■中古マンション価格上昇■　売り時はいつですか？

ずばり２０１５年前後が一番高値をつける。団塊ジュニアが４０歳になる頃である。
前回のバブルは団塊世代が４０歳だった。

前回のバブルは９年も続かなかった。
今から２０１５年以前に、安値があるということ。

でも物件が高値で売れる時は、高値で物件を買うことになりますし、安値でしか売れない時は、安値で物件を手に入れる事が出来る訳ですから、「売り時」って何ですかね？

バブル期数年で５００パーセントアップとかになったけど、そういうのでなくて年率１０パー位の上昇はそのずっと前からだった。

不動産ってよほどの理由がない限り売るもんではないよ。給料で金持ちになる人はいない。
社長か土地成金が金持ちになる。

>>2
前回の団塊４０歳は、堅実な収入の人が多かった（総中流社会）
今後の団塊Jr４０歳は、逆に彼らに多額の社会保障が必要になったりして（格差社会）

　低収入の４０歳がそこらじゅうにウジャウジャ

部屋転がし用とかじゃ無く住居用で住んでるとしたら売却は現実的には不可能だろう。
これからもっと上がるかもしれないのに売って、グレードの低い賃貸や郊外に移るの？
自分のところが上がっても、都心のもっと良いところはもっと上がってるからまず買えないよ。

バブル期に都心に物件持ってたとして、天井でそれを売って１５年ほど賃貸で過ごして底で買い戻し、なんてマネが出来る人間なんて居ないよ。

転勤とか自分の生活上の必要があれば売ればいいけど、住居用の部屋を高値で売り抜けとか考えるのは無駄だからやめるこった。

07＞だけどジュニアは金融資産豊富な祖父母や退職金がっぽの親からの援助がある。
資産の世代間転移は国の政策でもある。

>>9
その親等からの　豊　富　な援助が期待できる層は、現状の格差社会入口時代において"勝ち組"
まではいかなくても、本人にもそれなりに安定した中〜高所得がある人が多い気がする。
それなりの資産を蓄えた親の子はそれなりの人生コースに進んでいる。
要は、団塊世代の　豊　富　な資産の移譲があっても、それが直接的には多数の低所得層の潤いには
つながらないのではと考えます。

>>8
昔のバブル当時は、もっと上手い売り抜け方があったんですよ。
今はもう使えないから、解説してもしょうがないけど。

団塊Ｊｒ.世代で一応、優良と言われる企業に勤めています。
ちなみに年収は３５才で７００ぐらいです。

扶養控除、年末の所得税控除なども目減りして、給料もバブル期のように増えません。
また、額面が増えてもボーナスも含めて、かなりの社会保険料を引かれるので
ここ数年、収入はまったく増えないような気がしています。

企業は、なんらかの成果主義賃金を導入しており、景気が良くても
人件費は抑制されています。
Bric'sとかが調子良いかつ、人件費を抑えているので好景気が来ていますが
サラリーマンの懐にそんなに余裕は無いと思います。

したがって、多少の上昇があってもマンションや一戸建てが
これ以上の価格になれば、一般庶民には届かない価格になると思うのですが。
しかもバブル期の様に、アホみたいなローンを組む人は少ないですし・・・。

それでも土地やマンションは上がるのでしょうか？
モデルルームとか行ったり中古をみたりしていますが
中古はやっぱり、それなりに安いし、
新築は秋物件から新価格だなあというのが印象ですね。


企業の業績が良いのは、
BRIC'sなどの新興国が急激に成長して業績が回復している所に
退職金も当てに出来ません。

>>11
自分が住んでる家を引越しせずに使える方法なの？

不動産なんてものはよほどの理由がないかぎりは売るものじゃないよ。数年間で５倍以上に
なるようなバブルのときか、資金繰りの関係でどうしても現金が必要なとき意外は
売るもんではない。不動産は究極の実物資産だよ。

不動産も資産。値上りしそうな物件を買い、高い時に売る。
金儲けは自分で行動しなければ、できない。

だから高いときってのはバブルみたいに数年で５倍とかなら、一旦売るのがいいかもだが
じわじわ長年上がるほうが古今東西見て普通だし、そういう場合は
バフェットみたいバイ＆ホールドがいい。

誰かマンションが値上がりしたから売却した人はいないですか？

売却出してるけど年末になって、冷やかし客が増えてきた。
売却しようと思ってる人は覚悟しておきましょう。
気楽に来て非常識な言動をする客が多いです。
最高、７人連れで来た。相手の迷惑なんて考えてないよ。

