中古物件の決め手は？

今年の春、中古マンションを購入しました。築年数は新しいに越したことはないですが、私は築１０年以内。駅から徒歩１５分以内。ペット可。（犬がいます）駐車場も空きあり。（介護の必要の母がいますので車を頻繁に使用）駐輪場も使用できること（通学や仕事に使用）また、高圧線、線路、幹線道路　土壌汚染には影響ない場所。そして日当たりや風の通りが良い間取り、マンションの１階は避け、高所恐怖症のため高層階はいやなので、３階までで、なるべく安いと、わがままな条件ならべてました。あきらめかけていたら、半年後に、自分の満足いく物件に出会えました。
人によって、購入する目的や、条件は違うので、自分の決め手になるのは、それぞれだと思います。
後は、居住中の場合、暮らしている様子がわかりますが、売主が良さそうな家族だったりすると、ちょっと安心できますよね。

ふうん

立地が一番。次に間取り、方角（タワーなら向かいにビルの少ない眺望）グレード、管理の良さ。
これらをしっかり選べた下手に新築から選ぶよりズット確かな買い物のチャンスがある。

方角は、良い眺望と夜景があること。
良いの意味は、飽きないという意味。
東京タワーとビルしか見えないような、変化の無い眺望は飽きる。

06＞眺望がいくらよくても湾岸みたいな埋立地だけは避けたいな、地震のさいの
液状化現象のリスクが大きすぎる。まあでも隠れ家的なセカンドハウスにはいいかな。

いま、探して歩いているところです。
まず立地（子どもの学区が変わらない＆通勤が不便にならない）。
間取り（4LDK以上）。
できれば庭付き1階か戸建て、またはタウンハウス。
今のところ、あっちを立てればこちらが立たず、という感じ。

マンションは立地を買うもの。
中古マンションは、それに加えて、管理を買う。
個人的には、築浅より、大規模修繕が終わっているマンションのほうがいいと思う。
仲介業者に、大規模修繕計画と、修繕積立金の残高を確認。

そんな古いのを買うなら、管理組合議事録は読まなけりゃね。
過去に何がトラブったか、買う前に確認しなきゃ。

やっぱ一番は価格！！
二番目は、管理体制！！
三番目に、室内設備！！

No.10 さんのおっしゃる通り。
管理組合の議事録はキチンと読みましょう。

過去に何があったかは重要です。
議事録も読めない中古物件なら検討外。

1.価格
2.南向き
3.躯体構造(耐震、免震など)
4.デベ、施工会社
5.環境
6.管理
7.間取り広さ
8.居住中物件(売主さんの几帳面さ、お隣さんの確認、季節の日差しなどの情報)
9.築年数

>>13
前に中古物件（居住中）を見に行ったら、散らかっていて汚くて
とんでもなかった。という人がいましたね。売りたいのに掃除を
しないのは信じられないのですが、掃除する人って少ないんでしょう
かね〜？

私はまず立地、次に価格でした。
都心（港区）の高級住宅地で探していましたが、新築だと物件が少なく選択の幅がないのに対し、中古ならなかなか得難い好条件の部屋も出てきます。（今は中古でも売り物があまりありませんが）
次に価格ですが、中古は単価が新築の５〜７割ほどですから、同じ予算で新築の１．４〜２倍ほど広い物件が買えます。

＞14

あるがまま、現状を見せる人はいます。
先日見た部屋はそんなに狭くないのに物で埋まっていました。
物がありすぎて片付けようがなかったのでしょう。

売主夫妻は非常に真っ当な人に思えました。

しかし、30代ちょっとくらいでタワーマンションの最上階、特別仕様の
部屋、あふれるほどの物、物、

売主さんの几帳面さ

経年での古さは当然問題ないけれど、
わかりますよねぇ？その場しのぎの片付けと習慣的な整理整頓は。
壁や設備など傷をつけても自分でこちょっと修正してあったり
そういう売主さんなら、排水溝に廃油を流したりしないだろうし、
当然お風呂追い炊きの湯垢掃除もしっかりしていて見えない部分の
管理も出来ていると想像できる、住設も長持ちしそう。
だから居住中の物件はある意味プラス評価対象ですよね。

中古物件で売りに出している時、
居住中だとなかなか細かいところまでは
見せてもらえません。
まさか排水溝の蓋をとってまでは・・・

だからパッと見の印象で想像するしかありません。

以前分譲賃貸に住んでいるとき
すぐにお風呂の排水溝の流れが極端に悪くなったので
蓋の取れる部分だけ取ってみたら、
髪の毛やヘドロがびっしり詰まっていました。
貸主の管理が悪かったのでしょう。
普通は次の人に貸すときはルームクリーニングをしますが、
手抜きです。
自分は賃貸者なので
手の届く範囲で取り除きましたが、もし購入者であれば
業者を呼んで徹底的に管の掃除をしないとゆくゆくとんでもないことに
なりそうです。
これはキッチンの排水溝も同様で
日々こまめに手入れをしてないとパイプが細くなっていきます。
そんなわけで
中古マンションの場合は水周り関係が気になります。

