新浦安の中古ってどうですか。

ここは新浦安が好きな人の場。江戸川向こうらしいの320さんの話はわきに置いときましょう。第2湾岸も浦安住民がきちんと考えます。

320って、プラウドの板に出没してる者じゃないか。
欲しいのに買えないのではないかと推測するよ。

それに、新木場のライブハウスの音など聞こえるわけないと思うがな。
自分は、もっと木場よりに住んでいるが、そんな音聞こえないよ。
妄想の中で聞いてるうんじゃないですかね。
さっさと湘南へいってください。

当方、犬が飼えることが条件の一つです。
そこで、どなたかに教えて頂きたいのですが、ベイシティ浦安、あるいは同新浦安では、これまで自治会などでペット飼育についての検討はなかったのでしょうか。この先もペットの飼育は難しいのでしょうか。公団系はみなそうですが、なぜでしょう。

ここはよさそうな間取りが多く、築年がやや古いのがですが、その分予算的には十分で、広めのものを選べば快適そう。ペットの問題さえなければ、私たちの選択肢はかなり広がるのですが。

>>320
いやぁ、よくご存知ですね。
随分と新浦安に興味があるように感じます。
湘南の中古の戸建てってそんなにいいの？
まったく興味がないので知りませんが。

>>323
今なら新浦安は高く売れるでしょ？
海浜幕張パティオスの中古でも探して
引っ越せばと思ってしまいますが。

ベイシティは知りませんが、公団分譲マンションでも夢海の街などはペットの飼育が可能です。

禁止になっているマンションは分譲時に「禁止」がうたい文句になっていたため、小児喘息を患っている子供の家庭やペットアレルギーの人が好んで購入している事が多いようです。
したがって、管理組合総会で「ペットを飼えるようにしたい！」と誰かが意見しても、これらの人たちの強い反対にあって否決されています。
エレベータに犬の毛が落ちているだけで呼吸困難に陥る人もいると聞きます。

ペットが飼えることは全ての人にメリットというわけではないのですよ。
ペット禁止がメリットの人もいるということです。

犬は嫌いじゃないけど、犬と一緒にエレベーターに乗ると非常に立腹する。臭いがする動物が乗るのに「犬と一緒でもいいですか」などの声掛けをする人も皆無。

後から、犬連れが乗ってくると「降ります」といって同乗しないようにしているが、一度だけ降りれずに失敗した。
気持ちの問題だが、犬が偉くなったのか、自分が犬並みになったのかと錯覚する。
兎に角、エレベーターの同乗だけは勘弁して欲しい。
犬は階段で上り降りさせて欲しいし、そうであれば構わない。

326さん、ありがとうございました。
犬の専用洗い場まであるＧとはまったく逆の価値なのですね。

327は勘違いしてるんじゃない？

自分のとこのマンションの話だろ、ここで愚痴ってもしょうがねぇんだよ。
しかも匿名で。やるなら実名でスレッド立てるか、自治会にルールづくりでもかけあいな。

プラウド買い替え組なのかな？○ジアスフォートの売り物件が激しく出ていますね。同じ様な間取りで微妙な価格設定になっていますが、いずれも分譲時より高いのですかね？高洲ののーんびりとした雰囲気が好きなので部屋によっては検討してみようかと思っています。

>>330
高いです。
新町の築５年以内のマンションで、分譲時より安いマンションって
無いのでは。

今日不動産さんに聞いたら、エアレジデンスはお作法で3000万アップとか。80㎡で8000万（元5000万）と坪単価330万。すごすぎ。

>>330さん
　レジアスは、分譲時3,000万円〜5,000万円前後だったと聞いてます。
いい条件の物件は、1,000万円弱程度値上がりしていると思います。
　現在の相場だと4,000万円半ばだと80m2くらいですかね。
この価格帯の物件は、相当引きが強いと思います。

高洲のレジアスフォートや潮音の街は最後の割安物件じゃない？
新浦安は低層第一種になったし、今後デカマンションはプラウドを最後にもう立たないし。潮音の街はペット不可だし、エレベーターはシンドラーだし、例の公団物件の大問題になった大幅値引きのあった所だから安いけど、住むのなら安くてそこそこ広いし、冬は寒くないし（ベイシティ、シーズガーデンは１〜２月は海風は当たるわ、周りが高層マンションで日当たり、景観が悪いし、ホント冬は凍るくらい寒いところだよ）。

