中古マンションが売れません、、、

２７７です。 うちは６００万も当初から値下げしました。部屋の価格査定が当初の値段でした。次は、近隣相場に合わせての値段で。そして今は、この情勢に合わせてといった値段でしょうか。今売らなくても良かったのですが、親と一緒に住むために田舎に帰ります。今まで、仕事がネックで田舎には戻るつもりも無かったですが、今の会社に居ても…と思い。
まだ３０前の今だからこそ、地元の力になる仕事をしたいと思います。
こんなご時世にならなければ、こんな考え方もしなかったかも。
私も主人も同じ地元で良かった!お互いの両親も喜んでくれてるし。

私の売却の経験からすれば、業者の査定なんてあてにならない。
新築が投売りされている現在、安くない中古を買う人はいないでしょう。
本気で売りたいなら、周辺相場より確実にお得感のある価格にしないと話にならないのでは。

売る側の事情ばっか考えてないで、自分がこの金額や条件でこのマンションを買いたいか、
という目でも見ないと。

まだまだ相場は下がると誰もが思っているこのご時勢ですよ。
反応ないなら、売れないならいち早く価格の見直しを検討してみれば。
相当数見に来ているのに決まらないのなら、価格設定が明らかに高いのでしょう。

２７７です。価格は、抑えたつもりです。秋に売れた３階上の同じ間取りの部屋の値段を参考にし、坪単価を１５万程下げました。キッチンが３畳無いのが…と言われます。２ＬＤＫで新婚の方が見にくるのですが。システムキッチンで、食器や鍋など全て収納出来ます。Ｉ型で２，４５ｍあります。冷蔵庫置き場あり。オーブンレンジは冷蔵庫の上に置いてます。
これが嫌なのでしょう。スーパーが近いので、毎日仕事帰りに買いますので、冷蔵庫は一人暮らしの時から使ってるものです。

運の善し悪しも影響しますよ。
良く研究してる客もいれば、営業のトークで流される客もいます。
気長に待ちましょう。

そうですよね〜。ただ、投資目的の方ばかり見にくるんですよ。よく勉強してる方ばかりで…。

ローンはだいぶ残ってるんですか？投資目的の方が来るということは、貸して利益があると思ってるんでしょうね。
貸せませんか？
景気が良くなった時に売るのが一番なんでしょうけどね。

実は、貸した方がローンなど払っても、６万くらい残ります。ただ、今はフラットで借りていて、主人は持病があり、団信保険に入れません。しかも、仕事を辞めて地元に戻る為、売る以外に…。まだ築浅なので、残金は払えるかと。

うちも２８０さんと同様、販売開始から約半年、当初売り出し価格から
２００万下げたんだけど、動き無し・・。
同じく残債あって賃貸出せない（汗）
半分開き直ってます・・。

住宅金融公庫の残債なのですが、都市銀行の住宅ローンなどに借り換えれば
賃貸出せるってのは本当でしょうか？？

いつも拝見してます。頑張ってるのは一人じゃないと言い聞かせて売却頑張ってる最中です。私は一ヶ月前専任で売りだし開始しました。不動産会社さんが前も売れてるし、売れますよ、頑張ります！と誠意のある方なので心決めて出しました。住み心地は抜群で売るのも売却決めるのも迷いましたが。物件も新しいし、価格も意見を聞いて大丈夫と言われた設定です。来たお客さんの反応は「好印象ですよ」という報告…。具体的ではないし文書の報告は一度もなく、他社の紹介のお客さんにはあまり力を入れてないようで報告もなし…大丈夫なのだろうかと…（泣）凄くいい営業さんなんだと信頼してたんですけど…。三ヶ月で決めたいのに焦りすぎでしょうか？本当に辛いです。すみません…いてもたってもいられず…

>>290

1年間探し続けて買えない人もいるし、探し始めた初日で決める人もいます。
中古売却はただ一人の買主が見つかればいいのでそういうもんです。

お返事ありがとうございます。そうですよね…複数のお客さんがいても仕方ない。買い主さんは一人ですよね。
その一人にいつ巡り会えるのでしょうか。今日は祝日なのに何も連絡はないので…。しょんぼり。一年かかったとしたら…考えると気が遠くなりそうです。
でも相談のっていただけてよかったです。またアドバイスお願いします。

皆さんに質問です。

① 次の住居を決めてしまって売却に出している。
② 今の住居を売却してから次の住居を決める。
③ 既に新居に住みながら以前の住居を売却に出している。

Ａ 残債がある。
Ｂ 残債は無い。

私は、①-Ａ です。
築浅中古の戸建てを購入したのですが、相手の方が新居を建築中で工期が延びて引渡しは6月になりそうです。
3月末の引渡し予定でしたが、こちらも売却出来ていないのでお互いに調整する事になってます。

昨年末から今のマンションを売却に出していて、最近100万程度価格を下げたのですが音沙汰なしです。
どうやら新築マンションの叩き売りが注目されてしまっているようで・・・

>>290
現在マンションを探している者です、専任でない不動産会社から内覧のお願いをしてみたところ、すでに契約が
入りました（見せてもらえない）と言われる事が結構あります。
後日、専任に連絡すると、契約なんて入っていなくて、見せてもらえました。
そんな不動産屋ばかりでないと思いますが、両手（売り手と買い手）から手数料をもらえるように、
他の不動産屋からの人には紹介しない不動産屋もいますので、一般にした方がいいと思います。

