パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

3階くらいまで建ってきましたね。

コンクリートの現場打ちは乾燥するまでは何年かかかるけど、壁など貼り付けるものは乾燥済みだと思いますが、どなたか判る方はいませんか。

>>682
現場打ちコンクリートは躯体（くたい）のどの部分か？
プレキャストコンクリート工法を採用しているか？
採用していたらどの部分か？

契約済みでしたら、まずこのあたりを確認してみては如何でしょうか？
専門用語はここで説明するより、用語説明サイトの方がわかりやすいと思いますので
自分で調べてみてくださいね。

書き込み減ったけど、買う人は買っちゃって
皆さん、興味薄れました？

併設施設の情報はまだ未公開なんですよね？
どうしようかなあ。。。

ライフが買い物先としては一番遠め、それでもたった12分ですか。
何店か行こうとすると物件を中心に円を描くように回る必要がありますけど、
どこからでも帰りやすい利点もありますね。

医院がごく近くにたくさんあるのも助かります。

サンシャイン見えるかなぁと思いきや、豊島区の清掃工場の煙突がかなり近い・・・。風向きによっては煙がこちらへ来るのではないかと懸念しております。

行きはよいよい帰りはなんとか。
買物の思い荷物を持って12分も歩きたくはありません。

12分なんて自転車なら５分で行けるよ。

隣りにスーパーがもし入れば
十数歩で行けるよ。

歳を重ねた将来を考えた時、１２分は私には遠いです。
やはりスーパーは隣接して欲しいところではありますね。

しっかしここ、管理費高過ぎですね。
三井新築タワーの中でも群を抜いています。

スーパー徒歩3分でしょ。

そんなに高いですか…

ここがいくら地盤よくても耐震タワーは嫌だな。制震だったらもうちょい高くても買ったのに

管理費は本当に高いですね。

マンションWikiによると、ここの管理費は平米340円だそうですが、
埋立地のパークタワーなんかは、平米309円を高いとスレでネガされています。

立地とイメージで積極的に買いたい層は一巡し、
あとは商業施設の店舗が決まるか、竣工するまでは大きなイベントも無く、販売は低調でしょう。
しかも売り易そうな75C・80Aのようなファミリータイプは一通り売れてしまい、
売りにくい部屋が残っている。

どのマンションでもこの踊り場は必ずあるけど、
この踊り場段階になるまでに第二期販売にすら入れていないのは、本当に苦しいと思う。

検討者のニーズをことごとく外してるから苦しくて当然でしょう。
商業施設によっては本当に大コケするかもしれない。

かなり売れ残りそうだね。
500万円くらい値引きしてくれれば考えてもよいと思うけど・・
あと、管理費の高さは異常。
共用施設にジムやプール、シアタールームに24時間有人管理があっても、
この管理費にはならないと思う。

管理費を下げるのは可能、と思っている方々に
理事になって貰って頑張って頂くしかありません。
私は、下げるのは困難派。

商業施設や敷地がらみの管理費を下げるのは、
相手もあることですし、よほどの事がなければ無理でしょう。

共用部の照明点灯時間を短くする
エレベーター他の共用施設の維持管理費を精査し、値引き交渉や別会社に委託
消耗品などを管理会社任せにせず、管理組合で購入し支給品とする

細かい部分の節約を積み重ね、少しでも余剰金を増やすのが一般的だと思います。

いろいろ懸念材料がありますね…

設備を考えると、管理費水準が法外なわけではないですね。
地域の平均的マンションと照らして、設備の水準が飛び抜けてしまっているので、
管理費も地域水準に見合わない感じになっていると。
お金があって、かつこの地域じゃないと！って方には願ったりかなったりでしょうけどね。
平米３４０だと、赤坂あたりの三井の高級タワーでもあまり変わらないかもです。

