中古マンションが売れません、、、

443です。

脱臭は確かに重要ですね。ちゃんと換気しておきます。
いない方が良いと思って営業に聞いたら、普段どおりに居て下さいって言われました。

あと以下をやろうと思います。

・照明を全てつけておく
・ところどころに植物を置く。
・水周り、特にメッキ部分をピカピカにする
・床のワックス掛け
・生活感のある小物は片付ける

他に簡単に出来る、効果の高いものがあったら教えてください。

>>443
最初にくるのは「さくら」っていうのも良く聞く話。

３軒に査定を頼んだら、どこも大体1900万で出してきたんだが、４軒目が1200万と言ってきた。不況で中古が動かないから、この金額じゃないと預かれないとしつこく言ってきたんだけど、あまりにひどいから断った。あとでその会社のサイトを見たら、1200万で扱ってる物件は、築20年近いボロとか、広さが50平米未満とか、新築後４年も塩漬けとか、駅遠とか、とにかく全然うちと釣り合いが取れない。一体何なんだ！？（うちは築７年、75平米、駅からバス５分）

転売狙いだったのだろうかとふと思った。

>>453

査定の条件がわかりませんが、買取？単なる仲介？ですか？

中古は、動いている（らしい）ようですが
築７年、75平米、駅からバス５分
ですと、ネックはやはり駅からバス５分でしょうか？

３社が１９００万円で一社だけが１２００万円ですか・・・

なんとも言えませんが、１２００万円が妥当だという可能性はなくはないです。

その１２００万円で出した業者が最近扱った物件が、それくらいの値段まで下げないと
売れなかったという経験をした可能性があります。

中古の査定ってご存じですか?　近辺で最近売れた物件の値段を元にするのですよ。
自社で扱った経験がなければ、RAINSで検索するしかない。近辺で最近物件売った
経験のほうが強いです。だから、必ずしも間違っているとは言い切れないんですよ。
査定値段を高く出したほうが、頼まれやすいので、安く査定するのは業者にとっては
損なんです。仲介手数料もさがるし・・・。

でも、予定が狂うでしょうから、１９００万円で出すのが良いと思います。以前から
話題になっている通り、専任媒介ではなく、一般媒介でやりましょう。１２００万円
査定の業者には頼まないほうがいいかも・・・。最初にその業者のお客さんが来て
しまうと、困ったことに・・・。あるいは、その業者に、他と同じ１９００万円で
売り出してください、と言うことは可能ですよ。

一般です。そこの不動産屋で扱ってる物件には、駅から５分じゃ済まない距離and築年数のものが一杯ありました。なので、1200万の意味が不明でして・・・1200で探している客をたまたま持っていたのかもしれません。

某フランチャイズの会社だったので、上納金が厳しくて、安く売ってでも手数料を稼がなくてはいけないのだろうかという感じもしました。他社と比べると、なんか方針が違うような雰囲気で。

査定は実際の売買の参考程度で、あてになりません。わたしは２８００万の査定から
売りに出し、半年でも売れず結局２１００万円でやっと売れました。このケース、１２００万
はいますぐ売れる値段でしょうね。１９００で粘ってみるか、すぐに現金化するかですが、
時間の経過と共に、どんどん１２００に近づくということです。とくに今はバス便はとくに嫌われます。
駅徒歩１０分圏内でないと、足元をみすかされますので、不動産屋さんは良く知っています。

値引き交渉が入ることを見越しての値付けといわれ、他社では1900、そこだけ1200です。1200から値引きって・・・(T_T;)　
どこも最初から一般での話しかしてないので、専任狙いで1900ということはないです。とくに専任にして欲しい旨のプッシュはなかったですね。（1200のところは専任でと最初一言言われましたが）

査定で悩むのはやめましょう。
ネットで近隣の売り出し価格みれば済む事です。
査定は売れる金額でないし、住戸に何か「これは！」というポイントがあれば
同じマンションでも価格と売れるスピードは違いますから。
とにかく早く売るなら早く市場に出す事です。
あとは営業マンの腕次第。

1月時点で中古売価の前年比が急激に悪化していますね。新築の投売りが関係している模様。4月までは投売りとの競合で下落が続いている可能性アリ。4月以降は需給関係的に更に下げる。下げ止まりは来春かなと思ったり。