＞18
仲介業者にクレーム入れたほうがいいよ、それは。
売却希望価格は購入時と比べてどんな感じですか？

売り手よりも買い手側に立つ業者もいますしね。
業者も手数料さえ取れれば良いみたいな感じですから。

希望価格は高くしてます。
買い手の言動に家族も、段々腹がたってきましたので誰が安く売るもんかと思っています。

>18
現在、売却中のものです。
冷やかし客は凄く迷惑ですね。
売却中のため、ちょっと気になります。
冷やかし地域は、どこらへんですか？（おおまかでもよいので）

仲介先も気になるけど・・・。
それぞれの事情もあるからマナーだけは守って欲しいよな〜。

湾岸です。
何軒も見てまわってるらしい客が多いですよ。

仲介業者は専任ではないので色々です。

セカンドハウスなら売り時というのも有りでしょうが、大半の人は買い換えの売却ではないでしょうか。
買い換えの売約の場合、高く売れても次の物件も高いから売り時というのもあまり関係ないでしょう。
中古価格は新築より一歩先を行く傾向がありますが、基本的には連動します。
エリアに新築マンション用地が少ないところは確かに値上がりも大きいです。
湾岸のように、いくらでもあるところは高値づかみの可能性が高いと思います。

湾岸でも新築用地があるエリアと無いエリアがあります。
また、内陸だから新築用地が無いかというと、世田谷のように古い一戸建てを壊してマンションに建て替えて供給するエリアもあります。

>22さん
そうですか、湾岸ですね。
一応凄く遠くも無いので、要チェックって感じです。

税金とかマンションの供給率とか、これからは厳しくなるので、
今が買い時だとは思いますが、売り手もそれを見込んでる人も
多いと思うので、冷やかしは本当にかんべんですね。。

オープンハウスやれば冷やかしは来ますよ。
人の家は興味あるもの。覗いてみたい。
嫌ならオープンハウスやらせないことです。
仲介がつれてきた客なら、冷やかしでも多少は
購入意思ありです。新聞折込で客寄せした場合は
やはり冷やかしは多いです。

思い切って引越しして空き家にすれば気兼ねなく
客が来ます。うちのマンションでも空き室で売り出すと
決まるのは早いですよ。

それと、マンションって夢を売る部分もありますから
他人の生身の生活臭を嗅がされるのはどうなんでしょう。

うちは臭くない・・という話ではなく、どんな生活してるか
家具から収納の中身、ベッドカバーまでみてしまうと
なーんだこの程度の暮らしか・・・みたいにえらそーに
思う買い手は多い。
自分の経験でも居抜きで売るのは時間がかかりましたね。
引越して空き家にしたら一ヵ月後に売れました。
二件目のときは完璧にリフォームして買主に会ったのは
契約の時だけ。
買主にあれこれ説明したら凄くいやがられたのを覚えて
います。元彼が彼女の性格について説明しはじめたら
やっぱり嫌ですよね。そういう感じでしょうか。

まったくですね。

お互いの希望に合ったお客さんと出会えると良いですね。

27は25さんへの答えです。

26さん
うちはオープンハウスはやってません。
いろいろなケースがあるのですよ。
例えば、仲介が連れてきた外人なんて、リビングだけ熱心に見て帰りました。将来この地域に住みたいから眺望だけ見に来たと、あとで知りました。仲介業者も知っててやった確信犯でした。

わたしも近所や自分のマンションの売り出しは必ず見学にいきますよ。
やっぱりうちが一番いいなぁって思うために。
タワーは眺望が一番の関心事だから。
逆に眺望が価格にみあうかというのも評価尺度ですね。

業者は「冷やかし」でも来たほうが日報に書けるから呼びますよ。
おそらくは新聞広告でしょう。ほとんど近所の人だと思いますけど
仲介にあとから居住地くらい確認したほうがいいですよ。
ひょっとしたら私かもしれません（＾＾）

＞28
最近外人さんの中古購入者増えましたよね。外国は基本的にコンドミニアムは中古が
主体だから、気軽に見に来ます。賃貸の人も外人増えた。
ことに湾岸ってボストンでもニューヨークでも高級住宅地のイメージ
だから人気ありますよね。
海外から赴任しても借りるより買って転売したほうが日本の税制適用されて
有利だぞと噂がひろがっているんでしょうかね。
ヨーロッパ人と日本人夫妻がユーロで金借りて、日本に数年滞在して
転売狙いというのが増えているのかもしれません

外人さん、多いですねぇ。
白人もアジア系の人も。
新築だとデべに敬遠されても、中古なら敬遠されないせいもあるのでは。

＞３０，３１
円安でしたからね。
ドル建てで考えれば物件価格が１０−２０％は値下がりしています。
Ｅｕｒｏなら、さらに値下がりですから。

あくまで一例として。都心の中古マンションを去年買ってフルリフォームかけて１年住んで今年売って１本ほど転売益を得ました。で、竣工は先ですが旧価格の新築マンションの抽選が当たったので購入します。まあ、仕事以上に気合入れてるから当然の結果だと自分では思ってるんですが。半分自慢ですみません。

うちも売るとき外人さん来ましたよ。芸能人も二人来た。売れた今となってはいい思い出ですが、ろくな客いなかったなぁ。センスいい美味しい手土産持ってこられたりマトモな方ももちろんいらっしゃいましたが。中古買うときは明日は我が身ですよ。

