中古マンションの値引き

597さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

今、不動産会社の方を通し考えております。
今住んでいる所を、売買するつもりで(もしくわ賃貸)のんびり構えていたのですが、この時代、借り主(法人契約で、お住まいな方)さんよりの打診なので、相場にての売買価格にするつもりで考えておりましたが、色々あるようですネ

本当にありがとうございます。

一般的な質問なのですが、値引き交渉(お願い)をする場合は、仲介業者に言うのか
それとも内見のときにとかに売主に言うものが普通なのでしょうか？

仲介業者から伝えてもらう事になると思います。内見に行った後。例えば、汚れが目立つので内装のリフォームがしたいけど…。などと。売り主が納得しやすい理由をハッキリさせると良いかも。

買い付け証明（申込書、仲介業者が用意している）に自分が買いたい金額
を書いて署名捺印して仲介業者に提出するというのが普通。

署名捺印と聞くとびびるが実は法的な拘束力はまったくなく売主がその条件
に応じない場合は何の義務も発生しないので安心してほしい。
ただ買い付け証明出してその条件に売主が応じたら買うのがマナーだから
本気で買う場合にのみ出してほしい。

あと売主が恐れるのは買主のローンキャンセル。
指値が通れば確実に購入する（できること）は伝えるべし。
キャッシュなら一番よいし、ローンなら事前審査くらいは済ませておくこと。

自信があるならローン特約つけないというのも売主にとってはありがたい。
その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。

>606
＞その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。
んなこたあない。
いちいち物件に合わせて事前審査頼むのか。
売買契約書の付帯条件みたことある？

だから特約つけない時はって書いてある

検討物件が商業地です。今は目の前に建物がありますが、日照と眺望には影響ありません。将来的には建て替えがあり、日陰に…って不安です。これは、値段交渉の材料になりますか？
決めるかどうかは、自分の判断ですが、値段次第かとも。

>606
買い付け証明書には法的拘束力があるはずだが？
売主がその額に納得したら、買う義務がある。マナーではなくて。
やっぱり買いませんと買主が言っても裁判起こされたら負けるよ。

単なる申込書と、買い付け証明書を混同してません？

失礼。610は誤りに付き、
読まなかったことにしてください。

>>612

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入記など書いてくれるとうれしいな

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入地域とおおまかな取得価格を書いてくれるとうれしいな。

質問です。よろしくおねがいします。

現在、検討中の物件なんですが、施工会社が今話題のＮ建設です。
中古マンションの場合、施工会社、分譲会社、それぞれ倒産した場合、不都合があるのでしょうか？
ご教授、よろしくおねがいします。

分譲会社が負う瑕疵保証は、築３年？以内だっけ。
３年以降の物件は、管理会社の倒産が影響ありか？

612です。
ではお世話になったスレのために、購入体験記を。

まず価格条件を決めました。
・頭金２割、世帯年収８５０万で余裕ローンの金額。
・物件の１０年後の価格下落が８００万以内
（現時点で、同規模で築年数だけ異なる物件を基に予想、これ以上下落するなら賃貸の方がマシと自分が思うライン）

価格を決めたら、必然的に条件が以下のようになりました。
・広さは妥協だがローン控除を受けられる広さ（その代り、売り易い貸し易い→１０年後の選択肢を広げたい）
・ターミナル駅近、もしくはその駅を利用しやすい周辺駅近
・２０００年築以降（中古で売り出す時、１９９９以前より表示見栄えがいい）築浅すぎは高すぎ・・・でNG

当然ながら、なかなか該当する物件はありません。地域を限定して去年の９月頃から探し始めていたのですが、
見つからなければ今年３月をメドに賃貸でいいやー、というスタンスでいました。

仲介業者は大手を利用しました。
とにかく、多くの物件を見ながら、車の中で地域の情報を業者から聞きました。
参考に、付近の新築MRにも行ってみました。
その結果、どうもこのご時世なのに、こんな価格推移なのに、まだ高値を保っている！と感じ、
年末にその地域から撤退することにしました。

その後、地域を変えてネット検索をしていました。
今回、購入を決めた物件を見つけましたが、条件はいいものの、有り得ない金額と思ったのでパスしました。

年始、ネット検索をしたところ、その物件の価格が下がっているようでした。
グーグルのキャッシュで確認したところ、年内よりも引いているようでした。
まだ高いけど、これは価格交渉しやすそうだと判断し、仲介業者に連絡しました。

