パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

どんな問題？

ここの購入を考えている方に質問します。
近郊のウェリス滝野川やクレヴィアに比べて長所、短所はなんですか？

何処が良いのか悩んでます。

こことウェリスを見てきた者ですが、ウェリスと比較した長所と短所は以下のように考えます。(部屋にもよりますが。)

長所
・駅から近くフラット
・ゲストルーム、キッズルームを併設
・敷地が広くゆったり
・将来の周辺環境の変化の可能性が低い

短所
・中山道、首都高の前
・間取りがイマイチ
・管理費が高い

南の角住戸であれば短所もある程度緩和できるかなと考えています。(管理費が高いのはやむ無し。)4LDKを希望する場合や静かな環境を重視するならウェリスに軍配ですかね。

クレヴィアは室内逆梁が痛い

短所
・タワーなのに制震でも免震でもない。三井新築タワマンは将来、全て免震になるらしい。

すべて免震とは言ってない

なるほど、
原則として採用します、三大都市圏での採用、と注意書きが書かれていた。

でも、ここが耐震構造な事実は変わらないけど。

キッズルームは、遊んでる間は安全のため大人が監視しなきゃなんない。めんどいよ。

子どもが大きくなると使わなくなる。

でも、無いマンションでは
エントランス付近が子供の遊び場になったりして迷惑。
だから仕方ないよ。

年月経ったら、キッズルームは
爺婆ルームに変えてしまえばよい。

年月経ったら
孫たちが使うんだろうね
そんな頃まで住み続けたくはないなあ。

こういった複合開発物件の建替えってどうするのかね？
店舗やスペース部分の容積も使ってこの28階建てを確保しているのだろうけど、
建替え時には店舗・賃貸棟等と一体でまた再開発をしないと、この28階建ては維持できないということだよね。
店舗・賃貸棟の所有者は三井不動産なので、その時が来たら三井不動産に任せるしかないのかな。

三井に任せるにしても
容積率に余裕がなければ
解体・再建築・仮住まい、等の費用は全部住民が自分達で出さなければいけない。
それ以前に、建替えするかどうかの賛否を組合総会で決めるのも大変らしい。

よく「建物は住めなくなっても、土地は残るから安心」とか書く人がいるけど、
廃墟の乗っかった土地、であり、新しい建物を建てなきゃいけない土地、が残るんだよね。

成る程。
区分所有者が多くただでさえ意見集約が大変であることに加え、
容積をフルに使い、しかも他人（三井）の土地の容積も使った上で
この高さが確保できているから身動きが取れないね。
容積に余裕が無いから「等価交換」で建替後のマンションの一室をもらうのも簡単ではないね。
少なくとも相応の建築費用を拠出しないと。
三井は賃貸棟と商業棟を所有しておけば、分譲棟の建替え時には必ず声がかかるだろうから、
将来（50年後？）の再開発時の種地にもなるということか。おいしいね。

こうしてみるとタワマンの建替えは難儀するのだろうな。
40～50年後には社会問題になっているような。

容積率は余裕あるんでは？計画より随分小さくなってる。

40年後は、三井が丸ごと買い取り、再々開発。
次は、周辺の空き家も買い取り、さらにビッグな開発プロジェクト。

今、容積率を使い切れなかったのに
40年後なら使い切れるのだろうか？ってのがあるし。
同じ三井タワーでも東雲は、周辺住民の反対はあったが、
階数を低くする代わりに横に広げて使い切ったらしいですよ。

たしかにキッズルームって子供が大きくなった家庭が増えたら、どうするんでしょうか。
何か他の事に使う部屋になるならいいですが、そうでない場合はいらない気がしますね。

将来の共用の入れ替えも考えてなくはないと思っています。

たしかにずっとキッズルームではだんだん利用者は減っていきそうですよね･･･。
この後に何か変えるとしたら何がいいと思いますか??

