必要がありますよね？

また、10さんのおっしゃる 少しでも高く売れる時期 とは できるだけ早いうちに と
いう事でしょうか。
やはり戸建ては築年数が浅ければ浅いほど高値がつきやすいのでしょうか？

現在居住中の地域は、安めの建売物件であれば比較的売れ行きが良いようです。
ある程度の規模で区画整理された広めの土地の中にある高級な造りの建売物件の方が
のんびり売れている気がします。

実は中古マンションを購入したいと考えている地域で、来年大規模マンションの入居が
始まるので、それに合わせて周辺住民の移動があるのではないかと予測しています。
ですから、それまでに住み替えに関する勉強をして来年中に引っ越しができたら良いと
考えております。

持ち家がいくらで売れそうか、早く査定してもらうといいですよ。
建物の査定は、不動産流通近代化センターのマニュアルが利用されるようなので、
どこでもさほど変わらないと思いますよ。
土地の値段についても既にレスがありましたが、近隣の取引事例、路線化や公示価格を参考にして、宅地条件を考慮しながら査定されるので、これも大きくは差はないと思う。
念のため、仲介業者２社ぐらい選んで査定してもらえばいいかと思うな。

建物の価値については、減価償却の概念を理解してもらえればいいかな。
木造の場合、法定償却期間が２２年なので、マンションのRCに比べれば半分以下。
だから年数が経てばどんどん価値が下がってくる。
査定に利用される償却期間は、建物のグレードによって変わるようです。
だいたい償却期間を１５年から２５年にするみたいです。
いずれにせよ、査定してもらわかければ話が先に進まないと思いますが。。。

空き家にしてから売るか否かですが・・・

売却遅延のリスクを最重視するならば、当然入居しながらの売却になりますよね。
でも売却が決まるまでに何人もの内覧客が訪問するので、このストレスを覚悟しなければ
なりません。
それで早期売却となればいいのですが、長期間ネットに棚さらしになるのも精神衛生上よくない
ですよね。近所の人に売りに出していることが分かった時点からストレスが溜まりますよね。
その点、空き家にすれば、オープンルームと称して不動産屋にどんどん内覧させることもできる
わけです。近所の目も気にすることはない。成約も早くなるんじゃないかな。

ですから両方のメリットデメリットがあるわけで、これはスレ主さんが決めるしかないと思うな。

私も売却先行に賛成です。
早く売れば売るほど有利というのは、築年数ではなく
現在不動産は下落トレンドに突入しつつあるからと
いうのが理由だと思います。

あと仮住まいについては中古マンションを購入した
いと思っている地域で選ぶとよいのではないでしょうか。
実際に住むと街の雰囲気も分かりますので、実際に
購入したときのギャップもありません。
また新聞折込で近所の中古マンションのチラシも入りる
ので情報的にも有利です。

友人は奥さんの希望で普通のマンションから戸建てへの
買い替えを予定していて売り先行しました。
期間限定なのでと分譲賃貸のタワーマンション（家主は
海外赴任中で２年限定だったそうです）に仮住まいして
みたところ、戸建て希望だった奥さんが意外にもタワー
を気に入ってしまい、結局同じマンションで売り出され
ていた別の部屋を購入しました。

仮住まいをコストと考えてもいいですが、次の暮らしの
お試しととらえると新たな展開があるケースがあります。

新築マンションは検討されていないのですか？
私がマンションを購入したのは２年ほど前ですが、最初は中古マンションを
探しました、ところが、マンション価格がどんどん値下がりしている時期で
築２０年ほどの中古マンションを買って、住めるようにリホームする、ある
いはリホーム済み中古マンションと、新築マンションで価格に大差が無く、
結局新築にしました。

今ならさらに価格が値崩れしていそうなので、地域、物件によっては、かなり
安く買えるのではないでしょうか？
中古物件では、間取りや設備などリホームしても制約を受けている部分があり
ます、まあ、好みの問題ですが。

１４さんの指摘するように、購入したい地域で仮住まいするのは適切なやり方だと思います。
いい中古物件は、インターネットに載る前に決まってしまう場合が多く、その地域の不動産屋
とのコネクションを大切にしたほうがいいかと思います。
何か物件が出ても、情報の入りやすさは向上すると思いますし、それに狙い目の物件も前もって
知っておくことができます。
私の知人も地元の不動産屋に抑えられて、いい中古物件が回ってこないと言っていました。

