中古マンションが売れません、、、

>>59さん
ダブルローンなんてやめて早めに売却したほうが無難です。
ローン控除なんて微々たるもの。
その、住んでない方？のマンションは築年数が浅いうちに処分しましょう。

新築物件でも苦戦中の現在です。
最近は不動産の値上がりをみて中古でも強気なお値段をつけていますが
実際は売却で儲けをだすのは難しいです。

もとのマンションに戻る予定がないのなら処分して確定申告で譲渡損分の
税金還付を受けた方がいいですよ。

早速ご教示いただきましてありがとうございます。

60さん
自分の無知に気付き血の引く思いです。来年一杯還付と控除が併用できるとは。
我家は譲渡損が多分1千万ほどで数字は苦手ですが急いで還付額を試算してみます。
ちなみに今空き家の方は○リックスのセカンドハウスローンが3年間2.5％というのに
借り換えました。

61さん
そうですね。売却に勝る手はないのでしょうね。売る前にリフォームするか否かで
決断がつきませんでした。しかもぐずぐずしている間に築20年を過ぎてしまいました。
でも（負け惜しみですが）住宅関連の低迷で水周り4点パック
とかが結構下がって来ている気がします。


遅めのお盆休みですが勉強し直します。実は2年前現在の住まいに入居時、某△ルート社
の巧妙な住宅取得アンケートに5千円欲しさに応募し見事引っかかった私です。
（オンライン査定では該当し、アンケートが郵送され回答後返送した時点で、「お前は
資格がない。入居でなく契約締結が取得日時だ。」こちらの情報だけ取られました。）

専任契約の場合でも、業者より状況を連絡することが法律で義務付けられているはずです。
親戚でも確認した方が良いかと思います。
また、売出物件は必ずレインズとよばれる不動産協会の流通機構に登録する必要があります。
不動産ジャパンのサイト等も確認された方が良いかと思います。

もうマンションは売れましたでしょうか？
私は去年マンションを売却し、新築一戸建てを購入した者です。マンションは築１３年のものを購入し、１４年間住んでいました。売り出した翌日には売却が成立しました。この経験がお役に立てればと思い、コメントさせていただきます。

まず１番重要なのは、周辺の売却事例の情報を十分集め、自分の家の価値を極力客観的に知ることです。中古マンションの相場、そして新築マンションの相場を知り、駅からの距離と広さ、築年数を並べてみれば、何となく自分のマンションの価値がわかってくるのではないでしょうか？　これが一番重要です。
よくマンションを無料査定などのチラシが入りますが、結構いい加減です。最初に見るのが、同じマンションもしくは近くのマンションでの近年の売却価格ですが、リフォーム済みか否かは一切お構いないです。
したがって、自分で価格をよく研究しておき、「あわよくば」「妥当な線」「最低でも」と３つの価格を心に決めておくことです。なお買い替えの前提は、「最低でも」で資金計画を立てましたが、実際は「あわよくば」で売れました。

次に多くの人に買ってもらう前提で見栄えをよくするため、最低のリフォームは必須です。壁紙替え、襖障子畳替え、フローリングの補修、システムキッチンの部品交換...　自信を持ってお客さんに勧められる状態にすべきです。我が家の場合、築年数が古いので、不動産屋からは「何もリフォームせず、極力安く売り出しなさい」と言われましたが、周辺の売却事例研究からそんなことはないと判断（希望的観測でしたが）、リフォームをして、その費用を当初決めていた「妥当な線」に上乗せして売り出しました。リフォームには一番安いものを使いましたが、見栄えは非常によくなりました。

さらに、アピールが大事です。自分でパソコンで、紹介用のチラシを作り、住んでいる間既に新しくしていたシステムキッチンや風呂、トイレ、洗面所などの水回りは特に念入りに写真付きで機能を紹介しました。これは新築一戸建てを買う時にパンフレットを見て、改めてそのアピールの重要性を感じたからでした。さらに駅から徒歩３分だったのですが、ただ３分とだけでなく、「駅に近いから、夜でも女性や子供の帰宅も安心」などとわかりやすさに努めました。さらに自慢のリビングからの眺望（冬は富士山が見えます）もつけました。

２名がその日のうちに現れ、１番手は値引き希望だったのですが、自分作成のパンフレットが功を奏し、２番手の人が翌日に売り出し価格で購入することを決め、売却が決まりました。不動産屋さんが逆にびっくりしてしまったほどでした。値引きを防ぐためには、複数の希望者の心を捉え、お互いに牽制させる必要があること。そのためには、最低限のリフォームしておくこと。全て自分の狙ったとおりに事が運んだのでした。

あまりにも早く決まったので、もう５０万円くらい上乗せしても良かったかなとも一瞬思いましたが、今考えると、ベストな価格でした。決まらずやきもきすることもなく、本当に運が良かったと思います。

以上、人任せでは絶対ダメなこと、わかっていただけましたでしょうか？
売却された元我が家は、今では賃貸物件として使われているようですが、すぐ入居者が決まったそうです。引き渡し時には、買われた相手の方も、本当にいい物件が妥当な価格で手に入ったと喜んでいらっしゃいました。
妥当な線を早く見つけて、早く売却されることをお祈りします。

都心・駅徒歩5分・築11年目のマンションに住んでいます。
今年の3月からＳ友不動産に専任でお願いしていますが売れません。
（今は別の大手に乗り換えて、やはり専任でお願いしています）
都心（の北のほう）ですが、部屋は南向きでバルコニーからの眺望も良く、緑多く閑静な住宅街です。
値段も相場だと思います。6〜7月はぱらぱらとお客さんが来ていたのですが、9月に入ってからはさっぱりです。
居住中のため生活感があるのが良くないのでしょうか（掃除はきちんとしています）。
都心だから売れるだろうとたかをくくっていましたが、焦ってきました。

都心は昨年からの急騰の反動で急速に下げていますから、買う側としては、まだ下がるだろうから慌てて買うことはないと考え、タイミングを見計らっていることでしょう。
つまり今は都心は売りにくい時期だと言えます。
売り急いでますと言わんばかりに周辺より安めにしてお買い得感を出せば、また客が来ると思いますよ。値下げを躊躇していると、さらに相場が下がり余計に売れなくなるおそれもあります。
しかし、人気エリア・好立地で高く売れる自信があるなら、下げ相場が落ち着くのを待つのも良いでしょう。

