マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

へー。タウンズの「常連」だけど、別に恥ずかしくはないな。
でも、奥さんとかお子さんが嫌がるご家庭もあるかもね。

嫌なら、仲介業者に掲載止めてもらえばいいだけじゃないのか？

>>100
なるほど！うちのマンションの人と同じタイプみたいですね。
つーか、あなた６階の人？まさかね。

６階？　違うようでーす。

でも、ある意味楽しみながらやらないとね。売るってことは。

だよな～。

楽天家でないと毎日ストレス溜まるよなぁと思ってました。

彼は結構、タウンズ有名人を愉しんでいるようです。

急ぎじゃないのね？
売るって事は楽しいと思う！！
内覧のお客さんとの会話も楽しめばいいしね(^_^)

売るって楽しいかな？（買う方は楽しいな）
売りは苦痛でしかなかったけど・・・。
売却中、胃痛で胃カメラのんだよ。
期間は2か月で売れたけど、これが限界だった。
内覧客のなかった週末は、どっぷり凹んだ。

>104
内覧の客と会話するんかい。

やめといたほうがいいぞ。仲介にすべて任せたほうがいいぞ。

自分は内覧の時はその辺散歩しとけ～

「あの人たちいいひとね～」なんて思われても

買わないものは買わない。

内覧客にとって物件はいいけどあなたが生理的にいやなヤツだったら

最悪だな。

売れない原因はあなたかもよ。

>105
会社でも何でも、営業向きとか、総務向きとか、、色々あるからね。

>106
そういう会ったこともない人に対して陰湿な非常識な書き込みは、掲示板にはよくあることだが、まあやめとけ。

１０４です。
デブでハゲですけどなにか？やっぱり生理的には受け付けられない人種でしょうか。
怒れないです。女房にも同じ様な事言われましたから。グッとハートに図星でした。
明日からは犬の散歩でも連れられて家の事は仲介さんに任せる事にします・・・。
ですが、内覧者から質問される事ってありませんか？その時はそうしましょうか。

＞その時はそうしましょうか。

すいませんでした。正しくは　‘その時はどうしましょうか‘

外見は気にすることないですよ、部屋が臭いとか汚いとかで無いなら、全然かまいません。
居住中なら、いてもらって、色々聞いたり（買い物、騒音、近所のこと他）するので、いいのでは無いですか？

でも、居住中の物件って、やはり色々見られないから、自分は好きでないです。

居住中の物件は値引きが期待できないのでパス。

新居にも移れず、売れなきゃそのまま住むつもりだろうから当たり前ですけど。

経過報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧４件、購入検討内覧１件

値引きは受けないと言いつつも昨日仲介業者から値引き対応の相談をいただきました。
１～２％の低率の相談なら考えなくもないのですが、マイナス９％までする気になれないとお伝えしました。

一方、賃貸の具体交渉（礼金ＵＰ、月額Ｄｏｗｎ）の相談が複数入って来るようになりました。
ほどなく賃貸で決まりそうです。

７月の転勤辞令が出まわったらしく、今週から賃貸の内覧が多くなった模様。

賃貸決まりそうで良かったですね。
仲介業屋から値引き対応の話があってそれが９％という事なら、はっきり言ってあなたの物件はその９％値引き後の
価値なのでしょう。
まぁ、賃貸に出すから問題無いですね。

スレ主の経過報告は売り主には良い教訓になります。
売却開始から1か月程度は内覧も多いが、その後はパッタリ。
物件が新鮮なうちは興味を示す人があるが、それを過ぎるといわゆる晒しもの物件へ。
この物件の場合、ＧＷまでが勝負だったですね。
まー、賃貸の方も欲をかくと同じことかと。

賃貸で落ち着くのなら、そろそろスレ主さんから終了宣言をされてはどうでしょうか？

スレ主さんではないのですが、ここで言われるところの「晒しモノ」物件として、
一年がかりで、先日、売却した者です。

＜物件所在地＞　新宿駅徒歩圏（但し、外国人が多い地域として見られるため好き嫌い分かれる立地）
＜物件スペック＞タワマンではないが、300世帯強の大規模物件
　　　　　　　　南向き中層階、日当たり眺望良好の８０平米弱の２ＬＤＫ　築９年
　　　　　　　　バス・トイレフルリフォーム済み　
＜新築購入価格＞坪単価約２６０万、2008年3月末時点での残債1500万。

