中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

大京リアルドは今、大京本体から大量に人を異動させて店舗網を急拡大させています。大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなったために余剰人員が生じ、併せてリスクの少ない仲介業務を強化する目的で人の大量異動が行われているようです。

なので、現在の大京リアルドには新築営業の経験はあっても、仲介営業としての経験が浅い営業が少なくないのが現状なのです。大京リアルドの預かり物件がまず売れないような価格で売り出されているのも、多分にその為だと思われます。つまり、彼ら営業は単純に新築と中古では市場が別であり、評価の基準も異なるということをきちんと認識出来ていないだけのことだと思われます。更に、とにかく仕事を取って来い！といった元来の大京的営業体質が加わり、そうした傾向に拍車をかけていると思います。

大京リアルドの社内態勢が落ち着くまでにはもう少し時間がかかりそうですが、果たして10年後くらいにはもう少しまともな仲介会社になれるかどうか？

>大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなった>ために余剰人員が生じ

なるほど、私の印象とも合いますね。

異様に熱心な割に、知識がない。

しつこく、専任媒介をせまられていますが、やっぱり一般
仲介にするかな・・・。

大京に限らず、ろくに知識もない営業に専任で物件を預けるのはやめた方がいいと思いますよ。どうせまともな売却戦略・戦術など描けやしませんから。専任で任せるなら、相手を面接するような感じでよく見、選びましょう。

営業に知識があろうとなかろうと、支払う仲介手数料の額は同じだからね…。

今月、専任媒介でマンションを売却しました。
売却を依頼する前にネットで情報収集していたものの、実際お付き合いしてみて、多々考えるところがありましたので書かせいていただきます。
まず私の場合ですが、住み替えのための売却だったので、仲介手数料を少しでも節約しようと、仲介手数料半額という業者に専任媒介をお願いしました。ここは地元の業者ではありませんでした。
でもその後、依頼してみて始めて感じることが色々とありました。
査定が厳しいだけに売却価格が相場だったようで、次の住まいが決まっていないのに、２ヶ月以内に契約となったのはありがたかったのですが、売却価格が相場だったものの、やはり価格交渉があったのです。私たちはとにかく購入してくれる方が現れたことに舞い上がってしまって、後先の事を考えず、承諾してしまったのですが、後々に他業者とお付き合いしてみて、もっと高く売る方法があることや、マンションの立地等から十分に需要があることをお聞きして、仲介手数料を正規にお支払いしても地元業者にお願いしたいと思うようになってしまいました。
価格交渉があったときに、どうして少しでも高く売る方法を教えてくれなかったのだろうと思います・・・。購入も当初は専任依頼をした業者で考えていましたが、とにかく説明不足なので、地元業者にお願いしました。
もうマンションの話がまとまってしまっているので、どうしようもありませんが、仲介手数料の差で業者を選ばないほうがいいと自分の経験から感じました。
とにもかくにも、自分の資産を高く売ってくれる人を見つけることが先決だと思います。

「仲介手数料半額」と「安易に安く売る」ということの間に相関関係はないと思います。担当次第ですよ。

仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。3%+6万円満額の業者が皆熱心に仕事するかと言われれば必ずしもそうではありませんが、仲介手数料の値引きを売りにしている業者は、値段に見合ったそれなりの対応になってしまいます。
売却の際には、レインズ登録してネットに物件を載せておくだけで、それ以上の宣伝活動の類は何もしてくれない場合が殆どです。また、自社で購入者を見つけようという姿勢に乏しく、他業者からの客付を待っているだけです。売り出し価格も大手業者の平均的な査定価格以上で売ってみようと努力しようという姿勢に乏しく、査定程度かそれ以下で売り出すよう勧めてきます。酷ければ、査定以上の価格での売り出し希望を言うと、うちでは扱えないとか、自社HPに専任媒介を強く勧める大手を批判して当社では一般媒介でもOKなどと書きながら強く専任媒介を勧めてきたりします。

購入の際には、自社預かり物件を殆ど持っていない為に、殆どはネットに載っている流通物件に客付けするだけです。価格交渉や物件調査なども適当なところで切り上げ、ひたすら仲介手数料をゲットすることを考えるばかりです。

営業マンの態度も良いとは言えず、どうせ安いからなのか、無礼な人物が多いように思います。

少々の仲介手数料をケチったばかりに、安物買いの銭失いにならないよう、気を付けたいものです。

異常に高い
仲介手数料が一番ネックなのですが・・・・。

>>87
＞仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。

確かに、チラシを大量に印刷して新聞の折り込みに入れたりポスティングしたりという手間ヒマ金のかかる営業はせず、もっぱらＲＥＩＮＳやネットに掲載して客付けを待つスタイルです。だから半額でできるんです。
でもそれで十分じゃないですか。買う方だって他の業者を通じてＲＥＩＮＳを使うかインターネットで探しているのですから。住まいを探してもいない人がたまたまチラシを見て衝動買いしてくれる可能性なんてほとんどないのですから、費用対効果の悪い宣伝活動は不要です。

