中古マンションが売れません、、、

工事期間があるので1983年3月の竣工なら旧耐震基準の可能性もありますね。
1983年後半なら大体は新耐震基準でしょう。

まあ、心配なら着工日と耐震基準を調べればいいのですけどね。

ホント、売れません(;_;

824さん
売れないのは価格だね。
周辺の物件価格と比較されてますか？

3週間で300万下げは早すぎます。
ただ、4500万中古を買う人が今は少ないのでは？
最上階など特徴はあるのでしょうか？
私の昨年の経験では3ヶ月かかりました。
ちなみに値下げは1度だけです。

条件は悪くなさそうですね。

うちの場合は10組目くらいで決まりました。
返事は翌日で、指値が入りましたが提示価格で決定しました。
時期的なものもあるかもしれないのでもう少し粘ってみてはどうでしょう。

指値が入ったのは、そのお買い上げになった方だけですか？私のところは、現在のところ約1ヶ月で3組です。その間にキャンセル、当日の時間変更等がありました。

契約が3月までですので、売り出しは続けないといけないので・・・今が一番良いと聞きますが、景気にはどうしようもありませんね。

>>828さん

4500万超えだと中古では待ちが出ているような状態でないと厳しそうですね。

我が家は駅近、地元ではシンボル的な存在の物件で
これまでの成約履歴も好調だったのでチャレンジ価格で出しました。
すぐに売れるだろうとたかをくくっていましたが、
やはり満額はなかなか厳しくそろそろ値下げ時期のようです。

私の体験から、申込しそうな人は内見の時点ですぐに分かります。
返事の遅い方は、ほとんどが検討の余地なしといった感じですので
あまり期待しないでおいたほうが賢明です。

829です
>830
契約は3月と書いてますが、解除はいつでもいいんですよ。
（専任でも一般でも）
それによるペナルティは何も発生しませんよ。

指値が入ったのは1人だけです。
ある意味ラッキーでした。
1ヶ月で3組は少し少ないですね。掲載始めの月が一番内覧は多かったです。

＞＞831さん

内見の時の見込み客の特徴とはなんですか？
私の場合は、両親と一緒に来られた夫婦等がいました。滞在時間は5～15分だったのですがあまり関係ないですか？
内見はなるべく生活臭がしないよう、立会いは１人だけです。
穴が開くほど観てもらえるようでないと、見込みは薄いのでしょうか？えらく短く感じました。

829さん

契約書を確認したのですが、不動産屋の責めに帰すことが出来ない事由の時は、これまでに掛かった費用の請求が出来るみたいなことが記載されています。
売却できるに越したことはないのですが、止めるにしろ代償は支払いたくありません。

内見では、掲示板でよく見かける他の不動産屋の紹介等が全くありません。やはり魅力がないのでしょうか？
チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・

交渉にすら繋がっていないのが、哀しいですね。ダメ元で指値くらいしてくれれば嬉しいのですが。
※いくらなら買うか評価を聞きたいですよね。

>チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・
それ以上何をしてもらいたいのですか？
最大限のことやってるのでは。

手持ちの客というのは基本的にはいないと思わないとだめです。
3週間で精神的に参るくらいなら無理かもしれません。
男ならどーんと構えましょう。
ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

>>836
ホームページにバナー？
絶対そんなもの誰も見てない(笑)

＞833さん

うちの部屋を買われた内覧のお客様は、最初一人で来られました。
開けた収納はパントリーのみ、携帯での撮影はＯＫしたので写真は撮っておられましたが、内覧時間は10分でした。
しかも居住中の内覧は初めてだそうです。

質問もそれ程無く本当にサッと見て帰られたので、このお客様は買わないと思いました。

それが次の日、今度は家族を連れて内覧したいとの申し出があり、数日後にご夫婦で来られました。

やはり収納はほとんど開けず、内覧も15分程、質問は前回よりはありました。でもお客様の状況を聞いていると買ってくれそうな雰囲気でした。
あまりマンションの多い地域でもないので、その希望だと今はここしかないのでは？と思えた程。