＜経過＞

　・2008年２月末、某タワマンに一目惚れし、旧宅売買停止条件付きで抽選に臨むも
　　倍率６倍の二番補欠となり、いったん、住み替え諦め。が、その際、専任
　　契約を結んだ仲介業者の査定が坪単価313万まで上がっていたため、また、
　　以前から手狭に感じられていたため、より広い物件を求めて各新築モデルルーム
　　に足を運び始める。

　・2008年６月末。某マンションの最上階売れ残りを交渉で粘って、１割引で購入。
　　買い先行であったため、早速、前回査定依頼した大手仲介に専任契約依頼。
　
　・2008年７月。正式販売価格では坪単価306万。居住中のオープンルームでは、
　　同じマンション内の賃貸居住中の家族一組が内見。同じマンションの同方向南向き
　　１Ｆ専用駐車場付き物件がライバルで、先方は、子供が小さいため騒音を気にして
　　１Ｆ物件を選択（後にローン審査で落ちたとの話）

　・2008年８月。新居に引っ越し。Ｗローン生活突入。オープンルーム開催２回。
　　来場者計６組

　・2008年９月。オープンルーム開催２回。　来場者４組。この時点で南向きライバルとして
　　高層階一部屋が出て、実質３部屋が競合。

　・2008年10月。専任契約から、新宿に本社を置く大手3社の一般媒介に切り替え。
　　オープンルーム開催１回。来場者２組。

　・2008年11月。価格変更坪単価298万に値下げ。また、同じく南向き中層階（我が家よりは上）
　　が新たに売却開始。高層階一部屋、中層階二部屋、１Ｆ一部屋の計４部屋で競合

　　この時期から、景気急降下のあおりを受けて、問い合わせ、内覧がぱたりと途絶え始める

　・2008年12月。案内２組。12月末に競合中の中層階が物件価格で約200万、１Ｆが約400万値下げ。

　・2009年１月。一般媒介を大手二社・中堅一社に切り替え。案内１組。

　・2009年2月。価格変更坪単価293万に値下げ。オープンルーム開催。来場者３組。
　　他競合部屋が値下げ。さらに１Ｆの別部屋が売却開始。

　　この時点で、我が家（坪単価293万）、高層階（坪単価310万）、中層階（坪単価262万）、
　　１ＦＡ（坪単価240万）、１ＦＢ（坪単価223万）で、
　　高層階は眺望、自分も眺望とフルリフォームの水回りに自信持っていたため強気維持。

　・2009年３月。価格変更坪単価284万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。
　　競合していた１ＦＡが賃貸に切り替え→新宿が近いため即決定。高層階が売却。
　　ただし成約価格は未公表（大幅に値下げしたのでは？との仲介からの話）

　・2009年４月。一般媒介を大手一社・中堅二社に切り替え。１ＦＢが売却。
　
　・2009年５月。条件的に我が家と最も競合していた中層階が、大幅値下げ。坪単価239万で
　　売却。相当売り主が焦っていたようで、お陰で、相場を下げまくりで影響大。我が家も
　　価格変更坪単価273万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。

　　この内1組が気に入り、坪単価257万での指し値が入る。やはり坪単価239万で売却した
　　我が家よりも好条件だった中層階の売却価格を鑑みての指し値。

　　賃貸に切り替えようと考え始めた矢先で、迷いに迷ったが、間もなく築10年目を迎えるため
　　大規模修繕が控えていること、性格的に不動産賃貸の管理には到底向かないことなど思い、
　　手付け金１割用意を条件で承諾。
　
　・2009年６月頭　売買契約締結。

・・・長くなりましたが、まあ、こんな感じでした。不動産に関してはド素人のため、相場を後追いして
　値下げを繰り返すという最悪のパターンではありましたが、結果的に新築時の物件価格から－80万での
　売却となり、買い換えローンの確定申告で、およそ100万ほど戻ってくるので、ほぼトントンで済んだのは、
　このご時世、まあ健闘したほうでしょう。

