パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

東池袋の５２階建てアウルタワーって制震でしたよね？
3.11の時、たまたまアウルタワーの玄関前にいたんですが、サンシャインビルなど周りの建物に比べてかな～り揺れてましたよ。
ずっとギシギシ言ってて、高層階の部屋の中はぐちゃぐちゃだろうなと思いました。
引っ越し業者のトラックが数台あったから、引っ越しを済ませていた世帯がどれだけあったかはわかりませんが。
確か、サンシャインビルは耐震構造なはずです。

>>177
外語大跡地の高級賃貸は苦戦してますからね。
この近辺の分譲は、みんな完売してるんだから全て分譲にすればいいのに。
賃貸にすると何か旨みがあるんでしょうか？

分譲タイプを一度にたくさん造ると、高齢化の時期も一緒になるからゴーストタウンになりやすい。
最近はわざと分譲と賃貸を織り交ぜて造ったり、分譲タイプを時期をずらして造ったりしているという記事を読んだ事がある。
再開発がさかんな地域や埋め立て地の分譲は将来的に不安があるね。

自分も最近見に行きましたが、耐震設計、共用施設は小規模物件並みに何もなく、エレベーターも３基、理由は全部管理費を抑える為と説明されましたが、最後の資金計画などの時に管理費を聞いて絶句しました。

部屋の間取り仕様も決していいとは言えず、駅近以外の魅力に乏しいと感じ、購入は見合わせる予定です。
このあたりではなかなかのプロジェクトだと思っていただけに非常に残念です。。。

それにしても管理費があんなに高いのはなぜでしょう？？

管理費が高い物件は修繕積立金を安くしてるけど、ここは初期から両方とも高いですね。

共用施設はタワーマンションの中でも簡素で、コンシェルジュも無く管理の内容も簡素。
それでこの管理費なら割高だよ。修繕積立金も徐々に上がるだろうから負担が大きいな。

10年後の修繕管理費はいくらになるんだろう？

管理費は組合ができたら変更なりすればいいと思いますけど･･･
それよりもなぜ賃貸に･･･

まぁその辺の話はきちんと営業に聞かないとですね

敷地広いしその管理分ですかね。植栽管理とか。
敷地は地域にも解放してるわけだし、地域との共生のためにも必要かもしれませんね。
ボランティア精神ですよ。

話題の映画「テルマエ・ロマエ」の舞台でもあった「稲荷湯」という銭湯って、このマンション予定地のすぐ裏手にあるんですね。
創業100年を超える歴史ある銭湯だとか。

北区の中では規模大きい方なのに全然スレのびないね。人気ないのかな？？

一般論では、大きめな商業施設を併設してるタワマンは、管理費が高くなりがち。

商業施設に客を呼び込むために、敷地の仕様を豪華にしたり警備を厳重にするので管理費・修繕費が高めになる。
そして、その管理費・修繕費にタワマンと商業施設とでワリカンの部分があるから。

購入を真剣に考えています。
現地をぐるっと見てきましたが、稲荷湯が映画のロケ地だったとは…
銭湯なんて懐かしいねとのほほんと通り過ぎてしまいました。

いまだに、高層マンション反対の張り紙を貼っている家を見かけましたが、さすがに話はついていますよね？

確かに管理費は高いですね。。。
内訳とか分かる人いますか？？

24時間管理、コンシェルジュ等も無いのに高いですね。

管理費下げる方法はないのかな。もちろん、管理会社かえるというのもあるかもだけど、入居後で採決いるだろうしなぁ。そんなことを皮算用してまで、購入は決めたくないですね。

場所はいいですね。高速道路はあるけれども周りに学校はおおいし、隣が区民センターなのも便利ですね。駅からの道のりにみらべるはあるし、入る店舗も悪いものは入らなそうだし。
ただみなさんが言うように管理費が、、、下がったら買いですけど、このままだと購入を考えてしまいますね。

管理費そんなに高いですかね？
どこもこんなもの、位にしか思っていませんでした。
同じ位の共有施設のマンションの、どこと比較して高いか教えて頂けると
とても参考になるので知りたいです。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

