中古マンションの値引き

新築で二割はたぶん大手ではないと思っていいんじゃないでしょうか。それも都心ならなおさらです。
よく中吊り広告とかで二割引き話が出ますが、そういうのはほとんど郊外の相対的に小さな会社の
ものです。
少なくともs,m,mの都心はどうでしょうか。
以前、０３年にＳの都心物件を見に行ったことがあります。
あの時はみんな不動産に疑心暗鬼になってたときでしたが、それでも値引きは断られました。
せいぜい諸費用ならなんとかって話でした。
彼らはまだ体力あるからそこまではおそらくしないのでしょう。
もしかしたらあるかもしれませんが、おそらくそれは表沙汰にはなってないと思います。
従って、一般人には無理でしょう。

５２０さん

それは物件によりけりじゃないでしょうか。
新築でデベと施工会社両方が一流でしかも場所もいいものは一時期に比べ激減しています。
かえって０２年から０６年のものがいいのがあったりします。

急いでるならその時の中古も一つの選択にはなれますし、そうでないなら後二年くらい待たれては
いかがでしょうか。

売り経験者より。
売り出しは7月。契約は9月。決済は2ヶ月後の11月。
最終締結は200万引きで3○○○万。
横浜の6年落ちのマンションです。
かなり早いスピードで売れました。

値引きが前提と考えている方がいますが
値引きなし以外は交渉しない売主もいるようです。
（売れなくても困らないオーナー）

不便な立地の新築の値引きと人気中古マンションを天秤にかけたら
今は新築を考える方が多いのでは？

たしかに新築で2割も引くようなところは大手じゃないですよね。
新築の値引き物件を買いたいけど大手以外は体力が心配……悩ましいところです。
価格を取るか信用を取るか。

>急いでるならその時の中古も一つの選択にはなれますし、そうでないなら後二年くらい待たれては
いかがでしょうか。
特に急いではいないのですが、賃貸で住み続けるデメリットを考慮すると、といった感じです。
もしよければ、「あと2年待つ」という根拠があれば教えていただけますか？

今は、一流ではなくともそこそこ納得できる立地の新築か、一流半あたりの中古かで悩んでいます。
02〜06のものは良さそうなものが見つかりそうですね。

それと交渉する際、新築での業者がやりやすいのか中古での個人がいいのか……
そのあたりも踏まえて考え中です。

５２４さん

二年と申し上げたのは今の値段でデベが仕入れたら分譲はその時くらいじゃないかなと見込んでいるからです。

マンションの規模にもよりますが、今売り出しのマンションはミニバブルだった去年や一昨年の
仕入れのものが多いはずで、元の土地の仕入れ値も高かったはずです。
デベが今年あたり仕入れたら再来年くらいの分譲の時は相対的に安くていい立地のものが今よりは
多いのではと個人的には考えております。

なるほど、そういうことでしたか。仕入れ値が高ければ仕様も確実に落としてますもんね。2年後竣工のものだと、立地も良くちょうど2000年代初頭と同じぐらいのグレードが保てている、と考えていいのでしょうか？

それまで、資金が持つかという話はないんでしょうか？　知り合いのデベロッパーは、逆に２年後には
物件が不足すると言っていました。
大手以外の弱小はそこまでの体力ありませんからね。
まぁ、私は２年も待つ気はないので、関係ないんですけど。

土地の仕入れ値は安くなっていると思いますが、それ以上に今後は
物件価格を安くしなければ売れません（買えません）から建物の質も
間違いなく落ちるはずです。
床暖房やディスポーザーなどは真っ先に削られるでしょうし、クロスや
キッチンなど目に見える部分はもちろん、コンクリートのかぶり厚や配筋など
目に見えない部分も質を落としてコストダウンしてくるでしょう。

そうなると今完成もしくは近日中に完成予定の物件を値引きありで購入した
方が良い質のマンションが手にはいるのではないでしょうか？

仕入れ値が高くても安くても結局はグレードが落ちるってことか・・・・だとしたら528さんの言うとおり、近日中に完成予定の物件を値引きありで購入したほうがいいってことでしょうか？一番いいのは「高く売るはずだったのに今回の金融危機で投売りせざるを得なくなった物件」・・・となると、やはり今の時期に完成済み(完成予定）のものが一番ってことでしょうか？