今は時期的に難しいです。

新築もばったりと止まっています。景気の状態があまりに悪く、住宅を購入するような
気分にはなれないと思います。

急いで売りたいなら、値段をさげるか業者引き取り、急いでいないなら、売り出しをとりあえず
中断するのが良いと思います。

おそらく、再来年には、状況はかなり良くなっていると思います。

それから、人が住んでいる場合は、相当きれいにしておかないと、なかなか売れません。
業者は住民がいなくなったらどうなるか想像できますが、一般の人には難しいです。

うちも、娘が将来使うかもしれないなどと一時は考えましたが、

買い換えにしないと、税金の特典がありませんし、両方の管理費を払うのは大変だと
思います。あきらめざるをえませんでした。古くなってくると、修繕積立金もあが
ってきます。

1年も空けているんですか・・・。
いやあ、正直お金持ちはうらやましい、としか言いようがないです。

賃貸は新しいうちはいいけどね。

古くなってくると、借りてくれる人が少なくなる。古くなってしまうと売れなくなって
しまう。ずっと借り続けてくれる人がいるといいけど、うまくいくとは限らない。

64さん
貴重な体験談をありがとうございます。具体的な実例なので大いに参考になります。
でも、水周りとかの大規模なリフォームはされなかったようですが、割と最近居住中に
実施済みだった、ということですよね。となるとウームまた迷ってしまいます。

いつか我家も　そこそこの成功例でもご披露できるようになるといいのですが。
なんとかせねば。

付き合いのある不動産屋が言っていましたが、売り出してから３ヶ月で売却できなければ、
それは売れない物件だとレッテルを貼ると言っていました。
投資物件ならば売却できなくとも賃貸収入があればそのまま放置するのもありかと思いますが、
賃貸メリットの少ないファミリータイプのマンションならば、値下げするか売却を中断するか
したほうがいいと思います。それで売却物件にローンが残っていれば値下げしてさっさと売り払ったほうがこのご時世安心だと思います。
多くの経済人や評論家は２００９年になれば景気が上向いてくると今年の初めに主張していました。それが来年後半あるいは来年いっぱいはだめだろうと変わってきています。
東京カンテイがマンション相場を公表しましたが、マンション価格が高騰した都内の地域では
その反動で下落が激しく、もともと不人気だけど通勤利便性がよかった地域は逆に値上がりしたり
しています。
今まではブランド意識で値段が高くとも人気が高い地域は売れたのだろうけれども、今では極端な
高額物件は敬遠され、認知度が低いが割安感があって利便性がいい所が見直されていると思います。ほんと先を読むのはとても難しいです。
ですから都心だから大丈夫だろうと長期間棚さらしにしておくのはリスクがあると思います。

私はある事情で短期間に現在の自宅マンションが売れたら某話題になった新築マンションに買い替え
売れなかったら、そのマンションは諦めるという事態になりました。
結局無事売買契約を結ぶことができましたが、仲介は一般で複数の業者と結んだのが
よかったです。専任にすると他の不動産業者からの問い合わせが入っても仲介料の両手を
狙って断ってしまいます。
また、一社にすると情報がその一社に集中してしまい、その仲介業者の都合がいいように操作されてしまいます（買い手からの指値に対する交渉等において）。

＞７１さん
６４の発言者です。
購入希望者の反応を見ながら、軌道修正しつつ、妥当な線を見つけていってください。とりあえずWローン問題ないのであれば、逆に気持ち的にはどっしり腰を据えて、取り組まれればよいと思います。あせるのは判断ミスの元ですから。

リフォームについては、売却の７〜８年ほど前にキッチンを対面式に新調しました。風呂、トイレ、洗面所は売却の２年前の新調しました。特に売却２年前の風呂等のリフォームは、やるべきかどうか迷っていたのですが（その頃から住み替えが頭にちらついていました）、結果的にはやっておいてよかったと思います。
購入された方がまず確認されたのが、水回りのリフォームでした。追加費用が近々に発生することを避けたいからでした。
また、古いままの水回りでは、何だかアパートに毛のはえたような住まいで、購入希望者にアピールすることもなかったと思います。

壁紙替え、障子襖張り替え、畳の表替え、フローリング補修、ハウスクリーニングなど売却時のリフォームは約５０万円(80平米）でした。不動産屋さんは、「リフォームしてもしなくても売れる額は変わらない可能性が大きいですよ。」と言われました。迷いましたが、「それでも構わない。駅前で非常に利便性の高いマンションなので、古くても、多くの購入希望者に自信を持ってお勧めできる形で売り出したい。最低限のリフォームだけはしておこう。」と割り切りました。

長くなりましたが、一番重要なのは、やはり価格設定です。トライ＆エラーで、腰を落ち着けて頑張ってください。

私も築１７年の中古マンションを、若干のリフォームをして、2か月で売却しました。

場所は郊外、駅徒歩圏です。地域内の住み替え需要がかなりあること、
東南角部屋で、前が公園でリビングの窓いっぱいに木々と空が広がっているなど
プラス面が多くあり、買い手はすぐ見つかると思っていました。

それでもリフォームしたのは、マイナス面を消すためです。
最初の見た目の印象がよくないと、購入につながらず、
潜在的な顧客の数を、自ら狭めてしまいます。

古びている、生活感がある、など、中古のマンションにつきものの
デメリットを消すために、６４さんのように、キッチン、フローリングの
補修、古くなったバスタブの交換、そして、
専門家に頼んでの壁紙やカーペットのクリーニングなどしました。

どこまでリフォームをやるかの線引きは、
「マイナス点を消す、しかし、リフォームによって付加価値をつけることは期待しない」
という基準で決めました。

もちろん、専任でなく一般で複数業者に仲介を頼み、
できるだけ、多くの人に見てもらいました。
幸いにも、古さについては、あまり気にされず、
メリットに目を向けてくれた希望者が数人でてきて、
短期間で決めることができました。

以上、ご参考までに。

>>75

ちなみにリフォーム費用はおいくらくらいかけたんですか

６５です。
みなさん、貴重なアドバイスをありがとうございました。
値段にかんしては、わが家的にぎりぎりのところまで
下げてしまったので、これ以上下げるのは厳しいのです。
（来年中ごろまでに売りきらないといけないのですが、
あと１〜2ヶ月は今の値段でチャレンジしてみようと思います）

