【東戸塚】タワーマンション４棟は、どうでしょう？

この４棟に中古になったベリスタ加えたら、人気度はどんなになるでしょうね？

仲介手数料加えても、上記広さのベリスタは、全然買えません。
ベリスタは高すぎます。

南向きは６０００万後半行きますが東や富士山側の西なら６２００万台もありましたよ。
８０平超えでです。私も今迷ってます。

坪単価２５０万円台ってかんじですね。

東戸塚のタワーマンションだとどれくらいで考えるのが妥当なのでしょうね？
今はやっぱり高めなのかな？（ベリスタはもちろん、中古４棟も）

近所の不動産屋さんんの出番です。
プロのアドバイスが欲しい。どれを選べばいいの？まだ、買わないのが正解？

個人的には新築売り出し価格より中古価格が高い物を買うのは
しゃくと言うかなんだか納得いかないので新築かなぁ・・

新築買って、すぐ中古価格が下がるのと
中古買って、中古価格が維持するのと

どっちがいいのかな？

東戸塚で検討するんだったらパークヒルズ低層棟。
それ以外は希少価値なし。
タワーマンションなどは首都圏各地に雨後の竹の子の如く
できまくっているので、マーケットの影響を受ける。
タワーは土地の持ち分が極小であり、資産価値なし。

マンションは、土地持分は資産価値に関係ないだろう。
実際、中古価格査定は居住面積でされるんだから。

あっ、後付け加えておくと、パークヒルズ低層棟は人気だけど、特段、坪単価が
他の棟（環２に面した棟以外）より高く売買されている訳じゃないから。

値段も当たり前ながら大事でしょうが、一番必要なのは毎日どういう暮らしをらしたいかです。数百万の違いより、方角、設備、、とご自分なりの優先順位をつけて実物を見て望むのがよろしいかと。スレの本来テーマの物件たちについては、その実物一見にて何故プレミアなのかがわかります。眺望の抜け、と乱立、が最近のキーワードかもしれません。

不規則なダイヤ
湘新快速の通過
NEXが線路使ってる
終電が早い
高崎線や宇都宮線が遅れても乱れる
東京方面は日中は1時間4本

横須賀線は問題がありすぎる。

だからいいんだよ。適当に不便な方が人口を抑制できる。
東海道線のような超満員電車なんてい嫌だし、街も横浜駅みたいにまともに歩けないほどの
混雑は嫌。東戸塚駅前は、ごちゃごちゃしてなく、歩道も広く、日常の買い物なら不便なし。
こんな住みやすい駅前は、そうそうないと思う。私は気に入ってます。

ここ２、３年ほどで人口が増えすぎて駅がパンク気味です
ですのでバスなどでわざわざ駅に来る方達の為に、どこかに駅を作ってあげてほしいです

東京に出るの日中本数少なきゃ横浜で乗り換えればいいだけ。

私鉄なんて東京に出るのに横浜で長い距離歩かなきゃならないんだから、
それに比べたらぜんぜんまし。

６５さん
その横浜に行く本数も東京に行く本数も同じでしょ。
横浜に行くのも不便です。

”東京”って東京駅をいっているんじゃない？
だとしたら「湘南新宿」はいかないからね。

横浜駅は横須賀線でも湘南新宿でもいくから、
もし、東京方面が品川・新橋・東京駅あたりを指しているなら、横浜は条件違うよね。

湘南新宿ラインに乗って横浜で乗り換えればいいと言うが
そういうダイヤになっていないんだよ。
現実に俺はときどき日中利用してつくづくうんざりしているんだよ。
よくダイヤを観察してみて欲しい。
東京方面〜次の湘新ラインのダイヤ間隔は十数分
湘新ライン〜次の東京方面のダイヤ間隔は３〜５分
つまり、湘新ラインで横浜へ出て東海道線に乗り換えを目論むと、
横浜駅の東海道線ホームで、次の横須賀線に抜かれて唖然とする羽目になる。