中古の物件が減っているのは、売れているからではなくて、売れないから引っ込めた、のかも。
その後にあがる保証は無いので、売る気ならば見切ったほうが良い。待てるなら別だが。

新築分譲マンションも今ある在庫を除けば、めっきり減っているから、売買需給がバランスする、
つまり将来給与に安定感が戻り、ローンが組めるまで、長期に住宅環境は悪化しそう。

「築２０年のマンション」

昭和４５年の建築物を平成元年に見た印象は・・・
当時「築２０年ってボロボロだよな」って印象でしたね。水回りが特に。

平成、平成と言いつつ、ついつの間にか２０年。元年生まれももうオトナですね。
平成元年の建築物を今現在見る印象はどうでしょう。
すがに陳腐化は否めない気がするのですが、昭和４５年＞平成元年の築２０年を
見たときの印象よりは、マシに思えるのはなぜだろう？って疑問が沸きました。

では、平成１０年の建築物を今から１０年後に見る印象はもっとマシに思え、
今年の建築物を２０年後に見る印象となれば、さらに保ちそうな気がします。

「築２０年は古い！ぼろい！」と感じる尺度が、自分の若い頃の基準のまま、
変わっていない気がしていますが、これは実際、そういう尺度のままでいいんでしょうか？

それとも、やはり平成元年の「築２０年」の評価と、現在や１０年、２０年後の
「築２０年」は、時代に沿って評価を変えて見るべきでしょうか？

年を経るごとに、中古マンションを見るときの経年と陳腐化の比例は
緩やかになってきていると感じます。
まあ、売買においてはそんなもの関係なくて、単に２０年は２０年分、
経済的な価値が下がるってのも理解はできます。

気になっているのは、その価値に比例させて、質の低下具合を昭和や平成初等の
あの「築２０年」感覚よりも、緩めに改めてもかまわないものかどうかなんですが、
皆さんはどうなんでしょうか？

訂正です。文章の意図が逆に・・・・

気になっているのは、その価値に比例させて、×
気になっているのは、その価値に比例させずに、○

昭和55年以前のマンションの問題点は、

ディスポーザーがない。
宅配ボックスがない。
耐震基準が古い。

逆に言えば、これらのことが我慢できれば、古いマンションでもあまり問題がないと
言えます。作りがよければ、最近のマンションよりマシな可能性があります。新しい
マンションでも、10年もたっていないのに、壁がヒビだらけのものがあります。

ただし、都心から離れた古いマンションというのはあまり価値がないのではないで
しょうか。30年以上経過したマンションであっても、価値があるのは、都心近くの
マンションだけだと思います。都心から離れていて、土地の価値もなし、建物の
価値もなしでは、わざわざ古いマンション買う意味が少ないです。

一度下がった価格は上がりませんよ。
どうしても売りたいなら周辺より安く。
安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。

ローンを抱えた買い先行者は地獄をみるかもしれません。
うちのマンションでも既に３世帯が売りにでており買い先行で５ヶ月どれも売れていない状況です。
自分のマンションは人気があるから大丈夫！なんて楽観視してると痛い目にあいます。

くれぐれも最悪の状況を想定した計画を。

安く売りたくないのならば、
またいつか来るかもしれない、マンションブーム待ちですね。

ブーム中でも、ドタキャンするような我が儘な中古内見客が多かったので
買い手市場の現在は更に我が儘な客が多いのでしょうか。

>安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。

5年という根拠は何?

>468
買い先行したか・・・

年数なんか問題じゃない。
経済読めばわかるでしょ。

5年経てば減価もすすむわけで、周辺開発が首尾よく進んで立地ブランド化にでも成功しない限り、厳しいでしょ。
先般のプチバブルは外圧資金によるレバにレバきかせた騙し上げだったわけで、バブルの上蓋が在庫調整で一巡整理された後、実需主体の需給に揉まれなだらかに下落すると見るのが穏当。
あのプチバブルのような膨大な資金が一挙になだれこむことは向こう5年でもちょっと想定しにくいしょ。だから、市況回復といっても先般のバブル水準まで回復するとは思えないな。

