中古マンションが売れません、、、

>>381
＞その中で手数料が安いところがあれば
その中から選ぶ必要はありません。買い手はどの業者を通じてもかまいません。

>>382
＞法定の手数料が２．５％と決まっていますよ
決まっているのは法定上限で、それ以下ならいくら安くてもかまいません。
手数料半額といった業者も多数あるんですが。
なお、法定上限は３％＋６万円。　２．５％って何？

売れますように。。。

>>380
昔のバブル時代には良くあったケースです。
中古価格はうなぎ登りだったので。

専任でＡ業者に依頼したら、Ｂ業者が売出価格よりもっと高額で買う客を連れてくる。
売主は違約金を払ってでもＢ業者の客に売った方が得になるので、
Ａ業者も、Ｂ業者も、売主も、得になったケース。今では夢のような話ですがね。

住んでいるマンションを都合で売ることにしました。

しばらく前に同じマンションでオープンハウスをしており、その後『当社で成立しました。是非仲介は当社へ』という内容のチラシがポストに入っていました。売り出し価格の参考のためと思い、当方でお願いした業者の方にいくらで成立したのかレインズで調べて欲しい旨お願いしたところ、レインズには載っていないといわれました。

ここをいつも拝見しているのですが、レインズの登録はしなければいけないものと解釈していましたがそうではないのでしょうか。それとも教えられないものなのでしょうか。

うまく書けていなくて申し訳ありませんが教えてください。

私が最近売ったマンションもレインズには載っていません。

業者に言われたのですが、なにか載せるための条件があったと思いました。
私が売ったマンションを専門的に扱っている業者だったのですが、安い値段が
載ってしまうのはまずいと言われました。もちろん、私にとってではなく、
その業者にとって、です。私としては、別にレインズに載ろうが載るまいが
なんの影響もないので、ああ、そうですか、で終わりにしました。
　

ちょっと瑕疵があって、どうしても安くせざるを得なかったのです。

というわけで、載らないケースはありえます。売り出し直後に契約成立とか
じゃなかったかなと思います。

レインズは誰でも見えるので、載っていて教えてくれないということは
ないのではないでしょうか。

専任契約物件だけがレインズに載ります。
ただしやはり、安い値段が載るとまずいとか高い値段が載るとまずいとか、
裏で事情もあるそうですよ。

３８７さん、３８８さん、ありがとうございました。

そういうことなのですか。色々掲示板を読んでみてレインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思っていました。色々あるんですね。

初めてのこと、私にとっては大金なのですべての事が恐る恐るです。
素人考えですが、これだけネットが発展している時代です。何時までも業界都合のままで続くのでしょうか。業者だけでなく誰でも見られるようなシステム(もちろんプライバシーには配慮して)になると中古市場の活性化等良いように思いますが。

３月が売り時かと思いがんばります。

所詮、不動産そのものが、アナログデータの塊のような商品なので、ネットですべての情報は対応できません。その証拠に不動産のオークションなんかも定着しにくいものがあります。
売買の情報自体もきわめて属人的要素が強いため、宅建ももたないブローカーのおっちゃんなんかが今まではメシが食えたのです。

ネットで不動産オークションのオークスなんてのがありましたね。
気にして見てましたが、入札０ばかりでした。

ようやく申し込みがありました！専任でしたが、他の業者からの問い合わせにも、きちんと対応してくれ、一緒に案内をいれてくれていました。３ヶ月の間、週末はほとんど内見の対応でストレスもたまりましたが。値段は、正直もっといければと思いますが、こちらの条件も買い主様が理解して下さったので、明日契約します！

＞レインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思って

信頼に値するものですよ。ただし、載せるための条件があるんですよ。条件が合っている
場合は、必ず載せなくてはならないと思いました。

このデータを元に、相場が決まるので、信頼して良いと思います。

難しいのは、たとえば、あるマンションで自殺があって、今までの相場より
かなり安く売ったとします。それが、レインズに載ると、周辺の相場額が
一挙に低下します。ですから、そういうものが載らないように、工夫する
のですよ。工夫といっても、違法にならない範囲で・・・・。

393さん
仲介業者の社員から聞いたことがありますが。
その工夫にも色んな場合が…

買い取りなどはレインズに載らないよ。

>>392

おめでとうございます！
最終決済まで気を抜かずにがんばってください。

相場が決まる・・・

例えば以前の証券業界のように株の売り買いで１本値しか見られなかったり、手数料が高かったりといった事が今ではうそのようですよね。例え発注ミスであれなんであれ公表してこそ業界が発展するのではないか、と言うのは青臭い意見でしょうか。

