新浦安の中古ってどうですか。

まだ売主が諦めていないだけではないでしょうか？
売り出し価格はあくまで売主が付けた価格。

そのうち、成り売りになりますよ。

"都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減"
2008年3月14日 07時11分

　ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

　都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

　実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」（マイナス１７％）のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

　一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

　今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

　東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

　「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

　渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

　取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

　「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

　同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

　冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

　二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

　ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

　ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）

不動産会社さん悲鳴ですか・・・

関係者の方おられたらお気の毒ですが、去年よく言われてた
”価格上昇を当て込んだ売り渋り”が自分の首の根を締めた格好？

それも我々消費者に高く売りつけようとした魂胆見え見えなので
まったく同情できません

ここの浦安もバブルですね。”都心”でもないのにこの価格はおかしいですよ
築30年のマンションが3000万、4000万だの・・・・

そうだよね。ここ最近仲介物件チラシをみてると、大きなもので数ヶ月で６００万円近く下がったもの、平均して200万〜300万円近く下がっています。でも３年位前の価格に比べればまだ、やや高いのですが。

ただ今回の価格下落は長い目で見れば一時的なものに過ぎない気がします。今後、何年も下がり続けとは全く思えなし（あくまで浦安に関してのみ）。いま、お金があったら本当に狙い目の物件とか
けっこうあるのにな〜。

新浦安といえども、買いに勢いが見られなくなってきましたね。
買い手がつく価格（たぶん5年ほど前の値段）まで下がるのが相場。

>ただ今回の価格下落は長い目で見れば一時的なものに過ぎない気がします。

その見方は正しいと思います。

もちろん景気に合わせて弱含み局面もあるでしょうが、便利さ（東京に至近）、インフラ（広い道路、電線埋設など）、環境の整備（公園、海際遊歩道）など、この地がもつ強みはバブルとは無関係なものです。

今後、水際施設も出来あがってくるとさらに人気が出るでしょう。

下がっている状況の、今からしばらくが購入のチャンスかも知れません。

えっ、新浦安の中古と世田谷の新築！そこまでいってます？

それはそれとして、世間一般の評価は世田谷でしょうが、色眼鏡（しょせん千葉とか。。）をとれば、それこそ価値感でどちらを選んでもおかしくないのかも。

＞＞＞
すいません世田谷といっても色々あるみたいで・・・

大体一等地は坪300以上で、新浦安は150くらいでしょうから、

半分の土地ならという条件です。

でも新浦安の高級分譲地はプレミアがついて新築8000万が中古になって

億を超えてるので・・・・それなら都内かなあと

新浦安５０坪が、世田谷２５坪でしょう。

２５坪で、あまりまともな家が建てられるとは思えないのですが。庭など当然ないでしょうし。

２億ある人が１００坪の浦安と５０坪の世田谷で迷うならわかるのですが、

２５坪でも世田谷というのは、やはり東京の名前のほうが、広さより住環境より大切ということなんでしょうか？都内への時間は同じようなものですし。

私は気にしないので後者を選びましたが。

１億の家を買ったわけではありません（笑）。

しかし、そんなにいっこだてにこだわるわけ？No.574、575 by さん。日本なら東京都内地区を離れればアメリカのサラ金ローンを使うより、もっと良い家かえるよ。

2年連続上昇の公示地価、不動産株下げ止まり要因にならず
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-30967420080324

記事より
・注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならないとの見方が支配的だ。
・公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられるためだ。
・実際、毎年７月に実施している都道府県地価調査との共通地点で、半年ごとの地価動向を分析すると、０７年の前半（１—６月）に比べ後半（７—１２月）では上昇基調に鈍化がみられる一方、調査時点である今年１月１日以降に、状況はさらに悪化したとの見方が広がっている。
・今回の結果について、野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏は「住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている」と指摘。「２００９年の公示地価で全国平均（全用途）が、再び下落に転じる可能性も否定できない」と予測していた。


公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられる

とのこと

不動産市況の転換を暗示　国交省の公示地価
http://www.chugoku-np.co.jp/NewsPack/CN2008032401000433_Detail.html

