中古マンションで一生暮らす？？

私も中古マンションを購入しようと探していますが
管理費、積立金、駐車場、老後まで考えると何だか一戸建てのほうが、
と最近思ってしまいます。

神奈川の人口二十数万の市ですが、４ＬＤＫだと新築で四千万中程、築２０年で三千万中程です。いずれも駅徒歩７分以内です。
駅徒歩１０分以上はいくら安くても対象外です。徒歩２０分以上やバス便だと築１０年で半値いかになっています。これからどれだけ下がるか分かりませんし、良好に管理して行けるのか心配です。

山手線沿線の目白の築30年のマンションに10年前から住んでいます。
12年前に前のオーナが1000万円掛けて、スケルトンリフォームしているので、中身は新築です。
マンションは内装をはずせば、水回りの場所も含めて、どうにでもなります。
売出し900万→バブルの頃9000万円→10年前3200万円→現在2500万円です。（坪／150万円）
値下がり率は、新築よりずっとよく、最近は2割以上売買事例の価格は上がっています。
新築マンションは、入居したらすぐに中古で2割程度資産価値が下がります。
笑ってしまうのは、都内の郊外の新築委マンションより坪単価は高いです。

都心のマンションは現実的には、建て替えは困難です。
区体は60年とか言われていますが、マンション自体の歴史が40年程度ですから、誰にもわからない
と言うのが本音ではないでしょうか？区体はしっかりしているので、コンクリートのひび割れなんて
ありません。
一番の魅力は、駅から5分程度、この立地は都心の新築マンションでは、まずありません。
住民も年寄りも多いけど、この10年で若い人も沢山入居し、コミュニティーとしては最高です。
子供が増えてきて、古くからの住民（子供は独立した）がとても可愛がってくれます。
交通の便利の良いところは、中古マンションが絶対にお買い得だと思います。
賃貸に出しても、新築の8割程度で貸すことが出来ます。いわゆる物件利回りは新築の２倍近いでしょう。
歩いて2分のところに、3割が億ションが建築中ですが、坪単価300万円以上です。
環境も、住所も全く変わらないのでお買い得だと思います。
新築でローンに苦しむよりも、余裕を持って生活を楽しんだ方が良いと思っています。
30代、40代の若いうちにしか楽しめないレジャーって多いですよね。

良い中古マンション
・駅から10分以内の近い物件の人気エリアもしくは不人気エリア
　（不人気エリアは下がりきっているので安いが、値下がりも少ない）
・築15年以上で、住民、管理組合がしっかりしている物件。
　→築後10年もたてば、欠陥か、しっかり作ってあるか目で見てわかります。
・高層階の角部屋や日当たりの良い物件。
・ワンルームが混在していない物件、
　→住民の小綺麗に住もうという意識が全く違います。
・戸室内が全面リフォームされている物件
　→売るための200万円程度のリフォームは問題外。

私は似たような条件で新築マンションを探しました。
各マンションがチラシに乗せる“つり物件”を周辺に探してましたよ。

部屋が狭いこと、１階又は２階であること、
マンション内でも部屋の配置が悪い所等の悪条件はありますが、
２５００万程度でも新築のマンションによっては手に入ります。
比較的、倍率が高い物件でもキャンセル等がある為、待っていれば手に入る場合もあります。

注目点は、このクラスと中古を比較すると余り差がない事です。
１０年以上前の中古を買うか、新築の“つり物件”に挑戦するかは個人の自由ですが、
考え方によっては、選択肢は意外と広くなりますので検討してみるのも如何でしょうか？

家の新築でも、場所を特定せずに探せば２５００万で購入は可能です。
（かなり地元不動産を回る事になります、本当に安い物件はインターネットに公開できません）
但し、立地条件がかなり田舎か、徒歩２０分以上になりますがね。

欲張り過ぎでは、何も手に入らないので現状に合わせて内容と条件を取捨し、
自分にとって最良と思われる選択を検討してみて下さい。

リフォーム板にあったのですが、壁紙をリフォームする際に自分で、
塗るやつを使って綺麗にする手があるのですが
これって、さすがに売却物件には使えない手ですか？
自分で納得して塗って、住むからＯＫってもの？

