中古マンションが売れません、、、

奥さん夕方はお買い物に行かないと。

>マンションとはそういうものです。
>売れたからまだいいほうですよ。

中古マンションは人気があり足りないので売りませんか、との
広告がよく入ってきますが、うそなのでしょうか。
このマンションを買いたがっている登録客がいます、という広告も
多いのですが、近くの売りに出しても一向に売れてません。
売却しようと思っているのですが、今は止めておいた方がいいでしょうか。

投げ込みチラシの謳い文句はウソです。
我が家は大手仲介業者に専任で頼んで売りに出しましたが、
専任の場合でも売り物件の情報は共有され、他業者も知るし、一般情報誌やネットにも掲載されます。
結果、他業者のお客さんも多数見学に来ました（うちが頼んでいた業者の立会いのもとです）。
売り出している期間中も、「○○○（うちのマンション名）限定で物件をお探しの方がいます！」みたいな
広告は沢山入ってきましたよ。妙に具体的な買い主の状況と物件条件を書いて。
本当にそうなら、とっくにコンタクトがあって買ってるはずなんですけどね。
そんな人は来ませんでした。

そういうチラシに乗せられることなく、市場の動向とご自身の売り時を考えて売られれば良いと思います。
情報集めの一環として査定（ほとんどの業者で無料です）を頼んでみてはいかがでしょう。
査定の後「是非わが社で！」という押しには、クールに「またじっくり検討します」で大丈夫です。

「是非わが社で！」の中古査定は高い。
そして売り客を自社で押さえて、その売れもしない高い価格で中古広告を出す。
あとは売れるまで、坂道を転げるように価格を値下げさせていく…

が、ありそうなケース。

>が、ありそうなケース。

常套手段ですな。高値で専任を取りあとはじっくり・・
中古はタマが少なくなってきているので、業者選定と値付けさえ間違えなければ
はけるでしょう。

査定なんかいまどき頼まない。
ネットで近隣物件の売り出し価格出てるんだし自分でわかります。
専任でお願いするのは条件付買換えの場合だけです。
あとはメリットなし。
一般で売るべし。

中古のタマが少なくなってるのは、
安売りしたくないから我慢して売り出さずにいる売り手が多い為。
少し景気が良くなれば、やれやれの売りで沢山のタマが市場に溢れ出てくる。

一般ってめんどくさいんだよね。
売れればなんでもいいんだけど。

一般は全然面倒くさくない。一般でも査定はやってくれる。

１．最近は仲介手数料を負けてくれるところがあります。こういうところをさがすべし。
　　法律で決まっているのは上限の値段。安くしても問題にならない。
　　だったら、安いところに頼むべし。

２．売るのはもう一度考えたほうがいい。新耐震基準であれば、耐震力は同じ。
　　1984年以降くらい。基準ができたのは少し早いけど、設計に入っている
　　のはもう少し新しいマンション。

国とか企業は、マンションは30年で建て替えるのが普通なんて言ってますが、
真っ赤な嘘です。ヨーロッパでは、100年以上が普通。日本は気候が厳しい
からとかいいますが、これも嘘。北欧のほうがはるかに気候は厳しいです。

車にしても、住宅にしても、買い換えるのがもっとも損。リフォームで
対処できないかどうか再検討をおすすめします。

中古を売るということは新築買うんですか？
今買うなんて、考えられないです。不況は、少なくとも４、５年は
続きますよ。来年から復活なら買ってもいいけど。

確かに初めての人が一般で複数社に依頼するのはめんどうと言える。
いい物件で専任の競争なら手数料３０％引きとか普通にやってくる。

家の買いどきなどひとそれぞれです。景気など関係ない

30％まけてくれるなら、専任は良いと思うけど、そんなにまけてくれる専任が
あるのか・・・・

今の不景気は並大抵のものではない。
１。給料、ボーナスがが下がる可能性がある。
２。職場がなくなる可能性がある。

一時的に景気がちょっと悪いくらいならいいけど、給料さがったら、
ローン返済が大変なことになる。自動的にボーナスまで下がるし・・・

新聞に出ている、”今年後半には復活か・・・・”なんてのは真っ赤
な嘘だ。　もちろん、世界的な復活は可能性があるが、国債増発借金地獄、
年金崩壊の日本だけは復活できない。

