新浦安の中古ってどうですか。

日の出のマリナテラスは坪240万円で売り出しだってよ
↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46645/

新浦安の中古をと考えてます。
駅前のレジデンス新浦安という物件は、購入価格よりも中古価格のほうがはるかに上だと
聞いたのですが、それほど価値のある物件なのでしょうか。
その辺りのマンションとは、あきらかに外、内ともにつくりが違う、高級なのでしょうか。
それとも　ただ駅に近いだけのマンションなのでしょうか。

将来的には、夫、わたしともに地方出身なので、もどるつもりでいます。
夫は、価値の下がらないマンションということで探したいそうです。

どなたかおしえてください。

浦安が高い、値段が下降しないのは、立地でしょう。建物は劣化するのでどんどん下がって
いきますから。

京葉線の東京駅の乗り換えが相当不便であることは覚悟してください。

豊洲は土壌汚染でケチつけられたからなあ・・・。まあ、どっちにしても、あまり
交通至便ではないことは覚悟したほうがいいです。

将来売るつもりだったら、賃貸のほうが絶対にいいと思う。都心ですら、値段が
さがっています。都心以外で、値段がさがらないなんてありえない。今後、人口
減少に伴って、自分が買った中古物件を売るのはむずかしくなりそうですよ。
値段はそれほど下がらなくても、買ってくれる人を見つけるのはかなり大変なこ
とになりそうです。

新浦安は東京駅に近いので丸の内近辺勤務のサラリーマン、成田羽田にアクセス抜群なので海外国内出張の多いサラリーマン、海外転勤で綺麗な街並に住んでいてゴミゴミした所に住めなくなった帰国サラリーマン、新浦安に有る大手企業の社宅に住んで新浦安が気に入ってしまったサラリーマン等に人気の住宅地です。
あと、友人親戚が新浦安にマンションを買って、新浦安って遠いんじゃないの？千葉でしょう？と思いつつ、遊びに来てみたら綺麗な街でビックリ！広くて海まで見える素敵なマンションでビックリ！新浦安っていいかもと思って住宅を探す家族も多いとか。
そんな訳で実需の購入が多いのですが、市内の新町（海の方）中町（駅近辺）での住み替えも活発です。

あと、関西から都内に転勤になったサラリーマンは、なぜか新浦安を賃貸に選んでいます。
聞いた所によると、関東には土地勘が無いので社内で聞くと新浦安の評判がよく、口コミでリピートしているらしいです。
そんな訳で新浦安は法人での賃貸が多いので、賃貸オーナーさんは安心です。

親世帯も子世帯も新浦安に住んでいるケースが非常に多いのですが、住みやすいのでどちらかが呼び寄せているそうです。
だから住宅の需要が常に有るんですね。

新浦安の住環境は、他の都市とは比較出来ない特別な何かが有るようです。

743
この人新浦知っての。と言う位、新浦のこと何にも解っていないみたいです。

＞浦安が高い、
新浦住民や浦安なんていいません。

＞京葉線の東京駅の乗り換えが相当不便であることは覚悟してください。
半分は新木場や八丁堀で乗り換えていますし、有楽町で乗り換えている人もいます。

＞豊洲は土壌汚染でケチつけられたからなあ・・・。まあ、どっちにしても、あまり
交通至便ではないことは覚悟したほうがいいです。

豊洲の利便性と土壌汚染の実害についても無知のようですね。

追伸
住んだ人しか解らないけど、新浦のバスって電車と同じなんですよね。土砂降りの日を除いて。

新浦安では・・・
海の方のマンション住人は、バスは全然不便じゃないよ、やっぱり新しくて広くて海が見えなきゃ！と思っている。居住空間重視派。
駅の方のマンション住民は、いくら海が見えて広くても、バスは嫌だよ、歩くには遠すぎる、駅近じゃなきゃ！と思っている。利便性重視派。
でも、どちらもリゾート感の有るこの街が大好きな新浦安フリークなのです。
そして新浦安フリークは浦安ではなく新浦と言いたいのです。
浦安市なんだから浦安でいいんだけどね。