無難にフリースペースとしてもいいかなとは思うのですが、そのほうが管理費も嵩まないでしょうし。まあそんな先のことはまだ早い話かな(汗)

まずは楽しい新居生活を、ですよね。

老人ルームでしょう。
単純に考えれば。増えたお年寄りたちの憩いの場。

>>264
最も建て壊しやすく、立地の良い場所から優先的に再開発していくわけで、
今新しく作った物件をわざわざ５０年後に再開発しなくても、
似たような立地はいくらでもあるし、もっと手を付けやすいところを新たに開発したほうがいいでしょ。
（シャッター通り化した商店街を立て直すより、
新たにロードサイドに出店したほうが安上がりということ。）

だから、「その時」なんてものは来なくて、
単純に資産価値のない空室率の高い建物が残るだけでは。
廃坑の工員寮みたいな。。

迫った申込みを家族と話し合ったが、
免震や制震の無いタワマンは拒否されてしまい、
うちは脱落。無念。

中層の賃貸棟を分譲した方が人気出そう。

しかし、リーマンショック前に土地を高値掴みしなきゃ、もう少し高仕様になったかね。

273さん
そうなんですよね。新築マンションはお子さんが小さいファミリーが買う事が多いので
キッズルームがよくありますが、利用されるのははじめの方だけの様な気がします。
子供たちが大きくなってしまえば、たまり場などになってしまってあまりよくない様な気もしますし。
たとえばみんなでＤＳをやっているとか。
ある程度需要が減ってきたら、住人の交流の場として使うとか管理組合で話し合いが必要かもしれませんね。

第1期販売戸数は80戸か。総戸数の3分の1。
これも即日完売とはいかないだろうし、
当初予定から1ヶ月近く登録時期を引っ張っても80戸しか出せなかったと見るべきで、
想定以上の販売苦戦だろう。
第1期が捌けたとしても、残る160戸の販売は更に苦戦するでしょう。

少ないですね。
イマイチ魅力不足かなあ。

有名な土地ではないですからね。
ただ、交通利便性がいいですし、広い公園もそばにあって、以外と穴場地域だと思います。
皆さんはどのようにお考えですか？

場所的にも知名度が低いのだから妥当な販売戸数ではないでしょうか。この場所を知っている人にとっては割安な価格
お得に感じそうですね。高い台地で都心にも近いし静かなところ。共用スペースの充実さには欠けるかもしれませんが、店舗が入りますしね。

西巣鴨は穴場地域として雑誌に載ってることが多いです。

マンションの安さ以外何もないけどね。

仕様のわりにちと高いだろ。

そこそこ便利なエリアだから、安けりゃ、すぐ完売できる。

安いと思う
仕様もそんなに使わなくなるプールとかジムがあっても管理費かかるだけ
このぐらいで充分
購入したかったなぁ、異動ある仕事だから断念したけど

送られてきた価格表見ましたが、上層階はモデルハウスオープン時より値段下げてますね。
でもサービスと釣り合わない、高い管理費はかわってないんだろうなぁ

管理会社を変えれば、同じ内容でも管理費はもっと安くなるのではないでしょうか？

>>281
広い公園ってどこのこと？

飛鳥山だろ？

このマンションの近くに広い公園はありませんよ。

少し南に行けば「南谷端公園」があるし、「西ヶ原みんなの公園」は東京外大跡地だからかなり広いですね。
どちらも飛鳥山公園よりも近いです。

＞どちらも飛鳥山公園よりも近いです。

そうですね。NYのセントラルパークよりも近いですね。

288
賃貸棟、商業棟、と同じ敷地なのに
管理会社を変えるのは難しいのでは？

西ヶ原みんなの公園まで徒歩約20分。近いとはちょっと言い辛いですね。
南谷端公園は5分ほど。中規模といったところでしょうか。

価格表、私も見ました。
階数ではなくて間取りによって事前案内会の参考価格から引き下げられたものと、参考価格の範囲内で目一杯になったものとありますね。
私の希望の南の角住戸は目一杯の設定でした。それでもお安い気がしますが。

294
いいえ、そんなことはありませんよ。

都電で飛鳥山公園すぐでしょ

普通は自宅のすぐそばに公園がある事の方が少なくて、歩いてなんて行けないから自転車で行くものだと思っていました。
ここだと北区中央公園も自転車だと近いですね。

電車や自転車を使う距離の公園を「家の近くの公園」とは普通言わないと思います。