>>33
売却益への課税は結構高いと思いますが、ざっとどのくらいでした？

＞３０
Ｅｕｒｏで借りて返済だと、利率も高いし、円安が続いたらダブルパンチ
物件が下がったらトリプルパンチです。

ここは金利が安い円で借りて、Ｅｕｒｏ決済で返済なら　円安が続いていれば
物件価格がトンデモなく下がらない限りは、儲かるでしょうね。
海外からは投資はしやすいけれど、日本人にはメリットにならないのが悲しい。
この辺りが、都心のみなら、中古が売れている理由かもしれません。
でも、円安が続くなら状況は変わるし、外人売りも出てくるかもしれない。

〉〉34
３３ではありませんが
住宅として自分で住めば、譲渡益のうち３０００万円までは非課税です。
http://www.e-houseland.com/zeikinbaikyaku.html#3000
賃貸物件なら短期譲渡で39％は税金（所得税・住民税）を払わないといけませんが。

そういう事情もあって都心の二軒目は賃貸でなくセカンドハウスとして
持つほうが「短期転売」には有利。
譲渡益が一年で１０００万なら家賃が３００万とれても税金が３９０万払う
ことを考えたら自己使用のほうが得。

すみません、この辺は「基礎」です。

＞34
３０です。ご明察感謝します。勉強になります。

「応用」は、譲渡益が３０００万超えをねらうなら最初から共有名義。
特に２０年超の婚姻関係があれば途中からでも共有に。

自己使用は別宅でもかまわないが電気やガスは使ってないと転売目的
とみなされるらしい。
税関でも使ったバッグは課税されないけどあれと同じ。

よく新築のタワーマンションで空き家なのに夜中居間の照明がついた
ままの部屋ってありませんか？

3000万控除って、一度使ってから間を開けないと再度使えないと営業さんに言われました。

年末ギリギリになって、中古物件の買い手内覧申し込みがドタバタと入ってきてます。
こちらはもうクリスマスと年越の気分になってるから、内覧は来年にして欲しいなぁ。と、贅沢な悩みをしている売り手の私です。

さまざまな住宅の不動産所得について特別控除（売却損の繰り延べ、居住用資産の買換え特例など）を受けて2年間は使えません。3000万控除を使って、その後不要な不動産を相続でもしない限り問題ないでしょう。
注意すべきは
「ほかの特例の適用を受けた場合」でなく、
「この特例を受ける為のみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。」
というところですね。
ご自宅を２年前に売却して今年また現在の売却・・でない限り
あるいは、住み替え物件を2年後に処分する予定でなければ大丈夫。

現在世田谷に住んでいます（新築のマンションに入って、現在10年）。1年半前に自宅の査定をしたら、最高値で4千万円弱と言われました。今年の春に近所の新築マンションを契約したので（竣工は来年GW頃）その時査定したら最高値で4400万円と言われました。

先月、同じマンションのほぼ、同じ条件の部屋が4千万半ばで売りに出され（ネットで偶然見つけた）、程なくしてネットから消え、居住者が引っ越したので、この値段で売れたと思っていました。

先日、またも偶然同じマンションの売却物件を見つけ、よくよく見たら先日売れたと思っていたのと同じ部屋で、どうやら不動産業者が買い取って売りに出したらしい。

その値段が、なんと5千万円！
購入時の価格に限りなく近づきました。これで売れたら本当にバブルですね。
私も今の物件を売る予定ですが、タイミングをどうしようかと思案中です。退去してからクリーニングして売るほうが、内覧の手間もかからないと思うものの、不動産が最も動くと言われる3月を外す影響が心配です。

多分、買い取り業者が買ったんですよね。
世田谷の買い取り業者さんは、２割以上の利益を上乗せしてます。
個人売主よりもアフターケアが厚くなるので、高くても売り易くなります。
先日売れたと思った部屋は実際には、4千万円弱で業者さんに売ったのではないかと予想します。

あと、業者売主のメリットは売主から直接購入すれば仲介手数料が不要なことですね。
でも、自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

41です。

なるほど、売主が不動産屋の場合、それなりにメリットがあるのですね。

>自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

そうですよね。今みたいに相場が右肩上がりの時は特に。

>41さん
ご所有のマンションは築10年とのことですが、外壁や防水などの大規模修繕工事はもう終わっているのでしょうか？まだでしたら、修繕が終わってからの方が高く売り易いと思いますよ。

>45さん
41です。大規模修繕工事、未だ終わってないんですよね。現在の理事の方々が精力的にやられていて、来年あたりにありそうです。

確かに、1回目の大規模修繕工事は終わっていたほうが買われる方は安心かもしれませんね。後は現在の上げ相場がいつまで続くかの綱引きでしょうか。

大規模修繕のときに建物を検査したら、問題点が見つかってゴタゴタするケースもあります。

すいません。新参者ですがどなたかご教示いただけますでしょうか。
当方、11月に新築マンションへ引っ越し予定なのですが、現在住んでいるマンションをいつ売りに出せばいいか悩んでいます。
あと仲介業者との専売がいいかどうかでも悩んでいます。
平成13年築の分譲マンションで、ターミナル駅ともほど近く、周辺のマンションのなかでは人気のある物件です。11月までの売却が必要なのですが…

