中古マンションが売れません、、、

７００です。>>673さんへでした。

間違えました。ごめんなさい。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。

これだったのかな？　私が買ったマンションは、かなり良心的な値段でした。二番手だったけど、一番目の人のローンが
承認にならなくて、めでたく自分の物に。
引っ越しで、左右上下の方に挨拶に行った時に、前の方は…と何か微妙な言い方をされる方がいました。
実際は、前の持ち主は、債務無しで、近くのもっと価格が高いタワーマンション買われ、お子さんと住んでいらっしゃいます。
正に大金持ちで儲けなんて二の次で売ってくださったと思いますが、周りは、売り急いでいると思われたのかも
しれません。
ちゃんと、もっとすご〜いマンションに住んでおられますよって言ってあげれば良かった。

>>696

不動産売却の価格決定にはその時の税制も大きく関わります。
大きくキャピタルロスがでても他の所得と損益通産できるケースも
あるので税金たくさん払っている人は税控除できるから損切りする
ケースも多々あります。

買い換えでなくても、損切できるんですか？、

>>704

居住年数によっては損益通算できる場合もあります。

内覧のサクラっています？
内覧に来てくれるんだけど、いつも妙な理由で却下され・・・

不動産屋がわざわざサクラを用意する理由はないと思います。
サクラではなくただの冷やかしか、「妙な理由」がホントに売れない理由かのどちらかじゃないですか？
ちなみにどんな理由なんでしょう？

内覧を趣味にしているやつがいるというのは聞いたことあります。

さくらではないですが、

中古物件購入の時に、業者から、”見るだけでいいから、来てくれ”　とかなり強引に見させ
られたことがあります。全然、検討対象外なのに・・・・

本当に購入対象にしているかどうかは雰囲気でわかりますよ。
ああ、見に来ただけなんだな・・・と。

客には悪気は全くないのです。売り主が住んでいれば、気分は悪いですよ。でも、
絶対に損はさせないから、見にいってくださいと言われれば、そうかなと思って
しまうんですよ。

なお、名前を言わないで済む場合（オープンルーム）の場合には、気楽になんどか
見に行きましたよ。売り主がいないことが多いので、気が楽だし・・・。近所の
人を顔合わせして、どうもなんて挨拶したりして・・・。買う気はほとんどない
んですよ。リフォームとか自分が売却の時にどうするか参考にするだけ。

売り主がいて、自分の名前を業者に教えなくてはならない場合には、かなり
慎重に選びますよ。それでも業者の強引さに負けたことはなんどかありますが。

物件比較のために不動産屋がツアー状態で客を連れてくることもありです。
築年数や立地もいろいろ見せて客の好みを見定めたりすることもあるし。
なかなか買い物件を決めない古くからの持ち客とコンタクトとるために内覧に誘うことも。
不動産屋もいろんなタイプのお客を抱えてますから。

春頃には少し調子が良く見えた中古市場も、ここに来てさらに値を下げてますね。
南向き83㎡6600万で売れたマンションが、その上階で南向き110㎡6900万の部屋が何ヶ月も売れずに残っている。
春には6000万で売れた南向き95㎡の部屋の、同じ間取りでさらに上層階が、5780万でもやっぱり半年近く売れていない。
不況がまだまだ長引く様相だし、日本を代表する大企業でも赤字決算が相次ぐ世の中。失業率も最悪だし、購入予定したくても懐が先細る人が増えてるんだろうね。

5000千万円超の物件は動かない。
購入できる層が減っている。
新築の値引きがおおきい。

まあまあ（笑）

うちは阪神間ですが、近所の駅近4000万台の物件でも次々に塩漬けになってます。マンション不況が語られ、ややパニック的な売りがあったり、新築の物件不足から中古に引き合いが来て、そのため賑わっているかのような錯覚？のあった春先のほうが、まだマシだった気がします。市況がまだまだ悪いままなのは確かみたいですね。