大規模マンションですが、最近売り急ぐ人が出てきて売れないものだから
相場よりどんどん低く価格設定して広告出すので非常に迷惑です。
聞く所によると、そういう人に限ってかなりだらしないようで、
部屋の中は汚くてボロボロだそうです。（売れるわけがない）
そんなに急ぐのなら業者に買い取ってもらってリフォームして相場で売れってばっ！！
そんな事情を知らない人が見れば、相場で売りに出すこっちが高いように思われちゃうし。
ほんと迷惑この上ないです。

相場は固定制ではありません。
不景気で、相場は下がっているのが現実です。
だからこそ早く売り逃げたくて、皆さん売り急いでいるわけです。
それは、仕方ありません。

>>392さま

おめでとうございます！！

幸せをわけてください〜♪

３９２です！皆様、ありがとうございます。
実はここに書き込まれているのを参考に、マンション内や部屋の中を写真撮って、私のコメントをつけて資料を作成しました。仲介業者さんに案内してもらうときの参考にしてもらいました。気に入ってくれた方には、コピーして渡してもらいました。
今回の買い主様は、この資料を持ち帰って、ゆっくり検討する事が出来たと喜んでくれました！
実際に住んでみての感想をコメントしました。例えば、キッチンのここが使いやすいとか。普段の買い物はどこが便利だとか。内見の時は、あまり細かいとこまで説明しなかったのですが、気に入ってくれ、仲介業者がこの資料をお渡してくれました。その後、もういちど見に来てくれました。そして、価格交渉は入りましたが、引き渡し日はこちらの希望に合わせて貰える事になったので、今日の契約となります。参考になれば幸いです！

続けてですが、当初の価格より６００万円程、下がっての契約です。
初めは、２００８年の秋の同マンションの成約価格を参考にしました。しかし、内見は多いのですがダメでした。次は売却活躍中に近くの広さ、階数が似ている物件が成約した価格を参考にしました。実感としては、相場は常に動いているなと。そして予算が４０００万円以内の人が多いので、４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

＞汚くても、綺麗に使っていても、ある程度古いマンションなら、どっちみちリフォームが必要。

汚いと売れません。ほんと。

＞４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

そういうことではなく、たぶん、今だったら、１割くらい引くのは当然だと思っている
のでしょう。

値引かされるのを前提に高く出す人だっているわけで、狸の化かし合いというか・・・。

売っているかたには申し訳ないですが、近くでオープンハウスがあると、見にいくことが
あります。異様に高くて驚きます。やっぱり、値引きが前提なので、高く出しているんじゃ
ないかと思いますね。私が高いと思うのは、近場の新築と比べてですが・・・
新築が坪220万円くらいなのに、10年も経過したマンションが坪200万円って何だよって
感じです。

業者に聞くと、”売り主様のご希望なので・・・”と言いますが、業者はこんなんでは
売れるわけがないと思っているのがありありです。買い気を見せないと、値引きの話は
全くでないですが、売り主はどう考えているんですかね。値引きの話は全くでずに、
他にもありますよ、とか言われます。そっちも結構高かったりする。

今売ろうと思ったら、昨年よりも１割か２割くらい下げないとほんとうに売れないと思う。
危険かもしれませんが、１、２年くらい待ったらどうなのかな、とも思います。景気は
たぶん、今が底ですよね。

>>406
何がいいたいのかよくわかりませんが、要は自分のほしい地域のマンションが
中古でも高いといいたいのかな？
住まいとクルマを一緒にしてませんか？
金のない人が中古のレクサスの最上級車を１００万で売ってくれと駄々こねてる
ようなもんだな。

坪単価２００万の地域は限られている中で
築１０年程度じゃ近隣の新築とあまり変わらないのが現実ですよ。
それだけ立地に価値があるんでしょ。

築１０年ならローンも完済しているのか残債も少ないのでそんなに急いで安値で売る気は
ないと思いますよ。

中途半端な築年数物件で高値つかみするより
築１１年の1回目の修繕終了物件が買いです。
安く買いたい人はね。

４０２です。契約完了!!ひと安心です。
皆さん、相場より高いと言いますが、物件ごとに長所、短所があるのです。条件も様々。近くの物件と単純に坪単価比べて、相場より高いと思っていませんか？
自分で確かめて、この金額だったらと思えるとこで、申し込みすればいいと思います。売る立場になって、いろいろ考えました。自分達の収入が足りないのを棚に上げて、値引き交渉のさぐりをしてきて、結局ローンが通らなかった人。騒ぐだけ騒いで帰っていきました…。いろんな人がいるものですね