そしてその次の日、値引き交渉無しでの購入の返事を頂きました。

やはり買われる方の雰囲気はそれとなく分かるような気がします。内覧の長さも関係ないような…。

ご両親を連れての内覧は、案外期待が持てるそうです。生活臭がしないよう、と書かれているので、片付けもそれなりにされていると思うので、早く売却が出来るといいですね。

>>833
売却および購入両方の経験者です。

売主立会の元での内覧の雰囲気では判断できないと思います。

前向き検討者：あわよくば値引きしてもらおうと思っている売主の前で気に入ったなんて言わない。
後向き検討者：ここは検討外もしくは保留と思ったなんて売主の前では失礼なので言わない。

それから、マンションは立地が物をいうものですから、住戸内なんて１０分も見れば良いと思います。

ま、不動産屋に聞くのが一番です。
不動産屋は内覧後に内覧客と会話をしているはずだからです。
もやもやしているようですし、ましてや専任で頼んでいるんだから、じっくり話を聞かせてもらう時間
をとってもらって、不動産屋と話し合うべきです。

ちなみにうちは申し込みまで約１ヵ月でトータル内覧１３件でした。

最初に夫婦が内覧し、その翌週に夫婦とその両親が２度目の内覧をして値引き条件付き申し込みに至りました。

１回目の内覧の際、不動産屋から価格に難色を示しているが、かなり前向きに検討していると連絡がありまして、検討客だと認識できました。

申し込みまで来る時はじれったいですが、決まった時はあっさりしたもんでした。

>>833さん

831です。
滞在時間5分というのは短い気もしますが、他の方のお話ではあまり関係ないようですね。
私の申し込みを受けたお客さまは、30分以上いらっしゃったような。
自分の持っている家具をこう置いたらいいとか、いろいろイメージしていらっしゃって
とてもテンションが上がっているのを感じました。

ご両親連れでの内覧は、期待が持てる半面、決断に時間がかかるようです。
多分、ご両親に援助をしてもらうのでしょう。
そうすると、ご両親も気に入らないとなかなか話が進まないので。

今日はこちらはいいお天気で絶好の内覧日和です。
予定は1件もないですけどねー(*_*)

>ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

マンション売却の仲介は大手の方がいいですかね？
大手と地元の小さな不動産ってやはり販売力やノウハウに大きな差があるでしょうか

ＲＥＩＮＳやインターネットがなかった時代は圧倒的に大手有利だったでしょうけど、今はたいして差はないと思いますよ。私は、両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

>両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

小さな不動産屋に頼んでいますが売れません。素人目にもノウハウ、営業力ないです。

>手持ちのお客さんをたくさん紹介出来ると猛烈にアピールされてたので期待していました。

私も全くその通りです。ちなみに大手です。
不動産屋さんの常套文句なのですかね＾＾；
あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも
ほとんど嘘っぱちなのですよね。
いろいろ期待していた分、余計にストレスがたまるのだと思います。
売れればラッキーぐらいに悠長に構えていられればいいのでしょうけどね。

>845
>購入のための問い合わせする方に安心感を与えるメリットはあると思いますけどね。

同じくそう思います。
買い手が安心することが大切です。

>中古の場合は新築のデベ提携と同じくらいローンに優遇はあるのか

うちの場合、売って新築を購入しましたがデベ提携うんぬんより個人の収入と支払い能力と今までのローン支払い経緯が大切かと思います。
たとえばうちの場合は頭金10％以上と以前のローン繰上げ返済が定期的に行われていたことでさらに優遇、金融機関と所属法人の優遇制度ありでさらに優遇などでローンを組みました。
新築との競合でのお買い得感は気にしなくていいと思います。
デベは単純に提携しているだけで何も得することはないと思います。

中古と新築の違いといえば住宅ローン減税かと思います。
築1年や2年であればそれも関係ないと思います。

>あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも

うちもこれに騙されました。
売りに出してますけどぜんぜん・・・
うちのマンションが晒し物になっているので、近隣でマンション売って戸建を
なんて考えていた人は考え直すそうです。

私も相談させてもらってよろしいでしょうか。
約3ヶ月前から売り出していますが、まだ売れません。
実は買い替えを控えており、今のマンションが売約できないと強制的に安値で売らなければいけません。

１．築年数：　約5年
２．場所：　東京都江東区（いわゆる湾岸）
３．マンション：　高層マンション　低層階　内廊下　南東角部屋　70平米超
４．主な問題：　駐車場の空きがない。修繕費・管理費が高額。
５．仲介：　大手