名古屋ですが
不動産のウェブサイトは晒し物件だらけです
駅から遠い悪立地は悲惨、一年近く晒し物
駅近でも値段が高めなものはやっぱり晒し物

売れるのは速攻で売れる、当然好立地で値段も好感持てるものだが

ほんとに底打ちですか？

神戸市内でも売れてません。
不動産業者に聞いても、数ヶ月から、場合によっては１年くらい晒しモノになっているような物件が多いみたいです。

昨年の秋ぐらいから比べると、同じ物件でも、坪単価10％から15％ぐらい下げてるのに、売れてないとか。

春先に中古マンションは好調とか売れ行きが上向いているとか言う向きもあったが、どうやら状況は下降方向に違っていたようです。

昨年末から今年の始め頃のような、パニック的な投げ売りは減ったけれど、価格がまだ下がっていて、売りたくても売れない市況なんでしょうね。

みんな、叩き売りになるのが怖くて、売りに出せないんだよ。まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

>まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

かわいそうな人だな・・・
もう金融の世界では、不況を脱している。そのうち、実体経済も復活する。
とはいっても、日本だけは金融の世界でも不況の脱出が遅れがちで、単純な
右肩あがりとも思えないけど・・・。

もしかして、株なんかも、あがりきったところで購入し、下がりきったところで
売るタイプかな？　先を見ないと、いい買い物はできないよ。

金融→実態経済とタイムラグがあるように、不動産も回復するまでは、まだかなりあるでしょうね。それまで、営業は本当たいへんですね。

底値は今年の1月後半から2月中旬。

この時期に仕入れた物件が1割り増しで
市場に出てきているのをみかける。
東京は概ね6月後半から5％は上がってる感じ。
物件やエリアにもよるが。

やっぱり、今後少しは上がるんでしょうか？
6月頃、江東区駅近のマンションを売却しました。
賃貸に回して、新居とダブルローンも可能かな？と思いましたが、2物件分のローンを抱えるリスクやら、
関東直下型地震が来たら、どうしよう？とかいろいろ考えて。

新居は気に入っていますが、前の木場のマンションも思い返すと広さの割に住みやすい間取りだったなぁ、
便利な場所にあったな、とか、手放したのはもったいなかったかもしれない…と。
ただ、60㎡強の2LDKで子どもが2人となると、今はなんとかなっても、小学生になる頃には難しい。
どうせ転居するなら、学校に入るより前に、と考えて。
（あと高齢の両親の近くに住んだ方が良いかと思って）

売却時には、多少安いかも？と思う価格でしたが、長々と売れずにいるよりは良かったかもしれません。

売り先行で売却を考えている方は
とりあえず出してみるのもいいと思います。
本気の買い手が現れたらラッキーぐらいに考えていればよろしいかと。
はじめて売却する人は気合いれまくりますが、
ほとんどの物件がすぐには売れませんからご安心を。
一度売却を経験すると行動に余裕が出ますね。

今は意外にチャンスかもしれません。
物件が少ない時ですから、買い急いでいる方に向けて攻めてみるのもいいかもしれません。

年末に向けて中古マンション市場って動くものでしょうか？
年末にだめなら、年度末にかけてみようかな、と

仮に市場が動けばそれだけ売り物件が増えるということなので
売却を考えているなら今から出したほうがいいと思いますよ。
ライバルが少ないうちに行動するべし。
購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

>購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

はい、５月から物件を探して先週ついに買いました
インターネットで調べて自分で現地へ行ったりして
詳しく知りたい物件は内覧したり、値切り交渉したり
数十件を検討して決めました

