新浦安の中古ってどうですか。

>639
つまり傾向として4300万〜5000万で
他の物件と比較する際、景観がいい物件は待機組が
すぐ目をつけるみたいだね。
やはり海が見えると見えないとでは値段に差がでるのか？

確かに新浦安は景観が最高です。うちも海が見えますが疲れがぶっ飛びますね。この環境は手放せません。

我が家は南東向きのリビングですが、夏はまるで海の家にいるように気持ちのいい風が吹き抜けてくれ、冷房はシーズンに2〜3度しか使用しません。冬は南側にえぐれるようにルーフバルコニーがあるのでポカポカ暖かく暖房もほとんど使用しません。仕事は都内ですが、冬は都内よりも数℃暖かいです。

私のマンションも海がよく見え学校がすぐ近く、スーパーもすぐそばにできます。いま何人も売却待ちがいるようです。ほしい物件は下がるどころか高止まり。今後も上げ続けるのではないでしょうか？

そろそろ新浦安の開発も見えるとこまできたね。
日の出から明海、高洲をつなぐラインは休日になると
家族連れや犬の散歩の人で賑わう姿が微笑ましい。
これってやっぱ歩道が広いからなのと
リーマン多いから休日に固まるんだな。

境川沿い明海側も整備されて桜を植林したら
名スポットが一つ増えるねえ。公園も着々と・・
まあ、中古選ぶなら周辺の街並がどう変わるかを
チェックするのも大切だと思う。

ここは住み易いよ。本当に！もっと商業施設が出来てくれるといいんだけど。
ＯＫが進出するようなので、もっと便利になるかな。
期待している方々も多いと思うけど。
　駅から20分強でもバスの便が良いので、全く苦になりません。帰りが遅くても
深夜バスも就航されているエリアもあるので。
　良いとこですよ。

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

マンション販売鈍化
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

プラウドの隣のマンションがいくらで売りに出るかが当面の相場バロメータだろうな。
プラウドは坪170ぐらいに落としたんだろ。それでもダメらしいから。
そうすると周辺のマンションもつられて落ちるんじゃないか？

[不動産セクター]下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

650>
プラウドが坪170でもダメってことですが、これがホントだとすると、
この近辺の築浅中古なんかは同じ価格で売りに出ているので
「もっとダメ」ってことになりますよね。
…明海や日の出の中古の方がプラウドより高い？

>>652
人気物件なら日の出は坪160強はあるんじゃね？
そもそもプラウドの坪単価が強気だったんだな。もし落として坪170なら妥当だと思う。
もともと周辺の築浅物件の査定が坪150強くらいだからこれで、やっとバランスとれる。

明海や日の出の築浅物件でも物件概要と階数で左右されている。
ベランダ前を車がバンバン走るマンションなんかは排気の影響で不人気。
SRC構造は絶対注目すべき必須科目だし、眺望いいところはどの物件も人気がある。

日の出あたりの5000万以上の物件は売るのが厳しい為、賃貸も増えてるね。
ただ賃貸者が多い物件はモラルハザードをおこす率が高くなるのでこれも注意。

６５２〉
ゴールドマンサックスがそんなことをいっているということはその時に買い占めたいのでしょうね。

予算の関係もあり、サンコーポ高層検討中です。
価格以外では、敷地内の中庭の開放感と、日常生活の便が良いことに
惹かれています。
内装は、フルリフォームしようと思っています。
昨年に比べると、かなり値下がってるようなので、買い時と思っているんですが、
このあたりの物件って、最悪どのぐらいまで下がるんでしょうね。
海側は値段的にまったく検討しませんでした。

>>655
そのくらいの築年数なら物件そのものより
管理組合、自治会などにも注目すべきですよ。
これからの新浦安物件の財産は今や管理にあると考えていいです。
新築はこれからなので、なんとも言えないですが
中古の場合は管理組合や自治活動が資産に影響していきます。

>>656
レスありがとうございます。
不動産業者いわく、管理状態は良好との事。
敷地内のちょっとしたところに、手入れの良い花壇があったり、
伺ったときの印象は、古いながらも清潔な感じでした。
敷地も広いので、建て替え等も考えられそうな物件だと思うのですが、
1000戸を超えるマンションともなると、そう簡単には行かないでしょうね。
もっと待てばもっと下がるのかなぁとも思ったり、
タイミングを計りかねています。

野村不動産が落札した高洲のマンション用地の販売は何時ごろになりそうですかね？推測でもいいのでわかる方いますか？

失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

それで新浦安の海側のマンションは安くなってるのかね？２割ぐらい安くなっていますか？

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


(実際はもっと下落地点が多そうに思うのですが)
とにかく新浦安（浦安市）の住宅地はマイナスに転じたそうです。

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

地価動向調査：上昇、頭打ち　郊外マンション販売低調
http://mainichi.jp/life/money/news/20080530k0000m020162000c.html