今、借金できる職業って思いつかない。公務員も給料さげだし、弁護士は
仕事にあぶれている。医者も開業医増加でつぶれるところが増えている。
銀行はどうかなと思うが、三菱くらいじゃないのか？　みずほなんて、
JALに大量に投資していて心配になったよ。マスゴミも風前の灯火だ。

消費税が増税になると、消費税の対象にならない中古住宅は人気となる。
後４年待て！

この程度のことで、買い換えできるのはうらやましいです。

新築プレミアム分があるのと1年経過しているだけで、新築時の－３０％の値段になります。
景気が悪いので、それも－１０％くらいの計算にしておいたほうがいいです。都合－４０％。

たとえば6000万円の物件なら、せいぜい4000万円。これに諸費用などを加えたら、実際に
は、3600万円くらいで売れたのと変わらなくなるでしょう。

これが問題ないのは、よほどのお金持ちだけです。ただし、あまりに問題が大きく、
暮らすのに我慢ができなければしょうがないです。

上階の人がうるさければ引っ越しますけど・・・あとは、住んでみたらあまりに
不便だったというようなことかな・・・

選任でよい事ないよ。営業によって客を選ばれてしまう。
一般で複数者頼んだほうがいい。

>>756
買い替え先が新築なのか、中古なのか、売主が業者なのか個人なのかわかりませんが
その物件状態によって最適な買い替え対応がわかれると思います。

が、買い替え特約をつけたいとの事なので、売主側と専属契約せざるえなく選択肢はせばまります。

査定について不満でしょうが、どの業者に頼んでも対応は同じでしょう。
本来なら築五年位で、その物件の成約事例が蓄積されて市場流通価格が形成されますが、
今回は築一年という事で価格形成前の無理矢理売却ですからね。
ある意味、あなたの御宅が価格形成用のモルモット状態と言うことです。
モルモット状態なのはご自身の決断に寄るものなので甘んじて受け入れてください。

担当替えは、それ以上に大きな問題があるので、問題外だと思います。
それよりも、、、

売却価格についてですが、分譲時、抽選倍率二桁の物件でもない限りマイナス査定です。

私なら新築時の購入価格から以下を最低でもマイナス査定します。
以下は新築を買えばかからない費用なので当然です。
瑕疵保証分＝ -10%
仲介手数料分＝ -3%
現状回復費用＝ -100万円

さらに築一年売却は、常識的にあり得ない、訳あり物件と確実に見なされます。
難あり訳あり物件＝ 10%

希望価格をいくらに設定されたのかわかりませんが、
市場のマイナス査定を考慮しない価格だと、源泉徴収上の年収が下がった人ばかりの今、
銀行から中古割高物件＝ローン破綻時不良債権になりやすい、と見なされてローン査定が通りにくいです。
ローン審査が通らなかったら買主がいくら希望しても買えないので、
売主の気持ちはわかりますが、割高な値付けは自殺行為。

また、今は一年中でいちばん仲介物件が流通する1～3月です。
普通は3～4月に引越ししたいのでこの時期に売るのがベスト。
この売却ベストな時期に、強気の価格設定で客が寄り付かないと最悪です。
春になれば、買主が激減するので、適正価格でも客がいない＝売れないの最悪情況になります。

よって
『本気で売りたいなら、損失覚悟でマイナス査定価格を自分から申し出て1～3月に売り切る。』
『マイナス査定が到底受け入れられないなら、専属契約期間満了を持って契約解除。買い替え断念』
だと思いますね。

マイナス要素として
瑕疵=-10%
仲介=-3%
現状回復=-100万円
訳あり=-10%
をあげさせていただきましたが

地権者の販売した物件は、
瑕疵保証あり=-0%(地権者特約で転売先一代限り保証)
仲介無料=-0%(地権者特約)
現状回復=-0円(未入居前提、あっても-100万円)
訳なし=-0%(等価交換で手に入れた部屋を売るのは良くある話)
の状態だと思いますよ。

残念ですが、比べものになりません。

あと、買い替え特約付きで販売中なのは、買主に聞かれたら申告しなければならず
買い替え特約付きは、足元見られて値切られます。
資金力があるなら特約外して、空室にしてしまって、綺麗にクリーニングしたら比較的高く売れますよ。
ただし値段高いままならおそらくは長期戦です。