「専任」となっている業者に頼むのが一番と思い、選んで業者に連絡しました。
本命＋数件を見学し、車内では前回探した地域の話をしながら、周辺を案内していただきました。
ここで、家を買う気や地域の気に入り具合をPRしました。
業者からは売り主さんの売却理由を聞く事ができ、その理由から強気に交渉できると判断しました。

物件を見学し、管理修繕や理事会議事録を拝見したところ、非常によかったので、後は価格次第となりました。
私の価格の考え方は既に固まっていたので、その場で、私の条件を提示しました。
提示する際には、業者の顔色を伺いながら、百の位を安めに言って、
反応を見ながら「売り主さんと交渉してくれそうな価格」になるよう、可能な範囲で調整しました。
価格の考え方も、すべて業者に伝えました。この時点で、このご時世も手伝って、業者さんを味方にできたと思います。

その後、即、申し込みました。去年みた価格の２割引きの価格。
その次の日、即、銀行へ行ってローン相談をし、担当者ベースですが「まったく問題ない」というコメントを頂きました。
意味のないことかもしれませんが、仲介業者もローンは気にしていたので、すぐに電話でローン相談の状況を伝えました。
売り主さんとの交渉の応援もかねて、誠実さをPRしたつもりです。

その後、私の提示額に端数程度が上乗せされた金額を提示されました。
どうもその端数は、本当はもう少し上の価格だったものを、
仲介業者が私の考えの下、売り主と交渉していただいた結果のようでした。
考えをすべて業者に話しておいて良かったと思いました。

もちろん、すぐに契約しました。業者さん、売り主さん、本当にありがとうございました。

最後に価格についてですが、私の感覚だと買い叩けたわけでなく、
２割引で適正価格か、まだちょっと高いかな、という感覚でした。
でも、十分妥協できる範囲ですし、他の条件がすばらしかったので満足です。

大まかな地域、取得価格はこの長文から推察してください、ということでよろしいでしょうか？
以上、長文ですがご参考までに〜。

>>617

自分が買ったときのことを思い出しました。
最初に自分が納得できる価格をきちんと決めたこと、そこからぶれずに物件
を探したこと、値下げ物件を狙い価格交渉をしたことなどが、よい取引がで
きたポイントなのだと思いました。

売主側から見たら腹立つ話だな。
売り出し価格は当然下げてるはずなのにそこから２割引かせましたかよ。。

売主も、最初は値引きがあるものとして売値を設定するから、
どっちもどっちだよ。

売りたくなきゃ売らなきゃいい。双方納得したから成約したわけでしょ

617さん

貴重な経験を皆にシェアしてくださってありがとうございます。
この厳しい時期に売ることができた売主さん、
よい物件を買われた６１７さん双方にとって、いい取引でしたね。

今は買い手市場 新築値引きが一千万当たり前の時代に売主が強気なんて有り得ないですよ 買主はアシモト見ますよ

まぁ買手市場だろうが私もこの間売却しましたが取引したくない相手には売りませんでした。そのあとすぐいい買い主がきたので売却をきめました。あまり付き合いたくない相手はやはり断りますね
策をねれば思ったより安く売却ということにはならないと思いますよ

>>624

確かにへんなやつに売るとあとからクレームだなんだとうるさいからね。
常識的な人に売りたいのが人情です。
ちなみにどのような策を練られたのですか

誰だって『常識的な人に値引きなしで』売りたいでしょ。

しかし、『常識的な人に売りたい』というのは
リスクを回避する為であって感情的なものではない。

不動産取引でリスク回避は当たり前だろうが。

ここで言うところの「常識的な人」って、これといった文句を言ったり値引き要求せずに売主側の条件を飲んでくれる人ってことじゃん。そんな全く以って売主に都合のよい人にしか売りたくないんだったら、かなり条件の良い物件で、なおかつ売値を良くて相場程度かむしろ少し安めに設定して購入者を選べる状況でなければまず無理だよ。

>>628
売却を経験しましたが、大幅な値引きを要求してくる人ほど常識にも欠けていて
ローン審査面での属性も悪かったですね。
早く売却したい気持ちもありましたが、グッっと我慢して最終的にこちらが歩み寄れる
金額で全額キャッシュ支払いの方へお譲りしました。
もちろん、人物面でも問題無しの方でした。