ここの設備、赤坂あたりの三井の高級タワーとあまり変わらないかな？

コンシェルジュさえもいない水準…

プールは相当金食いでしょう。

維持管理を考えるとどうでしょうか
ただ、プールがあるとあう自慢や優越感があると思います。

赤坂の三井のタワーはコンシェルジュいるんですか？

パークコート赤坂　ドアマン
で検索すれば三井赤坂の凄さが分かります。

340円は最高級クラスの仕様のマンションの管理費だと思う。

このくらいの管理費だと、24時間管理・コンシェルジュ・プール・スカイラウンジ・サウンドルーム・シアタールーム・フィットネスあたりも付きそうだけど。

このマンションの仕様は地域の平均的なマンションの仕様と大差は無いでしょう。
プラウドシティの方が上では？

内廊下、プール付きで各階ゴミ捨て場、他商業施設多数なので、
都心タワー物件と比べて、プールがある分乗っかるけど、コンシェルジュの人件費は
かからず、差し引きでこんな感じと。
プラウドは立地は近いけどものとしてちょっと性質の違いが大きいので、
比較対象としてはどうでしょう。

まあしかし、細かな維持管理面でパークコートレベル望めるとも思えないので、
結局割高感は否めないですね。

>711
この物件プール付いてましたっけ？
他の物件と勘違いしていませんか？

これを見ると管理費平米340円は億ションの管理費水準ですね。
http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0318077_01.pdf

この貧弱な共用設備等（プールは無いと思います）でこの管理費はおかしいと思う。
設備水準は湾岸地域タワーマンションの標準以下でしょう。

また商業施設の存在を高管理費の理由として挙げている方がいるけど、
商業棟は分譲棟とは全く別の建物で、商業施設部分は分譲棟の共用部ではないと思うので、
法的にも商業棟の管理費・修繕費を分譲棟で負担することは無いのでは？
商業棟の費用は所有者（三井本体？）が負担するのであって、
基本的に分譲棟の区分所有者にしわ寄せがいくことは無いと思うけど。

>714
分譲価格1億円
40階～59階建
渋谷区、豊島区、新宿区など副都心並みの高管理費ですね、、、

数字の比較ばかり考えて、完全にうっかりでした。プール無いですよね・・・
大変申し訳ありません。

いまさら基本的な事で申し訳ないのですが
管理費340円／平米って、どの数字からの計算でなるんでしょうか？

私の手元の資料では見当たらないような。。。
どなたか、教えて頂けると大変助かります。
よろしくお願いします。

>714
商業棟の建物自体ではなくて、共用になる敷地の通路などが理由です。
客を呼ぶために普通のマンション敷地より金を掛けて、美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。
商業棟への客の往来でイタミも早まるだろうし。

急がなくても大丈夫そうだな…

＞美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。

「いけないはず」って笑

そりゃ手入れは必要だけどさ、
その費用が分譲入居者負担だってことをなんであなたが知ってるのよ
憶測で物言わないように

検討スレは憶測だらけ。
他の人にも憶測は言わないようにイチイチ言ってみればあ。

賃貸棟と商業施設の管理費が分譲棟に上乗せされているだけだと思います。

デベにとって分譲棟は売ったら後は野となれ山となれですし、管理会社が同じである限り内訳など誤魔化し放題ですから。

分譲棟敷地内の美化に管理費がかかっているのは本当ですよ。
前にデベに聞きました。
転売も考えると、多少管理費が高くても、綺麗に保たれた方がいいのでは？と思います(^^)

近くのプラウドシティも商業棟併設で管理費は1㎡220円弱です。
商業併設の大規模開発案件は結構あると思いますが、300円超えることは滅多にないのでは。
やはり異常に高いのだと思いますよ。

高いので管理会社を変えるのも検討課題でしょうが、
「三井ブランドのマンションだから買ったのに、管理会社を変えるのは許せない」と、
反対する人は必ず出てくるような気がしますね。

