新浦安の中古ってどうですか。

みんな金持ちだね。でも所帯収入なら（夫婦で共稼ぎなら）８００万から１０００万円
行く人も多いか。だんなだけで８００万なんて相当なものだけど。上場企業でも８００万以上もらえる職業なんてほんの一部に限られてくるし。

>618
>元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
>一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

それは去年までの話。
不動産会社の話しでは、今はそういうことはまずないそうです。

>そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。

希少？？？
山ほどあるじゃないですか。もともと在庫が蓄積してきたところに、さらに急激に積みあがってきていますよ。

ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）は、めちゃめちゃダブついて、ほとんどが売れずに残っているし。

最近になって、パークホームズ新浦安カーサセントリアの売り物件が山ほど出てきてます。

さらに、プラウド新浦安の掲示板によると、プラウド新浦安は残２００戸だという話しだし。
＃プラウドは値引きし始めたそうです。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

>>622
ＨＯＭＥＳ見る限りでは中古でダブついているのは、築浅でも5000万円以上の高額物件か、築10年以上の公団物件です。
普通レベル（年収700から800万）のサラリーマンが手の届くレベルである4000万円台前半の築浅物件は余り出ていないような気がしますが・・・

パークホームズ新浦安カーサセントリアは東野という立地に加えて、定期借地権物件だから売れ残りが大量に出ても不思議じゃない。

プラウドは高洲という立地にそぐわない価格帯が売れ残りの原因では？物件自体は良いと思います。

プラウド新浦安そんなに建物も良いかなぁ。
実際の建物内覧させてもらったけれども、今までの新町物件と比較して
部屋はもちろんのこと、共用部もスモールって感じだった。
あと、歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
あくまで個人的感想です。

＞歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
同感。

この地域の世帯平均年収は900とか1000とかじゃなかったっけ？
そこまで数年で昇給するなら無理して買ったほうがよいかも。

参考までに

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

年収の10倍って、一般職もいれば総合職も混じったのが平均年収でしょう。下手すると派遣も混じっている可能性すらある。

それに新浦安は「世帯」の平均年収だから共働きだと621+400＝1021ぐらい行くんじゃないか？
それぐらいじゃないと買えんぜ。
それと都内、都心の物件は共働き世帯を前提にしたイメージのものが一杯ある。

ただし年収の5倍という根拠もあやしく、昔故宮沢さんあたりがインフレ激しい首都圏で、年収の5倍程度でマイホームが持てる世の中を作りたい、みたいなことが発端のはず。

それぞれの家計（将来の昇給を含む）やライフスタイルの中で物件を見つければいいだけ。

ローン支払いは年収の２５％で普通、３０％程度までなら返済可能と言われている。
例えば年収８００万円だと、年間ローン支払い２００万円〜２４０万円まではローン破綻せず返済可能であるということ。

上記の基準を現在の３５年固定ローン金利３．２％で試算してみると、

４３００万円のローン：年間返済額約２００万円
５０００万円のローン：年間返済額約２３８万円

新浦安の中古相場に当てはめると、
４３００万円：夢見の街８０㎡台が相場、
５０００万円：レジアスフォート９０㎡台が相場

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

今、二極化が起こっているんでしょうね。地域での二極化。新浦安は環境がいいので人気の地域ですね。それでも新浦安の中でも二極化が起きていてみんながほしいという物件はやはり下がらないですね。それと不動産も上がる時もあれば当然調整する時もあるわけですからいつまでも値下がりはしないでしょうね。今回は調整がはやく素早く処理をしているのですぐに回復するでしょうね。いつまでもゆっくりとバブルの時のように不動産が下がることが一番良くない。その点今回の不動産の急激な値下がりと不良不動産の投げ売りは今後の早期上昇を強く予感しますね。
　みなさん早く買っておかないとまた値上がりしますよ。

↑そうなって欲しいのは分かりますが…

客観的なデータが示されていないので、説得力に乏しいですね。

こういうことを書くと、逆に”もっと下がるのかな”と勘ぐりたくなってしまいます。

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

恐らく２００７年秋ごろが新浦安の中古物件のピークで、そこから緩やかに１割程度は下がるかもしれないけど、２割以上下がるとは思えないなぁ。
中古物件は欲しい物件が出るタイミングが買い時だから、気に入った物件が予算内で出て来たら迷わず購入した方が良いと思います。

もう一点気になるのは、長期金利が急上昇し始めたこと。米国でサブプライム騒動が収束しつつあり、株式市場が回復傾向にある。それに伴って日本の株式市場も上昇しつつあり、債券価格下落→長期金利上昇の圧力が強まっている。

物件価格が数百万円下がっても、金利上昇で相殺されかねない状況になりつつある。。。

新浦安のマンションは、駅から徒歩20分以上でも価格が落ちない、って話。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080512A/index2.ht...