＞６４さん　
体験談をありがとうございました。
居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが
なるべく魅力ある部屋に見せられるよう、
家の中をすっきりさせ、直せるところは直すなど
トライを繰り返していきたいと思います。

＞居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが

リフォームしてからの売りを考えるのであれば、業者買い取りも考慮したほうがいいです。

リフォームしてからの売りは、結構リスクがあります。

余計なお節介かもしれませんが、長期に売れないのは、値付けが間違っているか、
あるいは、物件がよほど魅力がないかのどちらかです。可能性があれば、値段の
交渉が必ずはいるはずです。

立地や広さが問題なくても、部屋が汚いと、素人は引いてしまいます。リフォーム
もいいかもしれませんが、業者売りも検討してください。今から1年だと、景気
回復は望み薄なので、急に売れるようになるとは思えません。新築が駄目になった
分、中古が売れてはいるみたいですが、それは高値で売れているということを
意味しないと思います。

迷っているので、どなたかアドバイスをお願いできますでしょうか？

現在、埼玉県東部で中古マンションを専任で売りに出しています。
相場よりやや高め（２０００万後半）に出しているため、まだ売れて
いません。

最近、不動産屋から価格を２００万下げた方がよいと言われましたが、
２００万下げたら相場だと思うので、だったら、今の不動産屋との
契約が切れてから、一般で数社に委託してもよいのかなと思っています。
来月までは専任なので、−１００万くらいで頑張ってもらいたいと・・・

そこで、教えていただきたいのですが、

（１）これから年末にかけてと年明け〜３・４月ではどちらが不動産は
　　　動くのでしょうか？中古マンションは売れるのでしょうか？

（２）今１００万下げて、これから年末にかけて売りに出して、それでも
　　　売れなければ、更に１００万下げて、年明け〜３・４月にかけて
　　　売り出す「二段階方式」と、今から一気に２００万下げて、売れる
　　　までその価格を維持する「一段階方式」ではどちらがよいのでしょうか？

>>79
（１）については年内も年明けも大差ないと思います。
（２）については、物件の地域の相場動向によりますが、たぶん下げていますよね。そうであれば時間が経てば経つほど、より安くしなければ売れないということです。半年後だと４００万下げても売れないでしょう。今すぐ値下げしましょう。今の値は相場より高めなんですよね。それなら１割以上下げないと反応がないと思います。２００万ではダメですね。３００万は下げましょう。

７９さん

ちなみにどちらの会社の専任でしょうか？

大手のところでしたらそれなりに活動はしてくれているでしょうし
オープンハウス等は行いましたか？
もし行っていない様でしたら一度値段を下げて勝負してみては
いかがですか？
（どこら辺まで専任で頑張ってくれているのかが文章からでは不明です）

長期で売れればいいと思っているのか、短期で勝負をかけたいと思っているのか
が不明確ですので、長期でしたら相場＋αで勝負する事をおすすします。

あと、現在までの売却期間とそれまでの反応はいかがですか？

それによっても今後の展開は変わってきます。

＞79

一番物件が動くのは、11月から1月です。なぜなら、この時期に、転勤が決まる人が
多いからです。また、子供の学校のことを考えて3月に引っ越す人が多いのです。

リフォームして3月末頃に住みたいと思えば、1月には引き渡してもらわないと
リフォームできません。

というわけで、11月~12月が一番中古が売れやすい時期とされています。

値段の下げ方は、なんとも言えませんが、今まで値段の交渉はあったのでしょうか?
普通、値段の交渉があれば、下げて売るのが普通なので、たぶん、値段の交渉は
なかったのではないでしょうか。ということは高すぎなのです。一気に下げたほうが
売りやすいのは間違いないです。買う人の尻を後押ししてくれます。

売り出してまもなく、近所の人には売り出しているのがわかってしまいます。
そして、徐々に値段を下げていると、”まだ、あそこ売れてないみたい。なんで
売れないんだ。”といわれて、あら探しが始まります。中古の売れ先は、近所が
一番多いので、あれこれ詮索されると、どんどん売れにくくなります。従って、
あれこれ詮索されない、3ヶ月以内に売ってしまったほうがいいです。

79さん

値段さげて、オープンルームして、一気に売ってしまいましょう。
オープンルームの直後が一番売れやすいです。そして、これでも
売れなければ、まだ値段が高すぎるのです。

今は、中古がかなり売れているらしいので、この時期に売れないと
したら、どこかに相当問題があるのだと思います。物件そのものか、
値段か・・・。

皆さん＞
大手の不動産屋さんです。
ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。

相場より高め、長期で考えていたため、数組の内覧はありましたが、
契約までは至りませんでした。内覧をした人からの価格交渉はありま
せんでした。こちらも交渉があれば、値下げは考えていたのですが。
（築５年以内、駅徒歩１０分以内、大型物件なので、そんなに悪い物件
ではないと思うのですが・・・）

３月までに売れればいいと思っていますが、ここは皆さんのおっしゃる
通り、相場まで価格を下げて、年末に向けて勝負に出たいと思います。

そこで質問ですが、このまま今お願いしている不動産屋に専任でお願い
するか、一般にして、今の不動産屋と地元に強い中規模の不動産屋の
２〜３社にお願いするか、どちらがよいでしょうか？
今の不動産屋（の営業マン）は、長期で考えていたせいもありますが、
若干、積極性にかけるというか、押しが弱いというか・・・

皆さん＞

79です。
居住しながら、オープンルームって可能なのでしょうか？
オープンルームやってもらうなら、専任でないと難しいですよね？
一般では無理ですよね？

高く売りたい気持ちはわかりますが、高値で出していても冷やかししか見に来ません。
露骨なもので、都心築浅マンションを売ったとき、私がチャレンジ価額で出していたときは
冷やかししか来ませんでしたが、相場よりちょい下で出したら一日で二桁の方が見に来て
こちらの希望価額で決まりました。
今後埼玉県のマンションの価額は下がる一方だと思いますから、大至急相場よりちょい安いかと
思う金額で売り抜けるべきでは。
おそらくあなたが相場と思っている金額より時点修正するともう少し安くなっているのが
きっと現状です。