床暖房やディスポーザーはまだいいけど、かぶり厚や配筋といった構造面で質を落とされるのは嫌だなあ。それこそのちのち高い買い物になりそう・・・

建築基準があるから、そう簡単には質は落ちないです。

また、設備も劣るようなら新築はなれが進みます。

建物そのものよりも、デベが仕入れた土地価格に左右されます。

また、中古（２３区）でお探しの場合、開発がこれ以上できない土地で、
利便性（設備含む）のよいものは、中古でもそれなりです。

これ以外でしたら、・・・例えば、未開発地区・築浅でも汚く使われてる部屋はリーフォーム代金がかかりますし、将来、デメリットになる可能性の含んだ物は、売買価格から１千万引きくらいしてもらわないと、新築に敵いません。

仲介業者は、高く売れば手数料も多く入るので、値引きする人・利益追求する人。付き合い方にこれも見極めが必要です！

家は高いです。焦らないほうが無難ですよ！賃貸だって、気ままだし・税金かからないし、相対的に見てお徳かもです。焦るとろくな事ないですよ！っ手気持ちで良い物見つけましょう！

↑
「！」連発で力説してる割には、内容は大したことないな。いつまでも買えないやつの典型。

自作自演はいいから。あほらしい。

>>530
建築基準法はあくまで最低限度の基準なんですけどね。
スラブ厚、コンクリートのかぶり厚、配筋など基準法以上の物件も
たくさんあります。
これらが基準法ギリギリになる可能性は十分あります。

また、装備もデベが揃って皆で削れば選択肢が無い訳ですから、新築離れは
起きないでしょう。不景気な時は安い方へ流されてしまいます。良質なモノ
を買いたいと思っても出にくくなってしまいます。
特に日本人は新築信仰が根強いですから装備が劣っていても中古並みで
買える新築があればそちらを選ぶ人が多数派でしょうね。

「いつまでも買えない典型」って、よく、仲介業者が使う言葉だよ！

この板は、仲介業者見てるだろうね！

>仲介業者は、高く売れば手数料も多く入る

そりゃそうだけど、売れなければ手数料はゼロ。
思いっきり値切って放っとけば手数料欲しさに、安く売るように売主を説得してくれる。場合もある。

もし個人で買い手が付かず、それでもどうしても売りたい場合業者が物件を買い取るというのを聞いたのですが、その際何割引ぐらいで業者は買うのでしょうか？買主が個人より大幅に損をするようですが…

業者の買い取りはこのご時勢だとかなり買い叩かれるでしょう。売って利益がでる前提での買い取りですから。良い時期でも個人相手より2割ぐらいは覚悟するべきですからざっくり3割ぐらい。しかし残債があるから無理・・・って展開？

ちなみに仲介業者の手数料はゼロか発生するか？でいうと発生したほうが良いので、売り手のために高く売る、買い手のために安く買うというインセンティブは発生しません。アメリカでの調査結果ではありますが、自分のための売買よりも客のための売買のほうが売るときは安く、買う時は高くなる傾向があったとのこと。

業者の買い取りで気をつけなければいけないのは、
仲介業者自身が買い取ってくれないで買取業者を紹介するだけの場合。

買取業者が提示する３割引き価格から、更に仲介業者の仲介手数料が引かれます。

ありがとうございます。自分購入検討側なので値引き交渉で使えればと思い質問しました。足元を見るようで売主には申し訳ないですが買い手側からすれば今は叩けるだけ叩きたいと思っています。

売主は残債があるから限度がありますよ。売主も＊＊じゃないから表示価格から大幅に値引きできないと思います。（値引きできないので、売らない・売れないという展開）。

特に五千万以下の実需物件では割引があってもせいぜい1割、殆どが端数丸めるぐらいでしょう。

たとえ買ってくれたとしても自分が損するんなら売らないな
中古は管財、競売物件以外はあんまり値段落ちないよ 叩いて買いたいなら任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

中古だすような人はあんまり安くしないもをなー

>>542
>任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

そのリスクと対策を情報交換できればな。。スレチになるが。

たとえば、居住中だと売買契約が済んでも、出て行かないで居座る恐れ。
あと、入居後に元居住者が嫌がらせをする場合もあるらしい。

まあ、新築・中古共に買い叩ける物件はそれまでの物件という
ことです。
自分が売る時も当然買い叩かれます。

永住するつもりでもそうならない時もありますからね。

そうですね。買い叩ける物件はそれなりのレベルということですね。
実際、中古はそんなに値引きしてくれないよ。

保有者が不動産会社の場合は値下げが結構できます。
1月〜3月はいいタイミングではないでしょうか。

一般的なことですが、教えてください。
中古物件を購入する場合、売主の売却希望額で決まるケースが多いのでしょうか？
それとも若干なりとも値引きをしてもらえるのが普通なのでしょうか？
漠然とした話で申し訳ありません。