あと、竣工済みなら完売済みなんですよね？当然。
完売してなくて、かつ御宅と同じ広さ間取りが完成在庫にあるなら、中古売却は絶望的です。

個人的には売り急ぐべきではないと思います。

なお、あくまで私が出したマイナス査定は、中古売買に詳しい人間が、厳しく値切ってきた時の価格です。
5%位の値引きでも、ひっかかる人が居ないとも言い切れません。

ちなみに18%まで値引くなら、3～5年後でも同じ値段でさばける可能性があります。
今回の買い替え先が流れてしまっても、手持ち物件が成約するまでガマンすべきかと。
精神的にいまの住所、限界ですか？

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。

自分の経験から言うと、新築市場は広域マーケット、中古はローカルマーケットという気がする。

新築でなければという層は多く、彼らは、自分の予算内で広さやその他の条件を満たす物件を探す過程で、
土地勘のないところまで対象地域を広げていく。

一方、いったん中古になると、基本的な顧客はその地域の住人たち。
きわめて交通至便とか、憧れの街とか、誰から見てもわかりやすい
魅力を持った地域なら例外だが。

中古物件のある地域が、仮に３０００万代の購買力の住人が中心の街だったら、
どんなに豪華物件でも売るのが難しいのではないでしょうか。

マンションなんてクルマと一緒。
どんなにきれいに直した所で興味のない人にはただの中古でしかありません。

”ただの中古”　ってどういう意味？？

対語として、”ただの新築”　という言葉を考えてみれば
おかしい言葉ですよ。

新築は、買った瞬間に中古になる。車と違って、不動産。
土地は、持って歩くことはできない。腐らない。

新築プレミアムがないだけでも良いような気がする。
よほどお金に余裕のある人は別として・・・・

新築を買ってみるとわかる。問題は、一生に一回くらい
しか買えないので、それがわかった時は、もう遅いという
ことだね。

７８３のように、新築プレミアムを払ってまでも新築にこだわる人はかなり多い。
はじめて不動産を購入する人の大半はそうかもしれない。

しかし、新築を買っても、築浅であれ何であれ売却することになると、新築購入時とは異なる
世界に突入する。頭を完全に切り替えて、自分は中古市場にいるんだ、と思えば、
売却もスムーズにいくかも。

売却の価格目安はその地域の同じ条件の賃貸と比べてどれだけ自分が今まで支払ったかで成功か失敗かがわかります。
利益を出そうなど考えずに売却計画を行うとよいです。

ちなみに築7年くらいであれば当時の価格と同じ値で売れる確立は高いが、築1年などは赤字覚悟です。

どなたかが言っていたようにマンションは立地です。

立地条件が良く最上階であれば築浅でも多少は利益はでますけどね。

まさに今、住宅購入するなら、

私なら新古物件を探すね。
誰も使っていないが、発売時期の関係で中古というだけ。

贅沢に作ってある物件もあるようだし、当然ながら値引き
してくれる。

784さんはクルマや奥さんもお得な中古かな？

車の中古って結構割高ですよ。
奥さんの中古って意味が分かりませんけど、、、新築＝幼児趣味？とかそういう意味ですか？

×１って意味じゃね？

実は、買い替えと同時進行ですので不動産屋の思惑もからんでいると予想されるので本音を聞きだしかねてます。
新築のマンションに買い換えたいのですが、系列の不動産屋に取り消し特約付なのです。その下限が、ローンの残債と手数料を相殺される金額なのです。ですからこちらの手の内（希望金額含めて）が見通されています。

しばらく案内をせずに、待ち疲れた頃合に内見申込が入り、妥協するのではないかと見透かされている気がするのです。実際は、期限も未だ先で、売りたくない程の指値ならばお断りすれば良いのですが、自宅にそれ程の自信も持てません。
専属ですので、不動産屋は多少安くても早く売ることに全力を尽くしているようで今ひとつ信じられません。恐らく新築のデベの方が力関係で上のような気がして突付かれて戦略に嵌められるのではとも思います。
考えすぎでしょうか・・・