新築なら一生それで持つだろうか。人生は長い。
クルマだって家族構成に合わせて買い換えるように、マンションだって買い換えの必要が出てくるのでは。
いま戸建てに住んでるが、子供が全部独立したので、もう少し手狭なマンションに越そうかと考えてます。

狭い、不便、郊外　何でも100点満点はないですね。
物欲は、限りない欲望ですね。
でも多くの方は、我慢という選択肢を選ぶのでしょう。
住居費にウエイトを置くのか、レジャー費、教育費にウエイトを置くのか？
私は、若くてまだ遊べる次期に、過大なローンを抱えることには賛成できません。
体験的に思いますが、大きな住戸に引っ越しても、すぐまた不満が生じます。
駅からの距離と、日当たりだけは毎日のことなので、重要だと思います。

続き
現在デベや雑誌で「家賃並みの返済、家賃がもったいない」とうい宣伝を見つけますが
、これは詐欺的な宣伝だと思います。
頭金を考慮しない場合が多いし、断言できることは現在のようなゼロ金利が、
もう10年以上続くことはありえません。
バブル期に比べて、都内のマンションの物件価格は１／４〜１／５くらいですか。
家賃は半分にもなっていません。

友人でも、過大なローンは離婚の時に、超不良資産です。
マンションを購入したために（マイナス財産が発生して）、離婚できなくて家庭内離婚状態が
何人かいます。

>>21
それって共働きが前提でローン組んでるからでは？そんなの組んでたらそうなるよね。
確かにマンションでは、共益費、修繕積立費とかを含んでないのは良く見るね。
実際に自分でシミュレーションしないで買う奴の責任なんだけどね。
俺は逆にゼロ金利が続いている今、いくら借りられて、いくら返せるかが重要だと思う。
こんな低金利で借りられるのは、今だけだと思うからね。と言っても中古マンションは
不利な点が多すぎるから、友達には薦めてないけど（笑）

共働きの収入を、未来永劫期待すると破綻すると思います。
破綻した例を、数件知ってます。妻の出産、収入ダウン、リストラ・・・。
マンション手放して、未だに少しずつ返済してますよ・・・・・。
固定金利だって、急激な金利変動では上がるんですよ。金銭消費貸借契約に小さな文字で書いてあるのが
一般的です。
バブルの頃に、都市銀行は手紙一本で上げていました、当時は銀行員だったので、
やっぱり、固定金利を軒並み、お客さんにお願いして上げてました。
○○年固定というのも、その間の変動分はローンの最後に精算されるはずです。
銀行は、損しないように出来てます。

ゼロ金利の今だからというのは、あてになりません。

35年固定２．６５％とかいうのは、どうですか？

>>24
だから自分で調べなさいって！！何処のローンかも書いてないし（笑）

＞35年固定２．６５％とかいうのは、どうですか？

フラット３５というものですか？
公庫と民間の提携ローンらしいです。
公庫の固定は、本当に固定ですが、条件はやや厳しいのと、転勤ややむを得ない場合以外
賃貸を認めていません。

２６続き
フラット３５が可能であれば、過去のローン金利の平均は４％以上ですから、
お得ですが、色々と制約がありそうです。
ローンは多めに、長め組んでおいて、繰り上げ返済で、余裕があるときにどんどん返すのが
良いと思います。

>>23
＞固定金利だって、急激な金利変動では上がるんですよ。金銭消費貸借契約に小さな文字で書いてあるのが一般的です。
ドイツの第一次大戦後のようなケースではありうるが、バブル前に既契約ローンに利上げを迫った時期があった。
この時には、「いいですよ。」と言った人だけ、利上げされた。
１０％くらいまでの利上げなら、拒否しても問題は無い様だ。
物価も１年に３割くらい上がったオイルショックの時期にも、金利は８．４％で固定だったから、利上げは無かった。
まず、既存契約の金利を上げるのは、無理だね。契約者がしっかりしていたらという前提では。

２８さん
都市銀行で、お手紙一つで固定金利を利上げされたと何人からも聞きましたよ。
契約書を見たわけではないのでどんな住宅ローンかどうかは、わかりませんが。
「急激な金利変動」なんて、なんと曖昧な表現なのかしらん？