>>629

後に良い買い手が現れたから良かったようなものを、そのまま売れなくて・・・なんてこともありえたかもしれないよ。どれだけの売却期間を設けて、どんな物件をどんな時期にどんな値段で売ったのかは分からないけど。

>>630
その考え方だと一番最初に来た客に売らないといけなくなる。
売主も瑕疵担保責任を負わなければならないから、中古物件という事を
理解していないクレーム必至の人を避けたいのは無理も無い話。

売り出し価格とかけ離れた値引きを要求してくる客は態度がデカいのは
間違いない訳だから、仮に何とか許容できる範囲の値引きだったとしても
売却後を考えれば避けられて当然でしょう。
普通の人ならば売り出し価格が下がって、売主も許容できそうな値引き幅に
なるまで待つのでは？

とんでもない。以前、中古を売りに出したら、
どこかの大学に勤めていて、マンションの部屋を幾つも持ってるって人が、
ニコニコと愛想良くやって来て和やかに内覧した。
良さそうな人だと思ったら内覧後に、営業に買い叩いた買付け証明を渡して帰っていったよ。

買う方もやり手になると、デカい態度はしないよ。

>>633
マンションの部屋をいくつも持ってる＝投資用
買い叩いた買付証明＝これを出す自体が内覧後も何度か会う相手（売主）に対して態度がデカい

パスする相手ですね。

一口に値引きを要求するといっても、その理由は様々なのではないですか？

もちろん、ここで言われているようなクレーマーのようなタイプの人もいるのでしょうが、ローン・自己資金含め予算の都合上値引きを要求せざるを得ないケースもあると思います。なので、値引きを要求する人＝態度のでかいクレーマーと頭から決め付けてかかるのは、あまりにもステレオタイプが過ぎた見方だと思いますよ。

それに、売主の売出価格が地域の相場より相当割高な設定で出されている場合だってあるわけですし、一概に買い手側のみをクレーマーと決め付けられない要素は多々あると思います。

>>635
値引き要求は当然ですが、限度はある。
例えば3500万を3000万にしてくれはまあ常識の範囲内だが、2000万にしてくれは
無理がある。
実際、その価格に落とすなら責任を負わなくて良い業者売りにした方がマシ。
相場よりはるかに高い（たくさん値引きがないとダメ）と思っているなら、落ちる
まで普通は待つ。心配しなくても本当に高ければ誰も買わない。
価格改定があってから交渉すればいい。改定したって事はそろそろ何とか売りたい
って売主も思っている頃なので。

でも、実際いるんだな・・・。3500万を2000万にしてくれって人。予算がそれしかない
って理由でしたが、それなら見に来るな！って感じ。
ちなみに相場より少し安めに出していた物件。

さすがに仲介業者が「その価格だと設定しているウチの買取り保証金額より安いです」って
断ってくれたが・・・。
リーマンショック以降、今なら相当買い叩けると勘違いした買主も多かった。限度知らず。
こういう人に売るとアフターも大変そう。

さすがに業者の買い取り価格より安く言ってきたのなら、断るべきだと思いますよ。予算が届かないから…と言っても、幾ら何でもそれは度を越していると思います。そんなことでは業者買取ではなくあえて何かと面倒な仲介で売却する意味などないですから。
一方で、過大な値引き要求と一口に言っても、それは売主によって捉え方や感じ方が随分違うと思いますよ。636さんは3500万で売り出しの物件を3000万に値引き要求するのは常識の範囲内としていますが、結構微妙だと思います。636さんのように常識の範囲と考える人もいるのでしょうが、500万も値引き要求するなんて…!?と怒ってしまう人もいるでしょう。

昨年、１００万値引きで売却しました。
５００万なんて売主にすれば
「あの人じゃなくてもいいよ。売るのは急いでないから」
っていいそう。
（仲介の人間ににね）

今大幅に引くのは
民再物件とかだと思います。
例えば
モ○モトの○○シリーズとか

中古マンション買いたい人で急いでる人ってあんまりいない気がする。
特に今のようなリセッションの局面ではじっくり待つ。

売る方も、「今は売り時でない」という人が多いのも事実だろう。
この1年間で中古物件の数が激減したように思う。
タウンズも薄くなった。

開発・分譲部門だけでなく売買仲介部門もさぞかし苦しいご時世でしょうなあ。
景気の良い時代には低く見られてきた賃貸やビル管理などの部門の方がまだしも安定しているかも。

