中古マンションが売れません、、、

>>392さま

おめでとうございます！！

幸せをわけてください〜♪

３９２です！皆様、ありがとうございます。
実はここに書き込まれているのを参考に、マンション内や部屋の中を写真撮って、私のコメントをつけて資料を作成しました。仲介業者さんに案内してもらうときの参考にしてもらいました。気に入ってくれた方には、コピーして渡してもらいました。
今回の買い主様は、この資料を持ち帰って、ゆっくり検討する事が出来たと喜んでくれました！
実際に住んでみての感想をコメントしました。例えば、キッチンのここが使いやすいとか。普段の買い物はどこが便利だとか。内見の時は、あまり細かいとこまで説明しなかったのですが、気に入ってくれ、仲介業者がこの資料をお渡してくれました。その後、もういちど見に来てくれました。そして、価格交渉は入りましたが、引き渡し日はこちらの希望に合わせて貰える事になったので、今日の契約となります。参考になれば幸いです！

続けてですが、当初の価格より６００万円程、下がっての契約です。
初めは、２００８年の秋の同マンションの成約価格を参考にしました。しかし、内見は多いのですがダメでした。次は売却活躍中に近くの広さ、階数が似ている物件が成約した価格を参考にしました。実感としては、相場は常に動いているなと。そして予算が４０００万円以内の人が多いので、４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

＞汚くても、綺麗に使っていても、ある程度古いマンションなら、どっちみちリフォームが必要。

汚いと売れません。ほんと。

＞４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

そういうことではなく、たぶん、今だったら、１割くらい引くのは当然だと思っている
のでしょう。

値引かされるのを前提に高く出す人だっているわけで、狸の化かし合いというか・・・。

売っているかたには申し訳ないですが、近くでオープンハウスがあると、見にいくことが
あります。異様に高くて驚きます。やっぱり、値引きが前提なので、高く出しているんじゃ
ないかと思いますね。私が高いと思うのは、近場の新築と比べてですが・・・
新築が坪220万円くらいなのに、10年も経過したマンションが坪200万円って何だよって
感じです。

業者に聞くと、”売り主様のご希望なので・・・”と言いますが、業者はこんなんでは
売れるわけがないと思っているのがありありです。買い気を見せないと、値引きの話は
全くでないですが、売り主はどう考えているんですかね。値引きの話は全くでずに、
他にもありますよ、とか言われます。そっちも結構高かったりする。

今売ろうと思ったら、昨年よりも１割か２割くらい下げないとほんとうに売れないと思う。
危険かもしれませんが、１、２年くらい待ったらどうなのかな、とも思います。景気は
たぶん、今が底ですよね。

>>406
何がいいたいのかよくわかりませんが、要は自分のほしい地域のマンションが
中古でも高いといいたいのかな？
住まいとクルマを一緒にしてませんか？
金のない人が中古のレクサスの最上級車を１００万で売ってくれと駄々こねてる
ようなもんだな。

坪単価２００万の地域は限られている中で
築１０年程度じゃ近隣の新築とあまり変わらないのが現実ですよ。
それだけ立地に価値があるんでしょ。

築１０年ならローンも完済しているのか残債も少ないのでそんなに急いで安値で売る気は
ないと思いますよ。

中途半端な築年数物件で高値つかみするより
築１１年の1回目の修繕終了物件が買いです。
安く買いたい人はね。

４０２です。契約完了!!ひと安心です。
皆さん、相場より高いと言いますが、物件ごとに長所、短所があるのです。条件も様々。近くの物件と単純に坪単価比べて、相場より高いと思っていませんか？
自分で確かめて、この金額だったらと思えるとこで、申し込みすればいいと思います。売る立場になって、いろいろ考えました。自分達の収入が足りないのを棚に上げて、値引き交渉のさぐりをしてきて、結局ローンが通らなかった人。騒ぐだけ騒いで帰っていきました…。いろんな人がいるものですね

>>410

おめでとうございます。あとは無事決済できることを祈るだけですね。
ちなみに買い先行なのですか？

４１０です。私は、家族で地元に戻っての親との同居となります。実は、もう建て替えも済んで、親の名義と支払いとなって、新生活をスタートさせています。親もまだ５０前半だし、私も２０半ばです。いつかは、田舎の為になることをと思ってはいましたが、なかなか踏み切れずにいました。妻と私は同郷ですので、意見は一致してました。子供がいないので、今しか出来ないと決心しました。会社に半年前に退職希望を出し、教育と引き継ぎをしているなか、こんな経済状況に…。
でも、親が一緒に住む為に家を建て替え、歓迎して準備を整えてくれた事に感謝しています。
これからは、年をとった祖父母や親に少しでも恩返ししていこうと思ってます！

