築30年の中古はダメ？

現在、30年目に達していたら建て替えを検討するマンションもあるかもしれません。

でも、現在築10年のマンションなら、たとえば20年後に建て替えは、ないですよ。

築５０年のマンションは、どうなっているのでしょうか。
建て替えするのが一般的でしょうが、
安いのがほしい人が入ってきて、あと５０年直しながら住むんだよ！
っていうことはできないの？

>>143
具体的にどこのマンションですか。
１９５６年（昭和３１年）だと、
ＵＲ（都市再生機構）の前々身「日本住宅公団」の団地が出来始めた頃です。
同潤会アパートは、大正末期に完成した建物です。

旧耐震でも、鉄筋は、そうとう持つのでは、ないでしょうか？

>>144
具体的にってことはないのですが、
今住んでいるマンションが将来どうなるかなーと思って

耐震診断をしてもらいました、担当者の話だと1970年代のマンションは
現在よりマンションによって造りにバラツキが多いとのこと。
うちのマンションはしっかり建設されているとのことで一安心、
構造以外にも地盤にもよるのでしょう。

あ

>>149
旧法であれば更新可能。相続もできます。ずっと住み続けるのであればお買い得ですが、
万一売る場合は、買い手が制限されるため安く売らざるを得なくなるでしょう。

旧法でも新法でも相続は可能だし、名義書換の必要もありません。
借地権は税務署の路線価図にも書いてある確立された財産権です。

ところで、借地借家法には旧法がありますが、定期借地件というのは法律改正でできた
新しい法律なので、旧法はありませんよね。
地主ともめるも何も、地代以外でもめることはないでしょう。

ビンテージマンションだってよ。ワインと同じでいいものは何十年たっても評価も値段も高い。
４５のメゾン井の頭なんて、築３０年たって分譲時の６倍もの値段がついている。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm

いくらリフォームしても、共用部分の管とか設備などはどうしようもない。
築年数の古いのを買うのはどうかと思う。ま、安いから、そういう点ではいいかもしれないが、
やはり将来不安になると思う。

エントランスやポスト部分も古い雰囲気だったりするね。

古い物件を買う人は当然、管理組合議事録を昔に逆上って読むんでしょうね？
昔にどんな事件事故があった物件か分からないから。
議事録が読めませんありませんなんて問題外だけど。

今は新築一戸建てに住み替えましたが、それまでは中古マンションを買い、長く住んでいました。
築３０年のマンションは、耐震の問題もありますが、それと同じくらい大きな問題は、やはり共用配管だと思います。古い時期のものほど鉄管を使っているケースが多く、さびてぼろぼろになりやすいです。各個人負担部分の交換は水回りのリフォームで何とでもなりますが、共用の縦管部分の交換が非常に困難なケースが多いと思います。以前住んでいたマンションでは、外壁を壊さなくては取り替えできないとのことで、結果的に外壁に新しい縦管を設置するしかないとのことでした。マンションの外観を著しく損ないますよね。さびをとった上で、内面に樹脂皮膜をする方法もありますが、それが可能なのもさびの程度が軽微なうちのみでした。
上記のようなハードの問題以外に、ソフトの問題としては、古くなるにつれ分譲マンションが賃貸化していくという実態があります。オーナーが別に新しい家に引っ越し、賃貸化するケースもありますが、それ以上に多いのが、不動産屋や投資家が購入して賃貸化するケースです。オーナーが少なくなり、家賃収入に場となると、あくまでもギリギリまでお金をかけないという立場の人が多くなってきて、大規模修繕計画などが進みにくくなります。（経験済み）　
築３０年のマンションを購入してしまうと、もう次には多分売れることはないと思います。

上記のようなリスクをふまえた上で、気に入ったら購入してもよいでしょう。

築３０年近いマンションを３年前に購入しました。フルリフォームして快適に住んでます。
１５７さんが仰るように配管の問題が出ていて現在協議中です。
共有部分だけでなく、全部の住戸で床・壁を剥がしての配管工事と修復の内装に費用が
かかります。リフォームした部屋、高齢者の住む部屋。半分は賃貸。住民全員の協力が
欠かせません。これで億単位のお金がかかる計算です。
でも予測された事なので、修繕積立金を貯めていた分で修理出来そうです。

そう、うちのマンションは最初から積立金が高めに設定されています。長期計画も築６５年
までのものが出来ていてなるべく大規模修繕に一時金を出さずに済むよう理事会や修繕委員
会では話し合いを重ねています。（参加しているのでよくわかります）

