中古マンションが売れません、、、

でも最上階は屋上の照り返しがあるから暑いよね。

何でも100％はないよ。

照り返しが暑いのと、騒音が極端に少ないのとどっちを選ぶかとい言われたら、照り返しを
我慢しますという人のほうが多いと思う。

駅から近いと、レールの騒音が多いとか、鉄粉公害が多いとか文句を言う。遠ければ、
駅までいくまでが大変だから買わないと言う。

実際に買わない人、売らない人は、好き勝手なことが言えてうらやましいね。

具体的な話をしようよ。
高ければ買わないなどといったアバウトな表現では見ている人はまったく参考にならない。


先日某社の査定を受けたが成約価格と査定価格の乖離率別に見た成約件数と平均成約日数（グラフ参照）によると

乖離率97-103％のレンジで成約した率が全成約件数の35％で平均成約日数もおよそ2ヶ月程度と期間も短い。
乖離率115％以上のレンジで成約したのは4％と少なく、多くが特殊事情（同マンション内の取引等）による成約だそうだ。
乖離率94％未満のレンジだと売却期間の長期化によって値下げし、査定金額を大きく下回った成約となる傾向があるとのこと。

要するに向きや階数、角部屋、好まれる間取り等ポジションよければ高く売れるかもしれないが、一方で低層、中住居、使いづらい間取り等特長のないポジション住居が査定価格以上の売り出し価格だとさらしもの物件＆相場価格を割る価格で売却することになるのではないということではないでしょうか？

売却経験者の方どんな感じでした？

それぞれのライフスタイルや経験で需要は様々かと思います。
しかし、共通して言えることは「快適な住まい」でしょうから
最上階はやはりどこも人気でしょう。
照り返しは築10年未満であれば問題ないと思います。

最上階なら近隣の成約価格を考慮する必要はないと思います。
プレミア住戸ですから。
査定価格プラス500万でもすぐに売れますね。

不況で価格が暴落した日本の不動産を在日中国人富裕層が次々に購入している

http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=30356

＞具体的な話をしようよ。

個別の話しのほうがよほど参考になりにくい。個別にはそれぞれの事情があるから・・・

役にたつのは、自分はこういう工夫をして売ったというようなことですね。あるいは、
業者の選択の仕方とか・・・。

”最上階が買った値段で売れました。”　という情報がどれくらい役にたつのか・・・

具体的質問者募集〜^^
今、売れなくて悩んでいる方よろしく。

>>688

個別の話が参考になりにくいならレス見る必要なくなるよ。
一般論なら仲介のHPや不動産の特集ページにさんざん書かれているから検索すれば参考になるよ。

このスレではたくさんの個別事例をみんなのレスで判断するのが参考になるんじゃないかな？
少なくとも以下の項目は必要だと思う。

①住居のスペック（交通の便・築年数・方位・階数・位置）
②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
③価格改定（値下げ）のタイミングと値下げ率（±％）

正しく判断するなら評点で議論すべきなんだろうと思うが・・・

690さん
>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
はみなさん同じ考えかと思いますよ。
売り経験の私の場合、売り出し値から最終的成約値の差は500万でした。
半年かかりましたが、売り出し値で検討する人って結構沢山いました。

売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
それだけですよ。

なので根拠を聞いたところでコメントできないので2については必要ないかと思います。

>売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
まさしくそれ
それが売れない原因の筆頭
中古物件買う人間の大半はそれを感じると一気に熱が冷めます
物件の魅力大幅減です

自分がこの価格なら買いたいという思考ができる人の物件は、すぐに売れていきますね。

住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

>>693
そこまでいくとプレイなんじゃない？

>693
空気読めよ。
話がまた別方向へ飛んでいくな。

691さん情報ありがとうございます。

>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
ですが、その情報がほしいという人はこのスレにいらっしゃると思います。なぜなら

誰しも高く売りたいことは分かっていますが売りたい価格は無制限ではありません。
何らかの基準で決めていると思うからです。

例えば売主にとって価格の設定基準は次のような選択肢の範囲に収まると思います。
1.購入価格＋購入時諸費用＋売却時諸費用＋αで売却　
2.購入価格＋諸費用で売却
3.購入価格で売却
4.購入価格-住んだ期間の同等物件家賃支払額相当で売却
5.購入価格-家賃-資産価値減少で売却

私の考えだと1は最高ですが、相場が上がらない限り普通は難しいですよね。2-3はまだラッキーな方じゃないですか？4は最低限死守したいですね。5までいくと自分が正しかったことを何か理由（理想の住まいだったとか）をつけて自分で慰めるしかないですね。

691さんにおける売り出し価格の設定基準（査定価格の＋何％だったのか？）と成約価格（-500万円）の状態が1-5のうちどのようなレンジだったのか？価格改定の段階（一気500万なのか、100万単位とか）も知りたいです。
長文失礼しました。