　今思えば、やはり最初の3ヶ月が勝負でしたね。この時期に思い切って値段を下げておけば・・とか後悔する部分　も多いのですが、こればかりは仕方ありません。また、内見はあっても、具体的に値下げ提示されたりとか、
　今回契約した相手以外は一切なく、競合部屋も大幅値下げするまで一切売れなかったことを思うと、やはり
　相場を大いに読み違えていたのでしょう。ただ、あくまで結果論ですが、本当に一組でも買い手が現れてくれたら
　それでＯＫなのだということも実感しました。

　また、空室でのオープンルームの開催は大きいですね。今回契約までこぎ着けた仲介は、結局、最初の専任
　契約の頃から、唯一最後まで契約を交わし続けた財閥系大手でしたが、ここだけ、一般媒介に切り替えた後
　でも、頻繁にオープンルームや広告など積極的に宣伝活動をしてくれましたし、毎週の業務報告も分かりやすく
　懇切丁寧でした。他は大手でも全然ダメ。中堅どころのポスティング中心の業者は、半年の契約期間で、一度も
　内見の客を連れてくることはできませんでした。最悪だったのは、プリ○セススク○ア！こちらに連絡もない
　内に担当者およびチームリーダーが退社。後任からは、こちらから連絡するまで一切コンタクトなし。こんな
　ヒドイ会社もあるんだと、驚きました。

　二年前なら、購入価格＋1000万で成約した部屋もあり、南向きの部屋に関しては購入価格を
　割ってしまう部屋は皆無であったことを考えると、あまりにも経済状況が悪く、そして、異様に
　南向きの競合物件が多い時期となってしまったことなどタイミングが悪かったですね。

　それにしても中層階のライバル部屋・・何故、成約価格を公表したのか不思議です。買い主が伏せて
　くれと言えば、伏せることができるらしいのですが、マンション全体の相場を大幅に下げられ、本当に
　いい迷惑でした。また、その買い主が今後中古に出す際、その人にとっても絶対不利だと思うのですが。

　とにかく、約一年かかりましたが、不思議と焦りはなかったのが本音です。独身で年収も多いため、さすがに
　Ｗローンのせいで貯金こそできませんでしたが、夏休み、年末、ＧＷなどは海外旅行に出かける余裕もあり、
　新居での生活を存分にエンジョイしていたため、精神的にもキツくはなかったです。月に一度の掃除と
　郵便BOXの整理に戻るのが面倒臭かったくらいですかね。

　繰り上げ返済で、とっとと旧宅のローンを完済していれば、もっと早い時期に賃貸に出すなどの選択も
　できたのですが、先述の通り、独身のため、ローンについてはどこかで「死んだらチャラ」と思っている
　部分があるので、定年時までに返してしまえればいいやと考えてます。

　本当に長くなりましたが、現在、売却活動中の方には、良い縁がありますように。自分は、
　たまたま運が良かったのだけかもしれませんが、経済的に余裕があるのなら、焦らないことも大切ですね。
　あと、立地は大事ですね。我が家は好き嫌いの分かれる地域ではありましたが、やはり、都心物件では
　あったのが大きかったと思われます。

同じマンションのライバル、Ｗローン等、ホントに厳しかったですね。
最終的には買い主さんと、ご縁があったということでしょう。
大変参考になりました。

売却は適正価格が絶対条件だね。

適正価格なんてあってないようなもの。ホント本質的にわかってねえな。

最終結果報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧６件、購入検討内覧１件
６月１４日　賃貸申し込み受領

ご心配をいただきましたが、無事賃貸の申し込みをいただきました。
こんな時期ではありますが、一部上場企業からの法人契約、６月下旬からの入居、募集額通りの敷金・礼金
・月賃料での申し込み受領となりました。（法人会社で現在稟議申請中、今週中に契約締結予定）

よって、平行展開していた売却募集はこれをもちまして終了としました。
最後までお付き合いをいただきまして、ありがとうございました。

まとめ報告

売却活動
　内覧件数：１５件、１０週（申し込みまで１３件、５週）
　申込件数：　１件（指値－９％）
　検討件数：　１件（指値無、価格改定待ちか？）
　設定金額：２月時点同マンション契約事例比＋１％、購入時価格比＋１６％
　申込金額：２月時点同マンション契約事例比－７％、購入時価格比＋　８％