買い手がないからマーケットプライスが下がる。
下がるから売りに出さない。
売りに出ている件数が減っても売れない。
マーケットプライスがさらに下がる。
これから5年はそんな時期です。

今が売り時じゃないのは確かだけど
それは売り時を逃したのであって
これから戻すだろうからってのは違うんじゃない
今後のマーケットは良くて横這い
横這いであれば待つほど建物の価値は落ちていく
これを受け入れられない売り主が多い
あまりにも急激な変化だったのでね
現実が分かってくると更に下がっていきそう

今売り出ししている者です。
一年半前に新築マンションを契約しての住み替えですが、悩んでいます。

手付金放棄の解約か、売り出し価格を下げるか。

新居は３月末入居で手付金は360万入れています。今の住まいは4500で売りに出していますが、今月はまだ申し込みまで至っていません。
4000まで下げれば売れそうですが…なら手付金放棄の方が得？

ちなみに同じ駅の物件で、築7年です。

こんな事なら仮住まい嫌がらないで1年半前に売れば良かった。当時の査定は5000万でした。

住み替えなら手付放棄かな
住んでる部屋も買った部屋も今後値下がるけど
買った部屋はだいぶ天井で掴んでるんでしょ

>644さんは買い先行をやってしまったのですね。
一般ですか？専任ですか？
私なら手付けは放棄せずに一気に勝負をかけます。
とりあえず２月末まで4200万で価格変更。
あらゆる広告展開（ポスティング、新聞．．．）
それでも集客できなければ４０００万で
３月末まで。
リスクヘッジのラインはどの程度かわかりませんが
買いと売りの会社が同じなら買いの値引き交渉を
私ならします。

私は昨年停止条件付きで売却し、現在半年の仮住まい中です。
売り買いが同じディベだったので売り物件の値引き分を
買いの値引きで対応できないかを交渉し、成功しました。

うあ、迷う所ですね。
下げて売っても手数料もかかりロスも増える、引っ越し費用なんかも考えると手付け放棄のがロスは少ないけど。
でも出来れば気に入ってる新居には住み替えたいし、ローン減税もちょっと魅力あるし、手付けを丸損するのも惜しい気持ちもありますよね。

だけど、このご時世ですから今の家に一生住むつもりで手付け放棄の解約、ロスを最小限に抑えてこれからの局面を見守るのもありかな。

同じ駅ってところがポイントですね、新居の方がいい立地で物も余程の魅力が有るなら思い切る価値も有ると思いますが、そうじゃないなら住み替えは中止かな。

645さん
そうなんです。天井での購入でした。入居と同時に値下がりは目に見えてます。
646さん
一般です。新居のデベは財閥系で値引きしなそうな感じです。物件もほぼ完売ですし。
契約当時はまさかここまで景気が悪くなるとは…甘かったです。

646さん
私も最近手付金放棄の方向で考えが傾いています。今の住まいは駅から徒歩15分、新居は5分です。

647です。
新居が徒歩５分、今の住居も徒歩圏なら手付けは惜しいけどキャンセルでいいと思います。
今の時期無理な買い替えはリスキーですよね。

644さま

646です。
完売であれば値引きは無理そうですね。
といっても360万は大きいですね。
車1台でおつりがきますね。
逆に考えて、放棄するくらいなら多く払ったと思うのはどうでしょう。
投資でころがす考えではなさそうなので
純粋に新しい家を購入するということで。
また金利も優遇なので正直7年前の購入の方は買い替え時ではありますよね。

今のマンションに何か問題があって買い替えですか？
（例えば上階の騒音など）
それとも単に駅近いところが希望だったのですか？

正直なところお金のことも重要ですが、購入の動機次第ですね。

644さんが手付け放棄に傾いてるのは、もっと良い場所（都心に近いとか、高級感のある場所とか）に新居を購入し直したいからなのかな？
手付け放棄に傾いてる一年半前に契約した物件は、644さんにとって価格が下がってもそこに住み続けたいと思えるような魅力的な物件ではなかったということなんじゃないかな？
いずれにしても、購入の動機しだいでしょう。

たぶん同じ地域で決めたと言う事は住みやすい地域なんでしょう。
新築も５〜７年くらい経つと住み替える人は多いですから、近所にしかも駅近に新築が建ったら住み替え考えちゃいますよね。
でも住み替え決めた２年前とは急激に状況が変わりすぎたってことですね。

今は売却なしで中古住宅を買いたい人にはいい時期ですけど。