>>84
＞内覧をした人からの価格交渉はありませんでした。
内覧をした人が買っても良いと思った価格は、売値の３割引きくらいだったのかと。
あまりに開きがあったので交渉の余地なしと判断されたのだと思います。

一般に切り替えて競合させたほうが現在の不動産屋も更に本気で
売却に掛かるのではないでしょうか。

一度本気で一般しようとしている理由を不動産屋に伝えた方がよいと思います。
また、どのタイミングでオープンルームにするのか不動産屋に相談するべきです。

でも、
＞ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。
そこそこ積極的な活動だと思いますが・・・

結局はやっぱり値段が高いのだと思います。

一般でもオープンルームも可能ですよ。

売却に関しては値段を下げたくなければ、
相場＋αでオープンルームで反応を見てはいかがでしょうか？

売れなければ時期を見て２月の末？ぐらいにもう１度
オープンルームで相場まで下げてリトライしてはいかがでしょうか？

いずれにせよ、一度オープンルームで勝負した方がよいと思います。

短期勝負か、長期で高値で売れるかを今一度考え直してはいかがでしょうか。

８８です

逆に皆さんにお節介な質問ですが・・・

７９さんが、
仮に相場前後まで下げてオープンルームで売却勝負を掛けるとしたら、
時期はいつがベストだと考えます？

＞時期はいつがベストだと考えます？
一刻も早く、できれば明日でしょう。日々価値が下がっているのですから。

>>86さんの
＞大至急相場よりちょい安いかと思う金額で売り抜けるべきでは。
これが正解だと思います。私も１年ほど前に都心（港区）のマンションを売りましたが、地価上昇がピークを迎え下落に転じたと感じたので、欲をかいたら売り損ねると判断し、周辺同等物件より少し安めに出したところ、１か月ほどで値引きなしで売れました。
その後もマーケットを見ていますが、チャレンジしていた周辺同等物件は私の売値より２割以値下げしても売れていませんでしたね。相場を後追いしてもダメです。敢えてお客さんに「これはお買い得だ」と思わせる値付けをして早急に売り抜けた方が勝ちです。

今は新築市況が大苦戦なので、値段の折り合いさえつけば中古にかなりの需要を惹きつけられるとも言えます。中古市場での成約率が高まっているのも個人の売り主の方が値引き決断するならいつでもできるからで、成約価格は一割から二割引きあたりです。新築マンションの新興デベ以外の大手が９月以降盛んに値引きに踏み込むと需要がそちらに移るおそれがあります。短期決着を望むなら早めに決断した方がベターと思います。ただ、潜在的需要は、マスコミが総悲観視しているわりには、なかなか底堅いものがあると考えます。

居住しながらオープンルームは可能です。実際、見に行ったことがあります。

専任じゃなくてもやってくれると思います。ただ、一日張り付いていなくてはならない
ので、やってくれない業者もあるかもしれません。

専任か一般かですが、私の経験では専任はよっぽど信頼できる仲介業者でなければやめたほうがいいです。
ここのサイトでも多くの方が一般にしたほうがいいとおっしゃっています。
その理由は情報が一箇所からしか入らないことと、両手狙いされるからです。
仲介業者は、ちらし攻撃一本やりのところ、駅前の立地のいいオフィスで飛び込み客を期待しているところ、口コミで地域のネットワークに優れたところなどいろいろあると思います。
面会してタイプの異なるやる気のある業者を選ぶのがいいかと思います。
2社一般で選んでみて、業者のやる気が感じられれば3社にしても構わないかなと思います。

マンションの恐ろしいところは、下落相場で一度安い値段が付けられるとそれが新しい相場に
なってしまうところです。
そして同じマンションで値付けの競い合いなんかが起きたら悲惨です。
あせって売る方が値下げ断行してみるみる値段が下がっていくと、同じマンションの方々は
背筋が寒くなる思いになるでしょう。
逆に１次取得者にとってはここ１〜２年は絶好の買い場になる気がします。
とんでもない高額のタワーや駅遠い新築マンションを選ぶより、立地のいい駅近中古マンションは
お勧めになるでしょう。

皆さん＞

79です。

皆さんのご意見、大変参考になります。ありがとうございます。

相場くらいまで下げて、今、専任でお願いしている不動産屋を含め、
オープンルームを行ってくれる不動産屋を探して、２〜３社一般に
変更したいと思います。

結果は、また報告させていただきます。

取り急ぎ、お礼まで・・・

非常に的確かつ有意義なスレだ。この掲示板では珍しい。

79です。

今、専任契約している不動産屋はあと２０日間程で契約が切れるのですが、
それを待たずに両者合意の上であれば途中解約ってできるのでしょうか？
その際、注意すべき点、もらっておいた方がよい書面等はありますでしょうか？

この時期だと20日間も待ったら二百万は安くしないと売れなくなるでしょうね。
年末に動く人は激減しますから、2月、3月あたりまで持ち腐れといったところでしょう。

なんか恐慌状態に突入みたい。アメリカ下院が金融安定化法案、否決。

もしかすると、3，4年は売れなくなるかも・・・。煽るつもりはないけど、
もう値下げしても売れない可能性がある。

私のところは、売買契約はすでに済んでいるが、違約金もらっても、契約
破棄されたら相当やばい。

専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。

仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、
両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印
しておいたほうがよいのではないでしょうか。

契約の解除をいまできるかどうかは別として、
他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが
よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、
今から準備をされたほうがいいと思います。

>>98

専任契約は合意がなくとも売主都合で解約できます。
ただ契約期限内に解約を行うと売却活動にかかった費用（チラシ作成費等）を
請求される可能性があります。あとは１０１さんの書いているとおり解除するに
せよ、契約期限切れをまつにせよ間がなるべくあかないよう今から準備するのが
いいと思います。

あと期限がきても互いに事前に通知しない場合契約が自動延長になる可能性が
あるので事前通知が必要かどうか契約書をよく確認しておいたほうがいいですよ。

現在、専任で某不動産会社に売却をお願いしているのですが、活動報告が3ヶ月で3回しかありません。（最後の報告は8月24日です）
2週間に1回は文書かメールで報告をするというのが契約書に明記されていますが、報告がなされていない場合、契約途中でも義務違反という理由で解約を要求できますでしょうか。