>>410

おめでとうございます。あとは無事決済できることを祈るだけですね。
ちなみに買い先行なのですか？

４１０です。私は、家族で地元に戻っての親との同居となります。実は、もう建て替えも済んで、親の名義と支払いとなって、新生活をスタートさせています。親もまだ５０前半だし、私も２０半ばです。いつかは、田舎の為になることをと思ってはいましたが、なかなか踏み切れずにいました。妻と私は同郷ですので、意見は一致してました。子供がいないので、今しか出来ないと決心しました。会社に半年前に退職希望を出し、教育と引き継ぎをしているなか、こんな経済状況に…。
でも、親が一緒に住む為に家を建て替え、歓迎して準備を整えてくれた事に感謝しています。
これからは、年をとった祖父母や親に少しでも恩返ししていこうと思ってます！

頑張ってください

妻が大変だな。
ちゃんとフォローしてあげてくださいね。

賃貸併用で建てましたから、大丈夫です。同じアパートに別々に住むって感覚です。学生の時から、妻の家族とうちの家族は付き合いをしていますし、関係が良好なので。私達が離れて暮らしてる時は、親同士がお互いに助け合って生活していましたから。 今は、一人っ子が多いですから、同郷でお互いに親の面倒がみれるのは、良かったです。

今月売れないと状況がキツイです。売約益を含んだ新しい物件の買い替え。
適当な価格で売れないと　支払が厳しくなります。半年前に買い替え　当時なら余裕で売却できるはずだった。
だんだんマンション価格が下がってきて売却が難しくなってしまった↓　　戻れるなら半年前に戻って　白紙状態にしたい。
やはり売却してから購入　安全な買い方ですね。経済状況っていつ変化するかわかりませんから。
仲介の方は売るために安易に買わせますが、大きな買い物、しっかり自分自信の判断が必要だと反省させられました。
大きな勉強代でした！
今月いっぱい希望を持って売却活動して行きたいです。あーでも不安～

私は値段下げることをおすすめします。

なぜなら、今後さらに下がる可能性もあるからです。景気に関しては評論家が
さまざまなことを言っていますが、アメリカの景気回復は来年以降と言われて
います。日本もまだ底は見えません。景気の底は今年の６月頃か１１月頃では
ないかという意見もありますが、本当のところはよくわかりません。景気が
今後回復するであろうという状態でなければ、住宅を買う人は少ないと思い
ます。買った途端に勤務先が倒産したら大変なことになりますから・・・。

確実なところをねらいたいのであれば、さげるのが妥当だと思います。
私は昨年の８月に思い切り下げて売ってしまいました。当時は、さげ
すぎたかなと思ったのですが、今となってみれば正解です。

借金があるのであれば、確実に売らないと困るのではないですか。

1990年頃のバブルの時には、古い持ち家が売れないうちに、新しく買った
家の値下げが始まり、しかし、ローンのほうはさがらないので、家を全部
売ることになった悲惨なケースがあります。古い持ち家も新しい家も
全部売っても、ローンが残ったそうです。

ま、もちろん、こんなのは極端なケースだとは思いますが・・・・。1990年頃
のバブル崩壊はすさまじかったので・・・。

他のスレを見てると、
中古市場に出ている物件がかなり減ってる。売れ行きが良いからだ。
みたいな楽天レスが散見されるけど、そんなに世の中甘くないですね。

梅雨に入る前に下げて売るべきです。
雨の日は購買意欲が無くなるので、それでなくても内覧にこないのであれば
今月大きく下げたほうが良いかとおもいます。

売却益の考えからリスクヘッジに思考を切り替えた方がいいかも。

兎に角、1組捕まえられたら逃がさないことです。
（仲介の腕次第かな）

私は最近、売却に成功しましたが、前年比で坪20万円ダウンくらいでした。今日の今頃、1階上の同じ間取りが売りに出て、成約価格を参考にしました。が…、その価格より、坪20万円ダウン。ため息しか出ませんが、ローン残債も払えるし、いいかなと。
でも、業者の案内の仕方も雑ですよ！なので、自分で写真撮って資料つくりました。

売却経験者ですが、購入者は結局、価格ですね。
値交渉してくれば内部に関してはOKです。
交渉の際に相手は中古だからとか、壁紙がぁとか仲介を通して言ってきますが
無視ですね。
相手の希望する価格より多少上でも契約は締結できるでしょう。
「相手は欲しいから値交渉する」