仲介業者に相談し、過去一年の成約価格で最も安い坪単価に合わせて値引きしたのですが売れません。
内覧には来るのですが、値引きが厳しいのです。

3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。
今までの最安値で売り出しているのに売れない場合でも、さらに値引きするべきでしょうか。

仲介業者を変える事できないのでしょうか。

専属専任のようですから３ヶ月契約？
契約終わったら、一般に切り替えて数社にお願いしてみては

おっしゃるとおり、専属専任で3ヶ月契約です。
他社に乗り換えたいのですが、正直いってあと1ヶ月も猶予がない状態で焦っています。
最初の売り出し価格より400万円下げています。中古の成約履歴を見ても最安値です。

部屋を掃除したり、身なりを綺麗にしたりと、試してみたのですが効果無しのようです。

一般に切り替えるというのはどの程度有効なのでしょうか？

>3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。

おかしな契約してますね。
もしかして買先行で新たな物件の契約をしているのですか？
だとしたら最悪2重ローンに突入します。
早く安く売るか、2重ローンで耐えるか。ですね。

そうでない場合なら専任でも不動産屋の言うとおりに売ることはないと思いますよ。
価格の強制は専任でも一般でも不動産業者が行うことはできません。
もし契約にそのようなことが書いてあるとしたら違法では？

ちなみに専任でも途中で解除できます。
ペナルティはありません。
売るのをやめましたで済みます。
私の依頼した大手はそうでしたよ。

おっしゃる通り、買い先行です。
新しく購入した戸建ての売主との契約なのです。今のマンションの売却の契約ではありません。

「売らない・2重ローンで耐える」が許されるかどうか、確認してみます。

売れないのは専任だからですよ。買いたい客はたくさんいるのに、その専任は自分で見つけた客にしか売らないつもりなので、せっかくの他社の客付けを拒んでいるんでしょう。
専任に良いところがあるとすれば、チラシやオープンルームといった販売活動をしてくれることですが、江東区湾岸だと近所に買い手はいないでしょうから効果薄いですね。

いろんな考え方があると思いますが、

私は、値引きして売ることをお勧めします。


業者引き取りというやり方だと思います。おおむね、相場の
20%減。私は、これで売りました。内覧に来た人の態度を見て、
とても相場では売れないと判断しました。あまりきれいじゃ
なかったので・・・。当初は悩みましたが、その後、相場が
低下したので、売ってよかったと思っています。

でも、３月初旬だともうすぐですね。

見に来た人に-10%で売るか、業者引き取りで-20%で売るか・・・
税金や手数料も冷静に計算してお決めになったら良いと思い
ます。

わたしは、-20%でも買ってくれる人がいるのは、恵まれている
と思います。あきらめる人も少なくないですよ。

ダブルローンはやめたほうがいいです。両方の家を失う可能性
もあります。今後の景気は非常に不定です。これから、絶対
に景気が上向くというのなら、様子を見てもいいですが、
景気がさらに悪くなったら、新築の値段は下がり、中古も
さがってしまい、しかし、借金だけは下がらないので、大変
なことになりますよ。

昔、1990年初めにバブルがはじけた時に、ダブルローンで、両方の
家(新築、売れない中古)の両方を失った人は少なからずいたの
です。利息が今は安いので、そこまでは簡単にはいかないかもしれ
ませんが・・・。

売れる時に、売ったほうがいいですよ。

不動産相場が上がっているときなら買い先行でも良いのですが、二重ローンも有りですが、下げ相場時には売り先行とすべきでしたね。高いうちに売って安くなってから買うのがセオリーですから。
ま、今それを言っても仕方ないですね。>>856さんに同意です。１割引の指し値なら売りましょう。
中古の成約履歴を見ても最安値とのことですが、タワーの低層階は中高層階より２割くらい安くて当然です。買ったときも安かったでしょ。

850さんは売られてしまうのではなく、正確には特約で
20%引きで仲介業者に買取されるのだと『推定』されます

すでに次の不動産も取得済のようなので、特約解除は不可能でしょう

ちなみにすでに市況の不動産の値段は底値に近いので20%引きで買取する事に
仲介業者は躊躇がないと思います。

むしろ20%引きで買取して再販売したほうが、ボロ儲けだから
850さんの物件は、しばらく積極的に売るつもりないかも(笑)