記事より
・国土交通省が発表した今年の公示地価は、戦後最長の景気拡大を背景に一部関係者から「土地バブルの再来」ともいわれてきた大都市圏の地価上昇が都心部で減速、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する内容となった。
・公示地価は１月１日現在の価格を示すものだが、民間の東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏土地レポート」などによれば、１月以降、東京都内の上昇率鈍化傾向は一段と強まっている。
　国交省幹部も記者会見で、年明け以後の継続的な地価データが手元にないとして明言は避けたが「１月１日以降、好転したとの情報は持ち合わせていない」と指摘。昨年、１６年ぶりに全国平均がプラスに転じ、今年は上げ幅を拡大した公示地価が、既にピークを過ぎた可能性を否定しなかった。
・建築基準法改正の混乱は収まりつつあるが、原油高やサブプライム問題の影響は不透明。地価を下支えする要因は見当たらず、今後の地価動向が日本経済の景況感を悪化させる懸念が高まってきそうだ。


今回の公示地価は、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する、そうですよ。

「マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きも」
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080324/fnc0803241859012-n1.ht...

記事より
・だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。値下げはまだ財務体力のある業者にとどまるが、年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある。マンションの“値崩れ”が、再び起きるかもしれない。
・　売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。だが、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「（値下げに）踏み切ったのは、財務体質に余裕のある業者だ」とみる。財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを値下げして売る力がない。このため、「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。
　立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。


郊外マンションを中心とした値引き販売が本格化

今日の日経新聞の公示地価特集によればそれぞれの地区の最高㎡2単価は

浦安（舞浜）　　　　　440
江戸川区（葛西）　　　442

東京西郊外（吉祥寺）　680　　(国立）430
田園都市線（美しが丘）426　（新百合ヶ丘王禅寺）282

23区西側は成城775、都心で南青山　2030

田園都市線はイメージがいいのですが、浦安はすでにそれ以上の評価を得ているようです。
東京近郊でも吉祥寺以西なら浦安の方が評価は高いのは間違いないところで、逆に意外？に東京東部は評価は悪くなく、思うに都心への距離が与える影響は大きそうです。

こうしてみると、浦安の評価は妥当でしょうか？それともまだその価値に比べて低い？

今年はなぜか美浜は載っていなかったのですが昨年で400は越えていたはずです。
2006年の基準地価では美浜は舞浜より高く、舞浜と新浦安はニアリーイコールでしょう。

ありました。

（１）浦安市舞浜３の２７の９　　４４０（４１０）　７．３

（２）浦安市美浜４の１９の１３　４３３（４０４）　７．２

よろしいでしょうか。

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしております。

タワマンって、新浦安には駅前に１件、２棟しかありまへん。
スレ違いじゃないっすかねー

>>593

え!?

旧公団のタワマンは除外!?
貴殿の方が新浦安を知らない様ですね。

「マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％」
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。


ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

新浦安の中古は着実に値下がりしてますね。

値下がりしてるっつっても、昨年秋から▲５％くらいの下落でしょ？
ここ数年、急激に上昇してたから、そりゃ一旦調整入らなきゃねえ。
昨年は、大型の新築物件の新規供給もあったし。

たった５％しか落ちてないの？
値引きなんか考えるともっと下がっている気がするけど
もしかして、高値つかみしちゃって現実を直視できないのかな

うちの新築時の坪単価より高いね。

６００
Ｎ社の資料そのまま信じちゃってるの？
青いな〜
頑張って！

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、レディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、ラディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

６０５
茶々入れているだヶじゃだめだよ
現実を受け入れなきゃ
マンションバブルは崩壊して浦安の中古もどんどん値を下げているよ
もしかして、お宅、昨年高値でマンションつかんだ口？
ぷぷ、ご愁傷様。せいぜいがんばって！

606

前にでた

景気に合わせて弱含み局面もあるでしょうが、便利さ（東京に至近）、インフラ（広い道路、電線埋設など）、環境の整備（公園、海際遊歩道）など、この地がもつ強みはバブルとは無関係なものです。