私は逆に景気は一端落ちて、
　５年経過して回復傾向、
１０年経過して好景気へのステップの可能性も考慮に入れております。

皆様は増税（特に消費税）とその他の補助の削減や保険料等の増額が
生活や景気に与える影響をどの程度と考えておりますか？

２３さん
当時とちがって、消費者契約法というものが施行されてますので、
銀行の無茶な要求には応じなくても大丈夫です。
契約書に細かい字で書かれている消費者に不利な契約内容は無効となります。
（契約時に、ちゃんと説明を受けていて、説明を受けたことを証明する書面に
捺印してたりしたらちょっとグレーですけど。）
万一お手紙が来たとしても、当初の予定どおり返済するようにしましょう。
そのためにも、住宅ローンを借りている銀行とは、住宅ローンだけのお付き合い
にするのが得策かも知れません。その他の条件（給与振込など）を付ける銀行は
あやしいかも知れませんね。

フラット３５って、２．６５か何かで、固定金利ですよね
だから上がらないと思うんだけど、そこんとこ>>23
さんの見解では、得なのかどうか知りたかったんだけど
制約もあるから状況次第だね。８割までしか貸してくれないし。
ただ、フラット３５っていうのは公庫でローン組めなくても
フラット３５ならＯＫってほどとおりやすい。

32さん
ローンなら、最低でも頭金は２０％、理想的には３０％以上だと思います。
場所によっては、中古価格はどんどん上がっています、私の地区でもこの数年で３０％アップです。
でも反対に、値下がり傾向の地区では、頭金を多く入れないと担保割れで、いざというときに
売るに売れない例が、散見されますよ。
フラット３５が、完全固定で、繰り上げ返済が可能なら、とっても良いと思います。
固定金利２．６５％なんて、過去から見るとひっくりがえるほど安いと思います。
無理のないローン設定で、契約期間の7割以内で完済するように努力したらいいと思います。

「泣く子と、銀行には勝てません」相手はプロ、契約者は素人ですから。
甘く見ると、夜逃げすることになります。こんな例はいくらでもあります。
彼らは、法務担当セクションもあるくらいで、契約に関してはプロです。
消費者契約法で無効にされるような、条項なんて書いてあるはずがありません、よく読みましょう。
バブル崩壊でも解るとおり、政府は銀行の味方です。
銀行員は3年くらいで転勤するので、約束事には文書で担当者の署名捺印をもらうぐらいの覚悟で
交渉しましょう。言った言わないが多少なりとも防げます。
彼らの常套手段は
「そうですか、転勤した以前の担当者はそんな説明をしたんですか？、それは間違いですよ」

34さん
どこにもそのような文言は見当たりませんが・・・？
具体的にどんな文言で書かれてるとマズイんですか？
今の日本の銀行マンを「プロ」と認識する方っていったい・・・・。
外資とか、日本では新生銀行とかは確かに怖そうですけど。

あんまり安い所だと、それなりの人間しか入って来なくなる可能性が高くなるよ。
オレが住んでいたところは１５年前は４、５０００万ぐらいしていたんだが、
最初のころは住民の質はそれなりに高くモラルも保たれていた。
ところが最近は、１５００万程度で売りに出されるケースが増えてきた。
とたんに、モラルを守らない＊＊や、怪しげな外人や、頭のおかしな連中が
住むようになり、今じゃキ○ガイマンションのようになっていると
聞いた。俺は４年前に逃げ出したが正解だったよ。

そうそうマンションは都会型の住居だね。
バブルの頃、乱開発された郊外の駅から遠いマンションは、ファミリータイプでも
値下がりがすごい、数百万でも売れない物もあります。
安くなると、それなりの人が購入します。
うちのマンションも、山手線の内側の平均60㎡ですが、
3000万を切ったあたりからブルーカラー系の住民が増えました。
ただ、子供が増えて雰囲気は良くなりました。
バブルの頃は、坪単価500万円以上したから、子供がほとんどいなかったとおばあちゃん達が言ってます。

>>37
36です。　俺の住んでいたところも子供は結構いたよ。
別に皆が私立のおぼっちゃま校に行っているわけではなかったが、皆きちんとしつけ
られているせいか、いつも挨拶してくれるし良い子が多かったな。
それが末期になると共用廊下に落書きはする、エントランス脇で小便はするガキが
増えてきてひどいものだった。
都会型住居と言っても、極端な話広尾ガーデンヒルズのような中古でも値下がりしない
ような物件はこういうことは無いんだろうな。