[東＝東京方面、新＝新宿方面]
12:00東
12:15東
12:27新
12:32東
12:46東
12:57新
13:00東

このダイヤだと東京方面に行くには大人しく次の東京方面を待つしかない。

東京駅で考えるんだったら東海道線が停まるところ検討したら。
私鉄は東京駅行くのに必ず乗換えが必要でかなり時間かかるから論外で
しょ。

東戸塚はこれ以上便利にならないで欲しい
住民がこれ以上増えても困る

こんな不便なままでは困ります。
勝手なことを主張しないでください。

不便で困っているというのなら、便利だと思うところにいけばいいのでは？

「これ以上便利にならないで欲しい」とかいうが、
湘南新宿ラインができる前は、今よりもっとましなダイヤだったんだよ。
こっちはそれ以前から住んでいるんだからね。
東京方面に行きたい人間にとっては、湘南新宿ラインができて明らかに不便になった。
不規則ダイヤの元凶、湘南新宿ライン・成田エクスプレスを廃止しろ！！

うちは結構新宿にいくので、湘南新宿ができて満足です♪♪

人、それぞれですね。

日中の列車時刻わかってるんなら、その時間に駅行けばいいだけじゃん。

時刻表を手放せないという時点で東戸塚は＊＊＊だよ。
首都圏のほとんどの駅では時刻表なんか気にせずに駅に行けば電車が来る。
それが首都圏の普通の感覚なのに、東戸塚ときたら・・・

そもそもここは東戸塚のスレなんだから東戸塚検討してない人はわざわざ
入って来なくてもいいんでは。

「これ以上便利」にというのは 別に電車の事を書いたわけじゃないですよ。駅ができる前は知りませんが、湘南新宿ラインができる前は知ってますよ
ダイエー西武ができて日常が便利になりましたよね
もっと駅前が開発されてしまって もっと住民が増えてもね・・・
駅が広くなるわけでも、駅前に小学校が建てれる土地があるわけでもないですし

東戸塚駅に東海道線を停車させて欲しいと、田中慶秋は強く申し入れしたが、
国鉄と運輸省は「乗降客が少ない。将来１０万人を超えたら協議をする」と
約束をした。
http://www.慶秋.jp/higashitothuka.html

１０万人を超えたが、ＪＲは協議に応じない。
何か要望しても、ＪＲ側は「東戸塚駅は請願駅です云々」という
いつもの論理で門前払い。
ＪＲがこういう態度のままというのが、東戸塚最大の問題点。

まあ、ＪＲとしたら、頼み込まれて作ってやった駅なのに、次から次へと要求がエスカレート
してやってられないってことでしょ。
何か、甘い顔するとつけあがるＸＸＸみたいなもんだな。
やっぱり日本人でもないＸＸＸに参政権与えるのはまずいだろ。

問題は相鉄とＪＲの直通が実現したときに東戸塚がどういう時刻表になるかだな。
下手をすると今よりも更なる不規則ダイヤになる可能性がある。
下手をすると相鉄以下の利便性になる可能性もある。

相鉄線の東京方面直通は、東京駅直通じゃないし。
貴方が気にしている横須賀線の東京方面の本数には影響ないんじゃない？

横須賀線、武蔵小杉新駅開設で東京まで何分遠くなるんでしょうか

少なくとも１分以上遅くなる。
やっぱり田中慶秋先生の主張する湘南電車東戸塚停車だな。

今のタワー取引相場は、ネットの売り出し価格から推定して、２３０〜２６０万円程度でしょうか。

↑　坪単価です。

パークタワーの売り出し時の坪単価って
どれくらいだったのでしょう？

ルパルクの坪単価は、日経の上昇率ランキングのインターネット記事で
新築時平均２２０万円／坪と読んだことがあります。
最近のチラシだと、ルパルクは、６４ｍ２で３９８０万円（坪単価２０４万円）

しかし最近、ファーストの価格高い。リフォーム価格が上乗せされてるんだろうけど、
８２ｍ２で５１８０万円（坪単価２０８万円）。

好みの内装にしたいから 我が家はリフォーム済み物件は要らない

幼稚園はどこに行く人が多いですか？

お受験園に通ってる方もいらっしゃるし、近所の園バスも沢山来ますし あと以外と保育園組が多いですよ

保育園というと共働きの方ですね 無理して購入されてる方もいそうですね

いまどき、子供産んでも働き続ける女性なんて珍しくないだろ。
俺のかあちゃんもちっとは働いてくれれば、ローンも楽なのに。
共働きじゃない方が無理してるかも。

東戸塚は余裕のある専業主婦の方が多いみたいですよ
兼業でも誰にでもできるような仕事の場合のみが、無理しちゃってといわれるのだと思いますよ。東戸塚で物件を探していますが、駅前以外の地域でも少し裕福な方が多いのですかね？
バスを使うようなあたりだと また違いますか？