売主が不動産屋の強気価格の物件（相場より１００万以上高い）でしたが納得して買いました
立地的にベストでしたから

こういう人間もいるので今売りに出すのもいいかもね
所詮不動産なんてセンミツです

>731
おめでとうございます

１年で400万円の価格下落でそれでもまだ売れません。
売れなければ、当然買う人もいないという事で、
負の連鎖が早く終わってくれる事を望みます。

４００百万値下げしてもまだ高い、ってことでしょうかね
売却する側と買う側の価格の開きが大きいのでしょうね。

私は一年間で1000万下げて売却しましたよ。
それでも、新築発売時とほぼ同額でしたから、最初の値付けが高すぎた・・・・・
というか、それまでは、それくらいの価格でも売れていた人気物件だったのですが、
いかんせん、発売時期が悪すぎました。それでも約10年住んで、トントンで売れたのは
不幸中の幸いですが。

新築発売時とほぼ同額なら、間違いなく勝　ち　組ではないか。
もっと高く売りたかったって。。。
欲の深けえ奴だな。

仲介手数料を数％取られるし、諸経費もかかる。新築で入居していたら、物件価格と別に入居時に修繕積立金を一括である程度入れていたりする。１０年住めば内装もいろいろお金をかけたりしてる・・・。できるなら購入価格よりは高く売れてほしいのが本音、ですよね。なかなかそうはいかないけど・・・

今時、人気地区の駅近、地域一番マンションでなければ、そんなのムリです。

まだ甘い。
これからは、人気地区の駅近、地域一番マンションでも、そんなのムリ

チャンス！サーパスだと、「安くなる」と勘違いして不動産屋を訪れるア_ホが案外いるぞ。
中古サーパスを売りたい人、この機会に売り抜けろ！！

モリモトもね。

マンションとはそういうものです。
売れたからまだいいほうですよ。

まったく、中古の売り主は穴吹やモリモトなどではなく、個人か不動産屋なんだがなぁ・・・マンションを検討中というのに、その程度の勘違いをするぁほぅもおるんやな。
すでにモリモトや穴吹マンションを売ろうとしてる人は、変なヤツに値切られんよう注意した方がえぇかもな。

↑酔っ払いか？

奥さん夕方はお買い物に行かないと。

>マンションとはそういうものです。
>売れたからまだいいほうですよ。

中古マンションは人気があり足りないので売りませんか、との
広告がよく入ってきますが、うそなのでしょうか。
このマンションを買いたがっている登録客がいます、という広告も
多いのですが、近くの売りに出しても一向に売れてません。
売却しようと思っているのですが、今は止めておいた方がいいでしょうか。

投げ込みチラシの謳い文句はウソです。
我が家は大手仲介業者に専任で頼んで売りに出しましたが、
専任の場合でも売り物件の情報は共有され、他業者も知るし、一般情報誌やネットにも掲載されます。
結果、他業者のお客さんも多数見学に来ました（うちが頼んでいた業者の立会いのもとです）。
売り出している期間中も、「○○○（うちのマンション名）限定で物件をお探しの方がいます！」みたいな
広告は沢山入ってきましたよ。妙に具体的な買い主の状況と物件条件を書いて。
本当にそうなら、とっくにコンタクトがあって買ってるはずなんですけどね。
そんな人は来ませんでした。

そういうチラシに乗せられることなく、市場の動向とご自身の売り時を考えて売られれば良いと思います。
情報集めの一環として査定（ほとんどの業者で無料です）を頼んでみてはいかがでしょう。
査定の後「是非わが社で！」という押しには、クールに「またじっくり検討します」で大丈夫です。

「是非わが社で！」の中古査定は高い。
そして売り客を自社で押さえて、その売れもしない高い価格で中古広告を出す。
あとは売れるまで、坂道を転げるように価格を値下げさせていく…

が、ありそうなケース。

>が、ありそうなケース。

常套手段ですな。高値で専任を取りあとはじっくり・・
中古はタマが少なくなってきているので、業者選定と値付けさえ間違えなければ
はけるでしょう。

査定なんかいまどき頼まない。
ネットで近隣物件の売り出し価格出てるんだし自分でわかります。
専任でお願いするのは条件付買換えの場合だけです。
あとはメリットなし。
一般で売るべし。

