中古マンションが売れません、、、

ちなみにうちは申し込みまで約１ヵ月でトータル内覧１３件でした。

最初に夫婦が内覧し、その翌週に夫婦とその両親が２度目の内覧をして値引き条件付き申し込みに至りました。

１回目の内覧の際、不動産屋から価格に難色を示しているが、かなり前向きに検討していると連絡がありまして、検討客だと認識できました。

申し込みまで来る時はじれったいですが、決まった時はあっさりしたもんでした。

>>833さん

831です。
滞在時間5分というのは短い気もしますが、他の方のお話ではあまり関係ないようですね。
私の申し込みを受けたお客さまは、30分以上いらっしゃったような。
自分の持っている家具をこう置いたらいいとか、いろいろイメージしていらっしゃって
とてもテンションが上がっているのを感じました。

ご両親連れでの内覧は、期待が持てる半面、決断に時間がかかるようです。
多分、ご両親に援助をしてもらうのでしょう。
そうすると、ご両親も気に入らないとなかなか話が進まないので。

今日はこちらはいいお天気で絶好の内覧日和です。
予定は1件もないですけどねー(*_*)

>ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

マンション売却の仲介は大手の方がいいですかね？
大手と地元の小さな不動産ってやはり販売力やノウハウに大きな差があるでしょうか

ＲＥＩＮＳやインターネットがなかった時代は圧倒的に大手有利だったでしょうけど、今はたいして差はないと思いますよ。私は、両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

>両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

小さな不動産屋に頼んでいますが売れません。素人目にもノウハウ、営業力ないです。

>手持ちのお客さんをたくさん紹介出来ると猛烈にアピールされてたので期待していました。

私も全くその通りです。ちなみに大手です。
不動産屋さんの常套文句なのですかね＾＾；
あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも
ほとんど嘘っぱちなのですよね。
いろいろ期待していた分、余計にストレスがたまるのだと思います。
売れればラッキーぐらいに悠長に構えていられればいいのでしょうけどね。

>845
>購入のための問い合わせする方に安心感を与えるメリットはあると思いますけどね。

同じくそう思います。
買い手が安心することが大切です。

>中古の場合は新築のデベ提携と同じくらいローンに優遇はあるのか

うちの場合、売って新築を購入しましたがデベ提携うんぬんより個人の収入と支払い能力と今までのローン支払い経緯が大切かと思います。
たとえばうちの場合は頭金10％以上と以前のローン繰上げ返済が定期的に行われていたことでさらに優遇、金融機関と所属法人の優遇制度ありでさらに優遇などでローンを組みました。
新築との競合でのお買い得感は気にしなくていいと思います。
デベは単純に提携しているだけで何も得することはないと思います。

中古と新築の違いといえば住宅ローン減税かと思います。
築1年や2年であればそれも関係ないと思います。

>あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも

うちもこれに騙されました。
売りに出してますけどぜんぜん・・・
うちのマンションが晒し物になっているので、近隣でマンション売って戸建を
なんて考えていた人は考え直すそうです。

私も相談させてもらってよろしいでしょうか。
約3ヶ月前から売り出していますが、まだ売れません。
実は買い替えを控えており、今のマンションが売約できないと強制的に安値で売らなければいけません。

１．築年数：　約5年
２．場所：　東京都江東区（いわゆる湾岸）
３．マンション：　高層マンション　低層階　内廊下　南東角部屋　70平米超
４．主な問題：　駐車場の空きがない。修繕費・管理費が高額。
５．仲介：　大手

仲介業者に相談し、過去一年の成約価格で最も安い坪単価に合わせて値引きしたのですが売れません。
内覧には来るのですが、値引きが厳しいのです。

3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。
今までの最安値で売り出しているのに売れない場合でも、さらに値引きするべきでしょうか。

仲介業者を変える事できないのでしょうか。

専属専任のようですから３ヶ月契約？
契約終わったら、一般に切り替えて数社にお願いしてみては

おっしゃるとおり、専属専任で3ヶ月契約です。
他社に乗り換えたいのですが、正直いってあと1ヶ月も猶予がない状態で焦っています。
最初の売り出し価格より400万円下げています。中古の成約履歴を見ても最安値です。