１５さんの指摘するリフォーム中古と新築とさほど価格差がないというのはどちらの地域なので
しょうか。
私はマンション投資をしているので、不動産屋からの情報がたまに入ってきます。
企業や銀行が保有する物件や任意売却された安い掘り出し物件を、不動産屋がリフォームして
いい値段で売りつけることが首都圏ではよく行われています。
その場合、何百万も利益つけて（そうでないと税金と経費が回収できない）売り出されまして
結構割高になってしまうようです。
でも新築と比べるとやはり、安いんじゃないでしょうか。
リフォームしなていない仲介中古物件を探して自分でリフォームするのはお勧めだと思います。
または、不動産屋と仲良くなって、掘り出し物件を紹介してもらうのがおいしいですか。
先日も転売目的の掘り出し物件を紹介してもらったのですが、すぐに他の業者に取られてしまいました。

首都圏では、売れ残りマンションが１万戸もあり、この在庫を吐き出すのに
地域によっては大きく値崩れするであろうといわれています。
以前、八王子の新築マンションが売れ残り、当初売り出した価格の６０％引きで
売り出され勢いよく完売されたことは、記憶に残っています。
また、東京西部の心越すが大きく値下げになったのも記憶に新しいです。
一方、利便性高い駅近タワーは完成前に完売したりしています。
ここ数年来勝ち組＊＊＊みと区分けするのが流行ってきましたが、マンション市況も
まさに当てはまると思います。
ただ、＊＊＊みの郊外（私の住んでいるところもそうです）や駅遠のマンションでは、
新築の売れ残りもさることながら、中古マンションの価格下落もひどいです。
１５年前に６０００万で売られていたマンションが３分の１以下で売られたりしています。
そこをローンめ一杯して購入した方々は大丈夫かと思ってしまいます。
その一方で、再開発によって十年前購入したマンションが７００万値上がったり、
価格帯によっては都内では１０００万以上も寝上がったりして、幸運な方もいます。

ほんとうにマンションの購入には気をつけたほうがいいです。
山崎隆さんという不動産鑑定士が〔東京のどこに住むのが幸せか〕という本を書いて
いらっしゃていて、資産保有の観点でマンションの選択手法を述べられています。
今後マンションを購入される方はとても参考になるかと思います。

首都圏では、売れ残りマンションが１万戸もあり、この在庫を吐き出すのに
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一方、利便性高い駅近タワーは完成前に完売したりしています。
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まさに当てはまると思います。
ただ、＊＊＊みの郊外（私の住んでいるところもそうです）や駅遠のマンションでは、
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そこをローンめ一杯して購入した方々は大丈夫かと思ってしまいます。
その一方で、再開発によって十年前購入したマンションが７００万値上がったり、
価格帯によっては都内では１０００万以上も寝上がったりして、幸運な方もいます。
ほんとうにマンションの購入には気をつけたほうがいいです。
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いらっしゃていて、資産保有の観点でマンションの選択手法を述べられています。
今後マンションを購入される方はとても参考になるかと思います。

01です。
皆様、本当にご親切にいろいろとアドバイスいただきありがとうございます。
ご紹介頂いた本も、マンション購入時には非常に勉強になりそうですね。
さっそく読んでみようと思います。

マンションはどうしても中古で、というわけではないのですが、少ない資金の中では中古が妥当かと考えていました。
皆様のお話から新築でも、値下げされている物件もあるかもしれないことがわかりましたので、まずは予算から買えそうな価格のものを探してみようと思います。
住み替えができるのだろうか、この家が売れるのだろうかと不安はありますが、皆様からのレスを頂き、勇気が湧いてきました。

購入したいと考えている場所は、実は以前住んだことがある場所です。
町の雰囲気や暮らしやすさはよくわかっていますが、情報収集のためにも賃貸で住むのは良い案ですね。
都心ではないのですが利便性が良いため、マンション供給も多く、価格も高めです。
まずは、持家を売却し、賃貸に住んでからじっくり選択しようと思います。

事情があって、今月は不動産屋さんに足を向けることができないため、具体的な進捗報告はすぐにできないと思いますが、進展がありましたら必ず報告させて頂きます。

引き続き皆様からのお話を頂けるようでしたら、よろしくお願いいたします。