　↑
買換えですね？
残債は？　新築購入なので特約付きですよね？

９月頃から、秋の住宅売買シーズンです。９月に売りに出せば。
３か月間の仲介契約をするのが普通なので、１１月なら丁度良いですね。
ただし、中古売却は甘くないですよ。人気のあるマンションでも、客次第ですから。
あと、知り合いの仲介業者がいないなら、数社に依頼したほうが無難です。

9月から売り出しても、3ヶ月以内で売れる確証はないよね。
だったら、物件が動く今すぐに売りに出した方が賢明だと思う。
引渡しを秋にしてね。
いつまでに売れないと困る、っていう状況だと、業者にも客にも足元見られて叩かれるよ

今売って引渡しを秋にして、
住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…

>>48
やはり、今から売りに出した方がいいと思います。
９月からだと51さんも言うように売り急がなくてはならなくなるので危険だと思います。
１〜３月が売る方も買う方も一番動く時期ですし。
ご所有の物件が人気があるのなら、値上がりを見込んで相場より高めに売りに出してみては？
但し、引渡し時期については11月と決めないで相談に応じる必要があると思います。
良い値段で買ってくれる人が来たら、早めにゴーサイン出さないと逃げてしまいますから。
やはり、２〜３社ほど一般媒介にして売りに出されるのがいいと思います。
担当の営業マンが強く専任を勧めてきたら、無理に依頼せずに他を当たればいいと思います。

>>住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…
　　　　　　　　　
ってさあ、不動産ってのは株相場と同じ！

欲をかくと地雷を踏むもんだよお〜
適当なところで見計らわないと逆に損するもの

その点、53さんは良い事言ってるねえ！！

>>48さん
買い替えの停止条件ついてます？
そうすると９月から売るというのでは遅すぎて、新築側が許してくれないのでは？と思いますが。

48です。みなさんご指導ありがとうございます。
やはり9月では遅いですか…。買い換えまでの売却が必要なので、春頃に不動産へ行こうと考えてます。もちろん2、3社の一般媒介にします。
売れる自信があるので、高めの価格設定にしようと思ってますが…。
欲をかいて損しないよう、値引きには応じるつもりです。
また、状況報告させていただきます。

都心部は昨年秋頃から価格上昇にかなり勢いがついています。新価格に慌てた最後の駆け込み需要といったところでしょうか。しかし、いくら売手有利でも値付けが強気すぎると値引き要求以前に見向きもされないおそれがありますので、売り出し価格の設定は悩ましいですね。私は、売り急いでいたこともあり、周辺同等物件より幾分低め（それでも十分な利益あり）にして売り出しましたが、ほどなく満額で売れました。価格上昇により買い意欲が後退しているとの報道もあるので、短期に確実に売らなくてはならないなら、下手に強気にならない方が良いかと思います。

春でも４・５月は通例、売れ残りバーゲンの月です。ご注意を。
買い叩き目的の客が来ます。
新年度前に、良い物件は取引が終わるので。

所詮中古、安くしないと売れない売れない

人気駅の中古を内覧に行って、値引きを頼んだら１円も引かないと言われました。
ところが３週間後に営業から、値引きするので買わないかとTELか掛かってきた。
買うか考え中だけど、中古は新築と違って高いと客がこないのですね。

周辺の新築や中古の相場と比べてどういう値付けなのかが一番問題なのでは？
あとは、専有部分の使用状態や共有部分の管理状態によると思う。
もちろん、特段何らかの問題を抱えている物件ではないという前提での話。

>>60さん
ちなみにいくら引いてくれると言ってるのでしょう？

60ですが、昨日また営業からTELがあり、
金額は会って話し合いましょうとだけ言われました。
結局、数十万円しか引いて貰えそうにないので止めることにしました。
売り主が強気で値付けが高過ぎて売れないのでしょうね。
私もカモにはなりたくありません。

本当に人気のある物件は値引かないよ。
だけど、売主がお金を必要としてて売り急いでる場合は
人気エリアでも値引くでしょ。

首都圏では値上げ＆上昇気流。
欲しい物件は他に取られて泣く結果にもなりたくない。

>>60　この額なら買っても良いという金額を一方的に提示すればいいんですよ。ちゃんと買付証明書という形で。まともな仲介業者なら「こんなに値引きできるわけないだろ」と思っても売主に伝えるはず。買付証明なんですから。売り出してから一定期間が経過していながら反応が悪いという状況なら売主も少しは弱気になっているので、折れてくる可能性はありますよ。

60ですが、買付証明は内覧した日にやりましたよ。
売主から無視されて終わりました。

ちなみに、都内の人気駅近物件です。
値上げと言うよりも、強気な高価格で出してる物件は、
なかなか売れないのが現実ですね。
これで買ったら、私自身が将来転売に苦労してしまいます。

60さん、その物件は縁がないと思って辞めといたほうが無難ですよ、きっと。
うちのマンションもいま売り出してる人が３組いるのですが、どれもこれも驚くほど
高い。近隣で新築がものすごく高く売り出されているので、それに便乗してるのだと
思うが、中古は中古ですよね。

