パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

ありがとうございます。
一番高い部屋が7000万円台ってことですね。

７０㎡＝２１．２坪
２１．２坪×２５０万円＝５３００万円

（例）２５坪×２９０万円＝７２５０万円
もし一番広い部屋が最高価格だったとすると、坪辺り２９０万円前後という計算になる。

間取りから見て、
一番広い部屋が最高価格とは思えません。バルコニーが一面だけですから。

>143

８０Sの事？
確かにあれが、最上階で7000万だとしたら買いはないね。

隠し間取りでもあんのかね

意外と安いな…

南角部屋タイプのどちらかが最高価格なのでは？
そうすると坪３００万円位になりますが。

昨日事前案内会に参加された方　情報を教えてください。

事前案内会に参加してきました。

平均坪単価は約２４０万円です。

予想していたより少し安く、この価格であの仕様及び共用施設、周辺環境、外観

あればお買い得だと感じました。

店舗は何が入るのか決まっていますか？
賑わうのは良いですが、子供に良くない影響がある店だととちょっと

ホームセンターが入るといいな。この周辺には無いし。

店舗建物は大通りから奥ですよね。
何でわざわざ奥にしたんでしょ。
客で賑わせたいなら、大通りに面したほうがいいだろうに。

>152
高さ制限だか近所住民からの要請で予定よりかなり低いマンションになりましたよね？
民家に近い奥地に高層マンション建てるわけいかないので道路沿いに・・という事だと思います。
高層の建物を建てる場合は公開空地を設けたりして民家と距離取ったりしないといけないですから。