98です。

皆さん、アドバイスありがとうございます。おっしゃる通り、
（１）トラブルを防ぐため、両者合意の上、前の契約を解除する旨の文書を
　　　作成、記名捺印しておく。
（２）専任契約の解除日に合わせてすぐスタートできるよう、他の不動産会社
　　　とのコンタクトは今すぐ始める。
をしたいと思います。
いろいろありがとうございます。勉強になります。

１０３さん

http://www.pcc21.co.jp/senzoku.htm
http://www.smhome.co.jp/tishiki/baikai/baikai.html

業者が報告の義務を怠り催告しても履行しなかった場合は解除できますが、
１０３さんが現時点で改善要求を伝えてなければ難しいかもしれませんね。
でも契約を履行していないのは確かだから交渉すればいいと思います。
専任から一般に切り替えたいと要求すれば、あっさり受け入れられるかも。
ただ、そういういい加減な行為をする背景も推察する必要があると思います。

>>105

ご回答ありがとうございます。
まずは改善要求をしてみます。

一般から専任に変えてスムーズに売却できたという話はありますか？
逆はよくこのスレでも見るのですが。

私は当初専任にしましたが、あっさり一般に切り替えてくれま
したよ。
コツは直接相手の事務所に行って交渉することかも。

オープニングハウスは気軽に行けるので、できるだけ多くの人に
物件を見てもらうには、とてもよい方法です。

それだけに、十分な事前の準備が必要です。
きれいに掃除することなどに加えて、ご参考までに言えば、

・予算と相談しながら、小規模なリフォームなど行う
　（バスタブの取り換えなら、１，２日に終わり、住みながらでも十分可能）

・費用対効果が非常に高いのは、ベランダなどに花を植えて美しく飾ること。
　部屋の雰囲気が見違えるように変わり、第一印象がよくなる。
　また、住まいを大切に使っている売主との印象を与えることができる。
　（ホームセンターなどで、ゼラニウムの苗やプランターを大量に買い込んでも
　　1万円を超すことはない。）

・部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

こういう準備も、少なくとも１、２週間かかりますので、
今から始めてはどうでしょうか。

ご健闘を祈ります。

＞部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

すごい。感服。ここまでやってれば、私のところも、もっと簡単に売れたのかも・・

でも、うちの場合、半端な家具の数じゃなかったしなあ・・・。ここまでやると
なると、要するに引っ越しですよね。

専任にすると安心するようにも感じるけど、実際は一般にしてオープンにしたほうが、手広く広告できるメリットが大きいと思います。
中古売却は、結局は値段。
何組か問合せがあって見学にくるような価格設定でないと、難しいでしょう。
周辺相場よりも、３カ月で売れる価格とか、半年以内に売却できる価格にしたほうがいいでしょう。

109さんみたいに、風呂なし部屋を別に安くかりて、一時的に荷物を移動させてから、売る部屋を掃除するといいですよ。
居ながらの部屋を見せる場合ですけど。

売る部屋が片付けば、住みながらでも壁紙を張替えたり、床ワックスも部屋ごとに全部かけられるし、照明も新しいのにすれば部屋が明るくなって見栄えもいいし、カーテンくらいヨレヨレのはやめてとりあえず新しいのにしましょう。　10年使ったエアコンも新しく付け替えましょう。（次の人の手間がはぶけます）

これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。
あんまりキレイになると、売りたくなくなったりしてね。　以外にも、まだまだ住めるじゃーん。とか。

確かに、中古マンションの売却では、価格が重要。

お願いしている不動産会社に、レインズなどが出している、自分のマンションや
地域の同じ条件のマンションの過去数年間の売値や成約価格などの
データをもらって、じっくり価格設定を考えたほうがいいと思います。

それと同時に、マンションの売却には「気迫」が必要です。

「絶対、自宅を（市場の適正価格で）売ってみせるぞ。」
という強い気持ちを、ご夫婦が持てば、いろいろよい知恵も
浮かびます。

不動産会社は成約により利益を得ますが、それは one of them　にすぎません。
only one を抱えている当事者たる売主が、
「何がなんでも、頭と体力を使って売ってみせるぞ。」
という姿勢こそ、一番重要だと思います。

＞これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。

これはうまい手ですね。全然思いつきませんでした。

アドバイスを頂きたいのですが・・・

専任契約から2.5ヶ月間、内覧に来た人は３組程いましたが、
未だ売り手が決まっていません。最近は全く問い合わせがありません。

間取りは4LDKで、価格は相場＋200万円くらいに設定しています。

先日、不動産屋から値段を下げずにオープンハウスをやらせて欲しいと
言われました。（居住中）

オープンハウスは効果が大きいことはこちらの掲示板でよく言われて
いますが、現時点で問い合わせがあまりない中で、残り半月で値段を
下げずにオープンハウスをやる意味があるのか？とも思ってしまいます。

不動産屋の言う通り、値段を下げずにオープンハウスをやってみる方が
よいのか、すぐにでも相場ぐらいに値段を下げた方がよいのか悩んでいます・・・

専任契約が切れたら、一般に切り替えようと思っています。

オープンハウスは、極めて効果的です。

ただし、相場よりあまりに値段が高いと見に来てくれない可能性があります。あまりに
高いと、値引き交渉すら生じないでしょう。

ところで、その”相場の値段”は、間違いないのですか?　相場の値段は、必ずしもあてに
なりませんよ。相場の値段を知る一つのいい手は、業者引き取りの見積もりをもらうこと
です。それプラス300万円~500万円くらいが本当の相場です。

業者を替えるのは、業者が積極的でない場合は、いい手ですが、オープンハウスを
やってくれるような業者だったら、替えてもあまり意味ないかもしれません。
オープンハウスは、業者が1日、張り付いていなければならないので、業者に
とってはかなりの負担です。

最近は、中古は手堅く売れているようなので、値付けが最大の問題ではないかという
気がします。今まで3組しか見に来ないのは、それが最大の原因ではないでしょうか。

なお、駅からバスというような物件じゃないですよね。こういう物件は、今は、
いくら値段さげても売れない可能性があります。築20年以上、70m2未満、駅から
徒歩10分以上というような物件は、売れない可能性があると、覚悟したほうが
いいです。その場合は、リフォームして住むしかありません。もちろん、この
場合も、かなり値段さげれば売れる可能性はあるとは思いますが、時間がかかる
可能性が大きいです。