築年数の多いマンションは、管理のよしあしを見極めて購入されることをお勧めします。

157の書き込みをしたものです。
159さんのマンションは管理が行き届いているマンションだと思います。よかったですね。

マンションの管理というのは、まず第一に大規模修繕積立金や改修計画などがきちんとなされているかを指します。これは最低限のことです。それ以上に重要なのは、住民の意識だと思います。これはなかなか購入前にはわからないものですが。「管理組合の会合に出席するのはいやだ、ましては役員なんて」という住民ばかりでは、古くなった時の深刻な問題は到底乗り切ることができません。共同住宅であるがゆえに、運命共同体の一員として行動することが求められます。

私の住んでいたマンションでは、元々マンション管理を外部に委託していましたが、途中で自主管理に切り替え、管理費を抑えていました。しかし、数年前に新たに外部委託に切り替えることにしました。もう素人の聞きかじり知識では老朽化に伴う問題を対処できないということ、もう１つは賃貸住人が増え、オーナー住人が減ったことにより、役員の回ってくるサイクルが短くなり、負担が大きくなっていたからです。（役員頻度は、外部委託しても変わる訳ではないですが、管理のための仕事量は格段減ります。）　もし自主管理で管理費が安いところがあっても、よく実態をヒアリングした方がよいです。いずれ自主管理ではたちゆかなくなるところがほとんどで、外部委託による管理費増につながります。古いものほど管理に手がかかり、そのためにはプロの知識と費用が必要なのです。
プロの管理会社の診断では、長期修繕積立金が不足しており、大幅に増額しなくてはいけないということでした。老人世帯などからは、「年金生活者には深刻な問題」として反対がありました。確かに中古で買った30〜40代の世帯にとって大きな問題も、彼らにとっては、余命を考えるともしかすると関係ない問題かもしれません。また、賃貸物件として買った不動産屋も管理費が上がると困ると反対と立場でした。ここで引っ越したので、その後どうなったか知りません。古くなると、生活背景の違う人達が混じるので、新築マンションの時のような訳にはいかなくなるのです。
賃貸人が増えるという点では、１つ困った問題が起きました。駐車料金の滞納です。中には変な輩が住みます。オーナー住人ばかりの時には考えられない問題でした。オーナーから言ってもらうのですが、きちんと払ってもらうようにするのは一苦労でした。また、賃貸オーナーとしての不動産屋自身が苦境に陥り、管理費の滞納をするということも何回もありました。
これらは、オーナー住人が皆で協力して対処してきました。ただオーナー住人も全ての人が皆を引っ張れる訳ではありません。一部のリーダーにふさわしい人達に頼らざる得ないのが実態でした。そういう方々は新築時からのオーナーであることが多く、もしその方達が定年退職して仮にマンションから去ってしまって、不動産屋オーナーがさらに増えてくると、もうマンションの結束もガタガタになってしまう危険性を感じていました。現状では住民結束がよくても、あと２０年後どうなるかは、新築物件と違って、築年数の古いマンションはかなりリスクがあると思います。
私は、いろいろ考えた末、マンションを売って、新築一戸建てに住み替えることにしました。２５年過ぎの物件だったのでマンションが売れるか不安だったのですが、駅前で立地条件がよかったお陰で、幸いにもすぐに売れました。ただ、購入された方は、やはり賃貸を目的にされた方でした...

159の書き込み者です。157さんの仰るとおりだと思います。住民意識、これって大事ですね。
築３０年もたったマンションは、賃貸と割り切って住まわれる方と永住する方に分かれているよう
に思います。私は永住のつもりで築年数ではなく立地と周囲の環境（借景が見事なのです）で購入
を決めました。だからこそ、自分の住む家を大事にしたいと委員会や総会にも参加していますが、
実情は住戸の１割も住民総会には参加がありません。組合の役員も、ごく一部の住民が複数年にわ
たってボランティアで引き受けているのが現状です。157さん同様新築時からの方が多いかも。
負担金が０円でも、実際工事をするとなるとトラブルはつきものです。しかし、試験的に切り取っ
た管の実物を見ると素人目にも絶句するような錆や磨耗が解ります。

管理は、もともと大手のデベロッパー系の建設でしたから関連会社管理でしたが管理費を合い見積
もりを取って会社を別の大手管理会社に変更したりして管理費を見直しています。
管理費と修繕積立金。その運用と滞納が無いことが、大規模修繕を可能にしたのだと思います。
新築当時に、きちんと計算して高めに設定された積立金の制度に感謝です。
そして、昔は運用が良かったのでしょうね。利息もかなりの金額になっていたようです。
管理の良さがマンションへの愛着を出すのでしょうか、賃貸に出された物件でもオーナーが不動産
会社である部屋はひとつもありません。処分しても同じマンション住民が購入する事が多いそうで
す。私も同じ住民から購入したので安心出来ました。
郵便受け・掲示板・ごみ集積所。古いマンションでも管理されたものは見ると違うと思います。