平戸電電団地は、一戸建て地域で駅前と比べても年収に差はないと思います。
ただ、東戸塚には駅前含め、裕福な人はいません。
みんな、普通のサラリーマンです。
年収１５００万円でも裕福なんてほど遠いです。
年収７００万円と比べて目くそ鼻くそです。
貧乏ではないという程度。

余裕があって奥様が専業主婦っていうお宅の年収ってどれくらいをいうのでしょうね？
１５００万あれば十分可能だと思いますが。
（７００万だと厳しいかな）

御主人の年収が１５００万なら多少余裕があると思います
７００万だと奥さん遊べないでしょう
東戸塚駅前は金持ちが住むというより エリートサラリーマンが多いイメージです
駅から離れますが、でんでんの戸建てあたりも元エリートサラリーマンの年配者が多いそう

バスで駅に来る地域はマンションも安いので駅前の世帯とはまた違うでしょう

もうすぐベリスタも完成で入居開始になりますよね。

いつ頃、中古がでてくるかな？
いくらくらいででるかな？

やっぱり高いのかな？

ベリよりパーク、ビタワーの方が希少価値あるのでは？ 三井ブランド＞とわ 店舗が入ると管理組合の力配分が偏り一般入居者の意見が通りにくいとはよく聞く、。

ルパルクもミツイなの？

ルパとファーストは共有施設が若干・・・　追炊きもないし・・・　ビーとパークに絞って検討中。ベリはあそこまで店舗やＯＦＦＩＣＥが入ると、住宅としては私には向いていないかもしれません。

ルパルクも三井。三兄弟の中で一番坪単価が高かった。

今、ヤフー不動産に出てるね。１千万円違いますね。

パークタワー東戸塚　6,450万円 3LDK 72.08m2　31階　南
Beタワー　　　　　　5,480万円 3LDK 79.00m2　27階　西

このパークは高すぎでしょ。

この辺りの中古待ちをしていますが、
今までこのあたりの中古価格が高い時期でさえ坪単価２６０前後と聞いています。
ここは２９０超え。
今の時期じゃ、２２０あたりが妥当じゃないでしょうか。

この値付けじゃ参考にならないですね。

ベリスタタワーの「平均」坪単価が２８０万円ほどとか。
それと比べると、パークタワーの「南向きのほぼ最上階」という条件を加味すれば
値引き分込みの”売り出し価格”としては、いいところじゃないでしょうか。
まあ、実際売れるのは、坪単価２５０万円前後でしょうけど。

ベリスタも実際は値引きして販売してますからね

タワー系って結局、不動産屋に登録しておかないと
購入は難しいのか？ま、それって需要が続いているって事だろうけど。

条件が良い部屋は表に出ずに売れます

レインズ登録は７営業日以内のため専任でもすぐ表に出ちゃうんですよ。また、仲介不動産が元々の売買代金より高い、限られたケースがこちらの先頭二本であることをお知らせしておきます。まだ築浅なのでローン減税も行けます。

>>103
中古だし、この不景気だし、１千万単位で値引きすると思いますよ。

西口に移り住む人は少なくないと思いますよ。
東口タワーの知り合いも西口を契約し、安く中古に出したので、
新築にこだわりの無い人はここはお買い得で良いかもしれないですね。
中古なら大幅値引きも期待できますし。

ＢＥタワーは追い炊きできるのでしょうか？
１ｓｔとルパルクは追い炊きができないと聞きましたが・・
（パークはできますね）

>>111

それが駅前の中古相場だとすると、今の駅周辺の新築は軒並み買って中古になったとたん
２～３割資産価値下落ですね。新築物件が定価じゃ売れない訳です。

BEとPARKは追いだきあります。今朝再びベリにでかでかとテナント募集中モデルルーム開催中と品のない貼り文字がありましたが、苦戦しているのですね。

新築も、定価から２～３割引きしているようです。

近所の不動産屋さん
>仲介不動産が元々の売買代金より高い、限られたケースがこちらの先頭二本

これは、新築時より高値で売買されているという意味でしょうか。
この二本の坪単価の相場は、どれくらいでしょうか。

>>114
103の金額は、新築の時より高い（もしくは変わらない）くらいじゃないですか？
beタワーやパークタワーの新築時の金額表を持っていますが。
いまは不景気なのに、新築と変わらない価格ってどう考えてもおかしいでしょう。
他意はありませんが普通に考えて、お得感を出すために高めに設定して値引きするのかなと思いますが。