全て、理事会の努力と交渉次第。
安くするのが可能、と思う方は理事立候補を奮ってどうぞ。

>717
管理費は第一期第一次申込み直前に下げて、最終的には平米325円だね。
まあ高額であることに変わりは無いが・・

目の前、17号。

スーモで高速が目に入らないように建物の周りが真っ黒に塗り潰されてるのがすごい・・・
右ページの絵も池袋が手前にがっつり描かれていてこの建物ははるか遠くにぽつんと。高速はうすーく描写。
周囲の環境に自信のある物件はしっかり描くし、そうでない物件は隠すというのがよくわかる例だね。

かなり、苦戦してるようですね…
とあるブログで見ましたが、土曜の午後なのにそのブログ主だけだったとか
1LDKが申し込み０とか書かれてましたが
こんなに世帯数あるのに完売できるのかな？
作りや設備は申し分ないのになぜ？

周辺相場より二割程度高かったら売れなくて当然でしょう

726
管理費を下げたなら、何かをカットしたのかな？

賃貸があるから1LDKは苦戦するでしょうね…

>731
アンテナ、ネット使用料を別枠にしただけとか？

この物件は、高速沿い・高管理費・非制震/非免震・オール電化等々、
一つあるだけでも購入を躊躇してしまうようなマイナス点が多いよ。

それに、やはり西巣鴨は色々と中途半端だと思う。
巣鴨から都心に住んでいる人は、西巣鴨まで都落ちしようとしない。
三田線の板橋方面に住んでいる人にとっては高すぎる。
ニーズが限られる上に、物件自体の条件もイマイチ。

西巣鴨は物件の安さに惹かれて買う人がいるけど、ここは巣鴨価格だからね。

＞周辺相場より二割程度高かったら売れなくて当然でしょう

駅近とはいえ更に周辺相場より高かったプラウドシティでさえ売れたのですから、震災前後の地合いの差が大きいのではないでしょうか？

プラウドって豊島区、ここは北区ですよね。

＞プラウドって豊島区、ここは北区ですよね。

プラウドシティは板橋区と豊島区の区境ですが、板橋駅前ですね。
平均坪単価は、むしろ板橋区よりも北区の方が高いです。

やはり、単に震災前後の地合いの差ではないでしょうか？

あっちは埼京線と三田線の両方が駅近ですから…

プラウドシティは、野村の営業の力だったと思うけど。

パークタワー滝野川は三井の営業力次第ってことですかね?
頑張ってもらいましょう！

三井のタワマンは5年くらい売ってる印象があります。

新築ではないのに上がってきた、パークタワー池袋なんとかのスレ読んでがっかり。

三井の物件って、やたら管理費高いけど、価格に見合った管理じゃないんですよね。

全く焦る必要は無く、待てば凄い値引きがされそうですね。

しかし1期販売で何でこんなに苦戦しているんだろう？
1期販売は、売れ残り物件というイメージがつかないよう、
事前に要望書が入った部屋+αしか出さず、
時間をかけずに完売させるのが普通だと思っていたけど。

思えば、1期1次の申込時期はズルズルと後ろ倒しになっていたのは、
事前に要望書等が全然集まらず、見切り発車で多めに1期販売に出したのだろうね。

要望書は出したがイザとなったら申込みはしなかった、の客が多かったのでは？
待ちくたびれ。

譲れない間取りだったので早めに購入しましたが、それなりに値引きされていたし、人気の間取りはすでに埋まっていますよ。南角とかその他。

さらに値引きするとしても、変な間取りしか残っていないので、私は満足です。

つまり、
人気のでない間取りタイプが多かったってことでしょうね。

なんでこんな場所にタワマン？って人が多かったのでは？

それなりに値引きってここからもう値引きされてるんですか？

平成26年03月下旬入居予定なのに、すでに値引きしてるってすごいですね！
今週末が第１期６次販売なのはある意味三井さんらしい。
三井さんの某タワーは第○期25次とかもありましたよね。