中古のタマが少なくなってるのは、
安売りしたくないから我慢して売り出さずにいる売り手が多い為。
少し景気が良くなれば、やれやれの売りで沢山のタマが市場に溢れ出てくる。

一般ってめんどくさいんだよね。
売れればなんでもいいんだけど。

一般は全然面倒くさくない。一般でも査定はやってくれる。

１．最近は仲介手数料を負けてくれるところがあります。こういうところをさがすべし。
　　法律で決まっているのは上限の値段。安くしても問題にならない。
　　だったら、安いところに頼むべし。

２．売るのはもう一度考えたほうがいい。新耐震基準であれば、耐震力は同じ。
　　1984年以降くらい。基準ができたのは少し早いけど、設計に入っている
　　のはもう少し新しいマンション。

国とか企業は、マンションは30年で建て替えるのが普通なんて言ってますが、
真っ赤な嘘です。ヨーロッパでは、100年以上が普通。日本は気候が厳しい
からとかいいますが、これも嘘。北欧のほうがはるかに気候は厳しいです。

車にしても、住宅にしても、買い換えるのがもっとも損。リフォームで
対処できないかどうか再検討をおすすめします。

中古を売るということは新築買うんですか？
今買うなんて、考えられないです。不況は、少なくとも４、５年は
続きますよ。来年から復活なら買ってもいいけど。

確かに初めての人が一般で複数社に依頼するのはめんどうと言える。
いい物件で専任の競争なら手数料３０％引きとか普通にやってくる。

家の買いどきなどひとそれぞれです。景気など関係ない

30％まけてくれるなら、専任は良いと思うけど、そんなにまけてくれる専任が
あるのか・・・・

今の不景気は並大抵のものではない。
１。給料、ボーナスがが下がる可能性がある。
２。職場がなくなる可能性がある。

一時的に景気がちょっと悪いくらいならいいけど、給料さがったら、
ローン返済が大変なことになる。自動的にボーナスまで下がるし・・・

新聞に出ている、”今年後半には復活か・・・・”なんてのは真っ赤
な嘘だ。　もちろん、世界的な復活は可能性があるが、国債増発借金地獄、
年金崩壊の日本だけは復活できない。

今、借金できる職業って思いつかない。公務員も給料さげだし、弁護士は
仕事にあぶれている。医者も開業医増加でつぶれるところが増えている。
銀行はどうかなと思うが、三菱くらいじゃないのか？　みずほなんて、
JALに大量に投資していて心配になったよ。マスゴミも風前の灯火だ。

消費税が増税になると、消費税の対象にならない中古住宅は人気となる。
後４年待て！

この程度のことで、買い換えできるのはうらやましいです。

新築プレミアム分があるのと1年経過しているだけで、新築時の－３０％の値段になります。
景気が悪いので、それも－１０％くらいの計算にしておいたほうがいいです。都合－４０％。

たとえば6000万円の物件なら、せいぜい4000万円。これに諸費用などを加えたら、実際に
は、3600万円くらいで売れたのと変わらなくなるでしょう。

これが問題ないのは、よほどのお金持ちだけです。ただし、あまりに問題が大きく、
暮らすのに我慢ができなければしょうがないです。

上階の人がうるさければ引っ越しますけど・・・あとは、住んでみたらあまりに
不便だったというようなことかな・・・

選任でよい事ないよ。営業によって客を選ばれてしまう。
一般で複数者頼んだほうがいい。

>>756
買い替え先が新築なのか、中古なのか、売主が業者なのか個人なのかわかりませんが
その物件状態によって最適な買い替え対応がわかれると思います。

が、買い替え特約をつけたいとの事なので、売主側と専属契約せざるえなく選択肢はせばまります。

査定について不満でしょうが、どの業者に頼んでも対応は同じでしょう。
本来なら築五年位で、その物件の成約事例が蓄積されて市場流通価格が形成されますが、
今回は築一年という事で価格形成前の無理矢理売却ですからね。
ある意味、あなたの御宅が価格形成用のモルモット状態と言うことです。
モルモット状態なのはご自身の決断に寄るものなので甘んじて受け入れてください。