首都圏全体の平均値を逆転させる程とは、ちょっとすごい。

都心へのアクセス良好、かつ街並みがきれいで子育て環境も良い

これだけの条件が揃った街は首都圏でも稀有であり、資産価値が落ちにくい

>639
つまり傾向として4300万〜5000万で
他の物件と比較する際、景観がいい物件は待機組が
すぐ目をつけるみたいだね。
やはり海が見えると見えないとでは値段に差がでるのか？

確かに新浦安は景観が最高です。うちも海が見えますが疲れがぶっ飛びますね。この環境は手放せません。

我が家は南東向きのリビングですが、夏はまるで海の家にいるように気持ちのいい風が吹き抜けてくれ、冷房はシーズンに2〜3度しか使用しません。冬は南側にえぐれるようにルーフバルコニーがあるのでポカポカ暖かく暖房もほとんど使用しません。仕事は都内ですが、冬は都内よりも数℃暖かいです。

私のマンションも海がよく見え学校がすぐ近く、スーパーもすぐそばにできます。いま何人も売却待ちがいるようです。ほしい物件は下がるどころか高止まり。今後も上げ続けるのではないでしょうか？

そろそろ新浦安の開発も見えるとこまできたね。
日の出から明海、高洲をつなぐラインは休日になると
家族連れや犬の散歩の人で賑わう姿が微笑ましい。
これってやっぱ歩道が広いからなのと
リーマン多いから休日に固まるんだな。

境川沿い明海側も整備されて桜を植林したら
名スポットが一つ増えるねえ。公園も着々と・・
まあ、中古選ぶなら周辺の街並がどう変わるかを
チェックするのも大切だと思う。

ここは住み易いよ。本当に！もっと商業施設が出来てくれるといいんだけど。
ＯＫが進出するようなので、もっと便利になるかな。
期待している方々も多いと思うけど。
　駅から20分強でもバスの便が良いので、全く苦になりません。帰りが遅くても
深夜バスも就航されているエリアもあるので。
　良いとこですよ。

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

マンション販売鈍化
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

プラウドの隣のマンションがいくらで売りに出るかが当面の相場バロメータだろうな。
プラウドは坪170ぐらいに落としたんだろ。それでもダメらしいから。
そうすると周辺のマンションもつられて落ちるんじゃないか？

[不動産セクター]下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

650>
プラウドが坪170でもダメってことですが、これがホントだとすると、
この近辺の築浅中古なんかは同じ価格で売りに出ているので
「もっとダメ」ってことになりますよね。
…明海や日の出の中古の方がプラウドより高い？

>>652
人気物件なら日の出は坪160強はあるんじゃね？
そもそもプラウドの坪単価が強気だったんだな。もし落として坪170なら妥当だと思う。
もともと周辺の築浅物件の査定が坪150強くらいだからこれで、やっとバランスとれる。

明海や日の出の築浅物件でも物件概要と階数で左右されている。
ベランダ前を車がバンバン走るマンションなんかは排気の影響で不人気。
SRC構造は絶対注目すべき必須科目だし、眺望いいところはどの物件も人気がある。

日の出あたりの5000万以上の物件は売るのが厳しい為、賃貸も増えてるね。
ただ賃貸者が多い物件はモラルハザードをおこす率が高くなるのでこれも注意。

６５２〉
ゴールドマンサックスがそんなことをいっているということはその時に買い占めたいのでしょうね。

予算の関係もあり、サンコーポ高層検討中です。
価格以外では、敷地内の中庭の開放感と、日常生活の便が良いことに
惹かれています。
内装は、フルリフォームしようと思っています。
昨年に比べると、かなり値下がってるようなので、買い時と思っているんですが、
このあたりの物件って、最悪どのぐらいまで下がるんでしょうね。
海側は値段的にまったく検討しませんでした。

>>655
そのくらいの築年数なら物件そのものより
管理組合、自治会などにも注目すべきですよ。
これからの新浦安物件の財産は今や管理にあると考えていいです。
新築はこれからなので、なんとも言えないですが
中古の場合は管理組合や自治活動が資産に影響していきます。