売主さんの存在は大きいですね。
私の場合、
近隣関係、マンション内人間関係をうまく築いてた方で、
入居してから「あの○○さんの売った人だから」という程度に信頼は得ました。

逆に、こちらの印象もその後の交渉に影響しますね。
売主さんも変な人に売りたくはないでしょうから、服装や挨拶・態度は大事。
内覧した人は数組いたらしいですが、
なんとなくあら捜し気味な人たちで印象が悪かったところ
私が「いい部屋ですね〜！！」と一番喜んでいたため売る気になったとあとで聞かされました。
若かったということで値段もずいぶん下げてくれました。
売主さん、ご近所に住んでてたまにお会いします。

>>19さん
私は売却経験者だけど、今でも近所に住んでるけど、買主さんにはばったりも会わず「寂しいなぁ」と思っております（笑

買うときには、いろいろ質問もしてくださり、愛嬌ある感じの方だったのですが。

私は中古物件を買ったものです。
仕事柄、不動産には詳しかったので優先順位としては・・

①間取り
②立地（環境）＆価格
③デベ＆管理会社＆施工会社
④築年数＆入居者の傾向

です。
デベ＆管理・施工会社は、どんな感じかそこそこ知っていたので、
最初からそんなに重要視してませんでした。
築年数が浅いと当然入っている設備も新しいので、
古ければ価格も安いからリフォーム、浅ければ標準で使用・・
・・と考えていました。

間取り（特に収納と生活動線）は一番こだわりました。
入居者の傾向は、ゴミ置き場、駐車場・駐輪場を見ればだいたいわかります（あくまでだいたいですが）。

タイミングよく築浅の物件が予算内にあり、
リフォームもクロスと畳を変えるくらい。
間取りも設備も景観も、私たちにとっては十分な物件でした。

>>20さん、
私のことだったりして^^;？
そういえば、最近はお会いしてないような。

転居して暫くは、郵便物が間違って届いたり、何かと
連絡することがありましたし
設備の不具合とか、管理組合や管理会社の話なども
お伺いできたので、ご近所に住まわれているのは
助かりました。
スーパーでよく会いました^^

立地ですね、やっぱり。
価格も当然大事です。だから中古になりました。

世田谷区、駅近５分、56平米。建古22年。
スケルトンリフォームしました。（600百万）

今後の価値はどうなのか解りません。
ただ現状、自分で住むのには満足してます。

物件を選ぶ優先条件は、やっぱり立地！
駅近で環境など条件を付けると
新築物件よりも中古物件に当たる可能性は高いですよね！

逆に中古なのに立地が悪いと、築浅でも、広くても
私は魅力を感じないです。
勿論家族構成によって違うでしょうが！

中古では私も水周りが気になっています。
皆さん以前の改修状態などの確認はされた上で購入されましたか？
多少費用がかかっても購入前にいろいろ調べたいのですが・・・

水回りなんかリフォームするのが前提だろ、中古購入の場合。
よく赤の他人が長年使ってたトイレやフロをそのまま使う気になるな。

>水回りなんかリフォームするのが前提だろ

専有部分の水周りよりも、共有部分の水周りが肝心だろう！
建物の寿命は躯体の次に、水周りが建物の寿命を左右するんだから！

過去に建築した中古は危険過ぎる。
どんな工事ミスが隠されているか分からない。

買った後、工事ミスが発見されてドタバタしたら、
精神的にも金銭的にも痛手を負う。

地雷物件になりかねない中古よりも、これからは
検査が厳しくなるであろう新築の方がマシ。

>検査が厳しくなるであろう新築の方がマシ。

今の検査体制に満足？まだまだザルだよ！
姉歯で建築設計、検査の穴が見付かり
最近建築中の行程、工法の穴が見付かり
やっと建築資材の改ざんが見付かった！
総ての環境が整うのにまだまだ時間は掛かる！
29は新築であろうが中古であろうが一生家を買えないぞ！

玄関ドアに新聞受けがあるような古い物件は流石に無理

＞地雷物件になりかねない中古よりも、これからは
検査が厳しくなるであろう新築の方がマシ。
新築でも、工事ミスが次々に明らかになってるが。それに中古は危険で新築が
いいと思ってるなら、このスレに来る意味ないだろう。
そう思っても新築買えないから、来てるんだろうがな。