　５月８日の時点で売るのなら初申込者以外はいないと踏みました。
　よって、売るか？売らないか？について最初で最後の前提で検討を行いました。

　・売却検討中のマンションは今時と比べ基本性能仕様が良く、管理も安価の割りに良好で、昨今新築で
　　売られている同価格帯のマンションが見劣するぐらいであった事。
　・売却検討中のマンション以上のものに買い替えるにはもっと割高な費用が必要になる事。
　・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
　・近い将来売却検討中マンションの地区に戻る可能性がある事。

　などを踏まえ、>>25の投稿をした５月１７日時点で、設定価格で買う人が現れなければ売らないとの
　方針を定め現在に致りました。

賃貸募集活動
　内覧件数：１１件、４週
　申込件数：２件（１件値引き条件付、１件満額）
　検討件数：２件（値引き待ち）
　設定金額：前回賃貸実績比－３％
　申込金額：前回賃貸実績比－３％

　賃貸担当の複数の不動産や曰く、昨今の景気低迷で高額な分譲賃貸の需要は大幅に悪化し相場は
　下落傾向。
　敷金・礼金・月賃料を従来通りを望むのは無理と言われ、敷金・礼金は前回と同値、賃料はマイ
　ナス３％に設定して募集を開始。

　募集から３週目まで低調な引き合いだったのですが、７月の人事異動に伴う大手法人引き合いが
　続々発生。

　１番目火曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－８％の契約打診→回答保留。
　２番目金曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－５％の申し込み→申込却下、回答保留。
　３番目土曜日に賃料－３％相談→日曜まで回答保留。
　４番目日曜日に募集広告通りの申し込み→受領

　あわてて値引きを受けずに良い結果となりました。

更新時には賃料相場データーをもって値下げ交渉する。やはり賃料も下げ相場なんだね。ダメ元だけど余地はありそう。

このスレ、終了ー。

122 中古持ちマンションを本当に無謀に高く評価してる辺りが笑える。
もっと築年数経過してもスレ主の強気体制って変わらないだろう。
去年築の新築マンションの余剰が大幅値引きされ、はけきるのがこの夏いっぱいだといわれてる業界。
中古の売り時もしかり。
この秋以降に出てくる新規売り出し新築マンションからは販売価格がはなから抑えたプライスで開始される。
となれば中古市場は益々厳しいわけで、大幅な値引きに応じないような中古物件は早くから晒しものの烙印を押される可能性大。

今は中古検討中の層も似たような条件で沢山の物件があるから見てまわっているし、市場価格にも敏感で知識もある。
皆がより築浅をのぞむし、中古のくせに割安感がないなら大幅値引きオッケーやはじめの価格から割安感のある新築買っちゃうよってこと。

私の知人にもいます、自分のマンションは特別に仕様がいいから価値ある物件だとかキレイだから高く売れるとか宣う中古売り主。
ごく近所に新築マンションが建って値下げをはじめても
「ウチのマンションは〇〇建築で△△管理だから新築なんかに負けてないし。南向きだし。」だからさ、マンションなんてバルコニー側ほとんどが南向きじゃん、同じ市内で何百件のマンションが中古として売られてると思う？ 中古売却ってそれらとの競争なんだよ、売り出し時期も悪いし今は不動産が年で一番動かない時期だよと教えてあげても
「でもさ‥」とまた自分勝手な物件自慢。「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。
じゃあ値引き打診あった？交渉してくる人いた？と聞くとそれはないのに。
見に来る客だって冷やかし大半で、ツアー状態で仲介業者が連れてきてるに過ぎないことも理解できてない。
数度の買い替え経験者としてアドバイスを求めてくるから何度もコツを話しても肝心の売却に関しては考えが甘すぎな知人。
そのうち仲介業者からも放置されるだろう。
今は買い先行で契約した土地に建てる家にも予算以上にあれもこれもなんでもできると思ってて夢見る夢子のトランス状態からも醒めてないし。
中古がやたら高く売却可能とふんでるから買い替えの計画が甘すぎて早くも資金繰り破綻を招きそうなこともよくわかってない。

最近この疲れる人から距離を置いて対応してます。
プライドが思っていた以上に高くて付き合いきれません。

ずっと虚偽申請していることになりますね。
年間250万搾取

個人の住宅補助で20万/月でる会社ってどんな会社？
すごいですね。
正直、そんな会社に勤めたい。

大阪市内　地下鉄沿線　駅徒歩3分　
南向き　85平米　２階
リビング１６帖　キッチン４帖　洋間６帖と７帖　和室４帖
ポーチ付
築年数８年
いくらくらいで売れますでしょうか？