結論。売るなら、辛いかもしれんが、早めに売るた方がよさげやね～。
たぶん ね。
たぶん だからね。

５年後に回復って言うのは信用できないが、

買い先行で、すぐ売らなくはならないのであれば、値段下げるというところには
全面賛成。

私は去年の８月に売った。値段３００万円近くさげた。さげすぎかと思ったが、
おかげで１週間で売れた。今となっては良かったと思っている。少なくとも
半年間は回復の見込みが全くない。その後もわからない。去年の前期と同じ
レベルまで戻すには、１年以上はかかりそう。人口が減りつつあるから、
下手すると、それこそ５年たっても、去年レベルまで回復しないかもしれない。

下げることをおすすめする。悪いことは言わない。

待てる人は待ったほうがいいと思う。不況が底から脱出し始めるまで、新築を買わ
ないことだね。

私は先月に売却し、引き渡し待ちです。私は、転勤で自宅をどうしようか迷いましたが、今の勤務地に戻れる保証も無かったので、売却しました。３月半ばまでに決めないと、ローンと家賃のダブル支払いが厳しいと思い、期限内で売ることを最優先にしました。結果は、残金が支払えたので良かったですが、少しでも利益が欲しかったのが、正直な感想です。
賃貸に出して、戻れなかったら売ろうとも考えましたが、築年数も増えるし部屋も傷む。景気もどうなるか。色々と悩んだ結果です。

>>473
個人的に大正解！！
よかったですね。

景気が戻れば中古のライバルも増える。
今売りたい人は下げてでも売るのが得策かと。

売る人って周りが見えなくなるから
そのうち景気が回復してなど考えてると自分のマンションより遥かに
いいライバル物件が現れて結局は売るのに四苦八苦すると思います。

回復しても今売りに出してる人はさらに下げないと売れないでしょうね。

今は新築も在庫処分で物件が限られているから、いい物件なら中古はチャンスかもよ。

ボトムでとにかく早く勝負！！

うちは築２０年強で、物件の劣度を周知(結露・西日激しく、間取りも特殊、クロスも汚れ放題)の上、引き渡しもこちらの都合に合わせてくれますから逆に、｢こんなとこでいいんですか？｣って気持ちになって売値よりだいぶ安く承諾しました。今となれば後悔も残りますが、それでも売れないスーパーの見切り品になるより飼い主に感謝した方がいいですね、、もう内覧はコリゴリです。中古はよほどでないと動かない気がします。

築２０年売り切っておめでとうございます。
ほんと売主の立場はストレスが溜まりますよね。
私は中古は予算次第で動きがあると思います。
ただし、少し前のように築浅物件が逆に動かないかもしれません。
首都圏近郊であれば１０年もので２０００万前後の物件が動きやすいのでしょうか。
（昨年までは３０００万くらいで動いていた気がします）
それ以上では新築も射程圏内になるのでターゲットが新築にシフトしそうですね。

うーん。私も築浅のほうが厳しいような気がしますね。なにせ、新築が下がっているので・・・。

私が昨年売ったのは、築30年でしたが、意外に人気があるそうで、相場よりー300万円で
即決でした。

大手分譲、駅から徒歩8分、大規模　1500戸、管理良好といったところだけが売りでした。
まあ、私としては、これで宅配ボックスとディスポーザーがあれば、マンション内の
広いところに住み替えれば済んだのですが・・・。私自身、中古で購入したものです。
宅配ボックスの必要性は人によって違うと思うのですが、本の購入がかなり多いので、
宅配ボックスは私にとっては必需品でした。

ついでに書いておくと、耐震基準は旧のままです。これは意外に問題にならなかったで
すね。

耐震基準かぁ～。気にならないといったら嘘だけど、大震災来ないと意外と判断要素のランク低い人も多いんかな。

昨年末くらいまでは、そわそわしていつ売れるんだいつ売れるんだって気揉んでたけど…、年あけてサッパリつうかもうまったく引きなく売れそうにないわ。もう半ば諦めモードですよ。引きがあれば一割ダウンは見越してるのだが、表示価格下げるきゃないかぁ～。はぁ～。ため息。去年のうちに一割ダウンででも売っときゃよかった。