が妥当だと思いますね。多分これから少しは下がるでしょう。でも逆に言えば買い時のチャンス。

日の出地区のお買い得物件情報ないですか？

直近の坪単価（成約価格）は

日の出：坪175〜180万円
明海　：坪170〜180万円
高洲　：坪165〜170万円

くらいらしいです。（複数の地元不動産会社から聞いた話）
もちろん坪数が大きければ坪単価は割安になり、坪数が小さければ坪単価は割高になりますが。

グランファーストやコスモ、ベイシティ新浦安辺りの築10年未満マンションで80㎡台が出てくれれば買いたいのですが、今不動産会社が持っている物件って殆どが90㎡以上で価格が5,000万円オーバーっていう感じだから私の予算では買えないです。

日の出や明海地区はもう少し待てば値段が下がるのでしょうか？

ここにきて、なんか急に下げ止まった感じがしますね。公示地価をみて売主さんが
やっぱ強気になったせいなんでしょう。またしばらくすれば、結局回転〈売れ行き）が悪くなって
多少下がるだろうけどね。公示地価は実の所昨年10月あたりのデータだから。最近の土地価格
下落は全く反映されてなかったし。
特に9月発表の7月路線価格発表で、さすがに浦安でもマンション価格下落は避けられないと思う。
だから秋まで待ったほうがいいかも。
ただ、大幅下落はないような・・・きがするけど。数年前のレベルまでしか落ちないような気がします。

いまどき公示価格を参考にする人は鑑定士ぐらいじゃないの。

>>609
高洲のレジアスやラディアンなら価格的にお買い得物件が時々出ているようです。
日の出・明海の築10年以内物件の坪単価は170〜180万円程度で取引されてますね。
中でもグランファーストは結構出てますね。
コスモ新浦安はここ最近出物を見たことがありません。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

①千葉を除き成約件数は減。

②新規登録は埼玉除き２桁増。

と、言うことは千葉は登録が２桁増なので、成約も２桁増でと読んでいいのか？

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

>>617
新浦安の新築マンションは日航寮跡地の億ションと高洲物件（5月に土地入札）で最後。
どうしても新浦安、しかも人気の新町に住みたい人は、中古マンションを購入するしか手が無い。
そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。
従って、特に築浅の中古マンション価格が下がり難いということは自明。
2〜3年というスパンで考えれば、更に上昇する可能性すら考えられる。

地元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

日の出：ベイシティ新浦安（築8年）・コスモ新浦安（築8年）
明海　：グランファースト新浦安（築8年）
高洲　：ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）

特に上記マンションの4000〜4500万円前後の物件はすぐに売れてしまうとのこと。

銀行、年収の8倍くらいまでしか貸さないから
5000万未満に集中しちゃうんですよねぇ。

物件価格4500万円−頭金500万円＝ローン4000万円
年収800万円だとすると年収5倍でちょうど4000万円ですね

上場企業サラリーマンの30歳中盤だと平均年収800万円台が多いと思うので、
618さんや619さんが言うように、4000万円台に人気が集中するのでしょう

みんな金持ちだね。でも所帯収入なら（夫婦で共稼ぎなら）８００万から１０００万円
行く人も多いか。だんなだけで８００万なんて相当なものだけど。上場企業でも８００万以上もらえる職業なんてほんの一部に限られてくるし。

>618
>元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
>一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

それは去年までの話。
不動産会社の話しでは、今はそういうことはまずないそうです。

>そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。

希少？？？
山ほどあるじゃないですか。もともと在庫が蓄積してきたところに、さらに急激に積みあがってきていますよ。

ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）は、めちゃめちゃダブついて、ほとんどが売れずに残っているし。

最近になって、パークホームズ新浦安カーサセントリアの売り物件が山ほど出てきてます。

さらに、プラウド新浦安の掲示板によると、プラウド新浦安は残２００戸だという話しだし。
＃プラウドは値引きし始めたそうです。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

>>622
ＨＯＭＥＳ見る限りでは中古でダブついているのは、築浅でも5000万円以上の高額物件か、築10年以上の公団物件です。
普通レベル（年収700から800万）のサラリーマンが手の届くレベルである4000万円台前半の築浅物件は余り出ていないような気がしますが・・・