きれいな資料を作って見せる事より、頭をつかって泥臭い事したもん勝ちです。
新築じゃないんだから、プライオリティはそこじゃないよ。
（私も資料作ったけど意味なかった）

>「相手は欲しいから値交渉する」

まさに不動産は「惚れたら負け」というからね。そこらへんの見極めが肝要です。

そんな欲しいな～、って程でもないけど、安くなりゃ買うって人もいるわけで。 今時分提示価格ですんなり買わないよ～。

そうですね。変な壁紙に交換されてしまうより、どーんと値下げしたほうがあっさり決まる
ように思います。

ただね、あんまり額面が高いと、値段交渉までいかないし、そもそも見にすら来ませんよ。

近所のオープンハウスを最近見に行きましたが、見に来たのは我々夫婦だけだそうです。
業者もあきらめ顔で、別のマンションを紹介しますとか言われました。売り主が下げる
と言わなければ、”下げますよ”などという勝手なことは言えません。業者の言うこと
を真に受けない売り主は少なくないようです。もちろん、それは事情があるのだから
当然だとは思いますが・・・。

ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
床暖は後からでもつけられるし・・・。

大規模っていいですよ。なんといっても、管理費が安い。私は１５００戸から、３００戸
に移ったのですが、大規模の管理費がこんなに割り安だと思っていませんでした。
買い換えなければ良かったとすら思っています。大規模が売りやすいのは当然ですね。

>424
>ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
>と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
>床暖は後からでもつけられるし・・・。

ちょっとまってよ。
あなたマンション知らなすぎ〜
床暖房はついてるが、ディスポーザはないのが今の中古ですよ。
逆ですよ。

あと、大規模は売りづらいですよ。
今のトレンドは中規模です。しかも、余計な設備のない各住戸のクオリティが高い物件が
旬な売れるマンションです。
管理費や修繕だけにこだわるならファミリー大規模マンション
ならいいけどうるさくてたまらん。

私は築１１年の中古マンションを契約寸前までいきましたが、ドタキャンしたことがあります。
売り主は絶対買うと思ったでしょう。
ドタキャンの理由は、大規模修繕の時期がはっきりしないので、管理人ならもしかして知っているかも？と
思って聞きにいったら、余りの応対態度の悪さに主人も私もキレてしまいました。
それに、直前まで上着のボタンを止めていなかったのか、ボタンを止めながら管理人室から出てくるし
管理人室の机の上の小説の単行本（？）もしっかり見てしまいました。

そんな管理人のいるマンションには絶対住みたくないので、次の日に契約をするはずでしたがやめました。
野○不動産のマンションでした。

>426
わかる！わかる！その気持ち。
私の場合、売る側の経験ですがマンションの住民でいや〜な奴がいて
その人は、マンションの住民を自分の部下のようにあごで使うような人で
入居１年目から理事長に立候補したりして「俺のマンション」みたいな行動でした。
なんでも自分で決めたりするので理事会も機能せずに最悪。
こんなマンションに住みたくないと思い、思い切って昨年売却しました。
売却時には週末にエントランスで禁止されているたばこプカプカを目撃！
こんなところを内覧の方に見られたら最悪〜〜
と思いつつなんとか２ヶ月で売却成功！！

中古は目に見えないことってあるから注意しないとね。
民度って意外に重要だったりする。

うちも上の階が共用廊下を私物化する住人のオンパレード。10世帯中8世帯が廊下に子供の自転車や資源ゴミ、コンテナボックスなどを置きまくり。元々＊＊人たちがいるフロアの場合、一軒がやり出すと伝染しちゃうんだよね。幸い上の階だからうちの内覧の人にバレにくいと思うんだけど、かなりヒヤヒヤです。

426さん
ドタキャンすることを自慢する人居ますけど恥ずかしい事なんですよ。
それで他のマンションは購入したんですか？

実は、その管理人には感謝しています。主人に聞いたら、その日に契約するはずでした。

築11年のマンションといっても、外壁に沢山ひびが入り、タイルが剥げ落ちているのがわかり、
ベランダのコンクリートには蜘蛛の巣状にひびが入り、下の階に水漏れしそうでした。
部屋の中は引っ越しの後、クリーニングもせず汚れ放題。古いエアコン５台つけたままでした。
おまけにご主人がヘビースモーカーだったみたいで、壁はタバコのやにで真っ茶色でした。