買取価格より高いギリギリまで値下げして、一気に売り切るのが良いと思います

みなさん、ありがとうございます。
3月まで頑張ってみて、それでも駄目なようでしたら、値引きにも応じようと思います。

おっしゃる通りですね。1割程度の値引きなら承諾してみようと思います。
とりあえず3月までは今の価格でがんばって見ます。

ハウスメーカー系不動産の買い取り保証ですかね？
うちもマンション売却しながら新築住み替えしました。
半年以上売れずにあせりましたが、売却価格を買い取り保障＋１５０万まで下げていってやっと売れました。
既に出ていますが、一般媒介契約で２～３社の不動産屋さんに依頼するのがいいと思います。

>861
>一般媒介契約で２～３社の不動産屋さんに依頼するのがいいと思います。
無理だと思いますよ。
買先行でやってるのですから。
新居の物件を契約しているようですから契約解除自体不可能ではないかな。
買取保障ってやつにはまったようですよ。
不動産屋の手のひらで転がされている状態です。

買い取り保証って、安全弁だから、策にはまるという
言い方は変だと思いますけど。

前もって保証するわけで、その間に相場が下がれば、
業者は損をする可能性があります。安くなってしまう
のは仕方ないのではないでしょうか。

絶対に8割で買ってもらえるわけで、安心感があると
思います。そういう安心感がいらない、絶対に相場
くらいで売れるという自信があれば、買い取り保証
なしのシステムを選べばいいわけだし・・・

昨今みたいに、景気が全く読めない時期には、必要
なシステムだと思います。

不況脱出か、みちな書き方を新聞社などはしていますが、
私は全然信用していません。

2番底が来る可能性は低くないと思っています。いま、ちょっと良く見えているだけ。
景気が悪くなれば、住宅買う人は、かなり減りますよ。どうしても売りたければ、
ちょっと景気が良く見えている今ですね。

もちろん、私は素人なので、信用して失敗しても保証はしませんが、将来予測ができ
ないのはプロだって同じ。プロはバックに銀行とか、金融会社がいることがあるので
かえって信用できない印象があります。

買取保証付けないとローン組めなかったのではないでしょうか
最終的に売却できて、残債消せればいいじゃないですか。

持ちマンションが３月中で売れなければどうなるか、、、ということも考えてなかったのですね、、、。

不動産が年間最も売れるのは今の時期なんですよ。
既に売り出して数ヶ月の物件が春で売れなければ、焦げ付き物件のレッテルが貼られます。
市場動向を無視した価格設定をしているか、物件自体になんらかの難ありか。
とにかく中古物件を探している人達のターゲットから外れているということ。

今の時期ならいい物件で割安感があるなら毎週末ごとに購入検討者が何組もくるはず。


春以降は不動産業界にとっては市場が冷えて真冬の時期です。
早い時点で値引きして、売れる時期に売っておかないと
いろんな意味で氷河期に突入しますよ。

マンションは特に新築売れ残りも沢山ある時代ですから、中古売却はより難しいのです。

ほんとですか？！
例年４月になるとぱったり、、、なのでしょうか。

はじめまして。
江東区はマンションが沢山ありますよね。
南東角部屋　70平米超ならヒヤカシのお客さんも含めて毎週末のように見に来ているのではないでしょうか？
でも入居中なら本気のお客さんしか来ないかもしれませんが、専任じゃなく一般仲介ならもっと着そうですよね。

過去に売ったとき、色々悩んだのでお気持ちお察しします。
希望金額で買ってくれる人が現れるといいですね。

一番怖いのは風化した情報になってしまうことですね。
入居中での販売なら、買う方は一割引くらいは当然という印象があります。
二割引で業者買取でも、買い替えというその先の未来があるんだから良し！として構えてしまってもよいのではないでしょうか

850です。
みなさん、いろいろなアイデアありがとうございます。
先ほど、お休みなのにかかわらず、仲介の担当者が来られましてお話をしてきました。
結果として、2月中は今の価格で頑張っていこうという話になりました。
ただし、3月に入ったら最初の希望額より600万円程安い価格（1割以上2割未満）で確実に買っていただける方にお譲りすると言うことで決まりました。

しばらくは心配ですが、心を強く持って売却活動していくことにします。
どうもありがとうございました。