一般的に>若干なりとも値引きをしてもらえるのが
普通ではないでしょうか。
値引き率は、地域や時期にも拠るでしょうが。

住み替えの小生の場合、売る時は5％引き、
買う時はリーマンショック後だったこともあり？
10％引きでした。

売主と直接交渉でなく、仲介業者を介して
ですから遠慮は不要です。

知ってると思うけど、価格が税込表示なのは業者、非課税表示が個人。業者は決算前の損切りはありえる。個人は良くて1割程度じゃない・？

逆に、10%引く前提で高く売却希望価格を付けて売り出してるケースもあるから注意。
実際に取引されている「相場」はちゃんと調べてから価格交渉しなきゃね。

売主の残債の有無って調べられるんですよね？

>>551

無理。
登記簿みれば抵当権の設定はあるけど実際に幾ら返済したかは
わからない。仲介屋に聞けば教えてくれる場合もあるけど。

以前、内見に来た人に、新築時はいくらだったかと残債を聞かれました。気分が良いものではありません。極端な話、その人は何を基準に判断してるんだろう？と疑問に思いました。中古ですし、希望してくれた方には、お互いに条件を話し合って、双方が納得出来ればと思っていたので、ちょっとショックでした。売却はその後、別の方にリフォームなど無しでそのまま引き渡しという条件200万円引きで売却しました。私が売る立場だったのですが、部屋を気に入ってくれると嬉しいですし、交渉していく中で親しくなり、この人ならっていう思いもありました。お互いに丁寧に常識をもって交渉をしてみてはいかがでしょうか。

買う立ち場としては分譲価格を聞くのは当然の事だと思いますよ。数千万の買い物ですから変な情など無駄です、あくまでクールに。今年の底値を探って物件探ししてますが1割引き当たり前、2割引きから検討ってぐらいの買い手市場ですよ既に。豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。

553です。確かに新築時の価格は買う側にすれば気になるとは思います。しかし、購入したのは2004年のマンション等が非常に安かった時期。地価も安く金利も安かった。株価も安かった。その後、2007年に売却。地価も前年比20%アップしていた時期に単純に新築時の値段から数百万引きでと言われても。と思った次第でした。
今も2004年くらいの底値になる可能性もありますよね？今だったら、どんどん交渉すればいいのでは？

分譲価格なんて聞かなくても調べられるし、金利も同様。そこから逆引きでローンの大体の残債も分かるはず。私はそれで交渉しましたが、売主はこっちがそこまでやってることは知らないでしょうけど、そんな価格では売れない！とあくまで強気モード・・・だったのが去年の9-11月ごろ。

売る人は残債程度で売れれば御の字、オーバーローンになって売るに売れなくなる時期がそろそろ来るんじゃないでしょうか。

そういえばうちは洗足なんですが、近所で平成19年築で93平米で7千万！という格安物件が出てきましたよ。目黒で坪単価250っていうと2000年前半程度じゃないかな。ちなみにこの物件の分譲時の価格は9千万弱。築浅物件であればこのマンション掲示板で新築分譲時の評判も見れますよ。まあ見なくてもモリモトの物件なので判断できると思いますが(笑）

分譲価格は、直接売主には聞かずに営業から聞くべきでしょう。
営業なら、客を連れていく前に知るのが当然ですから。

値引き交渉の手段として売主に、わざと聞くのなら分かりますが。

>豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。
豊洲はともかく品川はどうかなあ。そのエリア回ってるけど、割とシビアだよ。築年数がよほど古いとか何度も足を運んで裏でこっそり交渉、とかなら別かもしれないけど。それと、売り手も情勢を見て（というより仲介屋にけしかけられて）売り出し時からすでに価格を下げてきてるケースも多いので、「これ以上は引けません！」みたいなケースも多々あったよ。