そうですね。
中古より新築を買いたいのが本音です。

中古は中古だけど、その中古の立地に新築マンションは立たない。
だから、もうあのような土地は出ない・・・と思われるような希少価値
のある立地のマンションは、価格は下がらない。

>>69
例えば、どこですか？

　　　↑
自分で考えたら？

広尾ガーデンヒルズ

たまプラーザは美しが丘付近

新浦安は完全バブルだね。京葉線はすぐ止まるし、もともと海なのに勘違いして皆買っている。駅近ならまだしも、バスで行く大手不動産物件とかは将来厳しいことになると思うな〜。みんな気付くよ。そんだけお金出すなら、もっといい場所で一戸建て建てたほうがいいって。

↑人それぞれの価値観の違いだから．．．。
眺望＋日照＋利便性を考えて、そのような都合のよい一戸建てを立てるとしたら、一体、どの場所でおいくらぐらいだしたら、よろしいのでしょうか？教えて頂きたいですね．．．。
新浦安のバブル感はわかりますが。

72>広尾ガーデンヒルズは22年前の分譲時坪３0０万円だったのが数年後には中古が１０倍に値上がりして坪３０００万円超まで行った。その後落ちて２００２年頃に底値、分譲価格あたりまで
下がり底打ちここ数年は上昇傾向、今坪５５０万位だね。
立地の劣った安つくりの新築よりグレードにいい中古のほうがいいわけ。
不動産は車とちがって大量生産のできないこの世の一点ものだからね。
特に３，４年位前分譲の都心の築浅には立地も造りも最高クラスのマンションがちらほらあるね。
凄く高いけど買えれば資産だね。

デフレの局だった数年前なら
土地も建築コスモ割安だった恩恵のため、都心で駅近くの好立地にハイグレードの物件の
分譲がいくつかあった。
今は建築コストアップの上に都心のいいとこにはもう分譲余地がほとんどないのでしょう、
立地もグレードも年々落ちてるのに分譲価格だけが上がってるかんじ。億を超える高い金で
資産投資するなら当然前者。

私なら築浅の将来のビンテージ候補マンションに売り物が出るのをじっと網張って狙う。

東京カンテイによると、1月の首都圏中古は前月の反動で値下がりですって。
中古も強気で高い価格を付けてますからね。

カンテイの平均なんてどうでもいいって。個別のグレードによる２極化が開いていってるだから。

来年や再来年完成の新築の青田買いでは物件完成時の融資実行時までの間に金利がかなり上がって
しまうリスクが高まった。３０年ローンで金利が今の水準より１パーセント上がれば月々の返済額
及び総返済額が約二割も上がってしまう。新築青田買いのリスキー度が増してきた。
ならばいい中古が売りに出たら即、今の水準での固定金利でローンを組んで
買ってしまうのが懸命といえよう。

新築ブームのおかげで中古も高くなってるわけだから、
新築ブームに陰りが出れば中古も高値ではいられない。
それに、中古で売却したい人たちは
買い手がローンを組みやすい今の方が売り易い。
つまり、グズグズしないてサッサと売り出した方が懸命。
だから中古物件はドンドン売りに出てくるから慌てず吟味して買うべきです。

吟味してる間に、金利がどんどん上がっちゃうじゃな〜い？！

それに良い物件は、悩んでる間に売れちゃうし・・・（泣）

84>本当、早い者勝ち先買ったもの勝ちの情勢である。

団塊ジュニアピークが４０歳になり、首都圏世帯数もピークになる２０１４年頃が一番
高値売れる。底打ちして上昇波動に入った株価にも引っ張られ結構なところまでいくと思う。

>>84
それが上昇相場の恐ろしさ。バ＆カになって買え。

>>87
いやあ〜ん、バ＆カになれてたら今頃はもう買えてて悠々自適な生活だよね？

この先、果たして買えるんだろか？

株でも８０年代走ってるやつは今の上げで儲かってて若い懐疑的なやつは儲けを出せないらしい。

んで、結論の売り時はいつなの？ってとこなんですけど。

2015年前後

１．地価が上昇しているエリア：地価が上げ止まったとき
２．現在も地価が下落しているエリア：明日

2015年ころ。都心なら今の倍位にはなって可能性が高い。

物権の特徴に応じた季節だろ
北向きなら夏とか。

相場格言を一つ。
相場は絶望の中で生まれる。（２００３年頃）懐疑の中で育つ（２００７年〜）
歓喜中で終わる（１９８９年、次回は２０１２頃？）
今は懐疑があるので育つ時期。
分譲時より年々上がり続ける現在、譲渡所得が低率になる住んで５年超をすぎてから売るの
が懸命でしょう。