地下鉄駅徒歩3分でもピンキリ、路線価分からないから適当ですが、
築8年の2階だからあんまり強気に出ず2200〜2700万円で出して、10％引きくらいまでで応じればいいんじゃないですか？
駅名と物件名を書けば周辺に詳しい人がより正確なアドバイスしてくれるだろうけど、個人名がバレる可能性があるなら、こんな掲示板じゃなく不動産屋と相談したら。

131 大阪市内 地下鉄沿線って範囲めちゃ広い。
区や最寄り駅によっても人気あったりなかったりするし。
具体的なことをかけないネットでは価格はだれもハッキリいえませんよ。
実際不動産仲介業者数社に査定してもらうしかありません。

>126

>「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。

「キレイですね。」って言うしかないですよね～（笑）
「あっ！ここは、ちょっと･･･」って思うところの方が多いのですが、
そこは、心の中で思ってるだけです。
中古ですから、いたしかたない。。。ということで。

買う側の立場としては、最低でも端数（￥○○８０万円の場合、８０万円）
は値引き分として、価格設定をしてるものだと思っているのですが、
まだ、売り出したばかりなので、下げるつもりはないと言われました。
その代わり、エアコン２台置いていくと。
エアコンは、買い替える予定なので、いらないっちゅーの！
粗大ゴミを置いていくな！って感じです。

エアコンは2009年モデルならええんじゃない^^

正直、家主の使ったオプションなんか、ほんとゴミですね。

私は早期売却成功組でしたが、一切内覧の方とはお話しませんでした。
アピールすればするほど問題点を探すのが人ってもんだからね。
（中古探してる人ってあまのじゃくが多いかもね）

力を入れれば入れるほど売却は遠いよ〜〜

中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。自分が買う立場になって考えればよい。割高感があると売れません。仲介業者のアドバイスは単に売りの専任を取るだけのための価格（高め）で言うケースが多いですから注意が必要です。内覧8件で前向きな話が無いのは価格設定が悪いとおもわれます。

内覧8件（？）じゃ何ともいえないが、まあ凡そそんなものなのかな。

実力（資金）以上の物件を大幅安値で買い落とすあまり現実味ない夢から抜けれない人（買い手）も多いけど、
専任取りたいため最初非現実的な高値オファーする不動産屋や、
コスト時間かけずに多くの物件数売りさばきたいがため必要以上の安値誘導持ちかける不動産屋も多いけど、
できるだけ高い値段で売りたいっていう売り手の事情もあるけれど、

>中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。

なんだろうね。
売り急ぐような事情がなければ、「値付け」は落ち着くところに落ち着く、はずだからね。

＞131
不動産屋に確認するまではしたくないのかな？
yahoo不動産とかで類似条件の物件がいくらで出回ているか（売れ残っているか）調べた方がイメージつかめるんじゃない？

予算額＋１３０万までなら、内覧に行きます。
もしかしたら、値引き可能かも？と期待を込めて。
それ以上の場合、値引きが期待出来ないし（特に売り出したばかりの物件は）
内覧自体、気を使うので、見に行きません。
ネットで価格が下がるのを待ちます。
下がる前に売れてしまったら
自分には予算的に、
縁が無かったものとして諦められる。

＋１３０万って、どういう計算から？

>141

値引き可能かも？って金額なんじゃないの？
そう書いてあるし
実際、うちも￥4780万の売り出しで、￥4650万にしてくれと打診され
知らない人が、これからも内覧に来るのか･･･と思ったら
憂鬱＆めんどくさくなり、OKしたのが-130万だし。

>>130
>個人の住宅補助で20万/月でる会社ってどんな会社？
うちは外資系の上場企業です。
うちの賃貸に申し込みのあった少ない事例の話になりますが、国内資本の大手の証券、保険、医薬品業種のなどの管理職、鉄鋼業種の役員もそれぐらいは出てるみたいでしたよ。

スレ主は借り手がついて余裕なんだと思う。

解決したんだからいい加減このスレは閉鎖して、他の中古相談者は同様の別スレに行けばいいんじゃない？

１３１です
御意見ありがとうございます
住宅ローン残高が２４００万くらいなのでそれに充当できればと思ってお尋ねしたんです
大体の目安にさせていただきます

ありがとうございました