>>656
レスありがとうございます。
不動産業者いわく、管理状態は良好との事。
敷地内のちょっとしたところに、手入れの良い花壇があったり、
伺ったときの印象は、古いながらも清潔な感じでした。
敷地も広いので、建て替え等も考えられそうな物件だと思うのですが、
1000戸を超えるマンションともなると、そう簡単には行かないでしょうね。
もっと待てばもっと下がるのかなぁとも思ったり、
タイミングを計りかねています。

野村不動産が落札した高洲のマンション用地の販売は何時ごろになりそうですかね？推測でもいいのでわかる方いますか？

失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

それで新浦安の海側のマンションは安くなってるのかね？２割ぐらい安くなっていますか？

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


(実際はもっと下落地点が多そうに思うのですが)
とにかく新浦安（浦安市）の住宅地はマイナスに転じたそうです。

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

地価動向調査：上昇、頭打ち　郊外マンション販売低調
http://mainichi.jp/life/money/news/20080530k0000m020162000c.html

国土交通省は２９日、全国主要都市の１００地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査結果を公表した。４月１日時点で３カ月前より地価が上昇したのは４１地点で、前回調査（１月１日時点）の８７地点からほぼ半減した。郊外部でのマンション販売が低調に推移したのが原因とみられ、地価上昇の頭打ち傾向が浮き彫りになった。

３カ月前より下落したのは９地点で、前回調査の２地点から急増した。千葉県の浦安市と市川市では３％以上も下落した。


浦安市は３％以上も下落したそうです。

>661/662/663
御苦労さんです。総武線沿線では坪３５万の下落ですか。
新浦安ではどれくらいになりそうですかね？
「３％以上も下落」って言ったって、ここ数年１０％近くずつ
上昇していたから、まあ適正値に落ち着きつつあるという感じ
なのでしょうかネ。
資産価値があるに越したことはないのですが、
「広い部屋を普通のサラリーマンが買える」のが新浦安の
メリットだと思っていたので、今後の動きに注目です。

検討中のものです。
いろいろな物件を見ましたが、レジアス位から後に建った物件がなぜか部屋にはいると
ペラペラと言うか重厚感がない気がするのですが。
マンションに詳しくありませんが、建て方とか材料が変わったのでしょうか？
プラウドもそう感じました。プレハブ住宅？みたいな。
レジアスの隣のラディアンはどっしり感がある感じでした。

665)
主観的な問題でしょ。ていうか大丈夫か？

でも、グランデやプラウドの住民板では、騒音問題が実際に
起こってるし・・。何でも、部屋が広い分、二重天井は太鼓現象か
なんかで音が響くらしいよ。プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

>667
>プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

なるほど、だから「プラウド新浦安　住人専用」掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47151/

で、騒音が問題になっているのですね。

667です。

　もちろん、吸音材は詰める義務はないし、
　もともと発売時にそういう仕様になってないことは
　明示しているのだからプラウドに落ち度はないのですが。

　でも、広い部屋が多いこの地域は当然ファミリー層が多いので、
　中古を買う場合も、注意は必要です。

　二重天井はリフォームがしやすいだけであって、防音効果がある
　わけではないようです。

「都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に」　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

新浦安の中古相場ですか。しばらくは横ばいでしょうね。高洲の新物件が終わったらもう大型物件は出ないでしょ。総供給を増やせない都心物件は最後まで下がらないし、逆に上がるときは最初に上がる。不動産市場に限らず、目先は行ったり来たりの相場環境でも中長期的には上がるでしょうね、別に経済が停滞してる訳じゃないですから。先述にゴールドマンの不動産市況の見通しが引用されてましたが、不動産株でいうとメジャー７と呼ばれる大手はむしろ好調ですね。バブリーな市況でしか残れない不良銘柄が淘汰されてむしろ長期的にはいいのかもしれません。この界隈の特に大型マンション等はメジャー系ばかりなのでその意味でも固いでしょうね。

ちなみにゴールドマンやモルガンスタンレーは自分たちが買いたい時ほど下落煽動するようなレポートを書きます。逆に益出し狙いの時ほど上昇煽動しますね。

二重床のお話も上がってるのでひとこと。上述の様な大手のマンションは軽音衝撃音対策としてフローリング材でLL-45級、スラブも大抵250mm〜300mm取ってるので重量衝撃音にLH-50級でしょうね。いずれも構造はしっかりしてると言えます。戸境壁もかなり厚い構造が多いです（ふるい物件は知りません）。ですが広くて気密性が高いマンションの場合は住戸内で共鳴するのでプレハブ感という表現をされてるのかもしれません。ちなみに子供のバタバタ走り回る音は親の躾です、音楽家専用の完全防音マンションでもない限り対策はありません。

