中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

みなさんありがとうございます。
価格交渉は一件もありません。
駅から平坦７分です。嫌悪施設、幹線道路などはありません。
幼稚園、学校なども徒歩５分〜10分にあります。
戸数は約80戸の三○の物件です。
南向きですが１階です。これがネックなのでしょうか。
周辺の物件と比べましたが同じような感じなのです。
というかむしろうちよりももっと強気な物件もあって
今回のこの価格に設定したという次第です。
ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
ほぼ同価格で成立しています。もちろん１階なので
当然その価格よりは下がると思っていますが
これほどまでに動きが無いものなのかびっくりしている次第です。

最上階と１階では相当な差があると思います。
１階だけは避けたいという方の方が多いですからね。
査定価格自体に問題がありそうです。

現状でも査定価格+200万ですから、おそらく内覧者の中で物件自体は気に入った
人がいたとしても、例えば今の価格から500万引きとか言いたいけどさすがに
無理 or 失礼だと思って皆さん交渉すら諦めている感じがします。

＞＞ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
　　ほぼ同価格で成立しています。

相場読み違えてませんか？
私も似たような条件で売却しましたが、半年前の４階（最上階ではありません）の
価格から▲1000万円でしたよ。

昨年１２月はミニバブルで坪単価が１割高　▲500万
１階というマイナスポイント　　　　　　　▲500万

ここ半年で確実に１割は下がり、まだ下がり傾向です。

１階ということですが、専用庭などついていますか？
そうではないと、マンションの１階は売りにくいですよ。
１階というだけでＮＧの方って、ほんとに多いです。
そのデメリットを含め、査定より２００万下げて価格を設定し２週間で決まりました。

２か月の間に、案内は何組くらいありましたか？
値段が相場とあっているなら、10-15組くらいは来ているはずです。
200万、300万の価格差なら、その中で必ず価格交渉があります。

担当者よりもここの方たちのアドバイスのほうが
よほど参考になりました。
なぜみなさんのようなことを専門家なのに
教えてくれないのか不信感でいっぱいです。
と同時になんだか自分が情けなくなってしまいました。

今回も価格を下げましょうと言ってきたものの
素人の私たちが納得できるような（ここに記載してあるような）
説明は無く、私たちは「まだ時間的余裕があるから簡単には下げたくない」
と言ってしまいました。
「わかりました」の一言で結局価格はそのままになったままです。

うちは子供が誕生したのを機に１階限定でマンションを探して
今の住まいに辿りついたので１階がそんなに敬遠されるなんていうことも
知りませんでした。本当に無知で情けないです。
なかなか話が進まないことや先行きの不安もあって
本当に涙出そうです。

125さんに何度かレスしましたがが、私ももちろんプロではありません。
これまで4度買い替えした経験だけでレスしてます。
得したこともあれば損だなと感じたことも、営業マンに納得いかない事もありました。

自分の資産ですので妥協は厳禁です。

１階を嫌う人もいれば、また好む人もいます。
●デメリット
嫌う人の多くは、プライバシーや眺望などを上げる人が多いでしょう。

●１階を買うであろう層
好む人がいる層は、小さな子供がいる、子供が生まれる夫婦（２０代後半〜３０代）、
お年寄り夫婦（少数？）。

プライバシー確保のため庭に植林する。専用庭がない場合ベランダ側に大きな植木を
数本置く（＠１万）などだけでも内見者の印象は変わります。
チラシに近所の保育園、幼稚園、小学校、小児科・病院、公園などの情報を掲載。


新築市場は下落ですが、中古物件は都心部の好立地物件を中心に安定化してきている
という見方もあります。
今日の景気後退ニュースなどで今後は、どうなるかわかりませんけど。


たとえ、所有物件の価格を-300万で売っても、次に買う物件を-300で買えばいいわけです。
125さんの物件に限らず次に購入する物件にも値動きはあるでしょうから、
あせることもないと思います。