>>480
年末から色々不動産みていますが、ある程度目星をつけていた物件でも、売れていないのに値段が全然下がらない物件に
ついては、値引きが全くない物（残債がある）と考え、候補から外しました。
価格ダウンのタイミングを外すと、本当に売れないと思いますよ。

最初から相場より少し低く売り出して、結局値引き無し、2週間で決まりました。

たぶん相場並で出してたら、値引き交渉が入って今回より安く売ることになったと思います。
営業さんもこちらの本気度が伝わったのか、通常より一際目立つ広告出してくれたり、
気合い入れて営業してくれました。

ま、買う客とは一期一会なので運が関係しますから。
運良く、買う気になる客がいるかいないかでしょう。

中古売買には運がつきものなのは事実。

しかし、高すぎる値段設定は、自分で運を大幅に引きさせているだろうね。

もちろん、値段の設定は自分の好き勝手なので、高い値段で買ってくれる人
がでてくるまで待つのもひとつの考えではある。

通勤が遠距離で考えもしない人もいれば、近傍に住みたい理由が
あって、どうしても買いたいという人も中にはいる。たとえば、子供をかよ
わせたい学校が近くにあるとか、年老いた両親の近くに住みたいとか・・・。

>>485
自分の判断ミスでしょ。
不動産会社を責める前に自分の無知さを反省したほうがいいんじゃない。
S社には私は頼まんかった。というより検討もしなかったよ。

センチュリーの看板は弱小不動産屋の目印と言っても過言ではないもんね。

>>487

Ｓ社ってどこよ。

先月も今月も、欲しかった物件を先に取られた。
3度目の正直で、来月に期待！
しかし良い物件は売れるのが早い。

景気がこのまま上昇基調になるのかどうかはよくわからないが、上昇すると判断して
住宅購入に踏み切る人は少なからず出てくると思う。

ポイントは、本当に上昇するかどうかとはかならずしも関係がないこと。景気なんて
気分による部分が大きい。特に内需は・・・。

近い将来、さらに景気が悪くなると思って、住宅買う人は少ないと思うが、今が底、
あるいは底を脱したと思えば、買う人は結構出てくると思う。

経済動向の真実は誰にもわからない。

底と思って買ったのに、買った部屋よりも更に条件の良い部屋が
あとから安く売りに出てきたらショックだろうね。

家族からは安い物件チラシを手に、こっちの方が良かったとグズグズ言われかねないし。

高くなってしまってもショックは同じ。

売り手が強気に転じる可能性もある。

>>492

わかる・・わかるよ。

うちも中古マンション買ってから２－３年は思わずチラシをじっくり
眺めてしまったり、近所でオープンルームがあれば入ってみたりして
ました。まあなんにでもいえることだけどマンションなんてそう何度
も買い換えられるものでもないので、妥協はしないことですね。
立地にしろ間取りにしろ何でもいいので最低でも1点は決め手のような
ものがないと後ほど気持ちが揺れ動きます。

売れた。５年炊けど住みましたけど、買値より２００万プラスで売れた。
良かった。

おめでとうございます。

アメリカの住宅価格低下も停まったようです。もちろん、今後、一方的に登り調子かどうかは断定
できませんが、雰囲気は変わる可能性はありますね。

経済界では、今年の６月に最後の底が来るという噂がもっぱらですが・・・。で、それ移行は
登り調子。ま、もちろん、真実は不明。

将来になって後から振り返ってみなければ、
本当の底は分かりませんからね。

495さん、売れて良かったですね。

経済のことは本当によくわからない。

1990年にバブルがはじけた時は、日本にはもう2度と住宅バブルは来ない、なんて
評論家がしたり顔で言っていたが、2006年に再びバブル。

石油は足りないから、2度と下がらないなんて、評論家がしたり顔で言っていたが、
今は暴落状態。

ま、外野の言うことは気にせずに、自分の買える範囲で、自分の気にいった家を
買うことだね。中古は、需要と供給の関係がはっきりしている。

新築2700万で買い、2年住んで転勤になったので2300万で売り。

マシな方なのだろうか。

２年で４００万＋諸費用４００万くらい？
結構無駄にしたって感じじゃないすか？