担当替えは、それ以上に大きな問題があるので、問題外だと思います。
それよりも、、、

売却価格についてですが、分譲時、抽選倍率二桁の物件でもない限りマイナス査定です。

私なら新築時の購入価格から以下を最低でもマイナス査定します。
以下は新築を買えばかからない費用なので当然です。
瑕疵保証分＝ -10%
仲介手数料分＝ -3%
現状回復費用＝ -100万円

さらに築一年売却は、常識的にあり得ない、訳あり物件と確実に見なされます。
難あり訳あり物件＝ 10%

希望価格をいくらに設定されたのかわかりませんが、
市場のマイナス査定を考慮しない価格だと、源泉徴収上の年収が下がった人ばかりの今、
銀行から中古割高物件＝ローン破綻時不良債権になりやすい、と見なされてローン査定が通りにくいです。
ローン審査が通らなかったら買主がいくら希望しても買えないので、
売主の気持ちはわかりますが、割高な値付けは自殺行為。

また、今は一年中でいちばん仲介物件が流通する1～3月です。
普通は3～4月に引越ししたいのでこの時期に売るのがベスト。
この売却ベストな時期に、強気の価格設定で客が寄り付かないと最悪です。
春になれば、買主が激減するので、適正価格でも客がいない＝売れないの最悪情況になります。

よって
『本気で売りたいなら、損失覚悟でマイナス査定価格を自分から申し出て1～3月に売り切る。』
『マイナス査定が到底受け入れられないなら、専属契約期間満了を持って契約解除。買い替え断念』
だと思いますね。

マイナス要素として
瑕疵=-10%
仲介=-3%
現状回復=-100万円
訳あり=-10%
をあげさせていただきましたが

地権者の販売した物件は、
瑕疵保証あり=-0%(地権者特約で転売先一代限り保証)
仲介無料=-0%(地権者特約)
現状回復=-0円(未入居前提、あっても-100万円)
訳なし=-0%(等価交換で手に入れた部屋を売るのは良くある話)
の状態だと思いますよ。

残念ですが、比べものになりません。

あと、買い替え特約付きで販売中なのは、買主に聞かれたら申告しなければならず
買い替え特約付きは、足元見られて値切られます。
資金力があるなら特約外して、空室にしてしまって、綺麗にクリーニングしたら比較的高く売れますよ。
ただし値段高いままならおそらくは長期戦です。

あと、竣工済みなら完売済みなんですよね？当然。
完売してなくて、かつ御宅と同じ広さ間取りが完成在庫にあるなら、中古売却は絶望的です。

個人的には売り急ぐべきではないと思います。

なお、あくまで私が出したマイナス査定は、中古売買に詳しい人間が、厳しく値切ってきた時の価格です。
5%位の値引きでも、ひっかかる人が居ないとも言い切れません。

ちなみに18%まで値引くなら、3～5年後でも同じ値段でさばける可能性があります。
今回の買い替え先が流れてしまっても、手持ち物件が成約するまでガマンすべきかと。
精神的にいまの住所、限界ですか？