そんな物件を野○不動産のマンションだからということで、売り主の言い値で買うところでした。
仲介業者は、リフォームするとタバコの匂いもなくなり綺麗になりますよ～。と言っていましたっけ。
あのマンションを買っていたら、大袈裟ではなく今ごろは絶望の日々を送っていたでしょう。
マンションなんて、一生のうち、そう何度も買い換えられるものではありません。
だから、あの物件を買うのを思い止まらせてくれた管理人の応対態度の悪さに、ある意味感謝しています。

その後、夫婦でマンション関係の本を沢山読み勉強し、納得のいく新築マンションを購入しました。

内覧はしてたんでしょ？その上で契約寸前までいっていたんでしょ？　ということは、ヤニだらけで汚い上に、ボロボロの物件でも、そのときは気にならず、納得してたわけですよね。今さらそれをウィークポイントとして言い出してもねえ・・・ドタキャンすることを自慢する人っていますけど、恥ずかしい事なんですよ。それを>>430で上塗りしない方がいい。

ドタキャンは確かにマナーとしては悪いですけど、高い買い物するのだから
人間として迷ったり躊躇するのは当たり前では。
相手に迷惑をかけるから自分の納得しない物件を渋々購入する、
とかいう方がどうかと思いますよ。

それに別に自慢してるようには見えませんが。

いや、要するに、契約寸前までいったということは、よく吟味した結果なん
でしょ?　管理人さんが変な人でなければ、契約していたってことですかね。
よく意味がわかりませんが・・・。

私もドタキャンは経験あります。業者のセールストークは結構すごいですから・・・
もちろん、売り主さんには申し訳ないとは思いましたが、やっぱり納得いか
ないものは買えない。

結局購入したのは、業者のセールストークが何もなかったマンションです。

433さん
結局、当時の私達はマンションに関してよく吟味もできない無知な素人だったということです。

私のドタキャンの理由を詳しく説明したのですから、宜しかったらですけど
今度はあなたのドタキャンの経験談をどうぞ。

素朴な疑問
住んでもいなく、ただ単に購入するかもしれない人に管理人がベラベラと色々な
事を教えてくれるものなんでしょうか？。
そいう管理人なら、空き巣に入ろうとする人にもベラベラ色々な事を話しそうですが。

＞大規模修繕の時期
そもそも、それは仲介業者に聞くべき事であって、管理人に聞く内容ではないし
管理人も答える義務はないのでは？。

平気で業者の名前（伏せ字でも明らかに分かる）を出しているし、非常に違和感を感じます。

ひゃ～！しつこ～い。例の管理人と違って礼儀正しく答えようと思いましたが、
Ｎの仲介業者のことなどをあまりぺらぺらと話すのもなんですので、このへんで退散いたします。

某大手の都内のマンションから引越したら、
昔の知り合いがそのマンションに訪れて、
管理人が勝手にベラベラと私の引越先や電話番号まで教えた。

大手の管理人でも、そんなレベルです。

＞大手の管理人でも、そんなレベルです。

それはないと思うが・・・。

でも、もう引っ越しちゃって住民じゃなくなったので、個人情報保護義務も
なくなったのかも・・・。

俺もドタキャンした事あるよ。
仲介業者との契約の際の説明がイマイチだったので、頭にきちゃってキャンセル。
２番手も居たようなので、売主にはそんなに迷惑はかからなかったかもね。

内覧する方も気が引けますが、される方はほんと辛いですね、、、
だいたい休日に来ますから子供たちまで売られていくペットショップのように
ソファーで座ってる姿が見ていられなくなって、早々の値引交渉に応じて
売り抜けました。 時期も時期なんで‥ 。

>>440
意味がさっぱりわからん。
ガキは内覧の時は遊びにいかせろよ。
売り抜け自慢か？

俺は気持ち分かる。
所詮ガキとか言ってる低レベルな輩にはわからんのだよ。
カス君。

売りに出したのですが、日曜日に内覧予約入りました。
売主として、どの辺りに注意、工夫すれば良いでしょうか。

とりあえず掃除と整理整頓は徹底します。

部屋にいないほうがいいと思います。じっくり見てもらったほうがいいですよ。

部屋にいないことは絶対的おすすめ。

いたら、遠慮しちゃって良くみれない。でも、それだからって、買う気にならないとは
限らないところが難しい。要は、物件次第だね。

脱臭（笑）
内覧に来られた方に開口一番、「タバコは吸われないんですね～」と言われました。
うちはたまたま誰もタバコを吸う人間がいなかっただけなのですが、嫌煙家の方は敏感に判るそうです。
あと、グリーン＆切花で少しだけ部屋をおめかししました。

質問ですが、部屋にいなかったら何か盗られても判らないんじゃないですか？
私が内覧させて頂いた方は、高級な置物が多く高級腕時計のコレクションケースなんかもあったりしましたよ。

