■中古マンション価格上昇■　売り時はいつですか？

９９さんへ

＞築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組＞むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
＞今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

私も１００さんの意見に賛成です。

９９さんは、リフォームしないで売られる場合は50万〜100万円を買い手にプレゼントされたらいかがですか？
私の友人は、リフォームなし、ハウスクリーニングなしで、１００万円おまけしてもらい、好きなようにリフォームできたと喜んでおりました。


＞東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違＞いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になりま＞す。

実家周辺の山の手の区では、築３０年以上でも、６０㎡代が３５００万円ぐらいで売られています。
古いマンションのほうが、立地が良いです。
そして、これからマンションの建ちそうな場所はナイです。

大地震がくる前
来た後は買い叩く

話題のフジテックエレベーターのマンションも結構あるから
中古を買いに行く人は、エレベーターの会社確認も忘れずに。。。

100さん、101さん、102さん　(103さんも)
レスありがとうございます。しばらくのぞいていなかったので今
アドバイスに気が付きました。
夏休みの最重点項目として取り組むことにします。

新築マンションですが、その話題のフジテックのエレベーターです。
掲示板に「フジテック製ですが、構造計算されて設置されていますので、心配しないでいい」みたいな内容が書かれてありました。きっと入札価格が安いんでしょうね？スピードは速いですし、使い勝手はいいですけどね。こういうのって売るときに影響しますかね？

フジテックの件、気になるのでしたら以下ご参考まで。
http://www.fujitec.co.jp/customer/pdf/070712.pdf

自動車などでも良くあるリコールのようなものであり、
該当機種であっても、補修工事をするようなので、
実質殆ど問題ないと思います。

ただ、中古の売主や仲介業者が無知なら、
値引き交渉トークのひとつとしては使えるかも。

価格崩壊が始まったね。
その内売れるだろうと今まで高値で売りに出してた人は、思い切って価格下げて売った方がいいかも。
そうじゃないと株で８／１７みたいにどうにもならなくなった後に投売りさせられるハメになりそう。

新築に比べて中古は上がりだしたのも遅いし、上がり幅も小さいから、そう極端には下落しないでしょう。落ちてもせいぜい、城南で1割くらいじゃないかな。城東、城北はもう少し落ち幅大きいかもだが、そんな大差ないだろう。

中古は強気のチャレンジ価格で売り出してる物件も多いです。
そういう物件は上がり幅が小さいなんて言えません。
もちろん、簡単には買う客はいないでしょうけど。

近隣のチャレンジ価格物件も売れずに今週、１割値下げしました。
常識的に見て、それでもまだ高過ぎです。
ちなみにフジテックエレベーターのマンションです。

10年前2500万で中古購入、リフォームで500万
2年前に不動産屋に打診したら2000万〜2300万
今年売りに出したら2800万で売れました。
2年寝かせて正解でした。

マンション成約率が下がってしまいました。やはり株があがらないとマンション相場も下がるのでしょうか．．．

マンション買う人が必ず株を持ってるとは限らないのでは。

でも経済指標を見ているとマンション成約率と日経平均株価は結構連動していますよ。株が上り相場だとマンションの先高感もあるような気もしますし．．．

株で儲けた収益で高いマンションを買うというのもあります
が、もうひとつ、株高は景気の良さもあらわしますよね。

私の予想(今後、１,２年　不況が続くという予想のもと)

１.　新築は売れない。値段下がる。
　　　新しいマンションは狭くなる。
　　　
２.　中古もまもなく売れなくなる。値段下がる。

波乱要因

１.　消費税増税:　駆け込みが起きる可能性あり。

２.　アメリカのサブプライム問題が意外に早く解決。

中古は、新築プレミアムがないし、いいと思うのですが。
しかし、実際に買おうとすると、新築より選択肢が少ない
印象です。日経トレンディの今月号は、マンション特集
でしたが、不動参会社の人が選んだマンションは、
２人とも中古マンション。一人は、築40年の広いタイプ。
100m2でした。

２人ともわかってるなあ、という印象です。

いいマンションを選ぶコツは、買いたいマンションに
ねらいをつけておき、売りにでたら、すぐ買うことだ
そうです。漠然と探してもいいのは買えないとか・・

中古はマニアみたいに見て回るだけの人たちがいます。
気軽にやってきて漠然と窓からの景色を見たりして、買う気無く帰っていく。

売りに出たらすぐ買う客なんて、涙が出るほどありがたい。

マンションの購入契約をしました。

現在のマンションは売りに出します。マンションの購入の
話を聞いた業者が、現在住んでいるマンションを買いたい人が
いると言ってきました。引っ越しは今年の末なので、全然先です。

売買契約はどうでしょうか？　中古は値あがっているという
話も聞きますが、しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられ
ません。