>いまは不景気なのに、新築と変わらない価格ってどう考えてもおかしいでしょう。

そんなことはない。不動産が新築より値上がりするなんて普通にあることです。

不景気なのに？

>>119
Beタワー等を分譲した頃よりも今は景気悪いし相場も安いですよ。
品濃町の地価のみが周辺よりも高騰したというならわかりますが、そこまで高騰していません。
しかも築１～２年でもなくもう数年経ってますよ。

新築時が今よりもっと不動産価格が安かった時代ならあるでしょう。
実際、上の２本はここ１０年で不動産が底値の時の販売だし。
時期が違う新築時の価格と中古価格を比べて、大小を論じることに意味はなし。
比べるなら、今の新築相場（少し前に値付けされた今販売されている新築価格
ではなく、今値付けされるこれからの新築）でしょう。

>>121

>Beタワー等を分譲した頃よりも・・・相場も安いですよ。

そんなこたーない。・・・と素人同士が言い合っててもしょうがない。

上で、近所の不動産屋がこの２本は、新築時より高く売買されている限られたケースって
言ってるんだから、それが事実に基づいた結論ということでこの話はお終い。

>>123
つまり、この金額は、現在ではなく、昨年取引された価格ということでしょうね。
１～２年前なら、新築よりも高くてもおかしくありません。
戦後最大の不景気の今ではありえませんが・・・。

ありえないとか主観による推測ではなく、取引データに基づいて発言してね。

１２５さんは、客観的に考えて、今定価より高く売れると思っているのでしょうか？
今の取引データ（つまり東戸塚周辺の相場）をもとに考えたら、
その金額はありえないという話をしているんだと思いますが。

その２本の新築坪単価は２００万円前後。今でも十分、それ以上で売れるんじゃないでしょうか。
まあ、いずれにしても、近所の不動産屋さんに聞けば、今の取引相場は教えてくれますよ。
中古の売り出し価格だって、仲介業者が取引相場から正規分布を作って、中心価格帯より少しだけ高め
のところで出すのが普通だから、そんな無茶苦茶な価格じゃないよ。どうしても欲しい人が複数いて、
その人たちの条件に合致していれば、売れても不思議じゃない価格ってこと。
皆さんは、中古売買の経験あるのかな？なさそうだな～。

１０００円で売っているものを３０００円で買う人もいる位だから
その価格で売れる可能性は０ではないけど、皆さんが仰るように相場よりもかなり高いのは確かでしょうね。

皆相場の話をしてるのに「欲しい人がいれば売れる」っていうのは全く見当違いな意見で話にならないよ。
今や東口の新築物件でも大幅値引しているのに…。

新新価格のベリスタの売れ残りが値引きなしで売れる訳ないよね。

ベリスタの南向きは標準仕様の部屋で坪270万台（280万弱）です。（高級仕様の部屋はもっと高い）
>>103のパークタワーの中古は坪290万超えてます。築４年なのに高いですね。
新築坪単価が200万円前後だったのなら、かなり値上がりしてますね。売れるといいですが。

中古ででているパークの２９０万は、あくまで売主さんの意思でつけている価格ですから、
相場の判断の基準にはならないですね。もちろんその価格で売買されれば別ですが。

今までのパークの中古販売歴からみても、この価格での売却はないと思います。
どこまでさがったところで成約するのか・・興味がありますね。

１２８さんも言っていますが、パークの売り出し時の価格は平均して坪２００前後。
いずれにしても新築販売時よりはかなり値上がりして売買されていますね。
たいしたものです。

119さん、123さん、ご認識通りです。おかげさまで忙しくなってきました。117さん、坪単価はわかりやすい指標ですので我々もすぐに話に上げてしまいますが、本当は方角、眺望などの要素で大分変わります。たくさんの議論が飛び交っていますが、東戸塚という街が人気が高いところであることは間違いありません。ぜひ誇りに思って下さい。