別に経済が停滞してる訳じゃないですから。

すごい分析ですね。今日の日経朝刊と正反対。
根拠を教えていただけるとありがたいのですが。

ブンヤは経済に関してはトーシロの集まりですよ。政治的にも中立でないし、盲目的に信用するのはナイーブかと。実態は何も変わってないのに、一部投機筋が仕掛けたサブプライム・原油相場に右往左往してると見えなくなります。（サブプライムで大儲けしたのが元ベアースターンズのヘッジファンド、原油で大儲けしてるのがゴールドマン。いずれもこの相場を煽動した張本人です）

新浦安の古い駅前物件は数年前に比べるとかなり安くなったようですね。
素人目には、特にエルシティと入船西エステートは、ここ半年くらいで５００万円以上で
相場が落ちたようです。
正直もう少し落ちてくれれば何とか買えそうな気がします。
古くても駅そばはやっぱり魅力です。


そこで聞きたいのですが、
①こうした古い物件はローン審査が通常の物件より厳しいのでしょうか？
②耐震性はどうなんでしょうか？
③１０〜２０年後くらいにやってくるだろう立て替え問題とかどうなるんでしょうか？
④やっぱ古い物件だから、リフォームは難しい、騒音とか響くのでしょうか？

「首都圏中古マンション価格、２カ月連続で下落」　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806200003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、５月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
・それによると、５月の首都圏中古マンション価格は、3,202万円（前月比1.1％下落）で、２カ月連続の下落となった。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,889万円（同0.4％上昇）。わずかに上昇したが、12月以降の下落傾向が続いている。
・中部圏の中古マンション価格は、1,521万円（同0.2％下落）で、弱含み傾向で推移する結果となった。


中古マンションも下落傾向が続いているようです．

「５月の首都圏マンション月間契約率、昨年７月以来の７割台へ」　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806160002.html

記事より
・不動産経済研究所は６月16日、５月の首都圏マンション市場動向を発表した。
・新規発売戸数に対する契約戸数は3,124戸で、月間契約率は71.0％（前年同月比4.7ポイントダウン・前月比7.9ポイントアップ）となった。月間契約率が７割台を回復したのは、昨年７月以来となる。
・１戸当たりの平均価格は4,821万円（前年同月比0.4％アップ・前月比9.8％ダウン）、平米単価は63.9万円（前年同月比2.2％アップ・前月比9.7％ダウン）となった。


10ヶ月ぶりに，契約率がなんとか7割台に乗ったようですが，
１戸当たりの平均価格，平米単価は前月比で約1割下がったようです．(さらに値引き分が加わると・・・)
1ヶ月で1割下落とは，すごい下げ幅ですね．

不動産市況の分析ですが、一時はREITによる一棟買い（品川・芝浦界隈の駅近タワー等）の賃貸マンションとか一部オフィス物件等が上昇牽引してましたが、REITの流行がサブプライム問題の影響等で投資家がこれまでより慎重になってきてる関係で、ここら辺が落ち着いてきてる様です。商業系のほか、レジデンス系でも駅近とかタワーとか、所謂「投資物件」の落ち着きですね。まぁ、これまでが特に急な上昇だったのでその調整なんでしょうけど。ただ、一方で「永住物件」と言われるマンションは当然ですが供給が増えませんので相対的に固いですね。投資物件と違って急激な上昇もなければ、急降下もありません。新浦安の投資物件。。。住民の流動性が高い一部の駅近物件でしょうか。２-３年で売りに出す人が一定量いますよね。まぁ、それでも新浦相場ですから他に比べれば随分固いですけどね。高くても売れるからみんな強気なんでしょうか。

一方で永住物件をお考えなら、価格の上下動なんてあまり気にしなくていいです。オーソドックスに、住環境を優先してじっくり探して、条件に合うのが出たらそこで買えばいいんです。金儲けが目的ではなく、住環境が目的ですから。