742 さん

「駅前のレジデンス新浦安」は正確には「エア・レジデンス新浦安プレミアムタワーズ」といい、地元ではエアレジとよばれ、地域でのランドマークマンションになっています。

2001年に販売された時は、不動産の大低迷期であったにもかかわらず、強気の価格設定で暴落必死と言われていました。

ところが、2004年入居開始後はあれよあれよと値上がりし、数多くの週刊誌に取り上げられました。また、高層階からの夕焼けの美しさで文藝春秋のグラビアにも載ったこともあります。

価格的には昨年がピークで今は少し下がっていますが、全戸2-4000万値上がりし、91㎡が9800万などが最近の数字です。

グレード的には超高級というわけではないのですが、駅直結であり、地下駐車場、ビルトインエアコン、24時間給排気、ディスポーザー、皿洗機（一部）、などの基本はしっかり押さえています。

また、ホテルライクのフロント（ここが走りになった）や、エアーズカフェという海外デザイナー設計の高級カフェルームなど住民の満足度は高そうです。

住まいサーフィンというHPでは、都内を含め唯一の総合評価90点というハイスコアをつけていました。
https://www.＊＊＊＊/product/evaluation/airresidence_urayasu.php

今後どうなるかですが、下がらないマンションの条件である駅近を押さえ、また物件的にもしっかりしたものなので、大幅に値崩れすることはないでしょう。

もし資金的に余裕があれば、東京在住間に生活を楽しめるお勧めのマンションではないかと思います。

広さ眺望では海に近い築浅マンションも魅力的ですが、
駅直結、天井埋め込み全室冷暖送風空調、コーチエントランス付き100％屋内駐車場、各階ゴミステーションでエアレジデンスは新浦安最強マンションだと思います。
普通のタワーマンションですが、29~32階のプレミアムフロアは天井高が高くバスルームがホテル仕様。
殆どが実需、賃貸も少なく、少数別荘代わり(ディスニーランド等が近く、空港からのリムジンが駅前のホテルに発着する為、裕福層が出張、レジャーの拠点に利用)の所有者が多いので、売り物件が少ないのが価値を高めているようです。
別荘は通常資産価値が低いですが、東京近郊駅近で資産価値の落ちにくい海の見えるリゾート別荘代わりのニーズが有るのも新浦安という土地柄、エアレジデンスの特徴かもしれません。

エアレジはビンテージマンションとまではいえないが、管理次第では経年と関係なしに価格維持、場合によっては上昇もありえるかも。長谷工も自社のフラッグシップマンションとして気合をいれているし（ブランドキャンペーン広告によく使っている）。

そういえば日経によく出てる長谷工の広告エアレジだ。

でもほとんど機械式（パズル式）なんですよね〜駐車場。
お歳をめした方が多いですね。

都内じゃパズルが当たり前だけど、
新浦は千葉なので平置き当たり前だもんね。
でも夏暑いんだよね。(泣)
絶対日除けかけとかないとハンドルカンカン。
海風で車錆びるかと思ってたけど、案外錆びないのは良かった。

エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。入船中央、東、西、北、美浜東などです。

経過年数からみて設備など「古い」を通り越しているでしょうに。結構いい（高い）値段つけていると思うのですが。

また、それぞれの長所、短所はありますか？

つい最近まで、長谷工の都心地区での
ビンテージマンションに住んでました。
同じように天井埋め込み全室冷暖送風空調が
ついてましたが、フィルターの半年ごとの交換、
数年に一度の大清掃など、とにかく費用がかさみました。
直床独特のふわふわ感や、長谷工お得意の梁の多さで、
正直、長谷工仕様の物件はこりごり！

>>753

マンションの価値は立地、周辺環境、管理なので、かなり古い公団物件なのにそこそこの価格がつくのは、やはり第一に駅近（立地）、そして商業施設が近く、尚かつ緑が多い（周辺環境）、新浦安地区のマンションは管理が良い（管理）からだと思います。
公団エステート群の中では、北エステートが売り物件も少なく、評価も高いです。
しかし、タウンハウスは戸建てが欲しい人には受け入れやすいですが、マンションの住み易さは、平面での生活スペース（例えばマンションの80平米平面生活スペースと、戸建て上下階合わせて80平米の生活スペースでは、戸建ては40平米の2層になるため空間がタイトになる）だと考えるので、専有面積が広めでワイドスパンの間取りの多い入船東エステートが良いと思います。新浦安では同じような価格帯で戸建てを買えるのに、マンションを選ぶ人が多いのも特徴です。

