中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

大京リアルドはフルコミッション制と聴いたことがあります。
なので、専任で媒介契約受け、他社の客付けは受けないということをしたいのでしょう。
あと、私の住んでるエリアでは「大京の提案価格は高すぎて、これじゃ売れるわけ無い」と
いうのは定説（笑
そこらへんもフルコミ制のカラミなんでしょう。


うちのマンション３００世帯強で、真冬の夜の寒い中、何時間もエントランスでピンポン
鳴らし、一軒一軒に直接営業してたのを見ました。はた迷惑な営業ですね、

「当社にはこちらを買いたいお客様がいる」というのは、やはり私も信じない。

諸外国では不動産売買仲介については売り側、買い側の
両方の代理を同時に（いわゆる両手）行うことは規制さ
れているところが多いようです。

不動産売買仲介は基本的には売り手、買い手双方の条件
闘争の調整になりますので、弁護士が原告・被告双方の
弁護をすることがないように、本来利益が離反する双方
の代理をするといううのはおかしい話です。

これには業界の激しい反発が予想されますが、両手を
野放しにしておくことで、一部の業者が情報と顧客の囲
い込みを行っていることは事実です。

で、スレ主さんはお元気ですか？

今マンションを売却中のものです。○○リハウスの専任です。2ヶ月ちょっとになりますが、
毎週末のたびに内見者がおとずれ、計２０組ほどになりましたが、
未だ、見送りという返事しかもらっていません。

当初からミスが多く、営業マンが頼りない感じなので専任を解除して新たに他の会社と専任媒介を結ぼうかと考え中です。

○○リハウスなら！と思っていたのですが、やはり会社というよりは、信頼できる営業マンをみつけることが一番だと思います。

>>65さん

営業マン選びは大事ですね。
私は物件査定の際に、数社の営業マンを「面接」して決めましたよ。
三井のリハウス、東急リバブル、大京リアルド、ケンコーポレーションなどに来てもらいましたね。
三井については高飛車な感じの営業だったので契約を結ばず、
結局、対応の一番良かった東急リバブルと専任契約を結びました。
私はたまたま東急でしたが、大手の会社ならどこも人の当たり外れはあると思います。
どうしても、三井なり特定の会社を贔屓にしているのなら、
最初の電話の段階でそこの店長にあらかじめ自分の希望を伝えておいた方が良いでしょう。
それで来た担当者が駄目だったら、その店に見切りをつけた方が良いでしょう。

今からでしたら、店長に今までの事情を全て話した上で、担当を変えて欲しい、さもなければ
媒介契約を取り消すことも辞さない、くらいのことを言ってもいいんじゃないですかね？
もちろん、そんな面倒なことはしたくない、他社に乗り換えるつもり、というならその限り
ではありませんが…。
もし、それでも三井にするというのなら、店舗数も多いので同一沿線の他の店舗
（ターミナル店など）に依頼するというのも次善の策だと思います。

>>66さん

ありがとうございます。
うちも三井のリハウス、大京リアルド、東急リバブルに来てもらいました。
結果、感じが良かった営業マンは東急リバブルでしたが、実績とネットワークの多さに惹かれて
三井と媒介を結びました。これが失敗でした。

会社ではなく、人を見なくてはいけませでしたね。
主人と話し合って、今後どうするか考えたいと思います。

>>67さん

確かに三井のネットワークは広いですね。チラシ広告の宣伝なども他社よりも洗練されているのは事実だと思います。ですが、営業マンが信頼出来ないようであれば、それでもあえて三井にこだわる必要もないように思います。

67さん所有の物件は毎週内見者が沢山見に来られているということですので、恐らく人気物件でありかつ値付けも妥当なのかと思われます。
なので、この際専任媒介から一般媒介に切り替え、第二候補の東急リバブルとも契約を結ばれては如何ですか？その方が業者都合の情報操作もしにくくなりますので、売主優位の売却が出来て良いと思います。

>>67さん

なるほど。一般媒介の方が情報操作がしにくいんですね。
一般媒介というと専任では売れない物件が、仕方なく何社にも・・・
というイメージが強かったので敬遠していましたが、この際思い切って一般に切り替える
のもひとつの手かなと思います。

20組来ても決まらないイライラともやもやしていたものが、
少し晴れました。ありがとうございます。

近いうちに売却ができるようがんばります。

>>69さん

推測するに、それだけ人気があって、沢山内見者が来る物件ですから、自社客付けして両手狙いしようとしているのかもしれませんよ。20組も内見に来ていながら成約に至らないというのは、どこかおかしいと思います。
やはり、一般媒介に切り替えて東急リバブルなど他社を入れて売却された方がいいように思います。一般に切り替えると言っても、何社にも依頼する必要はなく、三井以外にもう１社だけで十分だと思います。不動産業者の売主物件でもないのにネット上に沢山載るのは、確かに印象が良くありませんので。