現在専任で契約している業者を一般で再契約し、他の業者とも一般で契約するのは
いいと思いますよ。

2.5ヶ月で三人しか見に来ないなんて価格が高すぎるか近所の人にとって全く魅力がない
物件にしか思えませんが。
今まで冷やかしすらろくに来ないんじゃオープンルームやっても見に来ない気がします。
200万価格が落ちれば買ってもいいかな、と思う人がいるならとりあえず見に来るでしょう。
値下げ交渉すればいいんですから。
おそらく実際の相場プラス200万以上の価格設定になってる気がしますが。
最低その200万は下げないとオープンルームやってもあまり成果はないと思います。

市況の先安感は否めない情勢なのですから、とにかく客付け効果ありという対策を講じた方がよいでしょうね。オープンルームはその有効策なのですが、これまでの状況から検討者がなかったのに価格据え置きのまま、オープンルームを行う点について仲介業者に何か特段の秘策でもあるのでしょうか。何もバーゲンセールをする必要は当然ありません。とにかく、一人のお客さんに来訪して頂き、成約に向けて鋭意交渉のテーブルについてもらえばよいのです。価格はなんといっても最高のアイキャッチ項目です。近隣で、ある程度マンションに関心のある方は、現価格も含め必ず見ています。せっかくオープンルームの機会をもつなら、仲介業者と総合的に対策を練り直してみたらどうでしょう。

それともうひとつ。オープンルームをすると、のぼりを立てたりするので、当面売却に関心がなかった同じマンション住民にも「あの部屋売ってるんだ」と認識されます。同一マンション内で身内にもう１戸という方もないではないので、オープンルームの効用といってよいのですが、当該マンションの資産価値に一番敏感なのは同一マンションの住民なので、オープンルーム以後長丁場になりずるずる価格を下げていく売り方はどうかなあ、と思います。同一マンションの売却価格は相互に影響しますから。空き室でのオープンルームならいいですが、居住中のオープンルームだと一顧しておいた方がよいと思います。 とにかく来訪して頂いて水面下の価格交渉に入るのが得策です。

うちの近所にずーっとのぼりが立っているマンションがあります。
その売り出している一階の部屋は、３〜４ヶ月前は２００万高かった。
１年前は９００万位高かった。
築浅＆駅近とはいえそんな値段で売れるわけないだろうがと、売主は勘違いしているなと
１年程前思っていた。
それで当初の値段から７００万位さげてオープンルームを敢行し勝負に出たが玉砕で
さらに２００万下げても売れていない。
１年前だったらもっと高い値段でも売れていただろうに、欲出して失敗した事例です。

この勘違い売主はどうでもいいが、気になるのは値段も晒され惨めなのぼりがたなびいている
同じマンションに住んでいる人たちはどう感じているのか、ちょっと気になります。
オレのマンションってこんな資産価値しかないのかとやるせない気持ちになっているのでは。
売主は空き家でオープンルームだから近所の目を気にする必要はない。

だがこれが居住しながらのオープンルームだったらどう感じるだろうか。
のぼりを立てても売れない・・・同じマンションの人たちの視線やうわさに耐えられるだろうか。
長く売れ残り物件を放置しておくのは精神的にもよくない。
そういうことまで考えて売却に臨んだほうがいいです。

＞121

このメッセージは、スレッド違いです。

このスレッドは、マンションをすでに買った人が、どう売り出すかを議論するスレッドです。

中古限定です。新築マンションの話ではないです。それはそれで議論はおもしろいとは
思いますが、別のスレッドに書きましょう。

>122
築浅＆駅近って書いてあるから、
中古なんじゃないの？
少なくとも、私は読んでてそう思ったけど・・・

数年前に中古で購入しました。

ポイントは、やはりキレイに住んでいたことでしょうか。
もう引っ越しを少しずつされていたので、物が少なかったのも広く見えてよかったです。

駅はちょっと遠いのですが、保育園や教育施設が近いこともポイントが高かったです。

リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

１２１です。
マンション１Ｆの中古物件がオープンルームしても売れていない話をアップしたつもりでしたが、
ちょっと分かり難かったですかね。
マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。
値下げをおおっぴらにするのは、新築の場合他の契約者や入居者の手前普通は行われないと思いますが、中古だから情け容赦ないですね。

＞
リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

こういう方が多いと思います。
ですからリフォームして売り出すのが必ずしも正解ではないのではと思っています。
リフォームするのであれば、部屋を空にして新築と見違えるほどに徹底すれば効果はあると
思っています。
特に初めて住宅を取得するような相場をよくご存知ない方に売るのであれば、うまく騙せる
とは思います。
でも実情をよく知っている人にとっては、こんなのたいして金かからないのに趣味悪い
リフォームしやがってとなってしまう危険性もあるかと思います。

私がお勧めねのは、家を徹底的に磨くことですね。
マンションではなく戸建を売りましたが・・・特に水周りが綺麗なのは好評です。
家内が綺麗好きで丁寧に使っていたこともあってよかったのですが、とはいっても場所によっては
かびやしみが出たりします。
私の場合、毎週のように磨いていましたね（笑）

＞マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。

のぼりをたててあると書いてあるので、新築の売れ残りかなと思ってました。

＞リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

リフォーム次第ですが、リフォームは、最低でも200万円ほどは
かかると思います。床の段差などをなくすところまでやると、1000万円超えます。

リフォームした後どんなにふうになるか想像できる素人はほとんどいないので、
結局、ある程度以上汚い部屋はリフォームせざるをえないということになるみ
たいです。きれいな部屋なら、リフォームなしで問題ありません。

親戚の方の不動産屋さんは　大手なのでしょうか？

以前マンションを中古で売った事があるのですが、リハウスでだめだった為
住友に変更した事があります。

三井のリハウスさんの担当の方が、良い方で
広告打つ、エリアを変えたら？と　アドバイスして戴き
リハウスさんでは　そのエリアに支店がない為
住友さんにしたしだいです。