REIT等の仕組みが出来たおかげで、昔よりも投資物件と永住物件の棲み分けがはっきりしてるんですね。

しっかし、ここの掲示板はいつからか、コピペだけ多用する、たぶん書いてある意味もわからないまま、盗用する連中が多くなったな。

世の中、他人のフンドシで相撲とりすぎ。ググッたことも自分の知識・意見であると勘違いしている輩のなんと多いことか。で、ググれないことはすぐにギブアップ。会社でも20代後半にこういうの増えたな〜

↑
私も同感です。
都心に近くて、１００平米を超える部屋が
坪単価２００万以下で手に入る環境の良い街は
他には知りません。
そういう私は、つい最近、新浦安の物件の
購入に踏み切りました。

でもバス便物件は、先入観もあってハードル高いよねぇ。

>684
確かに，新浦安駅は都心から近いかもしれませんが，
そこからが遠いもんねぇ．

新浦安ならではの特性は
時間に正確なバス便。
自転車と使い分ければ苦になりませんよ。
それよりも最近はシンボルロード沿いの
排気ガスがひどくなっているような気がします。

中古の坪単価みても昨年と比べかなり下がってますよ
去年買われた方は、後悔しているでしょうね

うーん。確かに比較的古い物件は下がってますね。エルシティ、ベイシティ浦安あたりは昨年は高過ぎたのでは？しかし、良い物件はあまり下がっていないような。。。グランデ、セレナあたりのの良い条件の物件が下がってくれれば良いのですが。また、パークシティSea、Solの南東向きの物件に至っては、そもそも全く出てきていないですね。新浦安の醍醐味を味わえる物件が買いやすくなるとよいのですが。
Seaの南西向きの物件が出ているのは、シンボルロードの騒音が気になっているのかな？
そうこうしているうちに、来月また住宅ローン金利が上がるって昨日の日経にでていましたね。キャッシュで買える人は良いでしょうけど、多少買値がさがっても、金利といってこいになっちゃうかな？

また潮音の街の物件が2000万台に戻りましたね。

本当に新浦安は独特の街ですね。
駅遠・バス便当たり前、路線も
風に弱い京葉線のみ・・それでも、
人気もあっては、物件は高い・・。

好きな人は好き、ダメな人はダメと
ハッキリと分かれる街なのでしょうね。

そういう私も、あまり深く考えることなく、
部屋の広さ、環境の良さに惹かれて
利便性抜群の新宿から
新浦安への住み替えを決めてしまいましたが。

先日東京ディズニーホテルに友人をつれて見学に行ってきました。ほんとうにすばらしいホテルでした。世界的な都市型リゾートに近い新浦安はやはり特殊な街です。
　友人とホテルを見学したあとに新浦安の街を案内しましたら、一人で素晴らしい素晴らしと興奮していました。私にはいつもの風景なのですが新浦安やリゾートを見慣れない人間は街の美しさ、南国風のリゾート的雰囲気に舞い上がってしまうのでしょうね。そういった都市型リゾートの典型的な街並みにあこがれる人は全国にいますから新浦安は安泰ですよ。
　私は今は徒歩３分以内のとうきょう南西のタワー物件をいくつか持っていますが今後新浦安がほんとうに暴落するならいくつか物色するつもりですよ。
　今後は鉄道社会を見越した衣食住が近接した駅一体型物件と都市型リゾート近接物件がキーワードになりますね。

もっとよくなるかと思った豊洲が意外にシャビーなので、質的には新浦安のほうがよい住宅地と思います。

ただ都内南西部は勿論、豊洲も都心への近さと腐っても？東京都で、今後価格がアップするような局面時にあったら、新浦安は多分かなわないと思います。

新浦安は、東京近郊の住宅地としては、住みやすい所だと思います。
ただ、資産価値が良いという話が一人歩きしている感があります。
確かに、今後の価格帯を勘案すれば、現在よりもこの１年間で２割以上は下がるでしょう。
それでも、７〜８年前の価格ですから・・・。
私自身、やはり、都内と比べると新浦安の人気というのが今ひとつ、ピンとこないのです。
結局、価格淘汰されるのでしょうね・・・・・？
たぶん、来年あたりは、３割は間違いなく下がるのでは。

新浦安の家賃相場知っててそんなこと言ってるの？

新浦安の弱点は知る機会がないと良さを認知できないという点ですね。

693さん、新浦安のマンションが３割下がったら買いたい人が溢れかえっちゃいますよ。今でも人気物件は出た瞬間に３〜４人も買う人が現れるんです。最近、私はこれを２度も経験したんです。欲しい物件が２度も買えなくてショックです。供給過剰で体的には下がり傾向に見えますが、少し下がると直ぐ売れてるようです。売り物件が無くて頂点時より高く取引されてるマンションも有りますよ。治安、学校、環境等他地域と比較して優れたところが多いから、住みたい人が多いんです。1割下落がいいところだと思いますよ。