管理費が非常に高いと思うのですが、、、

管理費確かに高いね

敷地面積が広くて商業施設併設の場合
管理費が高いケースがありますね。
敷地全体の管理費を分け合うために。

奥行のあるバルコニーを希望しているのですが、案内会いかれた方どんな感じか教えていただけると有難いです。

匿名149さん

事前案内会の情報、坪単価情報　ありがとうございます。
構造（耐震、免震、免震）について説明がありましたか？

>158


行って確かめればいいだけの話

149です

＞158さん
バルコニーは、もらった資料では1345と書かれているので1ｍ34だと思います。
モデルルームでも、それぐらいだと感じました。

＞159さん
構造についての説明は特にありませんでした。
地盤がしっかりしていることの説明はありました。

商業施設はまだ未定で、スーパー及びクリニックを誘致しているそうです。

構造について特に説明がないなら耐震でしょうね。
これから開発する三井タワーは基本的に免震を採用するそうですが…

149さん
事前案内会の情報ありがとうございます。

日当たりってどうなんでしょうか？
南の角が一番良いのでしょうが、値段が高すぎます。

やはり、南の角が高いんですか。
こことは関係ないけど同じ頃販売のパークタワー豊洲でも
南が高いと書かれています。

南の角部屋が日当たり抜群なのは明らかですね。
東の角部屋、西の角部屋ってどうなんでしょうか？

東は高速道路の騒音が心配。
西は夏の西日が心配。

西日はガラスフィルムで大分軽減できます。
道路とは反対側の商店街に正対する南西向きがいいのでしょうね。

スカイツリーは見えなくなるだろうけど、やはり南西の面が良いですかねぇ

６０Ｂはいくらぐらいからありますか

事前案内会に参加したものです。
６０Ｂは４，１００万～４，３００万が予定価格となってました。

案内会の印象では、マンション周辺の公開空地も整備されとても

よい環境になりそうで期待が高まりました。

この辺りのランドマークになりますね。

やはり、地震対策は
耐震だけですか？

＞173さん
耐震だけですが、地盤がしっかりしている説明を受けました。

地震に関しては、地盤と周辺の建物（木造密集地域）が重要だと、私は認識してます。

そのため、免震かどうかはそれほど重要ではないと考えています。

ありがとうございます、分かりました。
三井タワーは良いですが、これからは免震で売ると公表している以上、
ここは遠慮させていただきます。

昨日にマンションギャラリーと現地に行って参りました。感想を以下に記します。

・NTT社宅等の跡地のため、地歴には問題無し。
・西巣鴨からフラットアプローチ。駅からの動線上にスーパー・コンビニがあるのは嬉しい。
・白山通り(中山道)の車通りは激しく、敷地付近は信号も無いのでスピードと騒音は激しい。
・高速については防音対策がされているせいか、地上からは気にならず。高層階への影響は大きそう。
・現地からJR板橋駅方面は商店街が続く。コンビニ・ドラッグストア・クリニック・レンタルビデオ等、生活に困ることは無いか。こちらもフラットなのでかなり楽。
・東側は小学校。休み中なので音の影響は不明だが、校庭は反対側なので影響は少ないか。
・商業施設は未定。過去の書き込みにあるようにホームセンターは周辺にないので有り難いか。
・南東側(小学校)・南西側(賃貸棟)ともに距離が有り、長期間環境の変化の影響を受ける可能性は低い。
・共用設備はラウンジ・ライブラリー・ゲストルーム有り。タワーマンションにしてはやや貧弱な方か。
・耐震構造。極めて強固な地盤、コンクリートの強度、28階建てで然程高層ではないことから、免震・制震にする必要は無いと判断したとのこと。
・日照・騒音軽減の観点から、南西向きの面に人気が集中しているとのこと。特に、角部屋になる70B・75C・80A・65Dは賃貸棟と被っておらず眺望面でも抜けているので非常に人気らしい。
・価格面は平均すると坪240万円くらい。営業さん曰く、巣鴨付近で探している人にとっては安い、北区・板橋区で探している人にとっては高い、という印象とのこと。
・駐車場台数は76台。駅近で生活に車が必須という訳でもなく、カーシェアもあるので然程気にならず。
・駐輪場は359台で1戸1.5台くらい。無料の電動自転車を10台置くらしいので問題は無いか。
・管理費が高い。平米あたり管理費340円、修繕積立金100円。24時間管理、コンシェルジュ等も無いのにこの水準はちょっと・・
・検討者は周辺住民が中心。
・営業のターゲットとしては、板橋区・北区の住民に対して利便性を訴えている感じか。「加賀と同水準で、駅近・利便性の高いタワマンが買えます」といったイメージ。

確かに巣鴨や文京区の物件と比較している層に価格の安さを訴えるのではなく、
北区・板橋区のブランド地域の検討者に利便性とタワーマンションのプレミアムで訴える感じだよね。

気になる点として2LDKだと風呂が1318というのは小さ過ぎだね。賃貸と同じだし・・


あと賃貸棟の賃貸には苦戦するのでは。ファミリータイプの部屋をかなり作るらしいけど、
この周辺はファミリータイプの高級賃貸ニーズは弱いから。。

地震の時、耐震構造だと建物自体は大丈夫だとしても家の中はぐちゃぐちゃになる可能性があるってことですよね？地盤が良くても今時タワマンで従来の耐震構造ってどうなんでしょうか。あとは結構、諸条件は悪くないように思えるんですが…。

階数による。10階くらいまでなら耐震・制震・免震で大差は無い。
表層と支持層部分の地盤の固さ、（タワマンでは難しいが）SRCであるか、
コンクリート自体の強度等も揺れには影響を与える。
同じ立地に異なる構造のマンションは立たないのだから、結局は比較できないが。

制震・免震を探すよりもまずは地盤の固い立地の物件を選んだ方がよい。

176さん、情報ありがとうございます。

ということは、3ＬＤＫだと、管理費だけで2.5万弱？修繕費も入れると・・・こりゃきついな。

東池袋の５２階建てアウルタワーって制震でしたよね？
3.11の時、たまたまアウルタワーの玄関前にいたんですが、サンシャインビルなど周りの建物に比べてかな～り揺れてましたよ。
ずっとギシギシ言ってて、高層階の部屋の中はぐちゃぐちゃだろうなと思いました。
引っ越し業者のトラックが数台あったから、引っ越しを済ませていた世帯がどれだけあったかはわかりませんが。
確か、サンシャインビルは耐震構造なはずです。

>>177
外語大跡地の高級賃貸は苦戦してますからね。
この近辺の分譲は、みんな完売してるんだから全て分譲にすればいいのに。
賃貸にすると何か旨みがあるんでしょうか？

分譲タイプを一度にたくさん造ると、高齢化の時期も一緒になるからゴーストタウンになりやすい。
最近はわざと分譲と賃貸を織り交ぜて造ったり、分譲タイプを時期をずらして造ったりしているという記事を読んだ事がある。
再開発がさかんな地域や埋め立て地の分譲は将来的に不安があるね。

自分も最近見に行きましたが、耐震設計、共用施設は小規模物件並みに何もなく、エレベーターも３基、理由は全部管理費を抑える為と説明されましたが、最後の資金計画などの時に管理費を聞いて絶句しました。

部屋の間取り仕様も決していいとは言えず、駅近以外の魅力に乏しいと感じ、購入は見合わせる予定です。
このあたりではなかなかのプロジェクトだと思っていただけに非常に残念です。。。