他方、大手は両手を狙って他社の客付けをブロックする傾向があります。これが一番怖いのです。折角の売却機会を潰してしまうのですから。しかも両手というのは買い手も顧客なのですから、契約を成立させたいがために、買い手に代わってこっち（売主）に値下げを迫ったりもします。そうなると完全に売主の敵です。買い手を自社客に絞り込んだ上に、その代理として値下げ要求もしてくるのですから、むしろ大手に依頼する方が安く売らされることになります。

客付けを待つしかない半額業者ならそのようなことはあり得ません。常に売主の立場で動いてくれますから安心できます。

専任媒介は業者にメリットがありますが、売り手にメリットはほとんどありません。
一般媒介で3社程度と契約し、競わせないと駄目です。

また、仲介手数料は値切れます。
3％＋60,000という契約でスタートしますが、交渉次第で何とでもなります。

私も先月一般媒介でマンションを売却しましたが、仲介手数料は1.5％でまとまりました。
買い手有利の環境下、価格交渉が入ったので、（売り手である）自分も妥協するからあなた（仲介業者）も妥協してということで決まりました。

チラシや雑誌などの紙媒体を非効率と決め付け、あたかも真実のように思わせるのは、仲介料ディスカウント業者のお決まりの手口です。中高年以上の方など、皆が皆ネットで探しているとも限らないですし、少しでも検索条件に合致しないものは見ないままはじかれてしまうネット特有の問題も指摘しないわけにはいきません。

また、仲介手数料ディスカウントを全面に出す会社は小さな会社が多く、店舗数も少ないために、所有物件のあるエリア内の細かい事情まで把握していません。地元エリア内に店舗を構える業者に比べて地域の事情に疎く、地域に即した適切な対応が出来ません。

要するに、仲介手数料ディスカウント業者は、自分達は物件を預かるだけで、早期成約のためには殆ど何もしませんよ（出来ませんよ）と自ら吐露しているに等しいものです。だから、自ら仲介手数料のディスカウントを宣言しているのだと考えるべきです。仲介手数料を負けてやっているんだから、細かい注文など付けてくれるな！とでも言わんばかりの態度だと言わんばかりの態度です。実際、そういう態度を露骨に示す営業も少なくありませんし。それでは、気持ちよい取引なんか出来ませんし、後々後悔してしまう可能性も高いと思います。

＞中高年以上の方など、皆が皆ネットで探しているとも限らないですし
はい。大多数がネットで探しているとは思っていません。
しかしチラシ等の広告のみで探している人がいるとは、もっと思っていません。
ネットを使わない人は不動産屋から物件を紹介してもらうでしょう。その際に使われるのはＲＥＩＮＳです。だからＲＥＩＮＳに登録すれば十分だと思っています。

＞仲介手数料ディスカウントを全面に出す会社は小さな会社が多く、店舗数も少ないために、所有物件のあるエリア内の細かい事情まで把握していません。地元エリア内に店舗を構える業者に比べて地域の事情に疎く、地域に即した適切な対応が出来ません。
それは言えるかも知れません。私は、業者が地域事情に疎くても自分が詳しいから問題としませんでしたが、自分も詳しくないなら地元の業者が良いかも知れません。

＞仲介手数料を負けてやっているんだから、細かい注文など付けてくれるな！とでも言わんばかりの態度
そういう業者（というか担当者）に当たってしまいましたか。それは不幸でしたね。私が利用した半額業者は親切、誠実でとても良い仕事をしてくれましたよ。

８５でコメントさせていただいた者です。
>９２さん
と同じような考えで、私も仲介手数料半額業者に依頼しました。９２さんはいい業者様と担当者に恵まれてよかったですね。

　私が依頼した業者ですが、いざ契約を交わしてみると、仲介手数料が半額ではありませんでした。価格交渉に応じた後提示された金額は、半額＋20万。「手数料半額と仰るから依頼したのに、どうにかなりませんか？こちらも価格交渉に応じたのですから、20万を10万とか０にできませんか？」と頼み込んで最終的に半額＋10万に落ち着きました。

　売却を始めた時は、「全額」だったのです。全額の理由を尋ねると「この金額では満額でいただかないと・・・」とお茶を濁すような答えが。うちが小粒取引だと言いたいのね・・・とその時思いましたが「そのかわり全部委託の場合は買主様から仲介手数料はいただきません」との言葉に少し希望を感じ、判を押しました。