頑張ってください

妻が大変だな。
ちゃんとフォローしてあげてくださいね。

賃貸併用で建てましたから、大丈夫です。同じアパートに別々に住むって感覚です。学生の時から、妻の家族とうちの家族は付き合いをしていますし、関係が良好なので。私達が離れて暮らしてる時は、親同士がお互いに助け合って生活していましたから。 今は、一人っ子が多いですから、同郷でお互いに親の面倒がみれるのは、良かったです。

今月売れないと状況がキツイです。売約益を含んだ新しい物件の買い替え。
適当な価格で売れないと　支払が厳しくなります。半年前に買い替え　当時なら余裕で売却できるはずだった。
だんだんマンション価格が下がってきて売却が難しくなってしまった↓　　戻れるなら半年前に戻って　白紙状態にしたい。
やはり売却してから購入　安全な買い方ですね。経済状況っていつ変化するかわかりませんから。
仲介の方は売るために安易に買わせますが、大きな買い物、しっかり自分自信の判断が必要だと反省させられました。
大きな勉強代でした！
今月いっぱい希望を持って売却活動して行きたいです。あーでも不安～

私は値段下げることをおすすめします。

なぜなら、今後さらに下がる可能性もあるからです。景気に関しては評論家が
さまざまなことを言っていますが、アメリカの景気回復は来年以降と言われて
います。日本もまだ底は見えません。景気の底は今年の６月頃か１１月頃では
ないかという意見もありますが、本当のところはよくわかりません。景気が
今後回復するであろうという状態でなければ、住宅を買う人は少ないと思い
ます。買った途端に勤務先が倒産したら大変なことになりますから・・・。

確実なところをねらいたいのであれば、さげるのが妥当だと思います。
私は昨年の８月に思い切り下げて売ってしまいました。当時は、さげ
すぎたかなと思ったのですが、今となってみれば正解です。

借金があるのであれば、確実に売らないと困るのではないですか。

1990年頃のバブルの時には、古い持ち家が売れないうちに、新しく買った
家の値下げが始まり、しかし、ローンのほうはさがらないので、家を全部
売ることになった悲惨なケースがあります。古い持ち家も新しい家も
全部売っても、ローンが残ったそうです。

ま、もちろん、こんなのは極端なケースだとは思いますが・・・・。1990年頃
のバブル崩壊はすさまじかったので・・・。

他のスレを見てると、
中古市場に出ている物件がかなり減ってる。売れ行きが良いからだ。
みたいな楽天レスが散見されるけど、そんなに世の中甘くないですね。

梅雨に入る前に下げて売るべきです。
雨の日は購買意欲が無くなるので、それでなくても内覧にこないのであれば
今月大きく下げたほうが良いかとおもいます。

売却益の考えからリスクヘッジに思考を切り替えた方がいいかも。

兎に角、1組捕まえられたら逃がさないことです。
（仲介の腕次第かな）

私は最近、売却に成功しましたが、前年比で坪20万円ダウンくらいでした。今日の今頃、1階上の同じ間取りが売りに出て、成約価格を参考にしました。が…、その価格より、坪20万円ダウン。ため息しか出ませんが、ローン残債も払えるし、いいかなと。
でも、業者の案内の仕方も雑ですよ！なので、自分で写真撮って資料つくりました。

売却経験者ですが、購入者は結局、価格ですね。
値交渉してくれば内部に関してはOKです。
交渉の際に相手は中古だからとか、壁紙がぁとか仲介を通して言ってきますが
無視ですね。
相手の希望する価格より多少上でも契約は締結できるでしょう。
「相手は欲しいから値交渉する」

きれいな資料を作って見せる事より、頭をつかって泥臭い事したもん勝ちです。
新築じゃないんだから、プライオリティはそこじゃないよ。
（私も資料作ったけど意味なかった）

>「相手は欲しいから値交渉する」

まさに不動産は「惚れたら負け」というからね。そこらへんの見極めが肝要です。

そんな欲しいな～、って程でもないけど、安くなりゃ買うって人もいるわけで。 今時分提示価格ですんなり買わないよ～。

そうですね。変な壁紙に交換されてしまうより、どーんと値下げしたほうがあっさり決まる
ように思います。

ただね、あんまり額面が高いと、値段交渉までいかないし、そもそも見にすら来ませんよ。

近所のオープンハウスを最近見に行きましたが、見に来たのは我々夫婦だけだそうです。
業者もあきらめ顔で、別のマンションを紹介しますとか言われました。売り主が下げる
と言わなければ、”下げますよ”などという勝手なことは言えません。業者の言うこと
を真に受けない売り主は少なくないようです。もちろん、それは事情があるのだから
当然だとは思いますが・・・。

ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
床暖は後からでもつけられるし・・・。

大規模っていいですよ。なんといっても、管理費が安い。私は１５００戸から、３００戸
に移ったのですが、大規模の管理費がこんなに割り安だと思っていませんでした。
買い換えなければ良かったとすら思っています。大規模が売りやすいのは当然ですね。

>424
>ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
>と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
>床暖は後からでもつけられるし・・・。

ちょっとまってよ。
あなたマンション知らなすぎ〜
床暖房はついてるが、ディスポーザはないのが今の中古ですよ。
逆ですよ。

あと、大規模は売りづらいですよ。
今のトレンドは中規模です。しかも、余計な設備のない各住戸のクオリティが高い物件が
旬な売れるマンションです。
管理費や修繕だけにこだわるならファミリー大規模マンション
ならいいけどうるさくてたまらん。

私は築１１年の中古マンションを契約寸前までいきましたが、ドタキャンしたことがあります。
売り主は絶対買うと思ったでしょう。
ドタキャンの理由は、大規模修繕の時期がはっきりしないので、管理人ならもしかして知っているかも？と
思って聞きにいったら、余りの応対態度の悪さに主人も私もキレてしまいました。
それに、直前まで上着のボタンを止めていなかったのか、ボタンを止めながら管理人室から出てくるし
管理人室の机の上の小説の単行本（？）もしっかり見てしまいました。

そんな管理人のいるマンションには絶対住みたくないので、次の日に契約をするはずでしたがやめました。
野○不動産のマンションでした。

>426
わかる！わかる！その気持ち。
私の場合、売る側の経験ですがマンションの住民でいや〜な奴がいて
その人は、マンションの住民を自分の部下のようにあごで使うような人で
入居１年目から理事長に立候補したりして「俺のマンション」みたいな行動でした。
なんでも自分で決めたりするので理事会も機能せずに最悪。
こんなマンションに住みたくないと思い、思い切って昨年売却しました。
売却時には週末にエントランスで禁止されているたばこプカプカを目撃！
こんなところを内覧の方に見られたら最悪〜〜
と思いつつなんとか２ヶ月で売却成功！！

中古は目に見えないことってあるから注意しないとね。
民度って意外に重要だったりする。

うちも上の階が共用廊下を私物化する住人のオンパレード。10世帯中8世帯が廊下に子供の自転車や資源ゴミ、コンテナボックスなどを置きまくり。元々＊＊人たちがいるフロアの場合、一軒がやり出すと伝染しちゃうんだよね。幸い上の階だからうちの内覧の人にバレにくいと思うんだけど、かなりヒヤヒヤです。

426さん
ドタキャンすることを自慢する人居ますけど恥ずかしい事なんですよ。
それで他のマンションは購入したんですか？

実は、その管理人には感謝しています。主人に聞いたら、その日に契約するはずでした。

築11年のマンションといっても、外壁に沢山ひびが入り、タイルが剥げ落ちているのがわかり、
ベランダのコンクリートには蜘蛛の巣状にひびが入り、下の階に水漏れしそうでした。
部屋の中は引っ越しの後、クリーニングもせず汚れ放題。古いエアコン５台つけたままでした。
おまけにご主人がヘビースモーカーだったみたいで、壁はタバコのやにで真っ茶色でした。

そんな物件を野○不動産のマンションだからということで、売り主の言い値で買うところでした。
仲介業者は、リフォームするとタバコの匂いもなくなり綺麗になりますよ～。と言っていましたっけ。
あのマンションを買っていたら、大袈裟ではなく今ごろは絶望の日々を送っていたでしょう。
マンションなんて、一生のうち、そう何度も買い換えられるものではありません。
だから、あの物件を買うのを思い止まらせてくれた管理人の応対態度の悪さに、ある意味感謝しています。

その後、夫婦でマンション関係の本を沢山読み勉強し、納得のいく新築マンションを購入しました。

内覧はしてたんでしょ？その上で契約寸前までいっていたんでしょ？　ということは、ヤニだらけで汚い上に、ボロボロの物件でも、そのときは気にならず、納得してたわけですよね。今さらそれをウィークポイントとして言い出してもねえ・・・ドタキャンすることを自慢する人っていますけど、恥ずかしい事なんですよ。それを>>430で上塗りしない方がいい。

