■中古マンション価格上昇■　売り時はいつですか？

湾岸です。
何軒も見てまわってるらしい客が多いですよ。

仲介業者は専任ではないので色々です。

セカンドハウスなら売り時というのも有りでしょうが、大半の人は買い換えの売却ではないでしょうか。
買い換えの売約の場合、高く売れても次の物件も高いから売り時というのもあまり関係ないでしょう。
中古価格は新築より一歩先を行く傾向がありますが、基本的には連動します。
エリアに新築マンション用地が少ないところは確かに値上がりも大きいです。
湾岸のように、いくらでもあるところは高値づかみの可能性が高いと思います。

湾岸でも新築用地があるエリアと無いエリアがあります。
また、内陸だから新築用地が無いかというと、世田谷のように古い一戸建てを壊してマンションに建て替えて供給するエリアもあります。

>22さん
そうですか、湾岸ですね。
一応凄く遠くも無いので、要チェックって感じです。

税金とかマンションの供給率とか、これからは厳しくなるので、
今が買い時だとは思いますが、売り手もそれを見込んでる人も
多いと思うので、冷やかしは本当にかんべんですね。。

オープンハウスやれば冷やかしは来ますよ。
人の家は興味あるもの。覗いてみたい。
嫌ならオープンハウスやらせないことです。
仲介がつれてきた客なら、冷やかしでも多少は
購入意思ありです。新聞折込で客寄せした場合は
やはり冷やかしは多いです。

思い切って引越しして空き家にすれば気兼ねなく
客が来ます。うちのマンションでも空き室で売り出すと
決まるのは早いですよ。

それと、マンションって夢を売る部分もありますから
他人の生身の生活臭を嗅がされるのはどうなんでしょう。

うちは臭くない・・という話ではなく、どんな生活してるか
家具から収納の中身、ベッドカバーまでみてしまうと
なーんだこの程度の暮らしか・・・みたいにえらそーに
思う買い手は多い。
自分の経験でも居抜きで売るのは時間がかかりましたね。
引越して空き家にしたら一ヵ月後に売れました。
二件目のときは完璧にリフォームして買主に会ったのは
契約の時だけ。
買主にあれこれ説明したら凄くいやがられたのを覚えて
います。元彼が彼女の性格について説明しはじめたら
やっぱり嫌ですよね。そういう感じでしょうか。

まったくですね。

お互いの希望に合ったお客さんと出会えると良いですね。

27は25さんへの答えです。

26さん
うちはオープンハウスはやってません。
いろいろなケースがあるのですよ。
例えば、仲介が連れてきた外人なんて、リビングだけ熱心に見て帰りました。将来この地域に住みたいから眺望だけ見に来たと、あとで知りました。仲介業者も知っててやった確信犯でした。

わたしも近所や自分のマンションの売り出しは必ず見学にいきますよ。
やっぱりうちが一番いいなぁって思うために。
タワーは眺望が一番の関心事だから。
逆に眺望が価格にみあうかというのも評価尺度ですね。

業者は「冷やかし」でも来たほうが日報に書けるから呼びますよ。
おそらくは新聞広告でしょう。ほとんど近所の人だと思いますけど
仲介にあとから居住地くらい確認したほうがいいですよ。
ひょっとしたら私かもしれません（＾＾）

＞28
最近外人さんの中古購入者増えましたよね。外国は基本的にコンドミニアムは中古が
主体だから、気軽に見に来ます。賃貸の人も外人増えた。
ことに湾岸ってボストンでもニューヨークでも高級住宅地のイメージ
だから人気ありますよね。
海外から赴任しても借りるより買って転売したほうが日本の税制適用されて
有利だぞと噂がひろがっているんでしょうかね。
ヨーロッパ人と日本人夫妻がユーロで金借りて、日本に数年滞在して
転売狙いというのが増えているのかもしれません

外人さん、多いですねぇ。
白人もアジア系の人も。
新築だとデべに敬遠されても、中古なら敬遠されないせいもあるのでは。

＞３０，３１
円安でしたからね。
ドル建てで考えれば物件価格が１０−２０％は値下がりしています。
Ｅｕｒｏなら、さらに値下がりですから。

あくまで一例として。都心の中古マンションを去年買ってフルリフォームかけて１年住んで今年売って１本ほど転売益を得ました。で、竣工は先ですが旧価格の新築マンションの抽選が当たったので購入します。まあ、仕事以上に気合入れてるから当然の結果だと自分では思ってるんですが。半分自慢ですみません。