普通は、引っ越しの3ヶ月前くらいから売りにだすと聞いて
います。もし契約すれば9ヶ月も前に契約することになります。
買う方も本気なのかなとも思うのですが・・・。買うほうは、
来年4月までに住めれば十分ということのようです。

値上がり、値下がり以外にも何か留意点はないでしょうか。

そもそもその部屋が気に入るかどうかが一番の問題。いくらそのマンションを欲しい人がいるから
といって、どんな間取りでもどんなロケーションでもいいということは極めて稀だろ。
当然売りにくい部屋なら、相場より下がることはありえる。

>>116
価格をどういうふうに提示していますか？

＞中古は値あがっているという話も聞きますが、
＞しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられません。
あなたは、購入する方の契約は終えているんですよね。
売却の方の契約もしてしまえば、値上がり値下がりは関係ないですね。
逆に売却の方の契約をしないでいると、大幅に下がったら目もあてられません。

心配なら、１年後に住みたいという人と売買契約をしてしまえばよいでしょう。
注意することは、手附は代金の２割までの範囲で出来るだけ多くとること。
あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。
（値下がりが多い地域では、買う側が契約を解除して、もっと安い値段の物件に乗り換えてしまうことがあります。）

>あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。

なるほど・・・

これは思いつきませんでした。

買うほうも、値下がりした物件を買うのは嫌だろうし、もっと
間近なほうがいいですかね。ちなみに、このマンションは
中古で買ったのですが、買った後、どんどん値下がりして、
売り主には責任はないのでしょうが、恨みたくなりました。

下がることが真っ青なのではなく、売れたと思っていたら
駄目になったとなれば、相当ショックですよね。

なお、価格は業者が提示した価格です。心配だったので、
インターネット上の簡易査定プログラムで査定してもら
ったら、ほぼその通りの価格でした。簡易査定プログラム
（コスモスイニシア）は、非常に良くできていて、入力して
いくと、マンション名が出てくるので、選択するだけで
査定がでてきます。こっちのプライベート情報は全く
出さずに査定できます。使ったのは初めてですけど。

ところで、仲介手数料は、売り主、買い主とも、
契約時に払うのですよね。
キャンセルされたら、戻ってくるのでしょうか。

>>119
結論として、契約成立時にローン条項などの停止条件付売買で、その条件が成立しなかったような場合を除いて、不動産売買の媒介報酬は全額支払うことになります。

では、具体的にはどのようにしているかというのを、次の述べます。

通常、契約時には売主・買主双方が、双方の仲介業者に報酬の半額を支払います。
全ての手続きが終わり、引渡しまで行く過程で、残金を支払います。
ただし、手附放棄や手附倍返しなどで契約実行が出来なくなった場合は、その原因を作った方が残りの双方の報酬を支払う取り決めを売買契約書に盛り込むのが普通ではないでしょうか。

なお「報酬」とは、宅地建物取引業法で定義している世の中一般で言う「取引手数料」のことです。
「媒介」とは、売主と買主の「仲介業務」をする「不動産業者」がする取引形態のことです。

築７年のマンションに住んでます。
駅徒歩１４分４０００万で購入しました。

この度買い替えが決まり、新居は来年3月末引き渡しです。

引渡しを相談。と言う形で来年3月を希望の上で売り出ししてみました。
売り出し価格は４８００万です。（査定通りの金額）

すると４７５０万で買いたいという方が申し込みをしてくれたのですが、条件が
即引渡し。

我が家としては仮住まいの家賃や引越しで２００万くらい余計に掛かりそうなので
今回は見送ろうかと思ったのですが、仲介業者さんは商売なので今後中古価格は
下がる一方だし、駅から遠い物件なので値下がりも大きい。売った方がよい。
と勧められてます。

客観的に見てどうでしょうか?売りでしょうか？

売りでいいんではないですか？
即引渡しでも。

４７５０万で今後買ってくれる人が現れるのかが問題です。
新築マンションの値段は今後下がるでしょう。すでに売れ残りがたくさんです。

3月末までは賃貸でいいのでは・・・。

3月末引渡しで売りに出したときに、4300万でも買ってもらえない可能性もあるのですし。
買い手がいるときに売ってしまうのがいいのでは？

中古に値引きは当たり前なので、4750万はありがたいですよ・・・

自信がある、または、売り急いでいないならば、じっくり待つのもいいですがね。

>>121

自宅の売却が決まらないうちに、新居の契約をした？
新居契約に、自宅売却の停止条件が付いているの？

ついていないのなら、即売り。（というか、そもそも新居契約が無謀）

新居契約に、自宅売却の停止条件がついているのなら、
　・今売って仮住まいした場合と
　・仮住まいなしで停止条件価格で売った場合
のどちらが得かで判断するのが合理的。（万一の新居購入断念のケースも許容するなら。）

