中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

>>45さん

専任にするか一般にするかは売却する価格設定によると思います。

まず、そのエリアの相場程度の価格で出すのなら、一般でいいと思います（とは言っても、３社までが限度だと思いますが）。
理由は広告宣伝費などかけなくても早目に売れるので、専任だと複数申込が入った場合でも、窓口が一社に独占されているために、売主にとってより良い条件の申込が入ったとしても、業者の都合の良いように情報が操作されてしまう危険性が大だからです。分かりやすい例を言いますと、物件を預けた業者に直接来訪した指値をしてきた申込者と他業者から紹介の指値なしの申込者では、売主にとって有利なのは当然後者なのですが、前者の申込しか売主に報告されないケースが大いに考えられます。それは、直接来訪の申込者の方を仲介した方がたとえ指値をして売主が損しようとも、売主・買主双方から仲介手数料が取れるのに対し、他業者紹介の申込者を仲介しても業者にとっては売主側からしか仲介手数料を取れないからです。このようなケースは、大手であれ中小であれ不動産仲介業界ではいたって普通のことなのです。これに対し、一般であれば他業者からのルートもあるので、情報操作のような手前勝手なことはしにくくなるのです。

次に、相場よりも高めの価格で売り出すなら、専任の方がいいと思います。
理由は高めの価格設定だと成約の可能性が低くなるために、業者が広告宣伝費などをかけない可能性があるからです。価格が高めの場合は広告宣伝に多くの費用をかけてもらわなくてはならないので、専任ならば業者に対しても多少無理を言うこともできますが、一般だとなかなかそうはいきません。一定の期間内に高めの価格設定で成約できずに、やむなく価格を相場かそれ以下に下げる場合は、専任を解除して一般に切り替えればいいと思います。但し、広告宣伝費については、営業マンにきちんとプランを提示させることです。媒介契約を結ぶ際に、その辺りを曖昧にゴマかそうとするようだったら媒介契約など結ばなくてもいい、というくらいの駆け引きをしておいた方が良いと思います。

価格設定については、スレ主さんが売却にどれだけ時間をかけられるかによると思います。買い替え先の契約を済ませていて、今の物件にローンの残債がある場合や売却金額を買い替え先の自己資金に充当する必要がある場合や、事情あって一定期間内に物件を手放さなくてはならない場合は、確実に今の物件を売り切らなくてはならないので、自ずと時限が決められています。なので、あまりに強気の価格設定は禁物です。引渡しまで期日が迫ってくると、不安から思いっきり値を下げて売ってしまうことにはなってしまう可能性も避けられません。逆に、買い替えであっても買い替え先の引渡しまでに売り切らなくてもいい場合や買い替えではないなど特に急ぐ理由がない場合は、強めの勝負に出てもいいかもしれません。但し、昨今の相場の下落傾向を考えると、あまり強気過ぎると売れない可能性も否定できないと思います。

あとは専任であれ一般であれ、営業マンの人となりをよく観察し、言うことがいい加減だったり、信頼できなかったり、腑に落ちない点があれば、媒介契約など結ばないことです。

最後に、○クストコーポレーションについてですが、仲介手数料半額を売りにしていますが、やはり対応は半額以上のものではないというのが率直な感想です。レインズやネットに物件情報を載せる以上の宣伝は行わず、あとは他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ、という感じです。残念ながら、会社のホームページに見られるような熱心な印象は感じられませんでした。なので、専任にして売り出すには難があると思いますが、一般媒介の中の一社としてなら候補の一つとして加えてもいいかもしれません。