物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・

住友さんでは、業務報告を週１報告してくださり　ネット掲載・広告も
見せてもらえましたし、問い合わせ件数や内容も報告ありました。

その報告で、値段を下げたり　内覧に来る時の、心得も打ち合わせしました。
おかげさまで売れ、新しいマンションに越しました。

その後何か進展はあったのでしょうか？
広告打つエリア等、少し見直されたらどうでしょうか？

＞物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・


バス便ですか・・・。今だったら、相当きついでしょうね。ちょっと前でよかったですね。

今は、中古は確かに動いてはいるようですが、新築と同様、条件が悪い(遠い、狭い、古い)
は、売るのがかなりきついみたいです。

質問させてください。

中古マンションを一般で売却しています。
首都圏で駅近７分で教育施設は徒歩１０分圏内です。
価格も地元不動産屋と大手での見積り＋５０万です。


９月中旬に売却を開始しております。
今のところ、見学は１件です。
その１件は現在、１０月末に再見学希望で日程調整の状況です。

売却された方に質問ですが、売却するまでの期間と見学件数はどれくらいでしたか？

先行きが不安な不動産不況というニュースばかりで
あまり私には実感が沸きませんが、そういった状況の中での売却、
今は売れない時期なのでしょうか？

素人なので、まとまりませんがアドバイスお願いします。

経済情勢悪すぎて、判断できません。

どこの企業も倒産する可能性が格段に増加しているので、ちょっと買う気にならないの
ではないでしょうか。

なんとも曰く言い難いです。思い切り値段下げてもだめかもしれません。もし、余裕が
あるなら、1年待ったらどうでしょうか?

約１ヶ月で見学１件では現在の状況ではかなり売却きついと思います。
買う側も当然いろいろ考えます。
私が都心マンションを少し前に売却したときには、購入検討して繰り返し見に来ているくせに
何とか指値いれたいため、他の購入検討者の顔色伺っているような人もいました。
他に動いている人がいたら慌てて動くような人。
１件じゃそういった人はまだ下がるだろうと様子見で終わりです。
現在は状況が悪すぎるため周りの相場より確実にお買い得感ないと
なかなか動きはないでしょう。
相場で出してたら、しばらく待てばまだ下がるだろうと購入者は今動くとは思えませんが。

１３１です。

133さんは、売却までにどれくらいの期間を要しましたか？
また、それまでに何名ぐらいの見学が入ったのですか？

経済情勢は確かの影響しているんでしょうね。
せっかく買っていただける人が出ても、銀行が貸し渋って
いたりするかも知れませんし・・・先行き不安です。

1ヶ月に一人は絶対的に少ないです。買う気なしですね。もう一度も、たぶん仲介業者に
言われて渋々でしょう。本当に欲しいと思う人は、値段交渉にすぐ入ります。だって、
他の人が買ったらおしまいですから・・・

中古は、こういう経済情勢でもそこそこ売れてはいるようですので、たぶん、値付けが
間違っている可能性があります。なお、本当のところはわかりませんが、中古の値段が
多少落ちてはいるようですね。とはいっても、バブル物件でなければ、中古はそんなに
おちないはずです。バブル物件はきついみたいです。バブル物件というのは、準都心
あたりの人気だけで高かった物件です。湾岸タワーに代表されます。都心は実需なの
であまり下がっていません。

9月まではまだ良かったけど、10月に入ってからの市場の悪さは半端じゃない。
もう都心なら実需だから下がらない、とか言ってる場合じゃない。
軒並み半年前の相場の2割以上下げても足りないかもしれない。購入時の価格など全く考慮外。
下がらない物件があるとすれば、よほどの希少性のある物件。
ここで言う希少性というのは。最上階角部屋、とかいうしょうもないレベルではない。
「人気地区のさらにNo1物件で、かつこの部屋しかない売りがある」というレベルのもの。
200戸以上の大型物件なら、基本的に希少性はほぼ無しと考えたほうがいい。
それ以外は一刻も早く売る努力をしなければ、刻一刻相場が下がっていく。
もちろん再び浮上する可能性はあるものの、それは何年後になることやら・・・。

↑当然でしょう。経済底抜け時に買う気にさせてくれるような物件は超がつくくらい希少性がないと。それ以外はねだんでびっくりさせるくらいでないと見にすら行かないよ。

133です。仲介依頼して2度めの土曜に見にきた方が満額即決に近い状況で
あとは細部をつめるだけでした。

最初の土日、次の土日の間であわせてのべ30組近い方が見に来てました。
中には単に業者に連れられてきただけの方もいましたが。

申し込みは最初の週末から入りましたが、舐めてんのかと言いたくなるような
金額の方もいました。また、繰り返し平日も見に来て他に申し込み入ってるか
しつこく仲介業者に聞いていたという方もいました。

今もし売ってたらと思うと非常に怖い・・・現在の状況で本気で売りたいなら
周辺物件より確実に安くないと相手にすらされないでしょう。

うちも夏から売っているのにさっぱりです・・。
最初は一社専任、今月から三社の一般媒介に切り替えました。

都心３区内で駅徒歩８分、地域ではナンバー１物件とされている
マンションで、真南にＬＤがあって、そこからの眺望は
非常に優れています。

このご時世だから仕方ないですね。住み替えを既にしていて
ダブルローンですが、それほど苦しくないので、暫くは様子見
です。掃除やメール便の引き取りにたまに戻るのが面倒では
ありますが。

同じマンションの最上階と１Ｆが同じく売りに出ていて、値段も
最上階＞１Ｆ＞中層階の我が家といった感じで、１Ｆは部屋も広く
専用駐車場も付いていることを考えると、まあ相場からはかけ離れて
いない値付けです。

３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい
三すくみ状態といった感じです・・。

場所柄、賃貸に出せばすぐ借り手がつくとは思うのですが、
笑われるかもしれませんが、絶対に大地震が来るであろう
首都圏に二部屋もマンションを維持する気にはなれず、
悩ましいところです。

>絶対に大地震が来るであろう

騙されないほうがいいですよ。

去年の物件を買った人で買い替えの人は
モノは高いわ、中古は売れないわで大変だけど
ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね

>ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね

勝ちかどうかなんて、お墓に入るまでわからないよ。

たぶん、また上昇することもある。あるいはもう新築はでてこないかもしれない。
今までの世界から類推できる世界とは違った世界になる可能性もある。

買いたい時が買い時。新しいのを買うのであれば、古いのを売るのは道理。
使いもしないものを持っているのはあまりに無駄。まあ、もしかしたら、
持っていれば良かった・・・という時代も来るかもしれないが・・・