国土交通省は２９日、全国主要都市の１００地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査結果を公表した。４月１日時点で３カ月前より地価が上昇したのは４１地点で、前回調査（１月１日時点）の８７地点からほぼ半減した。郊外部でのマンション販売が低調に推移したのが原因とみられ、地価上昇の頭打ち傾向が浮き彫りになった。

３カ月前より下落したのは９地点で、前回調査の２地点から急増した。千葉県の浦安市と市川市では３％以上も下落した。


浦安市は３％以上も下落したそうです。

>661/662/663
御苦労さんです。総武線沿線では坪３５万の下落ですか。
新浦安ではどれくらいになりそうですかね？
「３％以上も下落」って言ったって、ここ数年１０％近くずつ
上昇していたから、まあ適正値に落ち着きつつあるという感じ
なのでしょうかネ。
資産価値があるに越したことはないのですが、
「広い部屋を普通のサラリーマンが買える」のが新浦安の
メリットだと思っていたので、今後の動きに注目です。

検討中のものです。
いろいろな物件を見ましたが、レジアス位から後に建った物件がなぜか部屋にはいると
ペラペラと言うか重厚感がない気がするのですが。
マンションに詳しくありませんが、建て方とか材料が変わったのでしょうか？
プラウドもそう感じました。プレハブ住宅？みたいな。
レジアスの隣のラディアンはどっしり感がある感じでした。

665)
主観的な問題でしょ。ていうか大丈夫か？

でも、グランデやプラウドの住民板では、騒音問題が実際に
起こってるし・・。何でも、部屋が広い分、二重天井は太鼓現象か
なんかで音が響くらしいよ。プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

>667
>プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

なるほど、だから「プラウド新浦安　住人専用」掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47151/

で、騒音が問題になっているのですね。

667です。

　もちろん、吸音材は詰める義務はないし、
　もともと発売時にそういう仕様になってないことは
　明示しているのだからプラウドに落ち度はないのですが。

　でも、広い部屋が多いこの地域は当然ファミリー層が多いので、
　中古を買う場合も、注意は必要です。

　二重天井はリフォームがしやすいだけであって、防音効果がある
　わけではないようです。

「都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に」　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

新浦安の中古相場ですか。しばらくは横ばいでしょうね。高洲の新物件が終わったらもう大型物件は出ないでしょ。総供給を増やせない都心物件は最後まで下がらないし、逆に上がるときは最初に上がる。不動産市場に限らず、目先は行ったり来たりの相場環境でも中長期的には上がるでしょうね、別に経済が停滞してる訳じゃないですから。先述にゴールドマンの不動産市況の見通しが引用されてましたが、不動産株でいうとメジャー７と呼ばれる大手はむしろ好調ですね。バブリーな市況でしか残れない不良銘柄が淘汰されてむしろ長期的にはいいのかもしれません。この界隈の特に大型マンション等はメジャー系ばかりなのでその意味でも固いでしょうね。

ちなみにゴールドマンやモルガンスタンレーは自分たちが買いたい時ほど下落煽動するようなレポートを書きます。逆に益出し狙いの時ほど上昇煽動しますね。

二重床のお話も上がってるのでひとこと。上述の様な大手のマンションは軽音衝撃音対策としてフローリング材でLL-45級、スラブも大抵250mm〜300mm取ってるので重量衝撃音にLH-50級でしょうね。いずれも構造はしっかりしてると言えます。戸境壁もかなり厚い構造が多いです（ふるい物件は知りません）。ですが広くて気密性が高いマンションの場合は住戸内で共鳴するのでプレハブ感という表現をされてるのかもしれません。ちなみに子供のバタバタ走り回る音は親の躾です、音楽家専用の完全防音マンションでもない限り対策はありません。

別に経済が停滞してる訳じゃないですから。

すごい分析ですね。今日の日経朝刊と正反対。
根拠を教えていただけるとありがたいのですが。

ブンヤは経済に関してはトーシロの集まりですよ。政治的にも中立でないし、盲目的に信用するのはナイーブかと。実態は何も変わってないのに、一部投機筋が仕掛けたサブプライム・原油相場に右往左往してると見えなくなります。（サブプライムで大儲けしたのが元ベアースターンズのヘッジファンド、原油で大儲けしてるのがゴールドマン。いずれもこの相場を煽動した張本人です）

新浦安の古い駅前物件は数年前に比べるとかなり安くなったようですね。
素人目には、特にエルシティと入船西エステートは、ここ半年くらいで５００万円以上で
相場が落ちたようです。
正直もう少し落ちてくれれば何とか買えそうな気がします。
古くても駅そばはやっぱり魅力です。


そこで聞きたいのですが、
①こうした古い物件はローン審査が通常の物件より厳しいのでしょうか？
②耐震性はどうなんでしょうか？
③１０〜２０年後くらいにやってくるだろう立て替え問題とかどうなるんでしょうか？
④やっぱ古い物件だから、リフォームは難しい、騒音とか響くのでしょうか？