それぞれの長所短所は、公団の仕様のためあまりにも似通っていて差別化は難しいです。どの公団にも言える事ですが、共通の短所は、古い物件なので天井高が低く、玄関、サッシ等のサイズが小さいため、残念ながらフルリフォームをしても新築物件の今の規格には見劣りしてしまいます。
しかし、全体的な環境としてはどこも素晴らしいので、規格の古さを気にしない人には良いのでは。

よくタウンハウス等、土地の持ち分が多い方が価値が高いという人がいますが、支払う固定資産税が上がるだけで、あまり意味が無いと思います。古い物件を安く買い、等価交換による建替えというケースを期待する人もいますが、仮住まい等の問題もそれぞれに有り、全戸の総意をまとめるのはかなり困難なので、再開発等がからんでもかなり難しいでしょう。
現実的には企業が買い上げての建替えとなると思いますが、かなり長い年月を要し、たとえ地価が高く評価されたとしても次に買う物件も高くなるので、資金的に＋αを支払える余裕が無いと、同じような駅近くの物件は手に入らない事になります。

住宅購入はまず予算、その中でライフスタイルに合ったものを選んで行く事になるので、将来性と聞かれたら難しい物件ですが、人気のある新浦安地区でこれだけ駅に近く、住環境としては申し分ないと思います。

>>753
現在、入船西エステートに住んでいます。

メリット
・生活利便性と交通利便性の良い立地
　ショッピングセンター、銀行、郵便局、病院が近く気軽に出かけられる。
　京葉線を利用しての新幹線、リムジンバスを利用しての羽田・成田アクセス良好

・環境の良い立地
　歩車分離が出来ていて歩き易い。子供と歩いていて安心感がある。
　緑が多く、花壇には常に花が咲いている。
　（木が鬱蒼としていたが、本格的な剪定を実施。程よい木漏れ日が入るようになった。）
　低層棟は駅近とは思えないほど閑静。
　高層棟でも境川から離れた３〜４階以下は電車の音はほとんど響かない。

・安価な駐車場代
　平面と立体２階７,０００円／月、立体１階（屋根有）９,０００円
　機械式はなく、出し入れがし易い。
　
・その他
　ネット環境良好
　遮音性良好
　大規模修繕が終わって外観良好

デメリット
・設計の古さ
　高層棟はスキップエレベーターでエレベーター停止階以外は上り下り必要
　給湯器が住戸中央にあり、サニタリースペースに妙なデットスペース有り
　給湯器の吸排気管のパイプスペースが玄関からバルコニーに向かって存在し、室内廊下と
　リビング天井のスペースを奪っている。
　リビング中央に太い梁が横切り、ただでさえ低いリビング天井のスペースを奪っている。
　低い天井高（2400mm）
　共用廊下側の部屋にエアコン室外機が置けない住戸が多い。
　昭和５６年の耐震基準前の設計かも？
　室内にところどころ段差有り。

・築年数の古さ
　錆を隠す為にペンキ厚塗りとなっている、バルコニーやポーチ鉄格子
　時代遅れの玄関ドア
　ガタが出始めているアルミサッシ
　ささくれが出始めている敷居

感想
　ここは交通利便性、生活利便性、新浦安ネームバリューなど世に認められ、多少古くても
　都内の転勤者の賃貸利用を見込める物件だと思います。
　安売りするぐらいなら貸すという選択肢があり、今の売買価格はそこから来ていると思わ
　れます。
　
　でも、その値段で買う人はいるのですかね？
　値段の割りに古すぎて、マイホーム購入に踏み切りたいとは思いません。