＞住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

別に笑われるくらい、屁でもないよ。

でも、高く売れることは、周囲の住民は内心期待しているんじゃないかな。
いつ自分が売るほうに回るかわからないし・・・。

うちも、実は、あんな額で売れるわけないよね、などと家人と話しをしていた
が、急に家を買うことになり、住んでいたところを売ることになった。いくら
くらいで売れるかは結局周辺がどれくらいで売れたかが重要な参考になる。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。買う方にしてみれば、お買い得
ということになる。新築はお買い得というのはまずないが、中古は絶対にある。
もちろん、買って失敗というのもある。中古は、実物が見れるという意味では
新築よりは安全だけど、見る目がないと、簡単に失敗するね。

>696
なるほど
確かに基準がありますね。
ちなみに私の場合、結果的に築7年物件を3の購入価格と同じ値段でうりました。

価格改定は2回行いました。
初回売り出しは3800万
1回目は3680万
2回目は3480万
最終的に購入検討者に値引きして成約しました。
（条件付き：手付け金についてと引き渡し日）
確かにラッキーだったと思います。

私は、4350万円で希望しました。ネットに載せ様子を見、不動産屋の方が、アクセス数が良くないので、100万円の値下げを言われ、それに応じました。
経緯
6月1日ネット掲載同月5日100万円値下げ、6(土)7(日)オープンルーム
二人申し込み
満額の方に、話を進め11日(木)契約となりました。

不動産屋さんの的確アドバイスにすぐ対応したのと、一番は運が良かったと・・皆さんも頑張って下さい。

因みに、売り急ぐ理由はありませんでした

>>678　さんへ

港区ではありません。港区ほど高額ではないと思います。
新宿区です。

通勤通学にも複数路線が徒歩圏内ですから、それなりに便利で、暮らしやすい街だと思います。
物価はそこそこでしょうかね。

７００です。>>673さんへでした。

間違えました。ごめんなさい。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。

これだったのかな？　私が買ったマンションは、かなり良心的な値段でした。二番手だったけど、一番目の人のローンが
承認にならなくて、めでたく自分の物に。
引っ越しで、左右上下の方に挨拶に行った時に、前の方は…と何か微妙な言い方をされる方がいました。
実際は、前の持ち主は、債務無しで、近くのもっと価格が高いタワーマンション買われ、お子さんと住んでいらっしゃいます。
正に大金持ちで儲けなんて二の次で売ってくださったと思いますが、周りは、売り急いでいると思われたのかも
しれません。
ちゃんと、もっとすご〜いマンションに住んでおられますよって言ってあげれば良かった。

>>696

不動産売却の価格決定にはその時の税制も大きく関わります。
大きくキャピタルロスがでても他の所得と損益通産できるケースも
あるので税金たくさん払っている人は税控除できるから損切りする
ケースも多々あります。

買い換えでなくても、損切できるんですか？、

>>704

居住年数によっては損益通算できる場合もあります。

内覧のサクラっています？
内覧に来てくれるんだけど、いつも妙な理由で却下され・・・

不動産屋がわざわざサクラを用意する理由はないと思います。
サクラではなくただの冷やかしか、「妙な理由」がホントに売れない理由かのどちらかじゃないですか？
ちなみにどんな理由なんでしょう？

内覧を趣味にしているやつがいるというのは聞いたことあります。

さくらではないですが、

中古物件購入の時に、業者から、”見るだけでいいから、来てくれ”　とかなり強引に見させ
られたことがあります。全然、検討対象外なのに・・・・

本当に購入対象にしているかどうかは雰囲気でわかりますよ。
ああ、見に来ただけなんだな・・・と。

客には悪気は全くないのです。売り主が住んでいれば、気分は悪いですよ。でも、
絶対に損はさせないから、見にいってくださいと言われれば、そうかなと思って
しまうんですよ。

なお、名前を言わないで済む場合（オープンルーム）の場合には、気楽になんどか
見に行きましたよ。売り主がいないことが多いので、気が楽だし・・・。近所の
人を顔合わせして、どうもなんて挨拶したりして・・・。買う気はほとんどない
んですよ。リフォームとか自分が売却の時にどうするか参考にするだけ。

売り主がいて、自分の名前を業者に教えなくてはならない場合には、かなり
慎重に選びますよ。それでも業者の強引さに負けたことはなんどかありますが。

物件比較のために不動産屋がツアー状態で客を連れてくることもありです。
築年数や立地もいろいろ見せて客の好みを見定めたりすることもあるし。
なかなか買い物件を決めない古くからの持ち客とコンタクトとるために内覧に誘うことも。
不動産屋もいろんなタイプのお客を抱えてますから。