でも、平均より2割〜３割り増しで販売された
プラウドの今後の中古市場は厳しいだろうね。
どうせなら新築に住みたいけど、プラウドは資産価値と
してのリスク高いからなあ・・迷うなあ。

>>696さん
>693さん、新浦安のマンションが３割下がったら買いたい人が溢れかえっちゃいますよ。
同感。
６０００万円が３割引なら４２００万円でしょ。
それが実現するなら、社宅期限まであと２０年の先の自分も買いに参加します。

ちなみに自分は飛行機会社勤務ではありません。

693さん
新浦安は、東京近郊の住宅地としては、住みやすい所だと思っているのに「都内と比べると新浦安の人気というのが今ひとつ、ピンとこない」理由がよくわかりません。

例えば、これほど広範囲に電線が埋設されていること一つとっても、こんな地域は東京でもないと思います。

その他、シンボルロードや公園、海岸線遊歩道の整備など、都市住宅インフラの群を抜いた優秀さはマンション価格市況の下落時でもかなり耐性（他に比べて下がりにくい）があると思いますよ。

ただ、上昇時は残念ながら東京ブランドではないので、東京ほどは上がらないでしょう。今でも、「東京都舞浜市」なら2割くらい高いのでは？くだらない話しです。

暇だから友人の為に不動産の検索してたら、このサイトに行き着いた。確かにプラウドは高いよね。でも資産価値で家を買うのか、住みたい物件だから買うのかは考え方次第だね。死ぬまで住むなら資産価値はあまり関係ない。住み替えをする可能性があるなら、目一杯のローンで買うのは危険。相場が下がれば売るに売れなくなる可能性があるから。私の場合は快適に暮せるなら、少しくらい高くても買うかな？自分の一生の家を見つけたら、他に取られないためにね。気に入る物件にはなかなか巡りあわないことを経験してるから。家はいろいろ考えると買えないもの。優柔不断で決断力が無い人はいつまでも買えないでいる。(私の友人)
相場が下がり傾向とか気にしないで、いい物件は底まで待っててくれないよ。また上がる時がくるよ。買いたい物件がある時が買い時。

死ぬまで住むつもりかどうかなんて、
実際には分からないでしょうね。
勤め人なら転勤だってあるわけですから。
資産価値だって、有るに越したことないですしね。

個人的には新浦安ならプラウド以前の他の
中古を買ったほうが、安全パイのような気がします。
どうしても新築が良いのなら、高洲の最後の野村物件の
値付けを待ってもみるのも手でしょうね。
プラウドの売れ残りぶりを見て、野村も強気な値付けは
しないでしょうし、そもそも落札価格が全然違いますからね。
ただ、建築資材高騰、金利上昇のあおりをどれくらい受ける
のか・・、その辺りの見極めが重要ですね。

新浦安の良さは、本当は都心に住みたいのに買えない年収1000万クラスの
中堅サラリーマン層が、我慢できる範囲のレベルダウンで、そこそこ広く
て良質な家を手に入れることが出来る場所だということ。
そう考えると、売れる適正価格は5000万から精々6000万位まで。
それ以上高くなると買うこと自体が難しくなるし、また何でそこまで出し
てこの場所に..という感覚が出てきてしまう。
8000万でも1億でも関係ないという層はそもそも千葉の埋立地を選ばない。
だからプラウドは最初から値付けが高すぎたし、販売がマンションバブル
崩壊というタイミングに重なってしまったのが不運だった。
2割引けばあっという間に完売だろうが、さすがにそこまでは出来ないだ
ろう。

>>新浦安の良さは、本当は都心に住みたいのに買えない年収1000万クラスの
>>中堅サラリーマン層が、我慢できる範囲のレベルダウンで、そこそこ広く
>>て良質な家を手に入れることが出来る場所だということ。

こうした事を仰られるから、新町に新しく住み着いてきた人は『自分勝手な住民』
と言われる由縁です。
この市の行政を都内と比較して不満があるから変えようとしても、無駄な抵抗
に終わることが多いようで。
新浦安の良さは空の広さと環境の良さが魅力だと思います。