それにしても管理費があんなに高いのはなぜでしょう？？

管理費が高い物件は修繕積立金を安くしてるけど、ここは初期から両方とも高いですね。

共用施設はタワーマンションの中でも簡素で、コンシェルジュも無く管理の内容も簡素。
それでこの管理費なら割高だよ。修繕積立金も徐々に上がるだろうから負担が大きいな。

10年後の修繕管理費はいくらになるんだろう？

管理費は組合ができたら変更なりすればいいと思いますけど･･･
それよりもなぜ賃貸に･･･

まぁその辺の話はきちんと営業に聞かないとですね

敷地広いしその管理分ですかね。植栽管理とか。
敷地は地域にも解放してるわけだし、地域との共生のためにも必要かもしれませんね。
ボランティア精神ですよ。

話題の映画「テルマエ・ロマエ」の舞台でもあった「稲荷湯」という銭湯って、このマンション予定地のすぐ裏手にあるんですね。
創業100年を超える歴史ある銭湯だとか。

北区の中では規模大きい方なのに全然スレのびないね。人気ないのかな？？

一般論では、大きめな商業施設を併設してるタワマンは、管理費が高くなりがち。

商業施設に客を呼び込むために、敷地の仕様を豪華にしたり警備を厳重にするので管理費・修繕費が高めになる。
そして、その管理費・修繕費にタワマンと商業施設とでワリカンの部分があるから。

購入を真剣に考えています。
現地をぐるっと見てきましたが、稲荷湯が映画のロケ地だったとは…
銭湯なんて懐かしいねとのほほんと通り過ぎてしまいました。

いまだに、高層マンション反対の張り紙を貼っている家を見かけましたが、さすがに話はついていますよね？

確かに管理費は高いですね。。。
内訳とか分かる人いますか？？

24時間管理、コンシェルジュ等も無いのに高いですね。

管理費下げる方法はないのかな。もちろん、管理会社かえるというのもあるかもだけど、入居後で採決いるだろうしなぁ。そんなことを皮算用してまで、購入は決めたくないですね。

場所はいいですね。高速道路はあるけれども周りに学校はおおいし、隣が区民センターなのも便利ですね。駅からの道のりにみらべるはあるし、入る店舗も悪いものは入らなそうだし。
ただみなさんが言うように管理費が、、、下がったら買いですけど、このままだと購入を考えてしまいますね。

管理費そんなに高いですかね？
どこもこんなもの、位にしか思っていませんでした。
同じ位の共有施設のマンションの、どこと比較して高いか教えて頂けると
とても参考になるので知りたいです。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

管理費が高いのは
建物の中、の共用施設のせいではなくて、
敷地が広いせいだろうと思いますよ。

そして、管理会社を変えるのは
商業施設や賃貸棟との関係もあり、難しいのでは？

地域が必死に、反対したせいで、当初の計画より
背が低くなり、かなり戸数も減ったよね？
敷地面積はそのままで。
で、一戸あたりの敷地面積が増えた。

>一戸あたりの敷地面積が増えた

じゃなくて、一戸あたりの管理費が増えた？

でもそれなら、容積率に余りがあるから将来の建て替え時、
デペが音頭とって持ち出し無しでできるかも！？

もしかして賃貸練の分の管理費も分譲練持ちなのかな？

そりゃムリだしょ。

将来もしできる程簡単なら、今やってるでしょう。

ほんと敷地広いマンションですね。しかも標高がそれなりにあるから気持ち良さそー。

この豊富な敷地面積を見て期待したいのは、植物や各所の休憩的スポット。

外部では味わえない住民だけの寛ぎの場所がどんな風になるのか、想像だけでも楽しみは多いです。
雨の日とかでも楽しめる内容になっているといいですね、例えば室内なんだけど外が一望できる場所とか。