春頃には少し調子が良く見えた中古市場も、ここに来てさらに値を下げてますね。
南向き83㎡6600万で売れたマンションが、その上階で南向き110㎡6900万の部屋が何ヶ月も売れずに残っている。
春には6000万で売れた南向き95㎡の部屋の、同じ間取りでさらに上層階が、5780万でもやっぱり半年近く売れていない。
不況がまだまだ長引く様相だし、日本を代表する大企業でも赤字決算が相次ぐ世の中。失業率も最悪だし、購入予定したくても懐が先細る人が増えてるんだろうね。

5000千万円超の物件は動かない。
購入できる層が減っている。
新築の値引きがおおきい。

まあまあ（笑）

うちは阪神間ですが、近所の駅近4000万台の物件でも次々に塩漬けになってます。マンション不況が語られ、ややパニック的な売りがあったり、新築の物件不足から中古に引き合いが来て、そのため賑わっているかのような錯覚？のあった春先のほうが、まだマシだった気がします。市況がまだまだ悪いままなのは確かみたいですね。

名古屋ですが
不動産のウェブサイトは晒し物件だらけです
駅から遠い悪立地は悲惨、一年近く晒し物
駅近でも値段が高めなものはやっぱり晒し物

売れるのは速攻で売れる、当然好立地で値段も好感持てるものだが

ほんとに底打ちですか？

神戸市内でも売れてません。
不動産業者に聞いても、数ヶ月から、場合によっては１年くらい晒しモノになっているような物件が多いみたいです。

昨年の秋ぐらいから比べると、同じ物件でも、坪単価10％から15％ぐらい下げてるのに、売れてないとか。

春先に中古マンションは好調とか売れ行きが上向いているとか言う向きもあったが、どうやら状況は下降方向に違っていたようです。

昨年末から今年の始め頃のような、パニック的な投げ売りは減ったけれど、価格がまだ下がっていて、売りたくても売れない市況なんでしょうね。

みんな、叩き売りになるのが怖くて、売りに出せないんだよ。まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

>まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

かわいそうな人だな・・・
もう金融の世界では、不況を脱している。そのうち、実体経済も復活する。
とはいっても、日本だけは金融の世界でも不況の脱出が遅れがちで、単純な
右肩あがりとも思えないけど・・・。

もしかして、株なんかも、あがりきったところで購入し、下がりきったところで
売るタイプかな？　先を見ないと、いい買い物はできないよ。

金融→実態経済とタイムラグがあるように、不動産も回復するまでは、まだかなりあるでしょうね。それまで、営業は本当たいへんですね。

底値は今年の1月後半から2月中旬。

この時期に仕入れた物件が1割り増しで
市場に出てきているのをみかける。
東京は概ね6月後半から5％は上がってる感じ。
物件やエリアにもよるが。

やっぱり、今後少しは上がるんでしょうか？
6月頃、江東区駅近のマンションを売却しました。
賃貸に回して、新居とダブルローンも可能かな？と思いましたが、2物件分のローンを抱えるリスクやら、
関東直下型地震が来たら、どうしよう？とかいろいろ考えて。

新居は気に入っていますが、前の木場のマンションも思い返すと広さの割に住みやすい間取りだったなぁ、
便利な場所にあったな、とか、手放したのはもったいなかったかもしれない…と。
ただ、60㎡強の2LDKで子どもが2人となると、今はなんとかなっても、小学生になる頃には難しい。
どうせ転居するなら、学校に入るより前に、と考えて。
（あと高齢の両親の近くに住んだ方が良いかと思って）

売却時には、多少安いかも？と思う価格でしたが、長々と売れずにいるよりは良かったかもしれません。

売り先行で売却を考えている方は
とりあえず出してみるのもいいと思います。
本気の買い手が現れたらラッキーぐらいに考えていればよろしいかと。
はじめて売却する人は気合いれまくりますが、
ほとんどの物件がすぐには売れませんからご安心を。
一度売却を経験すると行動に余裕が出ますね。

今は意外にチャンスかもしれません。
物件が少ない時ですから、買い急いでいる方に向けて攻めてみるのもいいかもしれません。

年末に向けて中古マンション市場って動くものでしょうか？
年末にだめなら、年度末にかけてみようかな、と

仮に市場が動けばそれだけ売り物件が増えるということなので
売却を考えているなら今から出したほうがいいと思いますよ。
ライバルが少ないうちに行動するべし。
購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

>購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

はい、５月から物件を探して先週ついに買いました
インターネットで調べて自分で現地へ行ったりして
詳しく知りたい物件は内覧したり、値切り交渉したり
数十件を検討して決めました

売主が不動産屋の強気価格の物件（相場より１００万以上高い）でしたが納得して買いました
立地的にベストでしたから

こういう人間もいるので今売りに出すのもいいかもね
所詮不動産なんてセンミツです

>731
おめでとうございます