業者はいると思うけど・・・

私が以前見た部屋は、カメラのライカがずらっと並んでいた。

疑われると(盗んだと)嫌だと思って、近づきもしなかった。
こういのは鍵をかけておけば充分。

売りに出さないとしても、セコムなんかがいつ部屋に入ってくるかわからないから、
貴重品はきちんとしておくべきだと思う。

業者は買い手に説明するのに頭がいっぱいで、
何か盗られたり壊されたりしないかなんて見る余裕はありません。
まして、内覧客は大勢で見にくる場合があります。

私が売り出した時は、客が大人４人子供２人の６人連れで来て唖然としたことがあります。
子供２人はヨダレを垂らしながら走り回ってました。大人４人は放任で勝手に見てました。
業者だけにして、何が安心ですか？

443です。

脱臭は確かに重要ですね。ちゃんと換気しておきます。
いない方が良いと思って営業に聞いたら、普段どおりに居て下さいって言われました。

あと以下をやろうと思います。

・照明を全てつけておく
・ところどころに植物を置く。
・水周り、特にメッキ部分をピカピカにする
・床のワックス掛け
・生活感のある小物は片付ける

他に簡単に出来る、効果の高いものがあったら教えてください。

>>443
最初にくるのは「さくら」っていうのも良く聞く話。

３軒に査定を頼んだら、どこも大体1900万で出してきたんだが、４軒目が1200万と言ってきた。不況で中古が動かないから、この金額じゃないと預かれないとしつこく言ってきたんだけど、あまりにひどいから断った。あとでその会社のサイトを見たら、1200万で扱ってる物件は、築20年近いボロとか、広さが50平米未満とか、新築後４年も塩漬けとか、駅遠とか、とにかく全然うちと釣り合いが取れない。一体何なんだ！？（うちは築７年、75平米、駅からバス５分）

転売狙いだったのだろうかとふと思った。

>>453

査定の条件がわかりませんが、買取？単なる仲介？ですか？

中古は、動いている（らしい）ようですが
築７年、75平米、駅からバス５分
ですと、ネックはやはり駅からバス５分でしょうか？

３社が１９００万円で一社だけが１２００万円ですか・・・

なんとも言えませんが、１２００万円が妥当だという可能性はなくはないです。

その１２００万円で出した業者が最近扱った物件が、それくらいの値段まで下げないと
売れなかったという経験をした可能性があります。

中古の査定ってご存じですか?　近辺で最近売れた物件の値段を元にするのですよ。
自社で扱った経験がなければ、RAINSで検索するしかない。近辺で最近物件売った
経験のほうが強いです。だから、必ずしも間違っているとは言い切れないんですよ。
査定値段を高く出したほうが、頼まれやすいので、安く査定するのは業者にとっては
損なんです。仲介手数料もさがるし・・・。

でも、予定が狂うでしょうから、１９００万円で出すのが良いと思います。以前から
話題になっている通り、専任媒介ではなく、一般媒介でやりましょう。１２００万円
査定の業者には頼まないほうがいいかも・・・。最初にその業者のお客さんが来て
しまうと、困ったことに・・・。あるいは、その業者に、他と同じ１９００万円で
売り出してください、と言うことは可能ですよ。

一般です。そこの不動産屋で扱ってる物件には、駅から５分じゃ済まない距離and築年数のものが一杯ありました。なので、1200万の意味が不明でして・・・1200で探している客をたまたま持っていたのかもしれません。

某フランチャイズの会社だったので、上納金が厳しくて、安く売ってでも手数料を稼がなくてはいけないのだろうかという感じもしました。他社と比べると、なんか方針が違うような雰囲気で。

査定は実際の売買の参考程度で、あてになりません。わたしは２８００万の査定から
売りに出し、半年でも売れず結局２１００万円でやっと売れました。このケース、１２００万
はいますぐ売れる値段でしょうね。１９００で粘ってみるか、すぐに現金化するかですが、
時間の経過と共に、どんどん１２００に近づくということです。とくに今はバス便はとくに嫌われます。
駅徒歩１０分圏内でないと、足元をみすかされますので、不動産屋さんは良く知っています。

値引き交渉が入ることを見越しての値付けといわれ、他社では1900、そこだけ1200です。1200から値引きって・・・(T_T;)　
どこも最初から一般での話しかしてないので、専任狙いで1900ということはないです。とくに専任にして欲しい旨のプッシュはなかったですね。（1200のところは専任でと最初一言言われましたが）