新築のデべは既に歓喜中で強気強気。
中古の売主も負けじと強気強気。
上がり続けることに懐疑なんてしてません。

まだはもうなり。

新築もデベも客も健全な懐疑を持ってる人が多い。96さんのような人もとても多い。
なので懐疑の中で育つ時なのである。

新築価格が上がってるうちは中古も上がるので売るのは損だが新築が下がりだしたら
考える。都心ではあと数年はそうはならないでしょうね。

貴重なご意見が聞けてとても参考になります。情報共有（提供）に感謝です。

横浜北部郊外、JR駅10分以内,築20年小中学校近く竹○施工のオンボロ
３LDKでリフォーム皆無です。（日当り良し１F 買い替えて現在空き家）

オンライン査定だとリフォームしても価格が変わりません。本当でしょうか。1500前後です。（ならばやらないで買主に好きなようにして貰う？）

元々はそこそこ評価の高い物件だったのですがよる年波には勝てず・・
幾らかでも相場が上向きの今、一刻も早く手放したほうが良いのか。
自社買取だと手間がかからなくて良いかと思ったのですが（仲介料も）、やはり法人は避けたほうが良いでしょうか。

見苦しく内情を曝してお恥ずかしい限りですがお気付きの点があればお願い致します。

９９さんへ

＞横浜北部郊外、JR駅10分以内,
築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になります。

９９さんへ

＞築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組＞むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
＞今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

私も１００さんの意見に賛成です。

９９さんは、リフォームしないで売られる場合は50万〜100万円を買い手にプレゼントされたらいかがですか？
私の友人は、リフォームなし、ハウスクリーニングなしで、１００万円おまけしてもらい、好きなようにリフォームできたと喜んでおりました。


＞東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違＞いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になりま＞す。

実家周辺の山の手の区では、築３０年以上でも、６０㎡代が３５００万円ぐらいで売られています。
古いマンションのほうが、立地が良いです。
そして、これからマンションの建ちそうな場所はナイです。

大地震がくる前
来た後は買い叩く

話題のフジテックエレベーターのマンションも結構あるから
中古を買いに行く人は、エレベーターの会社確認も忘れずに。。。

100さん、101さん、102さん　(103さんも)
レスありがとうございます。しばらくのぞいていなかったので今
アドバイスに気が付きました。
夏休みの最重点項目として取り組むことにします。

新築マンションですが、その話題のフジテックのエレベーターです。
掲示板に「フジテック製ですが、構造計算されて設置されていますので、心配しないでいい」みたいな内容が書かれてありました。きっと入札価格が安いんでしょうね？スピードは速いですし、使い勝手はいいですけどね。こういうのって売るときに影響しますかね？

フジテックの件、気になるのでしたら以下ご参考まで。
http://www.fujitec.co.jp/customer/pdf/070712.pdf

自動車などでも良くあるリコールのようなものであり、
該当機種であっても、補修工事をするようなので、
実質殆ど問題ないと思います。

ただ、中古の売主や仲介業者が無知なら、
値引き交渉トークのひとつとしては使えるかも。

価格崩壊が始まったね。
その内売れるだろうと今まで高値で売りに出してた人は、思い切って価格下げて売った方がいいかも。
そうじゃないと株で８／１７みたいにどうにもならなくなった後に投売りさせられるハメになりそう。

新築に比べて中古は上がりだしたのも遅いし、上がり幅も小さいから、そう極端には下落しないでしょう。落ちてもせいぜい、城南で1割くらいじゃないかな。城東、城北はもう少し落ち幅大きいかもだが、そんな大差ないだろう。

中古は強気のチャレンジ価格で売り出してる物件も多いです。
そういう物件は上がり幅が小さいなんて言えません。
もちろん、簡単には買う客はいないでしょうけど。

近隣のチャレンジ価格物件も売れずに今週、１割値下げしました。
常識的に見て、それでもまだ高過ぎです。
ちなみにフジテックエレベーターのマンションです。

10年前2500万で中古購入、リフォームで500万
2年前に不動産屋に打診したら2000万〜2300万
今年売りに出したら2800万で売れました。
2年寝かせて正解でした。

マンション成約率が下がってしまいました。やはり株があがらないとマンション相場も下がるのでしょうか．．．

マンション買う人が必ず株を持ってるとは限らないのでは。

でも経済指標を見ているとマンション成約率と日経平均株価は結構連動していますよ。株が上り相場だとマンションの先高感もあるような気もしますし．．．

株で儲けた収益で高いマンションを買うというのもあります
が、もうひとつ、株高は景気の良さもあらわしますよね。

私の予想(今後、１,２年　不況が続くという予想のもと)

１.　新築は売れない。値段下がる。
　　　新しいマンションは狭くなる。
　　　
２.　中古もまもなく売れなくなる。値段下がる。

波乱要因

１.　消費税増税:　駆け込みが起きる可能性あり。

２.　アメリカのサブプライム問題が意外に早く解決。

中古は、新築プレミアムがないし、いいと思うのですが。
しかし、実際に買おうとすると、新築より選択肢が少ない
印象です。日経トレンディの今月号は、マンション特集
でしたが、不動参会社の人が選んだマンションは、
２人とも中古マンション。一人は、築40年の広いタイプ。
100m2でした。