おっと、、共用のことばかり言っちゃったけど間取りもしっかり見なきゃ。

うわ、ここオール電化だったのか･･･
ショック･･･

電気料金値上げが予定されているし。
値上げの中身を見ると結構高くなる。

オール電化は既に慣れていると万歳な仕様ですね、初めてとなると中には敬遠する人もいるのかも。

料金面は今後気になるところではありますけど、とにかく料理しやすいです、お水が沸くのも早いし想像以上に中華的料理にも対応してくれる良さはあります。

というのはキッチンに関してだけの話になりますが、大きなデメリットも無いのでこのまま検討を進めようと思います。

オール電化は深夜料金で電気をたくさん使い、タンクのお湯を沸かすわけですが、
その深夜料金の値上げ幅が大きいのですよ。

営業はオール電化であることをかなりアピールしてました。自分にとってはメリットに感じなかったけど。

でも、この物件のHPが出来た頃は
読んでもオール電化とは分かりませんでした。

まぁ、ガス代も順調に上がってるからねぇ。

まぁ、オール電化マンションは電磁波の心配もしなくちゃね。
特にキッチンと床暖房。

床暖房も電磁波関係あるの？

オール電化変えてくれないかなぁ

床暖房　電磁波
でググれば色々分かります。

リビングで電磁波とか勘弁してよ

２１９さん
確かにまったくないとは言えませんが、床暖房ではなくホットカーペットでも
電磁波はでていますからね。気になる方はその床暖房のメーカーに問い合わせをすると
電磁波がどのくらいの範囲まで発生しているかのデーターを教えてくれる様ですよ。電磁波の
考え方は色々ですね。オール電化でなくても色々な所で電磁波は受けているものですからね。

リスク、はなるべく避けるもの。
他に、避ける方法があるのなら。

最近モデルルームを見て来た者ですが、設備、仕様のグレードは皆さんどの様にお感じでしょうか？
マンション見学初心者なもので、どこを見ても素晴らしく見えるので、皆さんのご意見をうかがいたいのですが。

オプションが多いから素晴らしく見えるのは当然かと。
グレードは耐震は良くなく、内廊下は良く、間取り設計は疑問符。
とか感じは色々ですねえ。

オプションだらけでうそばっかりだから誤魔化されないようにしないと。「こちらはオプションです」ってさりげなく注意書きがあったりするけどね。

率直な話、ここのマンションは資産価値ありますか？

資産価値は高いと考えています。大手三井の大規模マンションですし、巣鴨にタワーマンションが他になく、地域がらこれからも出来にくいであろうことを考えています。西巣鴨は文京区が近く、マンション近くにインターナショナルスクールができましたし、子育てにも良い環境です。
オール電化は現在は東電の問題もありますが、地震や災害を考えたとき、高齢化社会を考えたときにはやはり安心な気がします。
ただあくまで個人的な考えですし、そこは他人の意見は参考程度に考えていただければと思いますが、、、。

229です。
西巣鴨にタワーマンションはなくの間違いでした。巣鴨にはあります。

マンションに資産価値を求めない方が良いのでは？
10年後、20年後の新築分譲価格はかなり安いだろうし
そのころ、ここの管理修繕積立金は・・・

西巣鴨は既に成熟した街で再開発余地等も少ないので、
かつての湾岸地域のように街自体の価値が上がっていくようなことも想定し難い。
良い意味でStableな地域だと思います。

この物件についていえば、確かにこの周辺で希少なタワーマンションであることは間違いないですね。
しばらく西巣鴨でタワーマンションが建てられるような土地も無い。
ただ、現在は、昔のようにタワーマンションだから資産価値が高いという時代でもないですよね。
また、この物件はタワーマンションの割りには共用施設が簡素で、あまり高級感がありません。
西巣鴨周辺においてシンボリックな物件であるとは思いますが、
さりとて、地域の他の物件以上に資産価値を維持・向上できる物件とはとても思えない。

そもそも西巣鴨のマンションに資産価値を求めるのはおかしいのでは。
この近辺ならば文京区に入るか巣鴨駅近の豊島区の物件ならば資産価値も期待できると思いますが。

225です。
226さん、227さんありがとうございました。
どこまでが標準でどこからがオプションで、それぞれどう感じるか考えなきゃダメですね。

モデルルームの通りに造ってもらったら、分譲価格＋一千万円だったとか、
別にめずらしくもない話です。

ここは南東向き、南西向きに人気が出そうですが、皆さんはどの間取りが好きですか？

真南角部屋がいいですね。
だけど真南角部屋の玄関ドアを開けると、お隣りさんの玄関ドアとお見合いですか？

>236

下層階の75Cだとお見合いになりますが、上層階の80Aであればおそらく大丈夫ですよ。

そうなんですか。ありがとうございます。
だけど80Aは価格が高そうですね。

>235　
やはり角部屋でしょうか、特に75Bは個人的に好みです。
他の間取りにもいえることですが全ての部屋がバルコニーに面しているのは初めてで、もう少し求めると角の柱が無くてL字に移動できる仕様だと嬉しいのですが、それでなくとも評価高いです。

しかも室内移動に無駄をとらせない位置関係がシンプルでいいですよ。
玄関からは室内が覘けないのもいいと思います。

角部屋でない中住戸には、窓のない行灯部屋もありますよ。
通路としてしか使えないデッドスペースも結構ありますね。