がんばってください

最上階の物件が売り出し同価格と同額で売れているのなら、
財閥系マンションならとうぜん周辺、購入予定の方は5階の販売価格を知っています。
成約価格がいくらかわかりませんが、値引きがあったと思いますので現販売価格から、
-300〜400ぐらいは覚悟ください。

物件の長期掲載は中古と言えども、売れ残りを連想させますので、
不利な状況を継続するだけだと思います。

中古は買ってくれる人がたった一人見つかればいいわけだから、別に人気物件
になる必要はないよ。確かに１Fは不人気というのは一般論だが125さんのよう
にあえて１F限定で探す人もいるにはいる。特に男の子など元気な子供がいる人
は足音で下階に迷惑をかけないと思うだけでも精神衛生上ずいぶん楽だから。

中古を購入する一次取得層は基本的には不動産・マンションに対して無知だか
ら１Fのメリットもよくわかっていません。だからチラシなどにメリットを
きちんと書くなり、内覧時に説明してあげるのがいいと思います。

売却する理由にもよりますが、あせらずがんばってください。

今の価格のまま頑張れという意見ももっともだとは思いますが、

一般的には、次の住宅が待っていることが多い。もし、そうであれば、資金計画練り直しで、
下げて売ったほうがいいと思う。次の住宅の残額支払い期日が近づいているのに、
売れないのは相当なストレスですよ。

万が一、売れなかった場合、つなぎ融資を受けなくてはならない。これはかなりの金額に
なります。売れなかった場合、次のマンション購入中止ができる停止条件がついていれば
安心ですが、そうでないと大変なことに・・・・

1990年頃のバブルの時は悲惨な話がありました。前の住宅が売れないうちに、新しい
住宅買ってしまい、売れないので、つなぎ融資。そのつなぎ融資の費用を払うために、
古い家も新しい家も売らざるをえなくなった。要するに両方とも失った。住宅の値段
の下降局面では十分ありうる話です。新居も今まで住んでいた家も、時間がたつに
つれてどんどん下降していきますので・・・。


どういう生活スタイル、資金計画なのかわかりませんが、よく考えたほうがいいです。

業者は、物件が動けば、ほとんど何のリスク、元手もなしに、何十万も手に入るので
すから、あの手、この手で、いいことを言ってきます。業者にとって一番困るのは、
中古の売買やめて、今のまま住み続けます、ということですから、、、

業者売りをおすすめするわけではありませんが、業者売りにしたらいくらになるのか
確認はしておいたほうがいいです。その値段に＋３００万円から＋５００万円くらい
が本当の相場ではないかと思います。

三井の○ハウスは、慎重ですが
全てにおいて動きが早いという印象を受けました。
（まわしもんではありませんよ）

一般媒介契約ですが、ネット掲載も３日ぐらいでやってくれましたし、
契約１週間目で、新聞折込広告もやってくれました。

現在、地元不動産とも契約中ですがダントツ動いてくれています。
○ハウスさんは企業が大きい為、詳細はわかりませんが
販売戦略部門なんかがあって、専属で仕事をしているとかなのかなぁ。。。

たぶん、小さなところは少しでもムダだと思う折込チラシは避けていくだろうし、
何でも自分がしなくてはいけないのでしょうし。
（別に良い悪いは別にして。一般論ですが。）

母体がデカイところは、とりあえず宣伝活動として入れておいたいいと思います。

そんな私も現在売却中ですが・・・

まあ、大手はいいところも悪いところもあります。

私も三井で売りましたが、1日で売れました。ただし、値段下げさせられました。
ねばってほしい人は、三井じゃないほうがいいかも・・・。

だけど、早く売れないと、相当あせりますよ。いつまでも頑張ってくれたら、ありがたい
とは言えません。少なくとも、現時点では、中古は安定しているので、あまり上下はない
みたいですが、やっぱり少々は下降気味なので、がんばっているうちに、もっと下がって
しまう可能性もあります。