新築マンションも5年も過ぎれば、立派な中古マンション。
一生という永いタームで考えれば大同小異。

であれば、中古の、立地条件の良い物件がお買い得。
住民のだいたいの雰囲気もわかるし、住みやすいと思います。

新築分譲は、日本では青田買いが普通だから、どんな住民が多いかわかりません。
大きな買い物だから、現物を見て買うのがお買い得だと思います。

新築も、入居したら翌日から中古マンションになるんですよね。

クルマはナンバー付けた途端に２、３割減だが、マンション相場も同じだろう。

マンションは、場所が良ければ3年たっても、−10％なんて物件も多いです。
特に最近は新築物件の価格が上がってます。
3年くらい前は底だったような気がします。

リフォームは、やはり入居する前にしますよね・・・
でも当面お金がかかるの嫌なので購入後もしないつもり。
なのですが入居後リフォームする場合はどのように
すればいいのでしょう？リフォーム中も家にいて(・∀・)イイ! の？

26歳当時年収約400万、自己資金500万、銀行借入2500万、
ボーナス払い無しの35年ローンで東京近郊県に2980万の新築建売を購入。
職場を考慮して当初は都内の中古マンションを検討しましたが高くて手が
出ませんでした。どうせローンを組むなら新築の方がいいだろうとC県の
新築建売に決めました。
6年たった今、やはり実家の近くにすればよかった、中古一戸建てでも
いいから海が近い湘南にするんだった…とちょっと後悔も（＾＾；）
引越し後すぐにお産だったので、児童手当や医療費の助成は何歳まで？
等は後で知る事になりました。もっと事前に情報の収集をするべき
だったと反省してます。

スレ主さんの条件でも充分に一戸建てを購入できますよ！条件に合えば
中古でもいいのではないでしょうか。
本当に自分達が住みたいところをご家族でとことん話し合って決められてくださいね！

新築も入居したらすぐ中古だからな。
昭和50年以降のマンションは、生活様式も現在と大差ないし、一生住めると思います。

マンションの寿命は、あんまり根拠はないらしいです。

>36
マンションだけでなく、地価下落のため、地域全体でそんなことが現在起こっている郊外の区域がいくつかあります。
かつては、一定以上の年収のサラリーマンが所謂マイホームを求めて住んでいたので
ある程度の雰囲気やマナーは維持されていたけど、都心回帰と地価下落の中
この数年間、余裕のある人間はその地域から脱出し都心のマンションへ、
１０００万円台のマンションを買うような新規の住人は全く異なるグループ。
あと５年くらいたてば全く別の街になるでしょう。
中古のマンションを買う時は、その区域が将来どうなるかというリスクもよく考えて
場所を選んだほうがよいと思う。
(ただし、都心だから良いというわけではない。都心でも同じことが起こっている場所もあるからね。）

＞47
そうですね、差別ではなくて区別ですが地価下落でそんな地域が増えてますね。
本来住宅なんて買えない人達が気楽にマンションだから買えるようになった。
地域で人気一番の地区はそうでもないが、マンション開発で１番人気につられて２番.３番人気が開発されて
その後１番人気に比べて大幅下落した、それを買った人達が、雰囲気を悪くしている。
目安は、中古新築に関わらず3000万円未満かな？

私の住んでるマンション築30年の都内山手線駅近の当時の商社系の高級マンションですが、
60㎡で売り出し1000万円（当時としては5000万円位の価値） バブル期8000万円、底値1800万円
現在2500万円、10年前に3500万で買いました。
2500万円を切った辺りからブルーカラー系が入居してきました。
都心なので、荒れてはいませんが旧住民と明らかにカラーが違います。
上層階の分譲当時高嶺の花だった部屋から、作業服を着た塗装屋の２代目社長が出てきた時は
目が点なりました。30代の引越し屋、ラーメン屋さんもいます。
都心では普通の私立中学に進学する子供がほとんどいなくなりました。
年配の方々は、大企業のサラリーマンが多いです。