部屋を掃除したり、身なりを綺麗にしたりと、試してみたのですが効果無しのようです。

一般に切り替えるというのはどの程度有効なのでしょうか？

>3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。

おかしな契約してますね。
もしかして買先行で新たな物件の契約をしているのですか？
だとしたら最悪2重ローンに突入します。
早く安く売るか、2重ローンで耐えるか。ですね。

そうでない場合なら専任でも不動産屋の言うとおりに売ることはないと思いますよ。
価格の強制は専任でも一般でも不動産業者が行うことはできません。
もし契約にそのようなことが書いてあるとしたら違法では？

ちなみに専任でも途中で解除できます。
ペナルティはありません。
売るのをやめましたで済みます。
私の依頼した大手はそうでしたよ。

おっしゃる通り、買い先行です。
新しく購入した戸建ての売主との契約なのです。今のマンションの売却の契約ではありません。

「売らない・2重ローンで耐える」が許されるかどうか、確認してみます。

売れないのは専任だからですよ。買いたい客はたくさんいるのに、その専任は自分で見つけた客にしか売らないつもりなので、せっかくの他社の客付けを拒んでいるんでしょう。
専任に良いところがあるとすれば、チラシやオープンルームといった販売活動をしてくれることですが、江東区湾岸だと近所に買い手はいないでしょうから効果薄いですね。

いろんな考え方があると思いますが、

私は、値引きして売ることをお勧めします。


業者引き取りというやり方だと思います。おおむね、相場の
20%減。私は、これで売りました。内覧に来た人の態度を見て、
とても相場では売れないと判断しました。あまりきれいじゃ
なかったので・・・。当初は悩みましたが、その後、相場が
低下したので、売ってよかったと思っています。

でも、３月初旬だともうすぐですね。

見に来た人に-10%で売るか、業者引き取りで-20%で売るか・・・
税金や手数料も冷静に計算してお決めになったら良いと思い
ます。

わたしは、-20%でも買ってくれる人がいるのは、恵まれている
と思います。あきらめる人も少なくないですよ。

ダブルローンはやめたほうがいいです。両方の家を失う可能性
もあります。今後の景気は非常に不定です。これから、絶対
に景気が上向くというのなら、様子を見てもいいですが、
景気がさらに悪くなったら、新築の値段は下がり、中古も
さがってしまい、しかし、借金だけは下がらないので、大変
なことになりますよ。

昔、1990年初めにバブルがはじけた時に、ダブルローンで、両方の
家(新築、売れない中古)の両方を失った人は少なからずいたの
です。利息が今は安いので、そこまでは簡単にはいかないかもしれ
ませんが・・・。

売れる時に、売ったほうがいいですよ。

不動産相場が上がっているときなら買い先行でも良いのですが、二重ローンも有りですが、下げ相場時には売り先行とすべきでしたね。高いうちに売って安くなってから買うのがセオリーですから。
ま、今それを言っても仕方ないですね。>>856さんに同意です。１割引の指し値なら売りましょう。
中古の成約履歴を見ても最安値とのことですが、タワーの低層階は中高層階より２割くらい安くて当然です。買ったときも安かったでしょ。

850さんは売られてしまうのではなく、正確には特約で
20%引きで仲介業者に買取されるのだと『推定』されます

すでに次の不動産も取得済のようなので、特約解除は不可能でしょう

ちなみにすでに市況の不動産の値段は底値に近いので20%引きで買取する事に
仲介業者は躊躇がないと思います。

むしろ20%引きで買取して再販売したほうが、ボロ儲けだから
850さんの物件は、しばらく積極的に売るつもりないかも(笑)

買取価格より高いギリギリまで値下げして、一気に売り切るのが良いと思います

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みなさん、ありがとうございます。
3月まで頑張ってみて、それでも駄目なようでしたら、値引きにも応じようと思います。

おっしゃる通りですね。1割程度の値引きなら承諾してみようと思います。
とりあえず3月までは今の価格でがんばって見ます。