仲介業者にしてみれば、売買仲介手数料を取れた上に、
仮住まい賃貸の仲介もできるのですから、
ぜひ売れと言うでしょうね。

121です。
＞122さん
3月末まで賃貸も視野に入れてもう一度シュミレーションしてみます。
新築もあまるようになって安くなったら中古なんて見向きもされなく
なってしまいますものね。よく考えます。

>123さん
停止条件つきでの査定だと４１００万と言われたので、条件なしでの
契約をしました。入居までゆっくり時間かけて売ればよいかなと。
これって無謀だったのですね。
即売りですね。そうですよね。２重ローンになったら大変ですよね。

>124さん
仲介業者が本音で言っているのか営業トークで言っているのかが微妙
でしたが、即売りが良いことは本当なのかな。と思い直しました。

早速細かい条件詰めてみようと思います。ありがとうございました。

2008年値上がり率首都圏TOP23
1 港区　　27.2
2 渋谷区　　24.8
3 守谷市　　22.9
4 中央区　　20.9
5 文京区　　18.5
6 目黒区　　17.6
7 品川区　　15.8
8 千代田区　　15.6
9 台東区　　13.7
9 足立区　　13.7
11 豊島区　　12.8
12 世田谷区　　12.4
13 浦安市　　12.0
14 大田区　　10.6
15 横浜市都筑区　　9.9
16 板橋区　　9.8
16 江戸川区　　9.8
18 新宿区　　8.5
19 市川市　　8.3
20 府中市　　8.2
21 杉並区　　8.1
21 調布市　　8.1
23 武蔵野市　　8.0
23 横浜市青葉区　　8.0
25 川崎市中原区　　7.8
26 江東区　　7.4
27 荒川区　　7.1
28 葛飾区　　7.0
29 墨田区　　6.6
29 中野区　　6.6
29 狛江市　　6.6
32 練馬区　　6.5
33 立川市　　6.4
33 三鷹市　　6.2
33 西東京市　　6.2
35 小平市　　5.9
36 北区　　5.8
36 昭島市　　5.8
38 川崎市宮前区　　5.5
39 小金井市　　5.3
39 川崎市高津区　　5.3
41 川崎市多摩区　　5.2
41 川崎市麻生区　　5.2
43 日野市　　5　
43 東大和市　　5

5％以下はカット

>>126
湾岸っていうか海があるとこはあいかわらず人気だね。

44番目以降、値上がり幅が少ない区市が、
凄まじくあるということです。

１番の港区は、中古の「値下がり」が大きいと
23区価格スレなどに書かれるけど？？？

統計って、何を信じりゃ良いのか。

126さん>>
出典は何ですか？
横浜市が都筑区と青葉区しか入っていませんが、
港北、中は圏外？

東京カンテイでは、都心、23区は下げ基調。新宿の副都心線沿線がいまだ上昇傾向
郊外では値上がり幅が少なかったのでほぼ横這い。http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/080417_gyakushin/index4.html

中古は要するに、売り主の希望価格ですから、値段は様々。

昔、水漏れ事故を起こし、下の階に謝罪にいきましたが、
あまりの部屋のきれいさにびっくり。まるで違うマンション
みたい。

手の入れ方も、内装も水回りの整備も部屋ごとに全く違うので、
細かく見てみないと、値段の違いについては簡単には言えない
と思います。

基本は立地X広さですが、人間は見た目に左右されるので、
内装がきれいだったりすると、高くても買う人はいるんじゃ
ないかと思います。なお、部屋の向きは、昔ほど気にする
人はいない印象です。それでも西向きは不評、南向きは
好まれるようではありますが、それだけでは最終決定には
影響少ない。

三菱地所、大京、ダイア建設が揃って新築マンションの値引きを発表した。よって、もはや中古売主の強気価格は通じなくなる。売り時は完全に終わったといって良い。一昨年の秋頃から昨年までに売り抜けた人が大正解だった。結論からすると、中古マンションの売り時はわずか１年余りの短い間だったってことですな。

大京やダイアの新築っていっても完成在庫の売れ残り。
その都合の悪い部分をカットして、「新築マンション」と書くのはエラい！

しかも、その新築完成売れ残りニュースネタを中古スレに書くのもエラい！

>>135

中古の売主さん？
相当焦ってるみたいですね？
まあ、あなたが騒ごうと喚ごうと中古価格は下がっていきますから。

そうなんだよね〜、日経の記事は竣工在庫だけの話だ、って必死に主張してる人いるんだけど、波及は必至。完全に市況の潮目は変わったよ！あとは値下げ幅と決断だけ。