年収460万28歳ですが、荒川区で新築マンション3LDK(68㎡)を2900万で購入できました。
都営に住んでいたのですが、そろそろ退去勧告が来る時期でお金も無いので悩んでいた時に、
（妻も働いている為、子供がいないと高収入所得者になってしまうのです）
妻が近くの新築マンションの売り出しを知って、
ローンが組めるか相談に行ってくると冷やかし半分行った結果、組む事ができました。
確かに中古だともう少しよい物件も購入できるかと思ったのですが、
妻が建物関係の清掃業者で勤めており配管関係等色々と詳しく今後の修繕費等を考えるなら、
新築の方がよいだろうと結論が出ました。
荒川区のイメージが悪い方もいるかとは思いますが、
マンション内住民はすれ違うたびにちゃんと挨拶をしあえる、よい環境だと思っています。
場所を探せば都内でも新築でよい物件は見つかると思います。
希望が戸建なら、都外でも通勤便利な所あると思いますよ。
あきらめず頑張ってください！

＞49
購入おめでとうございます、良かったですね。
都内に住んでいますが、荒川区の3LDK2900万円は初心者ながらいい選択だと思います。
下町の不動産利回りは案外良いんです。下落率最小で済みます。
地域さえ気にしなければ、都心よりもとても聡明な選択だと思います。
私の住んでいる地域は、68㎡築30年でもそのくらいの価格が相場です、
同価格、同面積なら新築が良いに決まっています。

まあ、資産価値だけを気にするなら、中古新築関係なく、立地が全てです。立地というと駅からの距離を気にする人がいますが、それは余り関係ない。駅からの距離ではなく、エリアそのものが一番大事です。都内で言うなら世田谷区とか目黒区は新築も高いですが、中古も下落率が低い。それこそ、駅から徒歩20分以上の68㎡築30年が3000万円とか普通にあります。
逆に郊外に行くと、駅が近くても中古の下落率が激しい。東急沿線なんかは典型で、多摩川を渡ると、途端に新築も安く、中古も下落率が激しくなります。都心からの距離はほとんど差が無いし、都区部と川崎横浜で、そんなに住み心地に差があるわけでもないはずなんですが。

＞都区部と川崎横浜で、そんなに住み心地に差があるわけでもないはずなんですが。

おおありですよ。
横浜の友人に聞いた話ですが、市立中学に給食はないそうです。


都区内なら、市立幼稚園補助金、中３まで医療費補助、渋谷区は不妊補助金もでます。

育児コストが違います。

すみません。わたしも質問があります。

平成４年築当時５３７０万円、現在１３７０万円。福岡の某私鉄駅から徒歩３分、JR駅からも徒歩７〜８分で立地はよいと思います。
築１５年くらい経ちますが、本当に一生住めるものなのでしょうか？
追い炊きがありませんが、追い炊き機能にリフォームとかできるのでしょうか？

コンクリートの耐久は古い建築物でも６５年、現在の建築物だとおよそ１００年の耐久性があると、ある建設会社のＨＰで見たことがあります。もちろん大規模メンテは必要だとは思いますが。

義父の病院等の関係があるので、立地が重要となります。築２０〜２５年くらいでもかまいません。中古マンションを買うに当たって何か注意事項があれば教えてください。

>追い炊きがありませんが、追い炊き機能にリフォームとかできるのでしょうか？
築２４年ＭＳも追炊き機能がありませんでした。
大規模改修を前に調べた結果、躯体に関係無い壁に管の穴を開ければ可能との事で規約改正し現在追炊き機能付きに変更可能になりました。
管理規約を確認後理事会で審議してもらえば良いと思います。

中古マンションはある程度年月が経って落ち着いた佇まいなのか
ただ古ぼけたのか今後の行く末を確認できるのがいいね。
今後自分の生活と共に歴史を刻んでいけるのか想像し易いのがいいね。

>>56
日本では歴史の評価に耐えるＭＳ、生活と共に歴史を刻むことを予め志向したＭＳが少ないのが問題ですね。

服装や職業で区別するのが気になった・・

服装にはその人の趣味嗜好がでるからおぼろげに想像できるけど
職業については自分はいろいろな職業の人がいた方がいいな。
建物維持も多方面からプロの目でチェックできるし。
偏見には偏見、差別には差別が必ず返ってくると
おじいちゃんに教わったわ。

中古マンションと言っても、築１年から築３０年まである。
築浅の中古は新築と変わらないから、一生住んでもいいのでは？

立地、管理に満足していて
自分が満足するリフォームが出来るなら
新築に拘らず、中古ＭＳで生涯住み続けるのもありと考えるが