査定で悩むのはやめましょう。
ネットで近隣の売り出し価格みれば済む事です。
査定は売れる金額でないし、住戸に何か「これは！」というポイントがあれば
同じマンションでも価格と売れるスピードは違いますから。
とにかく早く売るなら早く市場に出す事です。
あとは営業マンの腕次第。

1月時点で中古売価の前年比が急激に悪化していますね。新築の投売りが関係している模様。4月までは投売りとの競合で下落が続いている可能性アリ。4月以降は需給関係的に更に下げる。下げ止まりは来春かなと思ったり。

中古の物件が減っているのは、売れているからではなくて、売れないから引っ込めた、のかも。
その後にあがる保証は無いので、売る気ならば見切ったほうが良い。待てるなら別だが。

新築分譲マンションも今ある在庫を除けば、めっきり減っているから、売買需給がバランスする、
つまり将来給与に安定感が戻り、ローンが組めるまで、長期に住宅環境は悪化しそう。

「築２０年のマンション」

昭和４５年の建築物を平成元年に見た印象は・・・
当時「築２０年ってボロボロだよな」って印象でしたね。水回りが特に。

平成、平成と言いつつ、ついつの間にか２０年。元年生まれももうオトナですね。
平成元年の建築物を今現在見る印象はどうでしょう。
すがに陳腐化は否めない気がするのですが、昭和４５年＞平成元年の築２０年を
見たときの印象よりは、マシに思えるのはなぜだろう？って疑問が沸きました。

では、平成１０年の建築物を今から１０年後に見る印象はもっとマシに思え、
今年の建築物を２０年後に見る印象となれば、さらに保ちそうな気がします。

「築２０年は古い！ぼろい！」と感じる尺度が、自分の若い頃の基準のまま、
変わっていない気がしていますが、これは実際、そういう尺度のままでいいんでしょうか？

それとも、やはり平成元年の「築２０年」の評価と、現在や１０年、２０年後の
「築２０年」は、時代に沿って評価を変えて見るべきでしょうか？

年を経るごとに、中古マンションを見るときの経年と陳腐化の比例は
緩やかになってきていると感じます。
まあ、売買においてはそんなもの関係なくて、単に２０年は２０年分、
経済的な価値が下がるってのも理解はできます。

気になっているのは、その価値に比例させて、質の低下具合を昭和や平成初等の
あの「築２０年」感覚よりも、緩めに改めてもかまわないものかどうかなんですが、
皆さんはどうなんでしょうか？

訂正です。文章の意図が逆に・・・・

気になっているのは、その価値に比例させて、×
気になっているのは、その価値に比例させずに、○

昭和55年以前のマンションの問題点は、

ディスポーザーがない。
宅配ボックスがない。
耐震基準が古い。

逆に言えば、これらのことが我慢できれば、古いマンションでもあまり問題がないと
言えます。作りがよければ、最近のマンションよりマシな可能性があります。新しい
マンションでも、10年もたっていないのに、壁がヒビだらけのものがあります。

ただし、都心から離れた古いマンションというのはあまり価値がないのではないで
しょうか。30年以上経過したマンションであっても、価値があるのは、都心近くの
マンションだけだと思います。都心から離れていて、土地の価値もなし、建物の
価値もなしでは、わざわざ古いマンション買う意味が少ないです。

一度下がった価格は上がりませんよ。
どうしても売りたいなら周辺より安く。
安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。

ローンを抱えた買い先行者は地獄をみるかもしれません。
うちのマンションでも既に３世帯が売りにでており買い先行で５ヶ月どれも売れていない状況です。
自分のマンションは人気があるから大丈夫！なんて楽観視してると痛い目にあいます。

くれぐれも最悪の状況を想定した計画を。

安く売りたくないのならば、
またいつか来るかもしれない、マンションブーム待ちですね。

ブーム中でも、ドタキャンするような我が儘な中古内見客が多かったので
買い手市場の現在は更に我が儘な客が多いのでしょうか。

>安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。

5年という根拠は何?