社員教育はちゃんとしてそうですね。
でも人にもよるんでしょうけど。

＞ただし、値段下げさせられました。

１３１さん、1日とは早いですね！！
ちなみにいくらから開始して、いくらでお取引されたのですか？

差し支えなければ参考までに教えて下さい。

１３１さん、1日とは驚異的に早いですね！！

差し支えなければ、いくらで開始していくらで売却したのですか？

参考までに宜しくお願い致します。

まあ、匿名だからいいですね。だけど信用もしないでください。築30年のマンションです。
広さ73m2。東京23区です。駅から8分。

2280万円で売り出し、2000万円で買うという人がでてきたので、即決です。チラシ出す
前です。相場は、おおむね2100万円前後と言われてましたが、売り出し直後なので、
ちょっと高めに出しました。いや、正直部屋が汚いので、2100万円でもとうてい無理だと
思っていました。相場というのは、やっぱりきれいな部屋での値段だと思っています。
冬の3か月間、日陰が2時間ほどでできてしまうのもマイナス点でした。

要するに、普段から、声をかけている人がいるようなのです。このマンションで売りが
出たら教えてほしいと・・・。

そんなに下げたのかと驚く人もいるかもしれませんが、早く売れたほうが楽です。
それと、下げたといっても、値段表示してから下げたのではなく、相手から、
この値段なら（2000万円）買うといってきたので、即決にしました。大手は、
購入希望の情報も持っているので、いいですよ。

お教え頂きありがとうございます。

たしかに自らの限度額ぐらいだったら売った方がいいですね。
私も同感です。

私も査定で市場価格より数十万円上げた額で売りに出しています。

良くわかりませんが、買い手も結局は価格で決まるのでしょうし。
近所のところは、相場を解っていないのか、
かなりかけ離れており、毎回同じ金額で何ヶ月も広告で見かけます。
（長期的に考えているのかも知れませんが。）

チラシで見た三井の○ハウスの売却平均日数が3ヶ月以内が
半数以上っというのはほんとうなのでしょうか・・・・

売れないいると我が家も数ヵ月後に、大幅値引きを提案されたりして。

１３３さん有難うございました。

＞近所のところは、相場を解っていないのか、

このあたりは結構難しい。新築は似たような状況ですが、中古はかなり違います。
私は、一切のリフォームなしの売りですが、売っている中には、床の段差をなく
したり、床暖房をつけているものもあります。リフォームに1000万円くらい
かけて売り出していることも稀ではないみたいです。これでは、下げてくれと
言われても限度があると思います。

がんばっている人は相当大変だと思います。私は中古を買いにいったこともあるの
でよくわかるのです。見に行って、部屋の持ち主がいたりすると、大喜びされます。
こちらは、単に参考までに見に行ってるだけだったりするのですが（業者にとにか
く見てくれと、せかされて・・）。全然買うがないのに、申し訳ないと思うこと
が結構ありました。

心臓が強い人はいいですが、あまり強くない人は、あっさりと下げて売ってしまった
ほうがよいと思っています。私は、下げて少々後悔した時期もありましたが、
いよいよ内覧会や新しい家具選びなど忙しくなってきて、まだ売れてなかったら大変
だったなと、連れ合いと話をしています。

>>135さん
当方、三井のリハウスで売却経験あります。
ほんとに３ヶ月以内に売れました。（１ヶ月でした）
ただし、売り出し提案価格が、他社よりだいぶ低かったです。
リハウスが３ヶ月以内に売れるというのは、結局、この点に尽きるかなと思います。

うちは、買い替えということもあり、あまり無理したくなかったのと、高い提案価格の
会社を信じてよいかどうかわからなかったこともあり、リハウス提案に乗りました。

気持ちや資金や日数に余裕があり、他社も大手・地元とたくさんあるエリアにお住まい
でしたら、比較検討して決めるものよいのではないでしょうか。

１３７さん
私も結局は値段だと思います。
いくら良くても（良いと思っていても？）相場から外れていて
長期化すると、「今週もまた見学希望の連絡が入らなかった・・・」
などと憂鬱になってきます。