猫がいるのですが、新浦安周辺で、（できれば駅近く）猫と一緒に入居できる賃貸マンションはないでしょうか。できれば、入船中央エステートなどが値段的にも間取り的にもとても良いと思っているのですが、ペットは原則禁止となっているようです。
敷金を多く払うなどして、飼う方法はないでしょうか。
お詳しい方、ぜひ教えてください。

まぁ、典型的な日本人なら都心≧浦安と思うんでしょうね。各人の自由ですが、私は普通に都内でも買えるけど住環境がよくないから新浦安に移った人を自分も含めて何人も知ってます。昔はどうか知りませんが、最近の新築物件購入者は高収入世帯が殆どなので都心に限らず様々な選択肢を吟味の上でこの街を選んでますよ。広い空、素晴らしい景色、清潔な町並み、良質な教育環境等ですね。住所が東京都か千葉県かは全く関係ありません。ステータスですか？それは広尾・青山・田園調布にでも住むなら分かりますけど、せいぜいが世田谷クラスならありません、どのみち庶民でしょ。

まいさん、入船中央はペットの飼育は禁止のマンションですよ。管理規約に記載されてます。敷金の問題ではありません。徒歩圏ならエルシティ、夢海の街だけです。ここならペット可のマンションだから、不動産屋から大家さんに交渉してもらったら？但し、猫だから、壁紙、フローリング、柱等にキズつける可能性があり、現況復帰に100万円以上の費用がかかるかも。その約束の元に貸して貰えるかもね。

でも、入船エステートはペット飼ってる人、沢山いますよ。
これだけ古いマンションだと、管理規約も有って無いようなものだ
そうで・・。

東京都内だとかまだこだわっているひと多いんですね。都内に数物件賃貸用のマンション、戸建てを持っている人間からすると東京都内に仕事をもつ貧しい人が都内の劣悪な環境に仕事が近いから住むという感覚なんだよね。やっぱり済むならこの新浦安の環境は最高だよね。

新浦安の住環境が良いことは納得。
自分は単身で結婚の予定もないのに、
一度広いところに住んでみたくて、
現在、新築・中古含めて検討中。

ただ、日の出・明海・高洲の新町エリアは
商業施設の利便性、特に外食できるところが殆どない
のが痛い。特に単身にとっては。

エアレジが良いのだけれど、ここは高すぎる！！

元不動産屋さん、周辺住民さん、お返事ありがとうございます！
管理規約には、ペット原則禁止、と書かれていたのですが、
管理組合には、「ペット飼育問題検討委員会」なるものがあったので、
これは、ペットを飼育している住人を摘発する目的で設置されているのか、
もしくは、原則禁止でも他の住人に迷惑がかからないようにペットを飼えるようにするために
設置されているのか、どちらなんだろう、と思っておりました。

周辺住民さんのおっしゃってる、入船エステートとは、中央エステートの事でらっしゃいますか？
飼われている方たちは、禁止でも飼っちゃってるのでしょうか？
それとも、ある程度、了承を得た上で飼っているのでしょうか？
お詳しい方、教えていただけますと、大変ありがたく存じます。

私の知人が住んでいるのは入船エステート西です。
ずいぶん前から小型犬を飼っているのですが、
隠しているわけでもなく、また、文句を言われたことも
ないそうです。もちろん、一般的なマナーはきちんと守って
飼っているのですが。

が、一応、中央エステートについては、管理組合にきちんと
確認されたほうが宜しいかと思われます。

東京都と千葉県を比較する人がまだ居るのですか…。
千葉県民になるのが本当に嫌なら新浦安は選ぶべきでは無いと
思います。
要は千葉県民になって丸く収まるかどうかですね。

匿名さん、どうもありがとうございます☆
さっそく、問い合わせてみたいと思います。

エルシティ、駅近で戸数も多く、ペット可ということで、ちょっと興味を持ち始めています。

ですが、高層のマンションが苦手で、思い切って１階とかが良いのですが、戸数が多いとはいえ、
そんなに都合よく、こちらのタイミングにあわせて空いてたりとか、あまりしないでしょうかね？