買主様には、売主の下限を知っているわけですから、問い合わせを受けた段階で是非ともとの感触が無ければ、交渉の余地ありですよ等を説明の上で案内するのでしょうか？

ＮＨＫの地震特集番組でも紹介されたとおり倒壊するマンションでは
誰も買わないでしょう。

例えば都心マンションの半分　１００００棟が古い耐震基準で
来るべき大震災で倒壊する危険が大きい

新耐震基準で作られたマンションは震度６強でも倒壊しないが
旧耐震基準のマンションは倒壊することが立証された。

番組では旧耐震基準で実物大のマンションを作って実験をしていましたが
１Ｆの柱がことごとく破壊されていました。

古いマンションは耐震補強工事でもしない限りは
普通の人には売れないでしょう。
命が惜しくない人とか、他人に賃貸する人とかは買うかもしれませんが。

ハイチなどの惨状を目にした今、古いマンションをそのまま買うような人は
いなくなるでしょうね。

>>796
1ヵ月経ってかつ値引きを行ったにもかかわらず内覧申し込みが1件というのは、設定価格が相場から見て高すぎるのだと思います。

中古住宅を買おうと真剣に考えている人は、不動産屋に希望条件を伝えて待機しています。
そこまでしていなくても、不動産屋のチラシはチェックしています。
失礼ですが、待機客の検討対象外の設定価格になんだと思います。

経験上の話ですが、内覧の大半は冷やかしでした。

今回来る人が真面目に欲しいと思うなら、このご時世からして必ず値引きの話が入ってくると思います。
値引きの話が入ったらカチンとくるかもしれませんが、ラッキーだと思うようにしましょう。

その人の希望と、>>796さんの希望が折り合うよう、良く話しあって決めるのが得策です。
価格は売主が決めるのではなく、買主が納得して初めて決まるものですから。

↓ここ読んだことありますか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7808/1

８００さんの発言こそ有意義。
三宅島地震後、Ｓ５６年以降マンション耐震基準が改正され決定。
ヒューザー同等の疑惑は、築２８年までのものが考えられ荒れるのでマスコミは言わない。
営利優先な官僚仕事が、未だにヒューザー建替えが実施されない。
不祥事地域の容積率の緩和をして建てれば、被害者の損失はなく建つのにしない。
現況、国の許可した事務所の閉鎖だけで責任逃れは、国自体にある。
知らない人のために中古には、耐震基準を充たさない重要事項記載の義務化をすべき。
ヒューザ-の被害者の救済は、国土交通大臣の責任。前々任者の悪徳官僚の始末をとるべき。

私が内覧させて頂いた物件でネット広告を出して18ヶ月経っても未だに売れない所があります。
売主様はとても愛想の良い人だったのですが、部屋の中が散らかっていて子供部屋は物が溢れていました。
立地は都内JRの人気駅に近く素晴らしいので売れるはずですが売れない。
何で部屋を片付けて綺麗にしないのか不思議でした。
買わなかった者が言うのは大きなお世話かもしれませんが。

豊洲の某タワーが格安だったけど、想像を超えまくる汚れっぷりに内覧が後を絶たなかったのになかなか決まらなかったケースもあるよ。

業者によっては、汚いままでいいですよ、などど言う人もいますね。

私は、いちどひっかかったことがあります。業者は、立地などで価値が判断できますが、
素人は見た目を気にしますよね。

うちは、上階から水漏れ事故で、トイレだけはきれいだった。壁紙がきれいだっただけ
だけど。見にきたお客さんの奥さんが思わず言った。"トイレだけはきれいですね。"

部屋がちらかっていたり、汚かったりすると、乱暴に住んでいたと思われてしまう。
実際そうなのかもしれない。同じ時に買った他の部屋を見にいったら、あまりに
きれいなので驚いたことがある。小さな子供がいるとどうしても汚れる。

前に記載を見たことがあるが、引っ越しで部屋を空にした人もいるようだ。ここまで
すると、素人でも、リフォームでどうなるかわかるので、売りやすくはなる。ただし、
引っ越すのが面倒。

そういえば、壁を自分でぶち抜いていた家も見たことがあるなあ・・・。絶対ひっこさ
ないつもりでそんなことをしたんだろうが、まず売れないね。あるいは大きく値引き
するとか・・・。素人としては、簡単に修復できるのかどうか心配になるよ。

引っ越して売りに出している部屋を久しぶりに見に行ったら、フローリングの傷が増えていた。
どうゆう内覧客連れてきてんだよ。

ワンルームを売りに出しましたが売れません。
ワンルームの需要は少ないのでしょうか？

ワンルーム？
表面利回りが10%位あれば買う気も起こるが
何%で売りに出してるの？

売り方が下手な不動産屋が多いので、よく選ばないとね。素人営業に不動産の販売は無理ですよ。客の方がよっぽど利口だから

809・810さん、ありがとうございます。
表面利回りは10%位です。昨年の10月に売り出しました。もう少し様子を見てみます。

ワンルームなんて、条件次第でしょう。

駅からの遠さとか、どこの駅かどうか、広さも様々。

独身の女性なんかに人気がありそうだけど、永住
しようと思ったら、ワンルームでは狭いかも。

女性の場合、靴の関係で、駅から遠いのは極端に
嫌がられる。また、やっぱり都心は人気だね。
とはいっても、財布との兼ね合いだから、都心は
買いたくても買えないかもしれないね。