・実を言うと１年ほど前にとある中堅不動産屋さんの専任で
貪欲に値段を下げずに欲張って、精神的に疲れて売却を断念した経験があります。

だから、今回は１年ちょっとぶりに貪欲にならずに再度一般媒介で
トライしました。
（査定額２０５０万円ですが、２３８０万円でずーっと粘って
２２８０万円でもダメで疲れてやめました。）

今回は、○ハウスのかなりの動きの早さに期待しています。

>「私は、下げて少々後悔した時期もありましたが」
失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

一般は○ハウスと地元小規模で２社依頼しています。
様子を見て、あと１社入れてもいいかなーって思います。

ちなみに、大き目のスーパーにくっ付いている不動産屋さんは、
どうなんですかねー。
スーパー帰りの旦那さんや奥さんがよく吊り下げチラシを見てるのを
見かけます。

137です。
うちの場合は、査定額は４３００万でしたが、リハウス提案の売り出し価格は
４４８０万、他社提案は４９８０万等々でした。
自分でもさすがに４９８０万はないだろうーと思いましたが、もしかしたら
４７００万ならありだったのかもしれません。

結局、リハウス提案の４４８０万で売りに出し、一ヵ月後８０万引きの４４００万で
成約でした。
買い手の指値は、なぜかリハウス査定ぴったりの４３００万でしたが、リハウスに
「そこまでは引けない。交渉せよ」と言い、４４００万で決まりました。

一般媒介でしたが、リハウスしか媒介契約はとりあえずしませんでした。
一般だと２，３社契約するのが普通なのかもしれませんが、三井のマンションへ
買い替えだったことや、あちこちの会社からよくわからないお客（かどうか
わからない見学者）を連れてこられてもなーという気持ちがあったためです。

＞失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

わかりにくくてすいませんが、２社に頼み、そのうち１社が三井でした。専任は、ここの
スレッドを読んでいて、絶対ダメだと決めていたので、業者の強烈なプレッシャーにも
応じませんでした。

それで前にも書きましたが、一社は査定通り売り出したのですが、三井のほうは、査定額で
公開（チラシなど）を出す前に、購入希望者が前からいる、とのことで、査定額より安かっ
たのですが、そこに決めました。値段を下げたというより、相手から、購入希望額が出た
ので、それに応じたというのが実情です。

査定額は、結局立地を見ているだけだと思っています。建物はほとんど考慮されていません。
もちろん古くなれば安くなりますけど。立地が基本で、建物の古さや設備などによって、
多少の上下をするのだと思っています。結局は買う人次第なので、査定額にあまりこだわら
ないほうがいいのではないかと思っています。今は、中古が潤沢なので、基本的に査定どお
り、あるいはそれ以上で売れるのは期待薄いと感じています。査定額以上で売れた、という
報告はよく出ていますが、査定額の決定法がもともとあいまいだし、あまり、こだわらない
ほうが良いのではないでしょうか。みんなよく見てますよ、同じ物件が値段さがっていくと、
すぐわかってしまいます。しかも、そういう物件は相当売れにくいようです。

私も査定額は参考にしましたが、決定権は自分で持っていました。
私の場合、築年数が浅い為、まずは強気で行きましょうとの事で
上乗せいたしました。

まぁ、多少の上乗せ程度ですけどね。やっぱり１年前の長期化が
脳裏に浮かび、極端な強気では行けませんでした。

１３７さんは
事前にお客さんがいたということでタイミングも良かったんでしょうね。

＞業者の強烈なプレッシャー
強烈？？？どんなものだったんでしょうか？？
私じゃ耐えられないかも（＾＾；

ちなみに私は当然値引きも考えていますが、
痛み分けじゃないですが、不動産屋にも少しは仲介手数料を下げてもらいたい
と思います。そんなの無理なんでしょうかね・・・？？