入船中央の魅力は、圧倒的な緑と全て低層であることからくる落ち着きです。公園の中に建物があるといっても過言でないくらい。

その一方、とても美しいとはいえない公共スペースにはみ出した植栽や植木鉢、庭に置かれた朽ちた納戸などが魅力を帳消しにさせています。他のエステートが公共スペースに十分な配慮があるのと対照的です。

中央は他のエステートを越える魅力があるのに、もったいないです。

＞エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。
漠然とした質問ですね。
もっと具体的に聞いたほうがいいのでは？

入船東の豊かな中庭を望む眺めは素晴らしいです。
棟の配置がいいのか、他の棟は気になりません
特に秋の紅葉はミシェル・ドラクロワの絵のよう。
住民ではないのですが、友人が住んでいてリビングから見える中庭の景色に感動しました。

大きな区画で、公団が駅の周りに緑の環境を提供している事も、新浦安の魅力の一助になっていると思います。

いやあ、各エステートの雰囲気がよくわかっていいですよ。

まだ20年は建て替えはない？設備なんかどうなるんだろう。今から50年前って1958年、都内でもそんな古いマンションそんなにあるのか？

それと公団が残念なのは、手すりに布団をかけることがＯＫなことだね。品位が落ちます。

たぶん、立て替え問題は10年もたたないうちにやってくるだろうけど、
古い新浦安駅前のマンション郡はスンナリ行くだろね。
もしくはビンテージマンションかな。たぶん、たて壊し、新築
なら今住んでる所は、ムチャ高高く売れるだろうし。
ちょっと離れた同じ年数の公団マンションと比較しても価格は
倍以上。もっと離れれば価格は3倍から4倍。
プラウドや今度建てるプラウドの低階層でも坪価格はバカ高。
駅前を考えるなら、かなりのプレミアが付きそうな予感。
それにこの古いマンション郡はかなりゆったり目に作ってるから
立て替えても現在の建設基準に引っかかることもなさそうだし。
今、西エステートやエルハウスなんかかなり安くなったから
確かにねらい目かな。というかお金があったらすぐ買いたい。

公団建替えは難しいですよ。
古ければ古い程、愛着を持って住む人、転居を希望しない高齢者が多いという事です。
実際、理事会で建替えの話を具体的にしているところはあるんでしょうか？

具体化してるとこはないでしょうね。

ただエステート群の初期購入者は今７５-６５歳くらいが中心で、さすがに２０年後にはかなりお亡くなりになっている方も多く、するとその息子達が（といっても６０歳前後だが）は設備の古さ、老朽化（築５０年になるからね）に根をあげ再開発になるというストーリーはないか？

それでも２０年先の大値上がりを期待して持ち続けるのもチョットつらいものが。やっぱすごい先の将来性を楽しみ？に、環境・利便さで設備・使用の古さを我慢できる人が買うということか。

今、８１平米を５０００万近く出して購入して、２０年保有するのはちょっとキツイです・・・.

北以外5000万はしないでしょう。4000万くらい？でも、賃貸運用物件としては下手なワンルームマンションよりはいいかも。

自己資金2000万あれば、2000万借りてローン１0万、家賃15万（諸経費さし引き後）12ヶ月で60万。利回り3％か。たいしたことない？でもローン利子、固定資産税、原価償却など所得控除はうけられそうだし、駅近なので借主には苦労しないだろうし、物件価格ほど家賃は変動しないし、ローンの元金支払い分は貯金みたいなものだし。メリットもありそう。

そして、10-20年先建て替えが具体化すれば、値上がりは間違いない（中央など戸あたり50坪の土地持分、150万としても7500万もある。駅前ということで200万つけば億！）ので、そのころ退職する人は全財産はたいて今頑張る？？売る時はローンも終わっていて7000万以上のボーナス退職金？がでる計算。ホントかよ。

夏休みの暇にまかせて書いてたら、めＸＸ地所の社長みたくなってきた（笑）

建替えがそんなに旨い話なら、めＸＸ地所の社長が提携銀行の融資で買い占めまくってるはずですよ。(笑)
表参道の同潤会アパートのような価値の有る場所でさえ、７０年以上建替えされなかったんですから、浦安でそんなに簡単に建替えないです。
入船中央、西、東はつい最近大規模修繕終えて、外壁がずいぶん綺麗になりましたね。
滞り無く節目節目に大規模修繕が入る所が、新浦安のマンションの凄い所です。