ドタキャンは確かにマナーとしては悪いですけど、高い買い物するのだから
人間として迷ったり躊躇するのは当たり前では。
相手に迷惑をかけるから自分の納得しない物件を渋々購入する、
とかいう方がどうかと思いますよ。

それに別に自慢してるようには見えませんが。

いや、要するに、契約寸前までいったということは、よく吟味した結果なん
でしょ?　管理人さんが変な人でなければ、契約していたってことですかね。
よく意味がわかりませんが・・・。

私もドタキャンは経験あります。業者のセールストークは結構すごいですから・・・
もちろん、売り主さんには申し訳ないとは思いましたが、やっぱり納得いか
ないものは買えない。

結局購入したのは、業者のセールストークが何もなかったマンションです。

433さん
結局、当時の私達はマンションに関してよく吟味もできない無知な素人だったということです。

私のドタキャンの理由を詳しく説明したのですから、宜しかったらですけど
今度はあなたのドタキャンの経験談をどうぞ。

素朴な疑問
住んでもいなく、ただ単に購入するかもしれない人に管理人がベラベラと色々な
事を教えてくれるものなんでしょうか？。
そいう管理人なら、空き巣に入ろうとする人にもベラベラ色々な事を話しそうですが。

＞大規模修繕の時期
そもそも、それは仲介業者に聞くべき事であって、管理人に聞く内容ではないし
管理人も答える義務はないのでは？。

平気で業者の名前（伏せ字でも明らかに分かる）を出しているし、非常に違和感を感じます。

ひゃ～！しつこ～い。例の管理人と違って礼儀正しく答えようと思いましたが、
Ｎの仲介業者のことなどをあまりぺらぺらと話すのもなんですので、このへんで退散いたします。

某大手の都内のマンションから引越したら、
昔の知り合いがそのマンションに訪れて、
管理人が勝手にベラベラと私の引越先や電話番号まで教えた。

大手の管理人でも、そんなレベルです。

＞大手の管理人でも、そんなレベルです。

それはないと思うが・・・。

でも、もう引っ越しちゃって住民じゃなくなったので、個人情報保護義務も
なくなったのかも・・・。

俺もドタキャンした事あるよ。
仲介業者との契約の際の説明がイマイチだったので、頭にきちゃってキャンセル。
２番手も居たようなので、売主にはそんなに迷惑はかからなかったかもね。

内覧する方も気が引けますが、される方はほんと辛いですね、、、
だいたい休日に来ますから子供たちまで売られていくペットショップのように
ソファーで座ってる姿が見ていられなくなって、早々の値引交渉に応じて
売り抜けました。 時期も時期なんで‥ 。

>>440
意味がさっぱりわからん。
ガキは内覧の時は遊びにいかせろよ。
売り抜け自慢か？

俺は気持ち分かる。
所詮ガキとか言ってる低レベルな輩にはわからんのだよ。
カス君。

売りに出したのですが、日曜日に内覧予約入りました。
売主として、どの辺りに注意、工夫すれば良いでしょうか。

とりあえず掃除と整理整頓は徹底します。

部屋にいないほうがいいと思います。じっくり見てもらったほうがいいですよ。

部屋にいないことは絶対的おすすめ。

いたら、遠慮しちゃって良くみれない。でも、それだからって、買う気にならないとは
限らないところが難しい。要は、物件次第だね。

脱臭（笑）
内覧に来られた方に開口一番、「タバコは吸われないんですね～」と言われました。
うちはたまたま誰もタバコを吸う人間がいなかっただけなのですが、嫌煙家の方は敏感に判るそうです。
あと、グリーン＆切花で少しだけ部屋をおめかししました。

質問ですが、部屋にいなかったら何か盗られても判らないんじゃないですか？
私が内覧させて頂いた方は、高級な置物が多く高級腕時計のコレクションケースなんかもあったりしましたよ。

業者はいると思うけど・・・

私が以前見た部屋は、カメラのライカがずらっと並んでいた。

疑われると(盗んだと)嫌だと思って、近づきもしなかった。
こういのは鍵をかけておけば充分。

売りに出さないとしても、セコムなんかがいつ部屋に入ってくるかわからないから、
貴重品はきちんとしておくべきだと思う。

業者は買い手に説明するのに頭がいっぱいで、
何か盗られたり壊されたりしないかなんて見る余裕はありません。
まして、内覧客は大勢で見にくる場合があります。

私が売り出した時は、客が大人４人子供２人の６人連れで来て唖然としたことがあります。
子供２人はヨダレを垂らしながら走り回ってました。大人４人は放任で勝手に見てました。
業者だけにして、何が安心ですか？