パークホームズ新浦安カーサセントリアは東野という立地に加えて、定期借地権物件だから売れ残りが大量に出ても不思議じゃない。

プラウドは高洲という立地にそぐわない価格帯が売れ残りの原因では？物件自体は良いと思います。

プラウド新浦安そんなに建物も良いかなぁ。
実際の建物内覧させてもらったけれども、今までの新町物件と比較して
部屋はもちろんのこと、共用部もスモールって感じだった。
あと、歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
あくまで個人的感想です。

＞歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
同感。

この地域の世帯平均年収は900とか1000とかじゃなかったっけ？
そこまで数年で昇給するなら無理して買ったほうがよいかも。

参考までに

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

年収の10倍って、一般職もいれば総合職も混じったのが平均年収でしょう。下手すると派遣も混じっている可能性すらある。

それに新浦安は「世帯」の平均年収だから共働きだと621+400＝1021ぐらい行くんじゃないか？
それぐらいじゃないと買えんぜ。
それと都内、都心の物件は共働き世帯を前提にしたイメージのものが一杯ある。

ただし年収の5倍という根拠もあやしく、昔故宮沢さんあたりがインフレ激しい首都圏で、年収の5倍程度でマイホームが持てる世の中を作りたい、みたいなことが発端のはず。

それぞれの家計（将来の昇給を含む）やライフスタイルの中で物件を見つければいいだけ。

ローン支払いは年収の２５％で普通、３０％程度までなら返済可能と言われている。
例えば年収８００万円だと、年間ローン支払い２００万円〜２４０万円まではローン破綻せず返済可能であるということ。

上記の基準を現在の３５年固定ローン金利３．２％で試算してみると、

４３００万円のローン：年間返済額約２００万円
５０００万円のローン：年間返済額約２３８万円

新浦安の中古相場に当てはめると、
４３００万円：夢見の街８０㎡台が相場、
５０００万円：レジアスフォート９０㎡台が相場

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

今、二極化が起こっているんでしょうね。地域での二極化。新浦安は環境がいいので人気の地域ですね。それでも新浦安の中でも二極化が起きていてみんながほしいという物件はやはり下がらないですね。それと不動産も上がる時もあれば当然調整する時もあるわけですからいつまでも値下がりはしないでしょうね。今回は調整がはやく素早く処理をしているのですぐに回復するでしょうね。いつまでもゆっくりとバブルの時のように不動産が下がることが一番良くない。その点今回の不動産の急激な値下がりと不良不動産の投げ売りは今後の早期上昇を強く予感しますね。
　みなさん早く買っておかないとまた値上がりしますよ。

↑そうなって欲しいのは分かりますが…

客観的なデータが示されていないので、説得力に乏しいですね。

こういうことを書くと、逆に”もっと下がるのかな”と勘ぐりたくなってしまいます。

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

恐らく２００７年秋ごろが新浦安の中古物件のピークで、そこから緩やかに１割程度は下がるかもしれないけど、２割以上下がるとは思えないなぁ。
中古物件は欲しい物件が出るタイミングが買い時だから、気に入った物件が予算内で出て来たら迷わず購入した方が良いと思います。

もう一点気になるのは、長期金利が急上昇し始めたこと。米国でサブプライム騒動が収束しつつあり、株式市場が回復傾向にある。それに伴って日本の株式市場も上昇しつつあり、債券価格下落→長期金利上昇の圧力が強まっている。

物件価格が数百万円下がっても、金利上昇で相殺されかねない状況になりつつある。。。

新浦安のマンションは、駅から徒歩20分以上でも価格が落ちない、って話。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080512A/index2.ht...

首都圏全体の平均値を逆転させる程とは、ちょっとすごい。

都心へのアクセス良好、かつ街並みがきれいで子育て環境も良い

これだけの条件が揃った街は首都圏でも稀有であり、資産価値が落ちにくい

>639
つまり傾向として4300万〜5000万で
他の物件と比較する際、景観がいい物件は待機組が
すぐ目をつけるみたいだね。
やはり海が見えると見えないとでは値段に差がでるのか？