＞２８
だったら、はっきり書け。第一、共有部の上下水の配管関係のことを「水周り」
なんて言わねえよ、普通。それにどうやって金かけて調べる気だよ。

>水回りなんかリフォームするのが前提だろ、中古購入の場合。
よく赤の他人が長年使ってたトイレやフロをそのまま使う気になるな。

そこまで否定すると中古買う意味ないね！

27よく赤の他人が住んでいた家に住めるよな！？

>第一、共有部の上下水の配管関係のことを「水周り」
なんて言わねえよ、普通。それにどうやって金かけて調べる気だよ。

上下水道の配管を水周りと云うかは別として
共有部の配管等のメンテは、管理組合で保管しているメンテ資料を取寄せれば調べられます。
お金は掛かりません。

>よく赤の他人が長年使ってたトイレやフロをそのまま使う気になるな。

賃貸には住めないね！

・・・ホテルや旅館にも泊まれないか？

病院にも入院できないんじゃない？

大変だぁ〜〜！

千葉の市川ではない建築中タワーでも、
鉄筋の問題から造った柱を壊したってさ。

昔に造ったマンションは、今よりも信用できないよ。
昔は甘かったからね。

したがって中古よりも、厳しい検査の新築を買った方が無難。

>厳しい検査の新築を買った方が無難。

一番は、大震災でも影響が無かった中古ＭＳじゃないか？

あのー、すれ違いも甚だしいコメントが連続してますが・・
そんなに「中古は買うべきではない」と連呼するなら
その主旨のスレッドを自分で立てて満足して下さいな。

決め手ではないですがバリアフリーにするのが難しい物件
スキップフロアなどは除外しました。

住居ではないけど、見た目いつ崩壊してもおかしくないビルが
たくさんあるけど、あれってどうなんだろうか・・・・
そういう中で飲食店はオーナーが入れ替わりいまだ営業を続けている。

ある飲み屋では、
排水溝が詰まって逆流したり
それが厨房に広がっていた。
崩壊以前のことが日常茶飯事。

使っている冷暖房が相当前のであるが、
だましだましまだ使われている。
それはいいのだが、
階下で火事になれば逃げ道はない。

なるべくそういう店には行かないようにしているが、

中古物件。安く買って、好きにリフォームして住めるから良し。
現状そのようにして住んでいますので、リフォームの自由度も決めてのひとつと考えます。
ちょっと築年数経ってる物件の方が、管理規約などが改正されて、現実的に整っていますね。
その辺まで解って購入できるのが中古のメリットですかね。
（リフォーム条件まで決まってるから。）

新築の、お仕着せの仕様は自分にはどうも合いませんでした。
モデルルーム行って、良いなあと思った事が無いのです。
かといって、値段の高い新築をリフォームするほど金銭の余裕も無いですし。
コーポラティブ物件の選択もありましたが、完成まで時間と労力がかかり過ぎるので止めました。

＞３４＝３６
頭悪すぎ。中古は、新築では得られない立地を重視して買うべきであって、
後からどうにでもなる仕様など、替えて当然。それをお宅ができないだけ。
あと金がなくて新築買えないやつのことは知らん。

>あと金がなくて新築買えないやつのことは知らん。

頭足りないね〜
色々なケースを考えてスレしないと！

私は、新築よりも中古派だな〜！
新築は、どんな人が住み、どんな管理体制になるか
博打だと思う！
その点、中古で管理組合の流れが出来ている所は
有る程度は安心出来る。

良く聞くのは、新築を買った若い（とは限らないが）所有者の
管理に対して無関心化をよく聞くからね！

ＭＳは管理を買えと言うからね！

確かにＭＳは、管理が確りしていれば先々安心ですよね。

新築買って、管理に不熱心な人ばかりだと先々怖いですから・・・

ただ中古の場合駐車場使用権が回ってくるまで時間掛かるケースが多いのが難点。。。

＞４４
＞頭足りないね〜色々なケースを考えてスレしないと！
そのままお前に返してやるよ。前段の内容をもう一度よく読んどけ。

>>45
＞ただ中古の場合駐車場使用権が回ってくるまで時間掛かるケースが多いのが難点。。。

逆に中古だからこそ（半永久的な）駐車場専用使用権付きという物件もありますよ。私は１番の決め手は立地、２番目に駐車場付きでした。
今は国土交通省が、駐車場専用使用権の分譲は好ましくないと指導しているので、新築・築浅で駐車場付きという物件はほとんどありません。

＞頭足りないね〜色々なケースを考えてスレしないと！
＞そのままお前に返してやるよ

幼い子供のやり取りだね！（笑

>中古だからこそ（半永久的な）駐車場専用使用権付きという物件もありますよ

中古物件を探す時に駐車場使用権付き物件は滅多に無かったですが
付きは、100％駐車場完備物件ですか？

>>48
調べてみたら国土交通省（旧建設省）の指導は２８年も前の昭和５４年のことでした。従って駐車場使用権付きが見られるのはそれより前のだいぶ古い物件が中心になります。これらは１００％でないものが多いです。
築２８年未満でも駐車場【所有権】が分譲されているケースはしばしば見られます。

＞４８
安サラリーマンのくせに、こんなとこに書き込んでないで仕事しろ。
お宅の上司は、嘆いているぞ。家持てねえぞ。ぷっ

49さん
大変勉強になりました。
ありがとうございます。

50さん
営業でちゃんと数字を挙げているのでご心配なく！
不動産も3軒所有しているので！
深夜のスレご苦労様です。