２０組も来て成約できないのは、腑に落ちないですよね。
私も一般媒介にするのがいいと思います。

私の例でいいますと、７件ぐらいの内覧があったのですが成約に至らず、
３ヶ月経ったときに一般に切り替えもう一社追加したところ、すぐに成約になりました。
よっぽど信用できる或いは付き合いが長い会社でなければ専任媒介はもうこりごりです。
一番のデメリットは、買い手の情報が一本に制約されてしまうことだと思います。
それに、両手の成約しか興味ないところに頼むと、買い手の希望が分からなくなります。
私の場合、その専任で頼んだ会社が両手狙いしか興味がなかったので、無駄な３ヶ月を
過ごしてしまった感があります。

不動産会社によっては、顧客を探しだす得意分野があるように思えます。
①とにかくチラシを大量にばら撒き強引に顧客を探し出す会社
②駅前の立地のいい場所に店舗を構え、飛び込み客に紹介することを得意とする会社
③地元のネットワークに優れ、利害の対立する顧客の仲人を得意とする会社

このようなタイプの異なる会社を２、３選ぶのがいいかもしれませんね。
でも、初めて仲介を頼む方にとっては不動産会社との付き合いも少ないでしょうから、
なかなか選び方も分からないかもしれません。
特に③のような会社なんかはその地域に存在しないかもしれませんしね。
私の場合は、①のタイプの会社に専任を任せてしまったので、これではだめだと思い、
③のタイプの会社を嗅ぎ当て一般に切り替えました。

よくインターネットや書物には、一般の場合では不動産会社のやる気が薄れてしまう
デメリットがあると述べられていますが、私はそうは思いません。
優良な物件であれば、どこでも仲介をやりたいんじゃないでしょうか。
２０組の内覧があったのであれば、すぐに決まってもよさそうなんですが・・・
その専任を頼んだ会社あるいは営業マンの能力が足りないか誠意がないとみて、
さっさと他にも頼むが正解と思います。

でももう成約になってしまいましたでしょうか。
因みに、悪辣な住●は売主をひきつけておくために、サクラを用意するそうです。
ご参考のほど・・・・

>>70さん、>>71さん

みなさんいろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。
その後も案内が数件入りましたが、成約には至っておりません。

憶測するに、自分の店や他店の他の営業マンの客を強引に
連れてきていたように思います。特に後半はそんな感じでした。

例えば、戸建を探している人、予算が低い人等を連れてきてこんなマンションもありますよ・・・みたいなかんじです。はっきりは言いませんが、案内を聞いているとなんとなくそれが伝わってきました。興味がない人や買えない人をいくら連れてきても無理ですよね。

もちろん他業者の案内もたくさんありましたが。こちらは他業者なだけにリハウス側にも
見送りというだけで、他に情報は入ってこないということでした。

ちょうど今週末に媒介が切れるので一般でやりたいところなのですが、ここでちょっと問題が出てきて、頭を悩ませております。

実は次の住み替え先で欲しい物件を見つけてしまいました。
大手なので仲介もやっていて、絶対条件ではないのですが、任せてくれれば停止条件をつけて契約をしてくれるというのです。いちばん欲しいところがもう売れてしまっているのでどうしようかと
悩んでいます。

私事の相談で申し訳ありませんが、何かアドバイスをいただけないでしょうか。

>>72さん

一般的に買い替え停止条件付だと専任媒介を要求される上に、売出価格も安めに出さなければならなくなりますよ。ちなみに、リハウスの方では査定価格程度で売りに出されていたのでしょうか？もし査定より高めに売り出されているのでしたら、売出価格の引き下げを要求されるかもしれません。

72さんが今の物件をどの程度の価格で売りたいのか（売らなければならないのか）、あるいは買い替え先が今の物件を多少安く売ってでも手に入れたいものなのか、その度合いによって、アドバイスは変わってきます。なので、その辺りの話をもう少し書き込み頂ければと思います。

>>73さん

早速ありがとうございます。

今の売り出し価格は、査定価格より＋２００万といったところでしょうか。
すすめられた売り出し価格○○万〜○○万の範囲内です。

幸い買った時より値上がりしている状態なので、多少この値段から安く売却になっても、
(査定価格より安くても）残債をかえし買い替え資金もそこから出せる状態です。

停止条件というのは一般的にどれくらい安く設定されるのでしょうか？
貯金があまりないので、売却で買い替え資金が残って欲しいのが現状です。

見つけた物件は、間取り、立地等も気に入っていて価格も予算内なので手に入れたいですね。
主人は探せば他にも気に入る物件は出てくると言っていますが、子供のことを考えると（
今６年生で転校することになります。）２学期以降ではなく夏休み中には引越しをしたいので、
早く売却をしたいというのもあります。