私は、立地や（マンション全体の）管理は良いのに、内装が古く汚いがゆえに安い物件を狙って買いました。
住む前にリフォームしちゃいますから内装なんてどうでもいいんですよ。

うちのワンちゃんにワンルームを買ってあげたいな。

813さんは騙されても気付かないタイプだな？

まあ、間違っても新耐震基準前(1985年頃)よりも、前の物件に手を出さないことを
おすすめします。

ただ、都心あたりだと、新耐震基準よりもがっちりと建てられている物件もあるようです。
でも、そんなことは外からじゃわからない。新耐震基準の規格を見せてもらったことが
ありますが、かなり細かい規定になっています。

あと、問題は乱暴に住まわれていたかどうかですね。カビが放置されていたりすると、
修復は結構やっかいです。

私はこの世界について完全に素人ですが、新耐震基準は1981年6月着工からではなかったですか？
2000年からさらに構造計算法が厳しくなったと聞いています。
着工から完成までの期間があるから、大体1983年以降に完成したものは新耐震基準のものだと不動産屋から聞きました。

新耐震基準以前の物件なら安い価格設定で売らないと無理な気がするのですが、
都内だと結構強気の価格ですね。場所柄が良いと古くてもやはり売れるのでしょうね。

>>815
それ、関係ないと思う。

うちの兄のマンションは、1983年竣工だけど、旧耐震基準。

1985年以後の竣工であれば、まず新耐震だ。
住宅ローンにも差があるから、買う時にはすぐ気がつくと思う。

＞ただ、都心あたりだと、新耐震基準よりもがっちりと建てられている物件もあるようです。
そうなんです。港区などの高級な造りのマンションによく見られます。立地にふさわしい建物でなければなりませんから、強度面でも当時の基準を遥かに超える頑丈な造りにしたのでしょう。柱や梁の太さ、ピッチを見ればある程度判りますよ。

工事期間があるので1983年3月の竣工なら旧耐震基準の可能性もありますね。
1983年後半なら大体は新耐震基準でしょう。

まあ、心配なら着工日と耐震基準を調べればいいのですけどね。

ホント、売れません(;_;

824さん
売れないのは価格だね。
周辺の物件価格と比較されてますか？

3週間で300万下げは早すぎます。
ただ、4500万中古を買う人が今は少ないのでは？
最上階など特徴はあるのでしょうか？
私の昨年の経験では3ヶ月かかりました。
ちなみに値下げは1度だけです。

条件は悪くなさそうですね。

うちの場合は10組目くらいで決まりました。
返事は翌日で、指値が入りましたが提示価格で決定しました。
時期的なものもあるかもしれないのでもう少し粘ってみてはどうでしょう。

指値が入ったのは、そのお買い上げになった方だけですか？私のところは、現在のところ約1ヶ月で3組です。その間にキャンセル、当日の時間変更等がありました。

契約が3月までですので、売り出しは続けないといけないので・・・今が一番良いと聞きますが、景気にはどうしようもありませんね。

>>828さん

4500万超えだと中古では待ちが出ているような状態でないと厳しそうですね。

我が家は駅近、地元ではシンボル的な存在の物件で
これまでの成約履歴も好調だったのでチャレンジ価格で出しました。
すぐに売れるだろうとたかをくくっていましたが、
やはり満額はなかなか厳しくそろそろ値下げ時期のようです。

私の体験から、申込しそうな人は内見の時点ですぐに分かります。
返事の遅い方は、ほとんどが検討の余地なしといった感じですので
あまり期待しないでおいたほうが賢明です。

829です
>830
契約は3月と書いてますが、解除はいつでもいいんですよ。
（専任でも一般でも）
それによるペナルティは何も発生しませんよ。

指値が入ったのは1人だけです。
ある意味ラッキーでした。
1ヶ月で3組は少し少ないですね。掲載始めの月が一番内覧は多かったです。

＞＞831さん

内見の時の見込み客の特徴とはなんですか？
私の場合は、両親と一緒に来られた夫婦等がいました。滞在時間は5～15分だったのですがあまり関係ないですか？
内見はなるべく生活臭がしないよう、立会いは１人だけです。
穴が開くほど観てもらえるようでないと、見込みは薄いのでしょうか？えらく短く感じました。