また、入船地区と比べて美浜地区は、環境はどうですか？
みなさんの雑感をお聞かせいただければ、と思います。

近隣の高校生・大学生が通らないから、美浜は静かです。公園もあって自然も豊富です。

これからは二極化するんじゃないでしょうかね。原油があがり経済効率を考えるなら都心に住む。日本が諸外国に比べてこれだけのエネルギー効率を実現しているのは３０００万人をささえる鉄道国家といえるのではないでしょうか？ですので駅近接物件は今後投資用物件としてますます注目されてきます。私もすでに数物件購入済み。
　それと車での生活をしいられる新浦安の生活は鉄道に頼らない比較的裕福な人が住む環境（広くて奇麗な公園、ホテルなどのサービス、世界的なリゾート施設を満喫、街並みの美しさ、都市型サービス施設に近接）を重視した人が好んで住む街として存在感を増していくのでしょうね。
　私の印象として都心に住む人間は仕事が都心にあるために環境を犠牲にして暮らしている貧しいひとというイメージ。新浦安に自分が住んでいるのは車を十分利用してこの新浦安の素晴らしい環境を満喫したい、生活そのものを楽しみたいから住んでいるんだよね。
　普段の生活はホテルのスポーツ施設を利用したり、外食はホテルのビュッフェでの食事（手ごろな値段ですよ。）、平日でも気が向くと家族にだまってイクスピアリで映画をみたり、休日は親戚のボートに乗せてもらいマリンスポーツ、会社の忘年会は屋形船を利用等々遊ぶのにことかかないですからね。

＞＞715

発言に矛盾が多すぎます。
鉄道に頼らない車の生活と書かれていますが、
公共交通機関が衰退した車が無いと生活出来ない地方の
事を考慮していますか？
新浦安は公共交通機関は発達しているので、車は必須じゃありませんが。

都心の方がこの原油高騰時代、公共交通機関が網羅され
ているので車はより必須で無くなってきます。

新浦安では度々構想に昇ったLRT構想ですが、資金が無け
れば無理でしょうが、週末のシンボルロードの渋滞は
恒常化していますし。

欲を言えば、舞浜リゾートラインの二つのテラスホテル
への輸送を兼ねるモノレールの延伸ですね。

715さんの話に誤解を与える表現はあるかもしれないが、言外の意を汲めば矛盾は感じない。
ありのままの正直な印象を受けます。
車の件は、新浦安の人は車での移動がメインというだけの意味と解釈すべし。
例えば、三越へ行くのに電車でいくか車で行くかということ、普通は電車なんかで行かないだろ、そういう意味と理解した。

>>都心に住む人間は仕事のために環境を犠牲にして暮らしている貧しいひと
これは、半分半分だね、駅地価でもそうだが、レジアスの知人なんかも、夜遅く帰宅してまたバスには乗る気がしないので例え１分でも近いのがいいと言っている。社蓄みたいな人で、選択肢はなく私生活を犠牲にしているという意味では人生をエンジョイ出来ていない。
（エアレジには最上階も含めて４人の知人がいる（いた）けど、皆さん、本音を聞いたことあるのかな？もちろん長短有り）
しかし、一方、港区タワーの友人は芸能関係で、時間の不規則もあるが、何処に住むかも羽振りというか見栄として重要、別荘があるかまでは知らないが、そういう人もいる。

地方では仕事が少なく、最近話題の漁業関係でも３割は人が多いとのこと、これらの人が職を求めるとすると東京しかない。今後も雑多な人が東京に集まるだろう、そのとき、新浦安はアパートも少なく、それなりの水準を維持し続ける可能性があり、安心できる街であると思う。

↑
駅地価⇒駅近
レジアス⇒エアレジ

市場では不動産市況の悪化を極端に織り込んでるのでかなりの数の優良銘柄が割安だったんですが、ここへきてやはりというか、急回復し始めましたね。ゼファーやキョーエイ、スルガ等の新興不動産や中小はだめですが、優良大手は幹並み大幅上昇です。具体的には三菱、三井、住友、野村、東急、大京等。こういう業者は抱えている物件もみな優良なので外資証券も買い推奨してるようですね。新浦安の物件は殆どが上記優良デベの物件ばかりです、その意味でも安心感が高いと思いますよ。

716〉
なんかピントがずれすぎていて話にならないよね。日本の鉄道は貧乏な人にやさしい。３０００万人も密集してスラムもできないのは日本の発明品鉄道網によるところが大きい。だからといって私は鉄道をつかっての都心の各種のサービスは受けるつもりはない。車での生活を覚えてしまうと鉄道を利用することにたいして億劫でしょうがない。新浦安に住んでいて車を利用すれば最高のサービスを享受できる。
　シェラトンホテルに食事にいくのにいちいち公共機関など利用しないでしょ。