>>74さん

夏休み中の入居希望ということでしたら、売却にかける時間はあまり残されておらず、むしろ日程が迫っている状況だと言って良いと思います。ですので、今度の物件を本当に購入したければ、デべ系列の仲介で買い替え停止条件付きで売却されるのが良いと思います。でないと、万が一入居期限までに物件が売れなかったら大変なことになりますから。幸いにも、査定価格もしくは査定価格を下回っても大丈夫とのことですので、この際、査定価格にまで価格を落として売却を再スタートさせるのが良いと思います。ただ、時期が迫っているだけに、今の物件を査定よりも安く手放してしまうことになる可能性も覚悟した方がいいと思いますよ。

＞＞７４さん

希望物件の売主さんの情報は得ましたでしょうか。
買い替え停止条件付きでも構わないのか、売却後の住居の目処はもうたったのか。
更には、その売主さんは新住居の契約を済ましているのか。
営業に探りを入れて訊くのもいいかと思います。

買い替え停止条件をつけると、当然足元をみられますよね。
買い主であれば値引きのチャンスですし、売主では売却を躊躇されるかもしれません。
それに、誰かがローン審査NGで親亀こけたらみなこけたという事態になるやもしれません。
停止条件をつける場合には、うまくいけばラッキーと考えて割り切ったほうがいいと思います。
その間、何度もうざったい内覧客がくることも覚悟ですかね。

いずれにせよ、安易に専任媒介を延長することは慎重になさったほうがいいかと・・・
その営業が信用できればいいですがね。

三井での専任媒介は先週末で切れました。延長はしませんでした。
ちょうど数日前に、当初来てもらった東急リバブルの営業マンから電話があり、
状況を聞かれました。２０組来ても成約に至っていないことなど話すと、信じられません。
という答えが返ってきました。

また停止条件の話もしたのですが、その営業マンさんには反対されました。
やはり、今よりは低い値段で手放すことになりかねないし、僕にまかせてくれれば
２、３週間でけりをつけます。少しでも高く売って、その物件を手に入れればいいじゃないですか。
といわれました。すごく自分の仕事に自信と誇りを持っている方のように感じられたので、
その営業マンを信じてみてもいいのかなと思い、まかせることにしました。

みなさんいろいろアドバイスをいただきありがとうございました。
結果はまた報告させてもらいます。

>>77さん

東急の営業の方がそこまで言ってくれているのなら、是非依頼されたら良いと思いますよ。今度こそ気持ち良く売却を済まされ、気に入られた物件を購入出来ますよう願っています。良かったら、結果もご報告下さいね。

>>60辺り読んでから、余りにも非常識な（去年の夏でも絶対売れないような）値段付けてる物件の売主を注目してみるようになったが、結構な確率で大京だ。

＞悪辣な住●は売主をひきつけておくために、
＞サクラを用意するそうです。

●京もじゃないかな・・・・。全然購入する気ないのに、
何度も見にいかされました。売り主は喜んでいましたが、
次は私がその立場。きっと購入する気が全然ない人が
見に来るんでしょうね。

これを言ったら、みんな似たようなものかもしれません。

ま、住●は頼むのやめておきます。関西系は、東京人には
合わない。えげつない。関西人にとっては、なんてこと
はないのでしょうが・・・。

それにしても、仲介業者ほど、ぼろい商売はないんじゃな
いかと思います。リスクなんてほとんどないもんなあ。
”こんないいマンションはもうでませんよ。”この一言で、
じゃあ買います、という返事をもらったら、数百万円の
収入。中には危険なものも混じっているのかもしれませ
んが、それを一般客に押しつけられたらたまらない。

大京リアルドは今、大京本体から大量に人を異動させて店舗網を急拡大させています。大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなったために余剰人員が生じ、併せてリスクの少ない仲介業務を強化する目的で人の大量異動が行われているようです。

なので、現在の大京リアルドには新築営業の経験はあっても、仲介営業としての経験が浅い営業が少なくないのが現状なのです。大京リアルドの預かり物件がまず売れないような価格で売り出されているのも、多分にその為だと思われます。つまり、彼ら営業は単純に新築と中古では市場が別であり、評価の基準も異なるということをきちんと認識出来ていないだけのことだと思われます。更に、とにかく仕事を取って来い！といった元来の大京的営業体質が加わり、そうした傾向に拍車をかけていると思います。

大京リアルドの社内態勢が落ち着くまでにはもう少し時間がかかりそうですが、果たして10年後くらいにはもう少しまともな仲介会社になれるかどうか？