>468
買い先行したか・・・

年数なんか問題じゃない。
経済読めばわかるでしょ。

5年経てば減価もすすむわけで、周辺開発が首尾よく進んで立地ブランド化にでも成功しない限り、厳しいでしょ。
先般のプチバブルは外圧資金によるレバにレバきかせた騙し上げだったわけで、バブルの上蓋が在庫調整で一巡整理された後、実需主体の需給に揉まれなだらかに下落すると見るのが穏当。
あのプチバブルのような膨大な資金が一挙になだれこむことは向こう5年でもちょっと想定しにくいしょ。だから、市況回復といっても先般のバブル水準まで回復するとは思えないな。

結論。売るなら、辛いかもしれんが、早めに売るた方がよさげやね～。
たぶん ね。
たぶん だからね。

５年後に回復って言うのは信用できないが、

買い先行で、すぐ売らなくはならないのであれば、値段下げるというところには
全面賛成。

私は去年の８月に売った。値段３００万円近くさげた。さげすぎかと思ったが、
おかげで１週間で売れた。今となっては良かったと思っている。少なくとも
半年間は回復の見込みが全くない。その後もわからない。去年の前期と同じ
レベルまで戻すには、１年以上はかかりそう。人口が減りつつあるから、
下手すると、それこそ５年たっても、去年レベルまで回復しないかもしれない。

下げることをおすすめする。悪いことは言わない。

待てる人は待ったほうがいいと思う。不況が底から脱出し始めるまで、新築を買わ
ないことだね。

私は先月に売却し、引き渡し待ちです。私は、転勤で自宅をどうしようか迷いましたが、今の勤務地に戻れる保証も無かったので、売却しました。３月半ばまでに決めないと、ローンと家賃のダブル支払いが厳しいと思い、期限内で売ることを最優先にしました。結果は、残金が支払えたので良かったですが、少しでも利益が欲しかったのが、正直な感想です。
賃貸に出して、戻れなかったら売ろうとも考えましたが、築年数も増えるし部屋も傷む。景気もどうなるか。色々と悩んだ結果です。

>>473
個人的に大正解！！
よかったですね。

景気が戻れば中古のライバルも増える。
今売りたい人は下げてでも売るのが得策かと。

売る人って周りが見えなくなるから
そのうち景気が回復してなど考えてると自分のマンションより遥かに
いいライバル物件が現れて結局は売るのに四苦八苦すると思います。

回復しても今売りに出してる人はさらに下げないと売れないでしょうね。

今は新築も在庫処分で物件が限られているから、いい物件なら中古はチャンスかもよ。

ボトムでとにかく早く勝負！！

うちは築２０年強で、物件の劣度を周知(結露・西日激しく、間取りも特殊、クロスも汚れ放題)の上、引き渡しもこちらの都合に合わせてくれますから逆に、｢こんなとこでいいんですか？｣って気持ちになって売値よりだいぶ安く承諾しました。今となれば後悔も残りますが、それでも売れないスーパーの見切り品になるより飼い主に感謝した方がいいですね、、もう内覧はコリゴリです。中古はよほどでないと動かない気がします。

築２０年売り切っておめでとうございます。
ほんと売主の立場はストレスが溜まりますよね。
私は中古は予算次第で動きがあると思います。
ただし、少し前のように築浅物件が逆に動かないかもしれません。
首都圏近郊であれば１０年もので２０００万前後の物件が動きやすいのでしょうか。
（昨年までは３０００万くらいで動いていた気がします）
それ以上では新築も射程圏内になるのでターゲットが新築にシフトしそうですね。

うーん。私も築浅のほうが厳しいような気がしますね。なにせ、新築が下がっているので・・・。

私が昨年売ったのは、築30年でしたが、意外に人気があるそうで、相場よりー300万円で
即決でした。

大手分譲、駅から徒歩8分、大規模　1500戸、管理良好といったところだけが売りでした。
まあ、私としては、これで宅配ボックスとディスポーザーがあれば、マンション内の
広いところに住み替えれば済んだのですが・・・。私自身、中古で購入したものです。
宅配ボックスの必要性は人によって違うと思うのですが、本の購入がかなり多いので、
宅配ボックスは私にとっては必需品でした。

ついでに書いておくと、耐震基準は旧のままです。これは意外に問題にならなかったで
すね。

耐震基準かぁ～。気にならないといったら嘘だけど、大震災来ないと意外と判断要素のランク低い人も多いんかな。

昨年末くらいまでは、そわそわしていつ売れるんだいつ売れるんだって気揉んでたけど…、年あけてサッパリつうかもうまったく引きなく売れそうにないわ。もう半ば諦めモードですよ。引きがあれば一割ダウンは見越してるのだが、表示価格下げるきゃないかぁ～。はぁ～。ため息。去年のうちに一割ダウンででも売っときゃよかった。

>>480
年末から色々不動産みていますが、ある程度目星をつけていた物件でも、売れていないのに値段が全然下がらない物件に
ついては、値引きが全くない物（残債がある）と考え、候補から外しました。
価格ダウンのタイミングを外すと、本当に売れないと思いますよ。