330です。皆さんレス頂き、ありがとうございました。うーん、○ジアスでも分譲時より価格上げているんですね。日の出や明海でこれくらいの広さ・価格帯の物件が出れば（なかなか出ないですが）、事前希望者に即購入されてしまうと聞きました。・・・プラウドが建設中ですが、部屋によっては眺望にあまり影響がないものもありそうなので、もう暫く様子見と思っています。

潮音は買い時だと思います。今が底値のように思います。
プラウドが出来た後は高洲の海浜地区で大型マンションの供給はもうないでしょうから、いくぶんかでも値上がりすると思いますよ。

管理組合がしっかりしているからスラム化の心配もないし、派手さはないけど暮らしやすいいいマンションだと思います。

レジアスの工事内容と理由についてご存知の方？
なぜあんな工事してたのでしょう？

レジアスの工事…
外壁のタイルが軒並みガタガタだそうですよ。
瑕疵というより、欠陥なのかもしれません。これは問題かも。

新浦安に憧れのマンションがいくつか有りますが、希望する大きさの部屋、階数がなかなか出てきません。希望するマンションに入居できた方、どれくらい待ちましたか？あきらめて他の条件のあうマンションを買うか、取りあえず買って出てきたら移り住むと言うのがいいのか悩んでいます。戸建てへの用途変更の影響で、出物が少なくなり購入自体ままならなくなるのではと心配なのですが、最愛の人とは違う人と結婚するような複雑な気持ちです。いまは賃貸ですが会社の補助があり、全額払ってはいないのですが損益分岐点の見きわめがむつかしいです。

>338
確かレジアスフォートは平成15年2月築だったと思いますが、同時期に建設されたマンションて多いですよね。セ○ナやアー○フォーラムも同時期ですが、やはり建設ラッシュの影響でしょうか。。。レジアス以外のマンションは特に何も聞いたことないですけど大丈夫かな？

＞最愛の人とは違う人と結婚するような複雑な気持ちです。
大げさすぎないか？

＞戸建てへの用途変更の影響で、出物が少なくなり購入自体ままならなくなるのではと心配なのですが

プラウドが終わる時点で計画人口の90％を消化しているので、遅かれ早かれでものがなくなることは分かっていたこと。

まず、損益分岐点が大事なのか、憧れの間取り、階数、眺望が大事なのか優先順位をはっきりさせることですね。

東京ベイＣｏｃｏとかは坪190万前後ぐらい（売り価格ですが）ですよ。御参考。しょせん坪単価いくらでみとけば損益分岐点はおのずと出るのでは？

>>339さん
憧れはベイシティとレジアスです。BCのハイサッシとRFのワイドスパンに爽快感と明るさを感じ、「恋に落ちた」感が有るのです。こんなふうに暮らしたいイメージが湧くのです。上層階の売りは出ていますが高所が苦手なので緑の見える低層階希望です。2〜3階とか。出たことは有るみたいですが希望が固まる前で残念でした。あとは出たと思ったら部屋の位置の条件がよくなかった事もありました...。
>>342さん
アドバイスありがとうございました。PCもその仕様に当初憧れましたが出物が無さそうだし値段がとんでもなく高くなってしまって、もうあきらめです。

>343さん
ベイシティ（…って二つあるんだけど）とレジアスであれば、現時点でもそれなりの在庫があります。当方も数件紹介されており、今週末内覧に行く予定です。レジアスはいずれも１００平米くらいで５０００万弱ってところです。低層階もありますし、一度、新浦安の不動産各社サイトを覗いてみたらどうでしょう。素敵な出会いがあるといいですネ！

332さんにご質問させていただきます。

それは、本当ですか。
分譲時５０００万円の部屋といったら、高層階の部屋ではないですよね。
例えば、エアレジデンスの１０階以下の低層階の部屋でも、そんなに値上がりしているのでしょうか。
また、その不動産屋さんは、実際の成約価格も、ほぼ販売価格どおりになるとおっしゃっておられましたでしょうか。
もう少し、詳しい情報をお教えいただけましたら幸いです。
質問ばかりで、申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。

レジアスフォートの内覧へ行ってきました。
あの外壁どうしちゃったんでしょうか？
部屋は設備も間取りも気に入ったが、あんな工事を数年で行うのは？
担当者に聞いてみてものらりくらりかわしていたよ。