いろんな業者さん、担当さんがいると思います。自分に一番あったところを見つけるにも、何事も付き合ってみないと分からないことが沢山あると思います。

　半額の業者の営業さんは役職のある方で、言葉使いも丁寧、問い合わせへのレスポンスも早く、とても頭の切れる方でした。でも、説明がいつもメールか電話かFAX。重要なことがあるときだけ、自宅に出向いてくれましたが、３０分もお話していたでしょうか・・・。

　反面、購入をお願いした通常手数料の業者は、毎回支店で対面の説明があり、明るいうちから暗くなるまで話すことも。不安なことや心配事をすべて吐き出させてくれ、その都度、丁寧なアドバイスをもらえました。そのうち、私にとって仲介手数料とは、安心料だと思えるようになり、本当に信頼できる業者さんになら、お支払いしたいと思えるようになっていったのです。

　ところが、最後に思いがけない誤算がありました。新築物件を購入することになったのですが、「新築なら売主の業者さんからもらえますから」と仲介手数料を無料にしていただけんですよ。

９３の追記です。
不動産業者とのお付き合いは大変ですが、そこを怖がっていては前に進めないと思います。しつこい営業があるんじゃないか・・・と私は大変不安でしたが、自分にとって良い取引をするにも、お付き合いありき。自分にあった業者さんと営業さんを頑張って探してくださいね。良い取引ができますように。

>>93
＞私にとって仲介手数料とは、安心料だと思えるようになり、本当に信頼できる業者さんになら、お支払いしたいと
同感です。不動産は高額な取引になりますから、まず信頼性だと思います。その上で仲介手数料が安ければなおありがたいというスタンスです。
私はかつて大手業者の仲介で中古を購入したこともありますが、前回利用した半額業者は、その大手よりずっと仕事が丁寧かつ調査も徹底していて安心できました。半額で質の高いサービスを提供してもらえたのは運が良かったのかもしれません。結局、業者、担当者によるのでしょう。

なお、既に書いたとおり半額業者は営業コストを徹底的に抑えるので、ある意味ドライです。客の方から依頼や照会をすればちゃんと対応してくれますが、業者側から積極的に物件を紹介してきたりはしないので、物件探しから手取り足取り面倒を見てもらいたいという人には向かないかも知れません。

77の売却中だったものです。

東急リバブルに変えて３週間、案内５件目で無事に
マンションが売れました。なんとか夏休み中に引越しが
できそうです。みなさまいろいろとありがとうございました。

ただ、気に入ってていた物件は完売になってしまいました。
残念なのですが、仕方がないので気持ちを切り替えて
がんばって他で探します。

おめでとうございます。

かくいう私も築７年のマンションを売却開始。
新しい入居先とは切り離して契約済みなので、
何とか現物件を納得いく値段で売れることを願うばかり。
真南で眺望良好なのですが、大型マンションゆえ、階層が
低くて眺望に難があるのに、我が家よりも広めの部屋が
かなり安く出ていたりするので、不安です。

ちなみに、仲介業者は、過去数年にわたって、今のマンション
の販売に一番実績のある三井リハウスに専任でお願いしました。
それが吉とでるか？？

>>96さん

96さん、売却のご成功おめでとうございます。
これからいよいよ悪化しつつある時に、売り切ってしまったのは何よりだと思います。
気に入っていた物件は決まってしまったようですが、意外と高値掴みにならずに済んだのかもしれませんよ。これからは売却のプレッシャーもありませんので、じっくり探して良い物件に巡り合えるといいですね。

>>97さん

96さんの体験にもありますように、専任は解除して一般に切り替えた方が売主本位の売却が可能ですよ。専任だとリハウス一社に購入希望者の情報が独占されてしまうために、業者に都合の良い条件の購入希望者のみ紹介される可能性が大いに考えられます。大手だから、実績があるからといって信用してしまうのは大変危険です。

＞９８さん

　ご丁寧に有り難うございます。
　なにぶん、慌てて売却する羽目となったため、
　こちらの掲示板も良く読まずに契約してしまった次第で、
　大いに反省しております（涙）。
　いずれにせよ、３ヶ月の契約を済ませてしまったため、
　そこまでで何とか売れればラッキーですし、その期間を
　過ぎたら、迷わず一般に切り替えます。

三井のリハウスで、約４カ月で売却できました。
申込が２度ほどありましたが、キャンセルされたので
契約は３カ月で一度切ろうと思ったのですが、一般だと自己管理が面倒
かと思い、一度だけ更新したらタイミング良く売却できました。
少し難のある物件でしたが、コンスタントに紹介をしてもらえました。
内覧に来た人の質は（自己判断ですが）割といい感じでした。
ただ、ネットだけで一度もチラシなどはなし。

自分の買主像？を想定して、チラシ重視とか、日経読むような層とか
それを得意分野とする仲介会社と付き合えばいいのでは。
３カ月経過して何件紹介してもらったか、現在商談になりそうな顧客が
いるかどうかで更新するか判断すれば良いことです。