２人ともわかってるなあ、という印象です。

いいマンションを選ぶコツは、買いたいマンションに
ねらいをつけておき、売りにでたら、すぐ買うことだ
そうです。漠然と探してもいいのは買えないとか・・

中古はマニアみたいに見て回るだけの人たちがいます。
気軽にやってきて漠然と窓からの景色を見たりして、買う気無く帰っていく。

売りに出たらすぐ買う客なんて、涙が出るほどありがたい。

マンションの購入契約をしました。

現在のマンションは売りに出します。マンションの購入の
話を聞いた業者が、現在住んでいるマンションを買いたい人が
いると言ってきました。引っ越しは今年の末なので、全然先です。

売買契約はどうでしょうか？　中古は値あがっているという
話も聞きますが、しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられ
ません。

普通は、引っ越しの3ヶ月前くらいから売りにだすと聞いて
います。もし契約すれば9ヶ月も前に契約することになります。
買う方も本気なのかなとも思うのですが・・・。買うほうは、
来年4月までに住めれば十分ということのようです。

値上がり、値下がり以外にも何か留意点はないでしょうか。

そもそもその部屋が気に入るかどうかが一番の問題。いくらそのマンションを欲しい人がいるから
といって、どんな間取りでもどんなロケーションでもいいということは極めて稀だろ。
当然売りにくい部屋なら、相場より下がることはありえる。

>>116
価格をどういうふうに提示していますか？

＞中古は値あがっているという話も聞きますが、
＞しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられません。
あなたは、購入する方の契約は終えているんですよね。
売却の方の契約もしてしまえば、値上がり値下がりは関係ないですね。
逆に売却の方の契約をしないでいると、大幅に下がったら目もあてられません。

心配なら、１年後に住みたいという人と売買契約をしてしまえばよいでしょう。
注意することは、手附は代金の２割までの範囲で出来るだけ多くとること。
あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。
（値下がりが多い地域では、買う側が契約を解除して、もっと安い値段の物件に乗り換えてしまうことがあります。）

>あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。

なるほど・・・

これは思いつきませんでした。

買うほうも、値下がりした物件を買うのは嫌だろうし、もっと
間近なほうがいいですかね。ちなみに、このマンションは
中古で買ったのですが、買った後、どんどん値下がりして、
売り主には責任はないのでしょうが、恨みたくなりました。

下がることが真っ青なのではなく、売れたと思っていたら
駄目になったとなれば、相当ショックですよね。

なお、価格は業者が提示した価格です。心配だったので、
インターネット上の簡易査定プログラムで査定してもら
ったら、ほぼその通りの価格でした。簡易査定プログラム
（コスモスイニシア）は、非常に良くできていて、入力して
いくと、マンション名が出てくるので、選択するだけで
査定がでてきます。こっちのプライベート情報は全く
出さずに査定できます。使ったのは初めてですけど。

ところで、仲介手数料は、売り主、買い主とも、
契約時に払うのですよね。
キャンセルされたら、戻ってくるのでしょうか。

>>119
結論として、契約成立時にローン条項などの停止条件付売買で、その条件が成立しなかったような場合を除いて、不動産売買の媒介報酬は全額支払うことになります。

では、具体的にはどのようにしているかというのを、次の述べます。

通常、契約時には売主・買主双方が、双方の仲介業者に報酬の半額を支払います。
全ての手続きが終わり、引渡しまで行く過程で、残金を支払います。
ただし、手附放棄や手附倍返しなどで契約実行が出来なくなった場合は、その原因を作った方が残りの双方の報酬を支払う取り決めを売買契約書に盛り込むのが普通ではないでしょうか。

なお「報酬」とは、宅地建物取引業法で定義している世の中一般で言う「取引手数料」のことです。
「媒介」とは、売主と買主の「仲介業務」をする「不動産業者」がする取引形態のことです。

築７年のマンションに住んでます。
駅徒歩１４分４０００万で購入しました。

この度買い替えが決まり、新居は来年3月末引き渡しです。

引渡しを相談。と言う形で来年3月を希望の上で売り出ししてみました。
売り出し価格は４８００万です。（査定通りの金額）

すると４７５０万で買いたいという方が申し込みをしてくれたのですが、条件が
即引渡し。

我が家としては仮住まいの家賃や引越しで２００万くらい余計に掛かりそうなので
今回は見送ろうかと思ったのですが、仲介業者さんは商売なので今後中古価格は
下がる一方だし、駅から遠い物件なので値下がりも大きい。売った方がよい。
と勧められてます。

客観的に見てどうでしょうか?売りでしょうか？

売りでいいんではないですか？
即引渡しでも。

４７５０万で今後買ってくれる人が現れるのかが問題です。
新築マンションの値段は今後下がるでしょう。すでに売れ残りがたくさんです。

3月末までは賃貸でいいのでは・・・。

3月末引渡しで売りに出したときに、4300万でも買ってもらえない可能性もあるのですし。
買い手がいるときに売ってしまうのがいいのでは？

中古に値引きは当たり前なので、4750万はありがたいですよ・・・

自信がある、または、売り急いでいないならば、じっくり待つのもいいですがね。

>>121

自宅の売却が決まらないうちに、新居の契約をした？
新居契約に、自宅売却の停止条件が付いているの？

ついていないのなら、即売り。（というか、そもそも新居契約が無謀）

新居契約に、自宅売却の停止条件がついているのなら、
　・今売って仮住まいした場合と
　・仮住まいなしで停止条件価格で売った場合
のどちらが得かで判断するのが合理的。（万一の新居購入断念のケースも許容するなら。）