五反田の方のかな？
あそこは高い部屋が残ってるみたいね。

そうかあ、値引きするんだ。
もっと強引に交渉すれば良かったかな。
あまり乗り気じゃない対応だったので購入してません。

某ブロガーさんの記事を読みましたが条件の良い部屋でもホンの少ししか売れてないそうですね。
値付けに失敗したので値引きというより価格改定したのではないでしょうか？
食洗器はサービスになったそうですね。
出だしからつまずくと不人気マンションと思われて何年も売れ残ってしまうのに
どうして第1期は完売できる数だけ売り出さなかったんでしょうか？

え？
食洗機サービスなの？

食洗機なんて量販店で買えば10万円以下でしょ。
そもそも最近の新築マンションでは、オプションですらなく標準で付いている物件が多いのだから、食洗機が無料になるくらいで契約が取れるなら安いものですよ。

同感。標準で付いてなかった、のはおかしい位ですね。

うちは食洗機は使わないので必要ありません。

量販店で10万円以下で売っているのは、外付けタイプの製品ですよね？

某ブロガーさんが何者か知りませんが、条件のいい部屋はほぼ埋まってますよ。

>759
キッチン内臓型でも10万円切ると思いますが・・

パークタワー滝野川の不人気は広告の少なさなど、宣伝が少ないのも原因ではないでしょうか？
もう少し宣伝に力をいれてもいいのでは？

>762
ほぼ毎週、新聞にこのマンションの折り込みチラシは入りますね。
その他、どういった宣伝をすれば良いのでしょうか？

駅で広告ティッシュ配り。

デベに売る気があるのかって位、規模の割に宣伝が少なくて、
そもそも知られていないって感じなんだと思う。
周辺住民でも、出来るのを知らない人がいておかしくない位。
三田線内でも広告は見たこと無いし、
ほかのデベだったら、ファミマの上にまず看板出すだろう。

広告費を抑える変わりに、価格が低いんでは？

ここは相場よりかなり割高だから売れてないだけです。

魅力がイマイチだからでは？
耐震、高速近く、西巣鴨、など。

物件名+αしか情報の無い看板を出したくらいで販売に殆ど影響は無いよ。
ほぼ毎週やっている新聞の折込チラシの方がよほどコストがかかる。

折り込みチラシはほぼ毎週入ってきますね。

どっかの不人気物件みたいに水川あさみ使ってＣＭ打ったらどうかな！

いや、検討していましたが、やはり管理費・修繕費高いですね。。。
原因は駐車場との事です。
賃貸物件の方の地下に駐車場がある為（別会社運営）、その分利用料が発生する為、その分を管理費に上乗せのようです。

駐車場代の一部、を駐車場を利用しない住民にも管理費の名目で
負担させるわけ？

769じゃないけど看板より折込チラシの方がコストがかかると思います。

でも、看板が安いなら安いで、
他が効果的だと思って出しているのに、なんで出さないのって思うわけで。

看板の有無は売れ行きにほとんど影響が無いと思うが・・
｢看板があったから購入に至りました｣なんて話がどれだけあると思う？

新聞チラシに近隣にはポスティングもやって、しかも現地には壁にも物件概要を書いて、
他のマンションに比して認知度が低いことは無いと思うが。

もっともチラシや看板等の宣伝をどれだけやろうと、マンション購入に興味の無い人には無駄。
チラシなんて読まずに捨てるだけ。看板だって記憶に残らない。

興味のある人にもこの物件の特徴(価格・管理費・高速等)が受け入れられていない、ただそれだけでは。

まあ、貴方がそんなに効果的と思うなら三井に提案しなよ。

すみふは競合他社物件、モデルルーム前や中古物件のそばなどいたる所に看板出してますね。

すみふも売れ残りが多いので看板の意味はありませんね

外周区でこの値段は高過ぎの評価かなあ？