＞３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい
＞三すくみ状態といった感じです・・。

交渉時に下げるかどうかだけだから、下げづらいということはないでしょう。
あくまで個別の部屋の問題。チラシの値段を下げるという意味なら同意。

確かに、チラシや広告の値段が高いと見にきてすらくれないからなあ・・・・。
ただ、今の時期は、もしかすると、思い切り下げても、駄目かもしれない。
時間的余裕があるなら、1，2年様子を見た方がおすすめ。もちろん、その
時点で、市況がもっと悪化している可能性もなくはない。

いつも疑問に思うのですが、
ここでアドバイスをもらって
売れたって報告された方っているんですかねぇ・・・
（中間報告なんかも無いみたいですし）

ここの過去の文章を読んで、方針を決めて、売却しました。

新たな質問たてなくても、すでに充分情報は入っていると思いますが・・・。
充分すぎるくらい役にたちました。何か疑問でも??

匿名掲示板で報告も糞も無いでしょ。
どうせレスする方も暇潰しにやってるんだから、報告を押し付ける方が気持ち悪い。
俺も結構このスレで回答してるが、報告なんか期待してないよ。

私のマンションも、都心３区内駅１０分のタワーです。
私が売りに出してから続けざま、上層階と１Fが売りに出て、上層階＞中層階＞１F＞になって数ヶ月。。。
思い切って２ヶ月連続で坪単価を下げて、ようやく先日成約となりました。頭金の当てが周囲からも、２〜３年の待ちがきかないなら少しでも早く売るべき、とのアドバイスもあり。。。
買い手もだいぶ頭金などが株乱高下でダメージ受けている人も多いようで。

どこかで「思い切り」は必要かもしれませんね。

うちは専任でお願いして、約１ヶ月で売却できました。
見学者は毎週末に１〜２組。予算の面で断念する方が多かったです。
不動産屋は「値下げして販売したほうが？」と言ってきましたが、
まだ期間が短いことと、見学者が来るということで、様子見しました。

バルコニーをお花で飾る！という案、とても参考になりました。
室内もモデルルームのように演出して、みんなに「キレイねぇ」と言われました。

うーん、ここまでスレッド読んで思うこと。
売り主は相手の気持ちでセッティングしてるのか？
６４氏はその意味で、正しいと感じる。

今日、物件をみてきたが、業者はこちらの指定時間を無視するから、
参考物件として見にはいったが、買う気はなし。
時間指定したのは、太陽の状況を確認するためなんだがね。

値段でもそうだが、誠意の無い物件は、否定の証明に見に来ている
だけかもしれないぞ。

見に行くのに、帰りにサウナに行きたくなるぐらい汚い案件とか。
（居住中だけどね。掃除機ぐらいかけろよ）

リフォームは、支払の中で織り込み済み。でも扱いがいい加減な物件は
否定意見がレバレッジするぞ。

買いたい考えを冷やしながらだからね。

環境はよいが、築７年でこれだから、思いやられる。

>>149
私は、内装が古く汚い物件（でも立地は抜群で共用部分の管理は良い）を狙いました。
購入したら即フルリフォームするつもりでしたから。
内装がみすぼらしい物件って、売る方は安くてもしかたがないと思っているから、けっこう安く買い叩けるんです。だいぶ値引きさせましたよ。港区の好立地物件でしたけど。

＞けっこう安く買い叩けるんです。

こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。
だいたい、リフォームした後、どんな風になるのか、予測できないのが一般人。

まあ、こういう人が大勢いれば、リフォームしてから売りだす必要がなくなって
お互い、いいんじゃないかと思いますけど。たいていは汚いと買ってくれないん
ですよ。

>こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。

普通は、不動産屋にこの価格ならと伝えて、あとは不動産屋にネゴさせればいい。

>>150
そう。買い手の意見としては、汚いので、値引きできるなあという考え方になる。
ただ、このスレッドの主題は、いかにして売るかということであるから、
149の意見を言ったまで。

主な意見から感じるのは、いかにして押しつけるか、なので。

相手の気持ちをくみ取れない売り手とは、たぶん交渉のテーブルについても
まとまらんと思うし。

あと、表面上汚いと言うことは、リフォームの効かない、あるいは管理組合お伺い
要素もそれなりと推定。

どっちにしろ、誠意の無い対応は、否定の証明につながる。
一度なされた否定を覆すには値下げしかないな。

っつうか本音。今の市況下。汚くてもキレイでも、買いたたく。とーぜん。

たたくやつにはうらない。

>>155
今下げて売っとかないと、これからどんどん下がるよ。

買い叩くってのは具体的にどうやるんですか？
単に指値を入れるってのとは違うやり方があるんでしょうか

>>157
良い質問ですね。単に指値を入れるだけです。しかし、タイミングがあります。
売主がしびれを切らして一度売値を下げたところを狙います。
例えば最初の売値が５９８０万円で、何ヶ月かして５４８０万円に下がったとします。
そこで５千万円ちょうど（相場よりやや低めで）で指値を入れます。
逆指値があれば仲介に「是非欲しいのだが５千万が限界」と伝えてもらいます。
今のように相場が弱いときには有効ですが、２年前の都心のように相場が強いときはダメです。

１３９の都心物件を夏から売り出している者です。
既出質問だったら恐縮なのですが、それほど焦ってもおらず、
大幅に値下げしてまで売るつもりはない場合、一度、販売を
引っ込めたほうが良いものなのでしょうか？

今の三社による一般媒介契約は9月末から始めたので、12月末には
切れます。一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと
思われるのですが、夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、
「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう
ものでしょうか？　実際、とある不動産会社からは、そのような
アドバイスをいただいた次第です。

>>159
＞一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと
いや、新年度までに転居したいと思っている人は年内の契約を目指します。
２月だと遅いですよ。引渡が４月になってしまう可能性がありますから。

＞夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、
＞「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう
それはありますね。長く晒されている物件は、よほど安くない限り見ようと思いません。

>>139も見ましたが、既に買い換えてダブルローンですか。
相場が上げているときなら買い先行で良いですけど、もうとっくに相場は下げています。
高いときに買って、安いときに売るということになってしまいますね。
３年以上待てますか？　３年経っても下がる一方かも知れませんが。