交渉は勝手だから可能。
その結果、売ってくれるかどうかは別、でしょう。
554さんが売って貰えたならすでに、検討中じゃなくて契約済みになってるでしょうから。

中古の売主の多くは自分が新築しか検討したことないから、中古売買
のことよくわかってないんだよね。つねに自分が「お客様」だったからからね。

中古売買経験ある人は話が早い。（もっともタフネゴシエータでもある場合が
多いけど）

この時代売る事を考えれば損する覚悟はあるんじゃないの？

中古売買は２回経験したけど、
冷やかし客ばかりが来たらウンザリしてくるよ。
但し、買い叩きの買付証明を持ってきた客はサッサとこちらから断った。
中古売買経験ある買主なら話が早いってもんじゃない。

この時期に売りに出すのは、やむを得ない事情があるからでしょう。とはいっても
足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。

とくにいい物件で売りに出てるものは、売主だってそこそこの値段を期待している
わけで、いきなり1〜2割引きでは納得しませんよ。だって、いい物件って思ったほど
出ないですから、他にも客はいると思えますからね。

>足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。
売主の立場を考えれば気持ちは分かる。でも買主だってある意味必死なのだから足元を見てしまうのはしょうがないことなのでは。最低でも売主さんの情報（売却理由・残債がどれくらいありそうか）などは事前にチェックするでしょう誰でも。むしろ売り側に回ったときに自分が強気になれる物件（残債含め）を最初に買っておけ、という話になってくるのでは。

売却活動中です。別に今じゃなくてもとは思いましたが、景気が1年待っても良くなる保証もないし、築年数がたてば部屋も汚れてくる。古くなれば価値も下がる。極端な話、大地震で被害うけて売れないなんて事も。なんて考えたり…。だから、売却を決めました。いずれはスローライフで、実家の田舎に戻るつもりだったし。会社潰れる前に退職金貰って逃げよ！

築５年のマンション売却中です。
分譲価格は調べれば分かるから教えるけど、残債は教えないですね。
抵当権設定されてる額が分譲価格の半分以下だから、推測はできるでしょうが。

ただ、分譲価格も残債も、ここまでなら値下げに応じてもいいと思う価格とは
まったくリンクしませんよ。

565です。分譲価格とか残債がいくらだからとかじゃなく、今の地価や部屋の様子、周辺環境から適性価格を判断してほしい。生活環境がとか、部屋が汚れててリフォームが必要だから安くしてと言うなら、こちらも納得いく。残債が少ないなら、もう少し安くしろみたいな交渉もあるのは…。難しいですね。

続けてですが、見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。興味があってきちんと検討してくれてるんだなと。ただ家をぐるっと見ただけで、狭いだの希望は２ＬＤＫだとか。間取り見て来たんじゃ？買う側も、きちんと調べて部屋を見たうえで、値段交渉して下さい。

売主さんに残債までは聞きませんよ、もちろん。失礼に当たるので。仲介人にそれとなく探りは入れますが。「残債が少ないなら、もう少し安くしろ」という交渉はしないですが、残債が少ないほうが値引き交渉の余地があるのは確かですね（売主に余裕があるので）。逆に、売り急いでないからこそ値引き交渉には応じない、という人もいるでしょうけど・・・

一番まずいのは「情勢を無視して残債分＋αの利益を丸々販売価格に乗っけちゃってる人」。いくらいい物件でももう少し経済情勢ぐらいは加味してよ・・というような物件価格も正直ある。早く捌きたいなら、やはり価格を下げるのが一番てっとり早い。狙ってる人はきちんといい物件を虎視眈々と狙っているので、価格さえ（たとえ控えめでも）下げてくれれば買い主だってそううるさくは言わないでしょう。

>見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。
むしろ内見までしておいて管理の状況さえ聞かない買い主がいるとしたら唖然・・・それこそのちのちリスクになるのでは。何のために内見しにきたの？と（自分は買い手の側だが）思ってしまう。

買い主にしてもきちんと物件について情報収集して、部屋を見せてくれる売主に対して礼儀は尽くすべきですよ。「ただ部屋を見たいだけ」なんて論外。売主だって時間割いて掃除して内見の時間を作ってくれているわけですから。自分はそういう気持ちで内見させてもらってます。最近はそういう礼儀さえ守れずに内見しにくる買い手が多い・・・と仲介さんが嘆いてましたが。

568です。内見に来ても質問も全くしないし、ぐるっと部屋をみて帰る人ばかりです。何を見て基準にしているんだろう。もっと色々聞いてくれれば、良いことも気になることも話出来るのに。