管理費が高いのは
建物の中、の共用施設のせいではなくて、
敷地が広いせいだろうと思いますよ。

そして、管理会社を変えるのは
商業施設や賃貸棟との関係もあり、難しいのでは？

地域が必死に、反対したせいで、当初の計画より
背が低くなり、かなり戸数も減ったよね？
敷地面積はそのままで。
で、一戸あたりの敷地面積が増えた。

>一戸あたりの敷地面積が増えた

じゃなくて、一戸あたりの管理費が増えた？

でもそれなら、容積率に余りがあるから将来の建て替え時、
デペが音頭とって持ち出し無しでできるかも！？

もしかして賃貸練の分の管理費も分譲練持ちなのかな？

そりゃムリだしょ。

将来もしできる程簡単なら、今やってるでしょう。

ほんと敷地広いマンションですね。しかも標高がそれなりにあるから気持ち良さそー。

この豊富な敷地面積を見て期待したいのは、植物や各所の休憩的スポット。

外部では味わえない住民だけの寛ぎの場所がどんな風になるのか、想像だけでも楽しみは多いです。
雨の日とかでも楽しめる内容になっているといいですね、例えば室内なんだけど外が一望できる場所とか。

おっと、、共用のことばかり言っちゃったけど間取りもしっかり見なきゃ。

うわ、ここオール電化だったのか･･･
ショック･･･

電気料金値上げが予定されているし。
値上げの中身を見ると結構高くなる。

オール電化は既に慣れていると万歳な仕様ですね、初めてとなると中には敬遠する人もいるのかも。

料金面は今後気になるところではありますけど、とにかく料理しやすいです、お水が沸くのも早いし想像以上に中華的料理にも対応してくれる良さはあります。

というのはキッチンに関してだけの話になりますが、大きなデメリットも無いのでこのまま検討を進めようと思います。

オール電化は深夜料金で電気をたくさん使い、タンクのお湯を沸かすわけですが、
その深夜料金の値上げ幅が大きいのですよ。

営業はオール電化であることをかなりアピールしてました。自分にとってはメリットに感じなかったけど。

でも、この物件のHPが出来た頃は
読んでもオール電化とは分かりませんでした。

まぁ、ガス代も順調に上がってるからねぇ。

まぁ、オール電化マンションは電磁波の心配もしなくちゃね。
特にキッチンと床暖房。

床暖房も電磁波関係あるの？

オール電化変えてくれないかなぁ

床暖房　電磁波
でググれば色々分かります。

リビングで電磁波とか勘弁してよ

２１９さん
確かにまったくないとは言えませんが、床暖房ではなくホットカーペットでも
電磁波はでていますからね。気になる方はその床暖房のメーカーに問い合わせをすると
電磁波がどのくらいの範囲まで発生しているかのデーターを教えてくれる様ですよ。電磁波の
考え方は色々ですね。オール電化でなくても色々な所で電磁波は受けているものですからね。

リスク、はなるべく避けるもの。
他に、避ける方法があるのなら。

最近モデルルームを見て来た者ですが、設備、仕様のグレードは皆さんどの様にお感じでしょうか？
マンション見学初心者なもので、どこを見ても素晴らしく見えるので、皆さんのご意見をうかがいたいのですが。

オプションが多いから素晴らしく見えるのは当然かと。
グレードは耐震は良くなく、内廊下は良く、間取り設計は疑問符。
とか感じは色々ですねえ。

オプションだらけでうそばっかりだから誤魔化されないようにしないと。「こちらはオプションです」ってさりげなく注意書きがあったりするけどね。

率直な話、ここのマンションは資産価値ありますか？

資産価値は高いと考えています。大手三井の大規模マンションですし、巣鴨にタワーマンションが他になく、地域がらこれからも出来にくいであろうことを考えています。西巣鴨は文京区が近く、マンション近くにインターナショナルスクールができましたし、子育てにも良い環境です。
オール電化は現在は東電の問題もありますが、地震や災害を考えたとき、高齢化社会を考えたときにはやはり安心な気がします。
ただあくまで個人的な考えですし、そこは他人の意見は参考程度に考えていただければと思いますが、、、。

229です。
西巣鴨にタワーマンションはなくの間違いでした。巣鴨にはあります。

マンションに資産価値を求めない方が良いのでは？
10年後、20年後の新築分譲価格はかなり安いだろうし
そのころ、ここの管理修繕積立金は・・・

西巣鴨は既に成熟した街で再開発余地等も少ないので、
かつての湾岸地域のように街自体の価値が上がっていくようなことも想定し難い。
良い意味でStableな地域だと思います。