「首都圏中古マンション価格、２カ月連続で下落」　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806200003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、５月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
・それによると、５月の首都圏中古マンション価格は、3,202万円（前月比1.1％下落）で、２カ月連続の下落となった。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,889万円（同0.4％上昇）。わずかに上昇したが、12月以降の下落傾向が続いている。
・中部圏の中古マンション価格は、1,521万円（同0.2％下落）で、弱含み傾向で推移する結果となった。


中古マンションも下落傾向が続いているようです．

「５月の首都圏マンション月間契約率、昨年７月以来の７割台へ」　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806160002.html

記事より
・不動産経済研究所は６月16日、５月の首都圏マンション市場動向を発表した。
・新規発売戸数に対する契約戸数は3,124戸で、月間契約率は71.0％（前年同月比4.7ポイントダウン・前月比7.9ポイントアップ）となった。月間契約率が７割台を回復したのは、昨年７月以来となる。
・１戸当たりの平均価格は4,821万円（前年同月比0.4％アップ・前月比9.8％ダウン）、平米単価は63.9万円（前年同月比2.2％アップ・前月比9.7％ダウン）となった。


10ヶ月ぶりに，契約率がなんとか7割台に乗ったようですが，
１戸当たりの平均価格，平米単価は前月比で約1割下がったようです．(さらに値引き分が加わると・・・)
1ヶ月で1割下落とは，すごい下げ幅ですね．

不動産市況の分析ですが、一時はREITによる一棟買い（品川・芝浦界隈の駅近タワー等）の賃貸マンションとか一部オフィス物件等が上昇牽引してましたが、REITの流行がサブプライム問題の影響等で投資家がこれまでより慎重になってきてる関係で、ここら辺が落ち着いてきてる様です。商業系のほか、レジデンス系でも駅近とかタワーとか、所謂「投資物件」の落ち着きですね。まぁ、これまでが特に急な上昇だったのでその調整なんでしょうけど。ただ、一方で「永住物件」と言われるマンションは当然ですが供給が増えませんので相対的に固いですね。投資物件と違って急激な上昇もなければ、急降下もありません。新浦安の投資物件。。。住民の流動性が高い一部の駅近物件でしょうか。２-３年で売りに出す人が一定量いますよね。まぁ、それでも新浦相場ですから他に比べれば随分固いですけどね。高くても売れるからみんな強気なんでしょうか。

一方で永住物件をお考えなら、価格の上下動なんてあまり気にしなくていいです。オーソドックスに、住環境を優先してじっくり探して、条件に合うのが出たらそこで買えばいいんです。金儲けが目的ではなく、住環境が目的ですから。

REIT等の仕組みが出来たおかげで、昔よりも投資物件と永住物件の棲み分けがはっきりしてるんですね。

しっかし、ここの掲示板はいつからか、コピペだけ多用する、たぶん書いてある意味もわからないまま、盗用する連中が多くなったな。

世の中、他人のフンドシで相撲とりすぎ。ググッたことも自分の知識・意見であると勘違いしている輩のなんと多いことか。で、ググれないことはすぐにギブアップ。会社でも20代後半にこういうの増えたな〜

↑
私も同感です。
都心に近くて、１００平米を超える部屋が
坪単価２００万以下で手に入る環境の良い街は
他には知りません。
そういう私は、つい最近、新浦安の物件の
購入に踏み切りました。

でもバス便物件は、先入観もあってハードル高いよねぇ。

>684
確かに，新浦安駅は都心から近いかもしれませんが，
そこからが遠いもんねぇ．

新浦安ならではの特性は
時間に正確なバス便。
自転車と使い分ければ苦になりませんよ。
それよりも最近はシンボルロード沿いの
排気ガスがひどくなっているような気がします。

中古の坪単価みても昨年と比べかなり下がってますよ
去年買われた方は、後悔しているでしょうね

うーん。確かに比較的古い物件は下がってますね。エルシティ、ベイシティ浦安あたりは昨年は高過ぎたのでは？しかし、良い物件はあまり下がっていないような。。。グランデ、セレナあたりのの良い条件の物件が下がってくれれば良いのですが。また、パークシティSea、Solの南東向きの物件に至っては、そもそも全く出てきていないですね。新浦安の醍醐味を味わえる物件が買いやすくなるとよいのですが。
Seaの南西向きの物件が出ているのは、シンボルロードの騒音が気になっているのかな？
そうこうしているうちに、来月また住宅ローン金利が上がるって昨日の日経にでていましたね。キャッシュで買える人は良いでしょうけど、多少買値がさがっても、金利といってこいになっちゃうかな？

また潮音の街の物件が2000万台に戻りましたね。

本当に新浦安は独特の街ですね。
駅遠・バス便当たり前、路線も
風に弱い京葉線のみ・・それでも、
人気もあっては、物件は高い・・。

好きな人は好き、ダメな人はダメと
ハッキリと分かれる街なのでしょうね。

そういう私も、あまり深く考えることなく、
部屋の広さ、環境の良さに惹かれて
利便性抜群の新宿から
新浦安への住み替えを決めてしまいましたが。