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。

自分の経験から言うと、新築市場は広域マーケット、中古はローカルマーケットという気がする。

新築でなければという層は多く、彼らは、自分の予算内で広さやその他の条件を満たす物件を探す過程で、
土地勘のないところまで対象地域を広げていく。

一方、いったん中古になると、基本的な顧客はその地域の住人たち。
きわめて交通至便とか、憧れの街とか、誰から見てもわかりやすい
魅力を持った地域なら例外だが。

中古物件のある地域が、仮に３０００万代の購買力の住人が中心の街だったら、
どんなに豪華物件でも売るのが難しいのではないでしょうか。

マンションなんてクルマと一緒。
どんなにきれいに直した所で興味のない人にはただの中古でしかありません。

”ただの中古”　ってどういう意味？？

対語として、”ただの新築”　という言葉を考えてみれば
おかしい言葉ですよ。

新築は、買った瞬間に中古になる。車と違って、不動産。
土地は、持って歩くことはできない。腐らない。

新築プレミアムがないだけでも良いような気がする。
よほどお金に余裕のある人は別として・・・・

新築を買ってみるとわかる。問題は、一生に一回くらい
しか買えないので、それがわかった時は、もう遅いという
ことだね。

７８３のように、新築プレミアムを払ってまでも新築にこだわる人はかなり多い。
はじめて不動産を購入する人の大半はそうかもしれない。

しかし、新築を買っても、築浅であれ何であれ売却することになると、新築購入時とは異なる
世界に突入する。頭を完全に切り替えて、自分は中古市場にいるんだ、と思えば、
売却もスムーズにいくかも。

売却の価格目安はその地域の同じ条件の賃貸と比べてどれだけ自分が今まで支払ったかで成功か失敗かがわかります。
利益を出そうなど考えずに売却計画を行うとよいです。

ちなみに築7年くらいであれば当時の価格と同じ値で売れる確立は高いが、築1年などは赤字覚悟です。

どなたかが言っていたようにマンションは立地です。

立地条件が良く最上階であれば築浅でも多少は利益はでますけどね。

まさに今、住宅購入するなら、

私なら新古物件を探すね。
誰も使っていないが、発売時期の関係で中古というだけ。

贅沢に作ってある物件もあるようだし、当然ながら値引き
してくれる。

784さんはクルマや奥さんもお得な中古かな？

車の中古って結構割高ですよ。
奥さんの中古って意味が分かりませんけど、、、新築＝幼児趣味？とかそういう意味ですか？

×１って意味じゃね？

実は、買い替えと同時進行ですので不動産屋の思惑もからんでいると予想されるので本音を聞きだしかねてます。
新築のマンションに買い換えたいのですが、系列の不動産屋に取り消し特約付なのです。その下限が、ローンの残債と手数料を相殺される金額なのです。ですからこちらの手の内（希望金額含めて）が見通されています。

しばらく案内をせずに、待ち疲れた頃合に内見申込が入り、妥協するのではないかと見透かされている気がするのです。実際は、期限も未だ先で、売りたくない程の指値ならばお断りすれば良いのですが、自宅にそれ程の自信も持てません。
専属ですので、不動産屋は多少安くても早く売ることに全力を尽くしているようで今ひとつ信じられません。恐らく新築のデベの方が力関係で上のような気がして突付かれて戦略に嵌められるのではとも思います。
考えすぎでしょうか・・・

買主様には、売主の下限を知っているわけですから、問い合わせを受けた段階で是非ともとの感触が無ければ、交渉の余地ありですよ等を説明の上で案内するのでしょうか？

ＮＨＫの地震特集番組でも紹介されたとおり倒壊するマンションでは
誰も買わないでしょう。

例えば都心マンションの半分　１００００棟が古い耐震基準で
来るべき大震災で倒壊する危険が大きい

新耐震基準で作られたマンションは震度６強でも倒壊しないが
旧耐震基準のマンションは倒壊することが立証された。

番組では旧耐震基準で実物大のマンションを作って実験をしていましたが
１Ｆの柱がことごとく破壊されていました。

古いマンションは耐震補強工事でもしない限りは
普通の人には売れないでしょう。
命が惜しくない人とか、他人に賃貸する人とかは買うかもしれませんが。

ハイチなどの惨状を目にした今、古いマンションをそのまま買うような人は
いなくなるでしょうね。