サンコーポや今川団地、見明川団地といった駅から少し離れた物件はどうでしょう。
新浦安の中では割安感があるのですが。
もしも建替えが実現したら、駅前ほどではないとしても、
５０００万ぐらいにはなるでしょうか？
雰囲気はサンコーポ（高層）が開放感があってよさそうですが、
土地の持分から考えると、低層の方が有利でしょうね。

見明川はわかりませんが、サンコーポは高層のみで土地持分は多くないのでその時期がきてもあがらないでしょう。むしろ追加負担なし建替も厳しいような気がします。

また見明川は、公団団地の中でも一番古く、立て替えは此処から始まると聞いたことがあります。今35年くらいでしょうか？

建替えを目当てに古い物件を購入するのは、埋蔵金を探して何十年も徒労するようなものです。
どんどん市場価格は落ちるし、途中で売らなければならなくなった時、担保評価が厳しいので買い手のローンが難しく売りにくい。
建替えが決議したとしても、反対の住民が一人でも居座れば強制退去も難しく先には進みません。
高層マンションが嫌でタウンハウスを選ぶ人もいる訳で、逆に高層マンションの建替えよりも話をまとめるのは難しいと思います。
土地の持ち分が多いから資産価値がある，と思ってタウンハウスに住んでいる人が多いとしたら、土地の持ち分が少なくなる高層化には反対、と考える人が多いとも言えます。

それに、全ての住民が建替えの間数年、仮住まいの家賃の出費に耐えられる経済状態でないと難しい。
その点では、ローンも終わり管理費も安く出費が少ないので住み続けたい人も多いはずです。
まだローンの残っている人も出費は厳しいでしょう。

自分が気に入って長く住み続けたいと思うなら、古い公団住宅は買い得でも有ると思いますが、建替えに過剰な目算を持って購入に踏み切ると後悔することになる気がします。
どうしても建替えなければならない時が来て、そうなって行くのは良い事だと思いますが、管理の良いこれらの公団住宅は建替え推奨派には逆風ですが、まだまだ住宅としての価値を持つでしょう。

値段乖離のままおりあわない晒しもの物件がどっさり。

ここは、もろにプチバブルの影響を受けてるんじゃないかな。
待てば他の地域よりも大きく下がる可能性が高いと思います。

770,771はエステート群のことを言ってるなら
確かに結構値崩れしないですよね。
やっぱり駅前強しじゃないですか？
待っても市況以上に下がるとは思えない。
上がるのも鈍そうだけど。

とうとう高洲のモアナヴィラの物件(６７９０万円)うれてしまったね〜。まさか売れると思わなかったから焦るな〜。

モアナは素敵なマンションじゃん。どこかの勘違いマンションよりずっと良い。

都内で検討止めて新浦安に切り替えたら、環境、価格、広さ、三拍子条件良すぎて目移りします。
道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
有楽町まで近い。
駐車場確保１００％で安い・・・。

モアナで6790万は強気価格でしたね。
実際は6700万での成約かな？
モアナの中古ならプラウド新築のほうが
いいなあ・・。

モアナって、4LDK・11Fのやつですか？

７７７さん
たぶんそうですよ。私も６０００万円ぐらいに下がらないかと期待したがダメでしたね。
モアナは確かベランダが３mもあり高洲でも一番余裕があるように造られている。
公園もついていてスーパーや海浜公園、小学校、幼稚園にも絶妙な距離で近いからやはり値下がりは難しいんだね。
やはりプラウド新浦安にしようかな。

それなら、たしか6150万円だったかな、まで下がってましたよ。値下げして成約なんかな。

同じような立地のモアナとプラウド、グレード的にはプラウドっていえますか（共用施設など）？
坪単価的にはどうなんでしょう。

でも、新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

年収９００万円の我が家には海側築浅マンション６，０００万円は高嶺の花です。
我が家の予算限度４，５００万円では、築１５年程度の公団マンションが精一杯です。
６，０００万円台のマンションをポンと買えるなんて、新浦安は上流サラリーマンが多んですね。