>344さん
コメントありがとうございます。元気が出ました。レジアス８階以上が何件か出てますね。
先月2階があったのですが（まだHPには出てる）、公民館予定地の真ん前で、敷地一杯に建つ建物のど真ん中の正面。悩んでいるうちに他の方の申し込みが入り泣く泣く諦めました。共働きで家にいないような家族なら決断できたかもしれませんが...。
内覧楽しみですね、よいお部屋と出会えますように！

ベイシティは浦安の方です。10階以上の売り出しは多いですね。古めだし個性の強い物件ですが第一希望2階角部屋です。売却希望の方、おられましたらウチが買いますよ〜！
>346さん
レジアスの工事はタイルの下地が良くなかったのですかね..印の所は張り直しでしょうね。地震で落ちてきたら恐いですし。

332さん
正確には10階台で86㎡がもと5700万→8700万とかだったと思います。その時お約束と言っていました。これより高くても3000万以上はそれほどあがらないのでこのあたりの価格帯が一番お買い得だったみたいです。

348さん。345です。

ご返答ありがとうございました。
なんだか、すごいことになっているんですね。
エアレジは確かに、駅から直結していて、おしゃれなタワーマンションで、素敵だとは思うのですが、値段が、・・・。
新浦安バブルは、いつまで続くのでしょうか、・・・。

バブルというのは、正確ではないですが、物事本来の価値を明らかにミスリードした価格がついているような状況を言うのであって、単にひとつの時点から急激に値上がったことを言うものではありません。

また、値上がり要因には需要と供給の関係も作用しますし、資産デフレもようやく落ち着いた日本では不動産投資リスクも軽減しています。

したがって、今の状態がバブルと考えるのは早計です。結果的にバブルだったという可能性は低からず否定は出来ませんが、日本では株式や不動産に対する投資リスクが低くなっています、少なくとも心理的には。

都心にマンション用地がなくなってきていること、団塊世代Ｊｒの買い意欲はしばらく続くことなどを考えると、もう少し今の状態は継続するでしょう。但し、金利がさらに上昇する可能性があれば、別ですが、それもあと１％程度は感覚的に上昇の余地がありますが、急激な利上げは予想が出来ない状態です。

したがって、浦安の不動産市況も2年程度は横ばいじゃないでしょうか？それ以上先はＷｈｏ　Ｋｎｏｗｓ？　です。

たしかにバブルです。
今話題のエアレジに住んでいます。
その当時は、日○岩○につぶれないでしょうねといっていたくらいでした市況は最悪でした。
東南南西を買いましたが、住ま○サー○インでも90点で一番の評価になっていますが、今の値段は、高すぎます。
このマンションの良いところは，駅近とかいろいろありますが、便利なのはフロアー毎にゴミ置き場があること
悪いところは、自室の各部屋の遮音が軽量化のため不完全で音がつつぬけになるところです。
個人的には浦安が人気なのは、デズニィーがあるからで、浦安に住みたいのだと思ってます。
市民になって19年、浦安はおすすめですよ。

エアレジの値段は異常ですね。いくらなんでも坪３３０万円はないでしょ。ほかのところは新浦安の環境、現状の東京の不動産価格等を勘案するとバブルとまでは思いませんが。
特に日の出、明海地区は空地のほどんどが戸建用地になりそうで、海側のマンションは景観も悪くならないようですし、以前よりは便利になってますしね。海側にイトーヨーカドー以外の便利な商業施設ができれば、もっとあの地区の資産価値は上がるでしょうね。

駅近は素人受けするかもしれない。でも豊洲の方が良い。

当方新浦安は大好きですし、もう27年ぐらい住んでいますが、確かにエアレジに坪３３０万円だすなら、豊洲の新築に坪２９０万ぐらいで入ったほうがお得感はありますね。なんとなくエアレジはオシャレには見えますけど、どう見ても設備的にはグレードは高いとは思えませんし。

新浦の駅近は新浦安の本当のメリットと希少価値を活かしきれておらず、都内物件やその他の駅近物件との差別化が難しい。
一言で言えば、何も新浦安駅でなくてもというやつ。

355の補足。
新浦安に地縁のある人間なら良いと思われる。
何も外部から来るのにあのあたり（入船）を選択する必要もなかろう。

私も新浦安生活は未開の荒涼とした埋め立て地から在住20年に迫るほどになった。
新浦安如何よりも京葉線が新線であった影響が大きく計画的に整然とした街並みに発展したと思う。
今は、ＴＸ沿線が新浦安に限らず海浜幕張・稲毛海岸も含めた事例が示すように茨城県内の未開の地は整然とした街並になると思う。
良い例がつくば市の街並みが整然としている事。
豊洲駅周辺など都会の真ん中で元工場群が撤収して再開発なのでターゲット外だと思っている。