仲介業者にしてみれば、売買仲介手数料を取れた上に、
仮住まい賃貸の仲介もできるのですから、
ぜひ売れと言うでしょうね。

121です。
＞122さん
3月末まで賃貸も視野に入れてもう一度シュミレーションしてみます。
新築もあまるようになって安くなったら中古なんて見向きもされなく
なってしまいますものね。よく考えます。

>123さん
停止条件つきでの査定だと４１００万と言われたので、条件なしでの
契約をしました。入居までゆっくり時間かけて売ればよいかなと。
これって無謀だったのですね。
即売りですね。そうですよね。２重ローンになったら大変ですよね。

>124さん
仲介業者が本音で言っているのか営業トークで言っているのかが微妙
でしたが、即売りが良いことは本当なのかな。と思い直しました。

早速細かい条件詰めてみようと思います。ありがとうございました。

2008年値上がり率首都圏TOP23
1 港区　　27.2
2 渋谷区　　24.8
3 守谷市　　22.9
4 中央区　　20.9
5 文京区　　18.5
6 目黒区　　17.6
7 品川区　　15.8
8 千代田区　　15.6
9 台東区　　13.7
9 足立区　　13.7
11 豊島区　　12.8
12 世田谷区　　12.4
13 浦安市　　12.0
14 大田区　　10.6
15 横浜市都筑区　　9.9
16 板橋区　　9.8
16 江戸川区　　9.8
18 新宿区　　8.5
19 市川市　　8.3
20 府中市　　8.2
21 杉並区　　8.1
21 調布市　　8.1
23 武蔵野市　　8.0
23 横浜市青葉区　　8.0
25 川崎市中原区　　7.8
26 江東区　　7.4
27 荒川区　　7.1
28 葛飾区　　7.0
29 墨田区　　6.6
29 中野区　　6.6
29 狛江市　　6.6
32 練馬区　　6.5
33 立川市　　6.4
33 三鷹市　　6.2
33 西東京市　　6.2
35 小平市　　5.9
36 北区　　5.8
36 昭島市　　5.8
38 川崎市宮前区　　5.5
39 小金井市　　5.3
39 川崎市高津区　　5.3
41 川崎市多摩区　　5.2
41 川崎市麻生区　　5.2
43 日野市　　5　
43 東大和市　　5

5％以下はカット

>>126
湾岸っていうか海があるとこはあいかわらず人気だね。

44番目以降、値上がり幅が少ない区市が、
凄まじくあるということです。

１番の港区は、中古の「値下がり」が大きいと
23区価格スレなどに書かれるけど？？？

統計って、何を信じりゃ良いのか。

126さん>>
出典は何ですか？
横浜市が都筑区と青葉区しか入っていませんが、
港北、中は圏外？

東京カンテイでは、都心、23区は下げ基調。新宿の副都心線沿線がいまだ上昇傾向
郊外では値上がり幅が少なかったのでほぼ横這い。http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/080417_gyakushin/index4.html

中古は要するに、売り主の希望価格ですから、値段は様々。

昔、水漏れ事故を起こし、下の階に謝罪にいきましたが、
あまりの部屋のきれいさにびっくり。まるで違うマンション
みたい。

手の入れ方も、内装も水回りの整備も部屋ごとに全く違うので、
細かく見てみないと、値段の違いについては簡単には言えない
と思います。

基本は立地X広さですが、人間は見た目に左右されるので、
内装がきれいだったりすると、高くても買う人はいるんじゃ
ないかと思います。なお、部屋の向きは、昔ほど気にする
人はいない印象です。それでも西向きは不評、南向きは
好まれるようではありますが、それだけでは最終決定には
影響少ない。

三菱地所、大京、ダイア建設が揃って新築マンションの値引きを発表した。よって、もはや中古売主の強気価格は通じなくなる。売り時は完全に終わったといって良い。一昨年の秋頃から昨年までに売り抜けた人が大正解だった。結論からすると、中古マンションの売り時はわずか１年余りの短い間だったってことですな。

大京やダイアの新築っていっても完成在庫の売れ残り。
その都合の悪い部分をカットして、「新築マンション」と書くのはエラい！

しかも、その新築完成売れ残りニュースネタを中古スレに書くのもエラい！

>>135

中古の売主さん？
相当焦ってるみたいですね？
まあ、あなたが騒ごうと喚ごうと中古価格は下がっていきますから。

そうなんだよね〜、日経の記事は竣工在庫だけの話だ、って必死に主張してる人いるんだけど、波及は必至。完全に市況の潮目は変わったよ！あとは値下げ幅と決断だけ。