この物件についていえば、確かにこの周辺で希少なタワーマンションであることは間違いないですね。
しばらく西巣鴨でタワーマンションが建てられるような土地も無い。
ただ、現在は、昔のようにタワーマンションだから資産価値が高いという時代でもないですよね。
また、この物件はタワーマンションの割りには共用施設が簡素で、あまり高級感がありません。
西巣鴨周辺においてシンボリックな物件であるとは思いますが、
さりとて、地域の他の物件以上に資産価値を維持・向上できる物件とはとても思えない。

そもそも西巣鴨のマンションに資産価値を求めるのはおかしいのでは。
この近辺ならば文京区に入るか巣鴨駅近の豊島区の物件ならば資産価値も期待できると思いますが。

225です。
226さん、227さんありがとうございました。
どこまでが標準でどこからがオプションで、それぞれどう感じるか考えなきゃダメですね。

モデルルームの通りに造ってもらったら、分譲価格＋一千万円だったとか、
別にめずらしくもない話です。

ここは南東向き、南西向きに人気が出そうですが、皆さんはどの間取りが好きですか？

真南角部屋がいいですね。
だけど真南角部屋の玄関ドアを開けると、お隣りさんの玄関ドアとお見合いですか？

>236

下層階の75Cだとお見合いになりますが、上層階の80Aであればおそらく大丈夫ですよ。

そうなんですか。ありがとうございます。
だけど80Aは価格が高そうですね。

>235　
やはり角部屋でしょうか、特に75Bは個人的に好みです。
他の間取りにもいえることですが全ての部屋がバルコニーに面しているのは初めてで、もう少し求めると角の柱が無くてL字に移動できる仕様だと嬉しいのですが、それでなくとも評価高いです。

しかも室内移動に無駄をとらせない位置関係がシンプルでいいですよ。
玄関からは室内が覘けないのもいいと思います。

角部屋でない中住戸には、窓のない行灯部屋もありますよ。
通路としてしか使えないデッドスペースも結構ありますね。

うちはオール電化は嫌いじゃないからいいんですが、
貯湯タンクが室内にあるタイプと室外にあるタイプ、の間取りがありますね。
床面積で気をつけないと。

モデルルームって下板橋にありません？
ずいぶん離れた場所にあるんですね。
たしかにオール電化・・・・震災が起きてから大分人気が下がりましたね
やっぱりガスが使えた方が何かと便利な気がします。

そうですね、ＭＲは下板橋駅前です。
他の駅の雰囲気も見ておいて損はないと思いますからちょうどいいかなと。
うちは更に広く見て北池袋でも一度降りておこうと予定しています。

もう更にとなると池袋、大塚と、誰もが知る利便性を見ておくことができるのですが、それはまた住んだ後にということで。物件検討そっちのけでこの辺りで遊ぶ時間が多くなりそうなので(笑)

生活圏であることは電車の所要時間を見ても明白ですね。

そろそろ販売価格が確定しそうですね。
近郊のクレヴィアと比べて人気とかいかがでしょうか？

クレヴィアは問題山積ですから。。

どんな問題？

どんな問題？

ここの購入を考えている方に質問します。
近郊のウェリス滝野川やクレヴィアに比べて長所、短所はなんですか？

何処が良いのか悩んでます。

こことウェリスを見てきた者ですが、ウェリスと比較した長所と短所は以下のように考えます。(部屋にもよりますが。)

長所
・駅から近くフラット
・ゲストルーム、キッズルームを併設
・敷地が広くゆったり
・将来の周辺環境の変化の可能性が低い

短所
・中山道、首都高の前
・間取りがイマイチ
・管理費が高い

南の角住戸であれば短所もある程度緩和できるかなと考えています。(管理費が高いのはやむ無し。)4LDKを希望する場合や静かな環境を重視するならウェリスに軍配ですかね。

クレヴィアは室内逆梁が痛い

短所
・タワーなのに制震でも免震でもない。三井新築タワマンは将来、全て免震になるらしい。

すべて免震とは言ってない

なるほど、
原則として採用します、三大都市圏での採用、と注意書きが書かれていた。

でも、ここが耐震構造な事実は変わらないけど。

キッズルームは、遊んでる間は安全のため大人が監視しなきゃなんない。めんどいよ。

子どもが大きくなると使わなくなる。

でも、無いマンションでは
エントランス付近が子供の遊び場になったりして迷惑。
だから仕方ないよ。

年月経ったら、キッズルームは
爺婆ルームに変えてしまえばよい。

年月経ったら
孫たちが使うんだろうね
そんな頃まで住み続けたくはないなあ。

こういった複合開発物件の建替えってどうするのかね？
店舗やスペース部分の容積も使ってこの28階建てを確保しているのだろうけど、
建替え時には店舗・賃貸棟等と一体でまた再開発をしないと、この28階建ては維持できないということだよね。
店舗・賃貸棟の所有者は三井不動産なので、その時が来たら三井不動産に任せるしかないのかな。