>>775
>道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
そうそう。
坂もないし、歩道が広く歩きやすいし、花を綺麗に咲かせていることろも多いし。

>有楽町まで近い。
ですね。
東京駅構内歩いて山手or京浜東北で有楽町ビックカメラ行くより、
丸の内南口改札＞国際フォーラム＞有楽町ビックカメラの方が５分ぐらい早く着くような気がする。
通勤時にメリット享受できる人はいいね。

社宅期限が切れるまでに金を貯めねば(^_^;)
そのタイミングで不動産が安くなっている事を祈る。

７７９
それは違う下の階の物件ですよ。その物件は瞬間的にうれてましたね。
６７９０万円のモアナの物件ははじめは６８９０万円？ぐらいなのが１００万円ぐらいしか下がらなかった。どこまで下がるか見てたからショックなんだよね。

>>780　新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

そうなんですよ。
新築売ってる野村不動産に利益分をあげるか、中古の個人売主さんに新築時より1000万位？上乗せして、あげるかって感じなんですよね。

どっちがいいんでしょうか？どちらにせよ損してる気分です。

ＭＥならともかく、高洲なら、プラウドが住宅設備は
新しいし、ある程度の階層以上なら眺望良好＆公園隣接＆
サラリーマンには有り難いシャトルバスがある分、良い
のかなあ・・。先日、プラウドを購入した知人の家に
遊びに行きましたが、両面バルコニーのタイプの公園側の景色も
良くて羨ましかったです。
ただ、我が家にはこのタイプの部屋は高すぎるんですよね・・。

中古は眺望や管理まで、全部見て決められるからその点いいかな。
高州の新築だって全部見て決められるからイメージと違うってことも無くていいかも。
　
新浦は高くなりすぎたから待ったら下がると言われてるけど、下がったら誰も売らなくなると思うんですけど・・・。
賃貸需要も結構有るから、貸せばローン分位稼いでくれるし、安く売るより貸しておいて自分がまた住む時リフォームした方がまし。
新浦は子育てだけじゃなく老後にもいい環境だしね。
もう狭い道が多い都内で運転するのは面倒だけど、新浦は道がいいから年取っても運転も楽そうだし。
病院だろうがスーパーだろうが市内なら問題なく車であちこち行ける。

野村が、高洲の売れ残りをどう捌くかによって相場変動の心理戦に影響しそう。

高州のプラウドはジワジワと売れて行く方向と思いますよ。
県内で浦安以外の相場を見ても、
不動産市況の全体的な冷え込みは確かに有りますが、あの広さであの価格が高いとは思えないんですよ。
立派な施設もあって、同価格帯で、都内、県内、他県と比較しても魅力は有ると思いますから。
掲示板でしつこくネガ張ってる人を見ると、高州のプラウドが欲しくて仕方ない人がいるんだと思いますし、
浦安は小さい街で新浦も限られた地域ですから、実需で欲しくて高州もいいかなと、プラウド買える人はもう買ったでしょうから。やはりもう少し駅から近いME地区で欲しいと思う人は、マリナテラスを待っていたと思いますが、比較検討して高州を選ぶ人も出てきそうです。

プラウド住民です。
実際、マリナテラスの詳細が明らかに
なってから、プラウド契約者は増えていると
感じます。ここんとこ、毎週末、引っ越しやってますから。
中高層中心に埋まってきてますね。

やはりそうですか。外から見てもだいぶ明かりが付いているようですね。

高州のプラウド住民さん、共用施設はかなり良いみたいですね。
ファミリー層が多いと思いますが、共用施設が荒れないようにキープ出来れば、近隣物件よりかなり評価が高いと思います。
契約決める前に予算内の中古も見て比較して決めましたか？

選ばれた決め手などよろしければ教えて下さい。

それと老婆心ですが、専用バスは大きなメリットだと思いますから、充実したダイヤで存続されるのがいいと思いますよ。