確かに新浦安は景観が最高です。うちも海が見えますが疲れがぶっ飛びますね。この環境は手放せません。

我が家は南東向きのリビングですが、夏はまるで海の家にいるように気持ちのいい風が吹き抜けてくれ、冷房はシーズンに2〜3度しか使用しません。冬は南側にえぐれるようにルーフバルコニーがあるのでポカポカ暖かく暖房もほとんど使用しません。仕事は都内ですが、冬は都内よりも数℃暖かいです。

私のマンションも海がよく見え学校がすぐ近く、スーパーもすぐそばにできます。いま何人も売却待ちがいるようです。ほしい物件は下がるどころか高止まり。今後も上げ続けるのではないでしょうか？

そろそろ新浦安の開発も見えるとこまできたね。
日の出から明海、高洲をつなぐラインは休日になると
家族連れや犬の散歩の人で賑わう姿が微笑ましい。
これってやっぱ歩道が広いからなのと
リーマン多いから休日に固まるんだな。

境川沿い明海側も整備されて桜を植林したら
名スポットが一つ増えるねえ。公園も着々と・・
まあ、中古選ぶなら周辺の街並がどう変わるかを
チェックするのも大切だと思う。

ここは住み易いよ。本当に！もっと商業施設が出来てくれるといいんだけど。
ＯＫが進出するようなので、もっと便利になるかな。
期待している方々も多いと思うけど。
　駅から20分強でもバスの便が良いので、全く苦になりません。帰りが遅くても
深夜バスも就航されているエリアもあるので。
　良いとこですよ。

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

マンション販売鈍化
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

プラウドの隣のマンションがいくらで売りに出るかが当面の相場バロメータだろうな。
プラウドは坪170ぐらいに落としたんだろ。それでもダメらしいから。
そうすると周辺のマンションもつられて落ちるんじゃないか？

[不動産セクター]下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

650>
プラウドが坪170でもダメってことですが、これがホントだとすると、
この近辺の築浅中古なんかは同じ価格で売りに出ているので
「もっとダメ」ってことになりますよね。
…明海や日の出の中古の方がプラウドより高い？

>>652
人気物件なら日の出は坪160強はあるんじゃね？
そもそもプラウドの坪単価が強気だったんだな。もし落として坪170なら妥当だと思う。
もともと周辺の築浅物件の査定が坪150強くらいだからこれで、やっとバランスとれる。

明海や日の出の築浅物件でも物件概要と階数で左右されている。
ベランダ前を車がバンバン走るマンションなんかは排気の影響で不人気。
SRC構造は絶対注目すべき必須科目だし、眺望いいところはどの物件も人気がある。

日の出あたりの5000万以上の物件は売るのが厳しい為、賃貸も増えてるね。
ただ賃貸者が多い物件はモラルハザードをおこす率が高くなるのでこれも注意。

６５２〉
ゴールドマンサックスがそんなことをいっているということはその時に買い占めたいのでしょうね。

予算の関係もあり、サンコーポ高層検討中です。
価格以外では、敷地内の中庭の開放感と、日常生活の便が良いことに
惹かれています。
内装は、フルリフォームしようと思っています。
昨年に比べると、かなり値下がってるようなので、買い時と思っているんですが、
このあたりの物件って、最悪どのぐらいまで下がるんでしょうね。
海側は値段的にまったく検討しませんでした。

>>655
そのくらいの築年数なら物件そのものより
管理組合、自治会などにも注目すべきですよ。
これからの新浦安物件の財産は今や管理にあると考えていいです。
新築はこれからなので、なんとも言えないですが
中古の場合は管理組合や自治活動が資産に影響していきます。

>>656
レスありがとうございます。
不動産業者いわく、管理状態は良好との事。
敷地内のちょっとしたところに、手入れの良い花壇があったり、
伺ったときの印象は、古いながらも清潔な感じでした。
敷地も広いので、建て替え等も考えられそうな物件だと思うのですが、
1000戸を超えるマンションともなると、そう簡単には行かないでしょうね。
もっと待てばもっと下がるのかなぁとも思ったり、
タイミングを計りかねています。

野村不動産が落札した高洲のマンション用地の販売は何時ごろになりそうですかね？推測でもいいのでわかる方いますか？

失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

それで新浦安の海側のマンションは安くなってるのかね？２割ぐらい安くなっていますか？