南に全く面してない住居は価値あるのか？ タワーなのに超低層階とかも

眺望はタワーの魅力のひとつだとは思いますが、それ以外の魅力もたくさんあります。

立地(駅近)、共用施設、耐震性能等を優先した結果タワーマンションになったけど、高いところが苦手なので低層階を購入しました。

そういう人も結構いるんじゃないかな？

景気が良くなれば値上がりし、悪くなれば値下がりする。当然ですね。
景気の変動・地価の変動がなくても中古になれば通常値下がりします。
今は戦後最大の不景気なのでどんなに素晴らしい物件でも値下がりするのは当然のことです。
東口タワーの最後の２本はかなり景気の悪いときに分譲されたものなので、
値下がり率はそれほど高くないでしょう。
来年のことはわかりませんが、今年いっぱいは厳しい年になるでしょうね。

>>137

ベリスタ購入者参上。

>値下がり率はそれほど高くないでしょう。

近所の不動産屋さんが、値上がりしてるって言ってるのに・・・
なんで、そこまで言い張るんでしょう。

>>140
>近所の不動産屋さんが、値上がりしてるって言ってる
不動産屋さんのように、物件が高値で売れないと困る立場の人は失礼ですが
客観的な立場でのコメントが期待出来ませんから、参考になりません。

一番参考になるのは、日経平均や株価、東戸塚の地価の動向、
東戸塚周辺の新築マンションの相場、中古マンションの相場です。
相場というのは、ネットに出ている価格ではありません。
実際に取引されている価格です。

>相場というのは、ネットに出ている価格ではありません。
>実際に取引されている価格です。

だから、取引価格ベースで値上がりしてるっていってるんだけど・・・
最近、仲介業者に取引価格見せてもらって発言してる？
絶対してないよね。

仲介業者に行くのが面倒なら、レインズの取引データでも覗いてみな。
マンションの固有名詞は書いていないが、地域、築年数、駅からの距離、相場等で、
地域のマンション知識があればほぼ特定できる。

思い込みで値上がりするはずないって、論外だよ。
しかし、なんで取引データという客観的なもで言い争うんでしょうね？
データを見れば一発でしょう。

新築時より値上がりしてると都合悪いの？
単に、新築時より高い価格で買いたくない、値下げしてって希望ですか？

>パークの売り出し時の価格は平均して坪２００前後
南向き最上階は坪２４０万円（１万円台四捨五入）でしたね。
駅から１０分～２０分も歩くようなところは大幅に値下がりしていますが、
ここは値下がり率は小さいです。やはり駅前なので人気が高いのでしょう。

142さんじゃないけどレインズでここ三か月の取引データをみると新築坪単価より高く取引されてるのは一件もない。
全体的にみて首都圏の相場が下がっているのは紛れもない事実なのであって、
その相場より高く取引されてるならたとえ値下がりしてようとなにも不都合なかろう。

>その相場より高く取引されてるならたとえ値下がりしてようとなにも不都合なかろう。
同感です。レインズのデータを鵜呑みには出来ませんが、
パークタワー売り出し時の南向き最上階が７０万/㎡、平均坪２００前後で計算しても６０万/㎡。
直近３ヶ月の取引は2005～2006年築の東戸塚駅５分以内で最も高い取引が５０万/㎡。次いで４０万/㎡。
このデータでは値下がりしたと思うのが普通じゃないでしょうか。

不動産屋としては、概ね、評価は高く言う。信頼の範囲内で。

買い主を買う気にさせること出来るし、売り主も売る気にさせることが出来る。
仲介手数料率は価格に比例する。


下がってるとか言われたら買い主はまだ下がるのではないかと期待するし、そもそも値下がりしていると言われた物件の魅力、印象は半減するもの。
売り主にも、今は売り時ではないと売却を躊躇されてしまう。

ある意味、なんとでも言えてしまう。ひとつのセールス何とか・・・。

相場勘・観は当然あるけど、どちらかというと仲人に近いかな。特に中古物件の場合。
売り買い揃えば、売買は成立する。高くても安くても。 その統計と経験の平均が相場。

全ててが当初より値が上がったわけではもちろんありません。状況はご想像通り変わりました。。。10月～2月ごろだけの話ですが。ともかく、売り出しと実際の成約は143さんがおっしゃるとおり乖離することがありますので、直接足を運んで自宅査定、または物件を探している旨を伝えればどこでも実際の数字を教えてくれますよ。

資産価値考えたらベリスタよりこっちだな