新浦安は茨城は論外としてや幕張ほど遠くなく(この差は大きい）、豊洲と違って工業地帯の再開発でなく、都内にもないゆったりとした空間に整備された街並みなのが人気の原因でしょう。これからの海側が上手に開発されればさらに人気がでるでしょう。同じ金をかけて狭い都内がいい人はそちらに住めばいいだけのこと。

エアレジだけは都心並価格ですが、そのような価値観（東京でなきゃって言ってる人のアンチテーゼとしての）のシンボルなんでしょう。

新浦安は茨城が論外!?…ではないと思いますよ。
TXは首都圏の新幹線通勤を除く通勤電車では在来特急もおろか最速の部類なので。将来は160km/hの営業運転が可能になっているようで、揺れが少なく乗り心地も良いし、地下区間でも携帯のアンテナのバリ３本は常に立っているのと車内ブロードバンドも最近始まった。こんな21世紀的の通勤路線は無いです。むしろ豊洲の方が論外ですな。

今日グランデ118平米が契約できたというチラシが入っていました。売値6780万円だったのですが、契約価格は同じなのかな？
仮にその場合、坪約190万円でプラウドと同じですね。

賃貸の場合、家賃いくらぐらいでしょうか？
25万程度かな？
25×12＝300万円、300/6780＝4.4％
少し低すぎますね。もっと家賃が高いのでしょうか？

粗利回りだと7％ぐらいはほしいのでしょうかね。専門家ではないので粗利回りベース何％がいいのか区別できませんが、家賃が30万が妥当なのか坪190万が高いのか。

「価値」的には6780万円はやや高めだったのでしょうかね。

もう、新浦安駅近くで、ある程度の規模の、新築物件は、当分出ないのでしょうか。
中古物件も高騰している中、今の時期に物件を買うべきかどうか・・・。
でも、もう、土地が駅のそばには無いですよね？
ホテルエミオンの隣に土地が空いているように見えますが、ここに、近い将来、マンションなどの建設予定はあるのでしょうか？
どなたか、ご存知でしたら、お教えいただければ幸いです。

これを知らないのですか？
http://business.ur-net.go.jp/chiku.asp?CHIKU=80
マンションは建たない予定。

TXは確かに速いといえば速いけど、如何せん乗り継ぎに時間がかかるのがネック。これが東京あるいは大手町辺りまで延伸されれば言うことはないですけど。その前に常磐線が東京まで来るとか聞いたけど、どうなんでしょうかね？
・・・個人的にはＴＸ沿線というだけで茨城の人気が上がるとは思えない。東葉高速線沿線に今ひとつパっとした街が無い様に。何かもう一つ付加価値というかブランド作りが必要なのではと思う。

茨城は論外としてと書いたのは都心からの距離で、TX線自体は成長するでしょう。流山市は浦安市より市自体が新浦安に追いつけとばかりにブランド化に熱心。ショッピングセンターに高島屋系を誘致できてるし。

ところで、最近めぼしい物件ないですね。昨日、プラウドの第2期のチラシが入ってきました。これから、また買いかえ出物があると良いのですが。

あなたにとってめぼしくないだけで、めぼしいと思っている人はいるんじゃないですか。
どんなのがめぼしいのですかね。

>>360

○高洲のレジアスフォート、築4年11階102平米で月額家賃が
225,000円。
http://refrog.itbdns.com/public/mansion/?start=1

○明海、グランデ向かいの海園の街（ＵＲ分譲）、築8年4階
93平米で、賃料198,000円+管理費6,500円＝204,500円。
http://www.royal-h.jp/rent/details.php?id=19234

ってことは、単純に、（近隣物件）×（面積比）で計算しても
26万円くらいで、それにスペックの向上分で3万円足して29万円
くらいがグランデ118平米の家賃のざっくりした試算でしょうか。

つうことは、29万×12＝348万、348万÷6780万≒粗利回り5.13％
くらいかなー、と思うのですが、如何でしょうか。

高洲のレジアスフォート、海園の街（ＵＲ分譲）、グランデとどうスペックが違うのでしょうか。駅から遠いだけのようですが。

369
スペックという意味は、Specificationの英単語の略ぐらいご存知ですよね。外から見てみて解るかどうか、英和辞典で意味を調べてみればいかがでしょうか。