三井に任せるにしても
容積率に余裕がなければ
解体・再建築・仮住まい、等の費用は全部住民が自分達で出さなければいけない。
それ以前に、建替えするかどうかの賛否を組合総会で決めるのも大変らしい。

よく「建物は住めなくなっても、土地は残るから安心」とか書く人がいるけど、
廃墟の乗っかった土地、であり、新しい建物を建てなきゃいけない土地、が残るんだよね。

成る程。
区分所有者が多くただでさえ意見集約が大変であることに加え、
容積をフルに使い、しかも他人（三井）の土地の容積も使った上で
この高さが確保できているから身動きが取れないね。
容積に余裕が無いから「等価交換」で建替後のマンションの一室をもらうのも簡単ではないね。
少なくとも相応の建築費用を拠出しないと。
三井は賃貸棟と商業棟を所有しておけば、分譲棟の建替え時には必ず声がかかるだろうから、
将来（50年後？）の再開発時の種地にもなるということか。おいしいね。

こうしてみるとタワマンの建替えは難儀するのだろうな。
40～50年後には社会問題になっているような。

容積率は余裕あるんでは？計画より随分小さくなってる。

40年後は、三井が丸ごと買い取り、再々開発。
次は、周辺の空き家も買い取り、さらにビッグな開発プロジェクト。

今、容積率を使い切れなかったのに
40年後なら使い切れるのだろうか？ってのがあるし。
同じ三井タワーでも東雲は、周辺住民の反対はあったが、
階数を低くする代わりに横に広げて使い切ったらしいですよ。

たしかにキッズルームって子供が大きくなった家庭が増えたら、どうするんでしょうか。
何か他の事に使う部屋になるならいいですが、そうでない場合はいらない気がしますね。

将来の共用の入れ替えも考えてなくはないと思っています。

たしかにずっとキッズルームではだんだん利用者は減っていきそうですよね･･･。
この後に何か変えるとしたら何がいいと思いますか??

無難にフリースペースとしてもいいかなとは思うのですが、そのほうが管理費も嵩まないでしょうし。まあそんな先のことはまだ早い話かな(汗)

まずは楽しい新居生活を、ですよね。

老人ルームでしょう。
単純に考えれば。増えたお年寄りたちの憩いの場。

>>264
最も建て壊しやすく、立地の良い場所から優先的に再開発していくわけで、
今新しく作った物件をわざわざ５０年後に再開発しなくても、
似たような立地はいくらでもあるし、もっと手を付けやすいところを新たに開発したほうがいいでしょ。
（シャッター通り化した商店街を立て直すより、
新たにロードサイドに出店したほうが安上がりということ。）

だから、「その時」なんてものは来なくて、
単純に資産価値のない空室率の高い建物が残るだけでは。
廃坑の工員寮みたいな。。

迫った申込みを家族と話し合ったが、
免震や制震の無いタワマンは拒否されてしまい、
うちは脱落。無念。

中層の賃貸棟を分譲した方が人気出そう。

しかし、リーマンショック前に土地を高値掴みしなきゃ、もう少し高仕様になったかね。

273さん
そうなんですよね。新築マンションはお子さんが小さいファミリーが買う事が多いので
キッズルームがよくありますが、利用されるのははじめの方だけの様な気がします。
子供たちが大きくなってしまえば、たまり場などになってしまってあまりよくない様な気もしますし。
たとえばみんなでＤＳをやっているとか。
ある程度需要が減ってきたら、住人の交流の場として使うとか管理組合で話し合いが必要かもしれませんね。

第1期販売戸数は80戸か。総戸数の3分の1。
これも即日完売とはいかないだろうし、
当初予定から1ヶ月近く登録時期を引っ張っても80戸しか出せなかったと見るべきで、
想定以上の販売苦戦だろう。
第1期が捌けたとしても、残る160戸の販売は更に苦戦するでしょう。

少ないですね。
イマイチ魅力不足かなあ。