うちも売るとき外人さん来ましたよ。芸能人も二人来た。売れた今となってはいい思い出ですが、ろくな客いなかったなぁ。センスいい美味しい手土産持ってこられたりマトモな方ももちろんいらっしゃいましたが。中古買うときは明日は我が身ですよ。

>>33
売却益への課税は結構高いと思いますが、ざっとどのくらいでした？

＞３０
Ｅｕｒｏで借りて返済だと、利率も高いし、円安が続いたらダブルパンチ
物件が下がったらトリプルパンチです。

ここは金利が安い円で借りて、Ｅｕｒｏ決済で返済なら　円安が続いていれば
物件価格がトンデモなく下がらない限りは、儲かるでしょうね。
海外からは投資はしやすいけれど、日本人にはメリットにならないのが悲しい。
この辺りが、都心のみなら、中古が売れている理由かもしれません。
でも、円安が続くなら状況は変わるし、外人売りも出てくるかもしれない。

〉〉34
３３ではありませんが
住宅として自分で住めば、譲渡益のうち３０００万円までは非課税です。
http://www.e-houseland.com/zeikinbaikyaku.html#3000
賃貸物件なら短期譲渡で39％は税金（所得税・住民税）を払わないといけませんが。

そういう事情もあって都心の二軒目は賃貸でなくセカンドハウスとして
持つほうが「短期転売」には有利。
譲渡益が一年で１０００万なら家賃が３００万とれても税金が３９０万払う
ことを考えたら自己使用のほうが得。

すみません、この辺は「基礎」です。

＞34
３０です。ご明察感謝します。勉強になります。

「応用」は、譲渡益が３０００万超えをねらうなら最初から共有名義。
特に２０年超の婚姻関係があれば途中からでも共有に。

自己使用は別宅でもかまわないが電気やガスは使ってないと転売目的
とみなされるらしい。
税関でも使ったバッグは課税されないけどあれと同じ。

よく新築のタワーマンションで空き家なのに夜中居間の照明がついた
ままの部屋ってありませんか？

3000万控除って、一度使ってから間を開けないと再度使えないと営業さんに言われました。

年末ギリギリになって、中古物件の買い手内覧申し込みがドタバタと入ってきてます。
こちらはもうクリスマスと年越の気分になってるから、内覧は来年にして欲しいなぁ。と、贅沢な悩みをしている売り手の私です。

さまざまな住宅の不動産所得について特別控除（売却損の繰り延べ、居住用資産の買換え特例など）を受けて2年間は使えません。3000万控除を使って、その後不要な不動産を相続でもしない限り問題ないでしょう。
注意すべきは
「ほかの特例の適用を受けた場合」でなく、
「この特例を受ける為のみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。」
というところですね。
ご自宅を２年前に売却して今年また現在の売却・・でない限り
あるいは、住み替え物件を2年後に処分する予定でなければ大丈夫。

現在世田谷に住んでいます（新築のマンションに入って、現在10年）。1年半前に自宅の査定をしたら、最高値で4千万円弱と言われました。今年の春に近所の新築マンションを契約したので（竣工は来年GW頃）その時査定したら最高値で4400万円と言われました。

先月、同じマンションのほぼ、同じ条件の部屋が4千万半ばで売りに出され（ネットで偶然見つけた）、程なくしてネットから消え、居住者が引っ越したので、この値段で売れたと思っていました。

先日、またも偶然同じマンションの売却物件を見つけ、よくよく見たら先日売れたと思っていたのと同じ部屋で、どうやら不動産業者が買い取って売りに出したらしい。

その値段が、なんと5千万円！
購入時の価格に限りなく近づきました。これで売れたら本当にバブルですね。
私も今の物件を売る予定ですが、タイミングをどうしようかと思案中です。退去してからクリーニングして売るほうが、内覧の手間もかからないと思うものの、不動産が最も動くと言われる3月を外す影響が心配です。