829さん

契約書を確認したのですが、不動産屋の責めに帰すことが出来ない事由の時は、これまでに掛かった費用の請求が出来るみたいなことが記載されています。
売却できるに越したことはないのですが、止めるにしろ代償は支払いたくありません。

内見では、掲示板でよく見かける他の不動産屋の紹介等が全くありません。やはり魅力がないのでしょうか？
チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・

交渉にすら繋がっていないのが、哀しいですね。ダメ元で指値くらいしてくれれば嬉しいのですが。
※いくらなら買うか評価を聞きたいですよね。

>チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・
それ以上何をしてもらいたいのですか？
最大限のことやってるのでは。

手持ちの客というのは基本的にはいないと思わないとだめです。
3週間で精神的に参るくらいなら無理かもしれません。
男ならどーんと構えましょう。
ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

>>836
ホームページにバナー？
絶対そんなもの誰も見てない(笑)

＞833さん

うちの部屋を買われた内覧のお客様は、最初一人で来られました。
開けた収納はパントリーのみ、携帯での撮影はＯＫしたので写真は撮っておられましたが、内覧時間は10分でした。
しかも居住中の内覧は初めてだそうです。

質問もそれ程無く本当にサッと見て帰られたので、このお客様は買わないと思いました。

それが次の日、今度は家族を連れて内覧したいとの申し出があり、数日後にご夫婦で来られました。

やはり収納はほとんど開けず、内覧も15分程、質問は前回よりはありました。でもお客様の状況を聞いていると買ってくれそうな雰囲気でした。
あまりマンションの多い地域でもないので、その希望だと今はここしかないのでは？と思えた程。

そしてその次の日、値引き交渉無しでの購入の返事を頂きました。

やはり買われる方の雰囲気はそれとなく分かるような気がします。内覧の長さも関係ないような…。

ご両親を連れての内覧は、案外期待が持てるそうです。生活臭がしないよう、と書かれているので、片付けもそれなりにされていると思うので、早く売却が出来るといいですね。

>>833
売却および購入両方の経験者です。

売主立会の元での内覧の雰囲気では判断できないと思います。

前向き検討者：あわよくば値引きしてもらおうと思っている売主の前で気に入ったなんて言わない。
後向き検討者：ここは検討外もしくは保留と思ったなんて売主の前では失礼なので言わない。

それから、マンションは立地が物をいうものですから、住戸内なんて１０分も見れば良いと思います。

ま、不動産屋に聞くのが一番です。
不動産屋は内覧後に内覧客と会話をしているはずだからです。
もやもやしているようですし、ましてや専任で頼んでいるんだから、じっくり話を聞かせてもらう時間
をとってもらって、不動産屋と話し合うべきです。

ちなみにうちは申し込みまで約１ヵ月でトータル内覧１３件でした。

最初に夫婦が内覧し、その翌週に夫婦とその両親が２度目の内覧をして値引き条件付き申し込みに至りました。

１回目の内覧の際、不動産屋から価格に難色を示しているが、かなり前向きに検討していると連絡がありまして、検討客だと認識できました。

申し込みまで来る時はじれったいですが、決まった時はあっさりしたもんでした。

>>833さん

831です。
滞在時間5分というのは短い気もしますが、他の方のお話ではあまり関係ないようですね。
私の申し込みを受けたお客さまは、30分以上いらっしゃったような。
自分の持っている家具をこう置いたらいいとか、いろいろイメージしていらっしゃって
とてもテンションが上がっているのを感じました。

ご両親連れでの内覧は、期待が持てる半面、決断に時間がかかるようです。
多分、ご両親に援助をしてもらうのでしょう。
そうすると、ご両親も気に入らないとなかなか話が進まないので。

今日はこちらはいいお天気で絶好の内覧日和です。
予定は1件もないですけどねー(*_*)

>ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

マンション売却の仲介は大手の方がいいですかね？
大手と地元の小さな不動産ってやはり販売力やノウハウに大きな差があるでしょうか

ＲＥＩＮＳやインターネットがなかった時代は圧倒的に大手有利だったでしょうけど、今はたいして差はないと思いますよ。私は、両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。