>>290
3ヶ月やっても売れない時は、専属専任の不動産屋さんが
買い取りますよ、みたいな特約を付ければ良いのではないでしょうか？

↑途方もなく安い価格になりますよ

＞他社の紹介のお客さんにはあまり力を入れてないようで報告もなし

専任だったら、他社の紹介はカットするのが普通。だって、仲介手数料が半額になって
しまうから・・・。それを承知で、専任にしたんですよね。前から、このスレッド見て
いるなら、専任は駄目だと、みんなが繰り返し述べていますけど・・・

＞中古売却はただ一人の買主が見つかればいいのでそういうもんです。

そういうもんだけど、売り出しているということがみんなにわからなければ、見にくる
こともないよ。

見に来なければ、アピールのしようも、値段交渉もできない。
全く運を天にまかせるんですか?　いいなのんびり出来る人は・・・

>>290

>私は一ヶ月前専任で売りだし開始しました。(途中略)　来たお客さんの反応は「好印象ですよ」と>いう報告…。具体的ではないし文書の報告は一度もなく、他社の紹介のお客さんにはあまり力を入>れてないようで報告もなし…


専任か一般か以前に、専任ならば少なくとも2週間に1回以上の報告義務があるはずですけど...
(それともこの報告義務って、口頭での「好印象ですよ」程度でもOKなんですかね？)

専任なのに1ヶ月経って文書報告がないってところで、私ならその業者自体NGと判断します。
いくらすごくいい営業だって(そのように見えたって)、やるべきことやらない業者は信用できません。

もうすぐ専任契約が切れます。一般にうつそうと考えてます。レインズにはなかなか登録してくれず、広告にもいわないと載せてもらえず、２週間に１回の報告義務も、「何かあった時に報告するんでいいですよね」の一言で一切無し。（←家族が何も考えずに勝手にハイと返事していた）
再三連絡しても、返事がイマイチにぶい。最初は調子のええオッサンで、すぐに一杯紹介しまっせの勢いだったのに、どうもいい加減な性格の人だったみたい。

そんなこんなのうちに、あっという間に景気が悪くなり、マンション売買は非常に難しくなってしまいました。同じエリアでは、新築マンションのだぶつきから値引き合戦が始まり、デベ倒産による投げ売りまで始まってしまう始末。こんな中、中古は不利に決まってる。ホント腹立たしい。私が女だから舐めてかかってるのか！？　

しかしこの業者、地元ではかなり手広くやっていて、知名度も高いんですよね。なのに担当者がこれでは・・・一般にして、他の業者にも頼むのと、今の不動産屋で担当者と支店を変えて頼むのとにしようかなと思案中です。

と、すみません、独り言です。

うちも専任ですが、他の業者さんの紹介でって案内が結構入ります。割合としては、半々くらいです。三井など他のホームページにも載ってますし。レインズへの登録はもちろん、報告書も貰ってます。でも、他の業者さんが案内にくると、間取り図みながら、こちらがキッチンです。とかしか言ってない。そんなの、誰でも言える…

皆さんならどうなさいますか。ご相談させて下さい。

１年前にマンション、買いました。その後親の介護で実家暮らしになりまだ未入居のままです。

マンションを売るべきか、貸したほうが良いのか悩んでいます。売るには今の状況ではかなりの損になり(多分買値より−７００万位引かないと売れない)踏ん切りがつきません。けれども素人が貸してみても(すべて業者任せと言う方法でも)わずらわしいだけで儲かるわけではなさそうな話も聞きます。またその後住むにしてもかなり手を入れないと住めないとも聞きますし。

>>303

売ると損するので貸すというのは問題の先送りでしかありません。
−７００万の損切りができるかどうか。５年後にはさらに損失が膨らむかもしれ
ませんし、賃貸人は簡単に追い出せないのでオーナーチェンジで売るなら買い叩
かれます。

かんぽの宿問題と同じですね

>303

こんなおおざっぱな条件ではコメントしづらい。

新築未入居は、１年以内であれば、-20%は常識。さらに、この不況で、値段がさがっている
ので、-30%はみこんでおく必要がある。さらに郊外であれば、もっと覚悟すべし。都心なら
-30%くらいで売れる可能性がある。

ただ、持っていても、あがる可能性は少ないし、わずらわしいだけではないのかな?
賃貸は、駅近、都心でないと難しい。駅から5分以内なら、将来も貸せる可能性があ
る。それ以外だったら、売った方がいいと思う。上記のような値段だが、今は時期が
悪い。今が時期が悪いだけなく、今後はさらに悪くなる可能性もあるので、今のほう
がいいかも。-30%で売り出して、気長に待つことをおすすめする。とりあえず、
信頼できる仲介業者に相談することをおすすめする。三井はおすすめ。優等生的で
あまり頑張って売るということはしてくれないが、安心できる。

290です。
色々書き込みありがとうございます。私自身専任より一般がいいと、契約してからこのスレを見て知ったので恥ずかしい限りです。
契約を悔いても今さらなんで、切れたら一般にするつもりですがなんだかやるせない。どうせなら今できる事考えてくしかないって思うけど、こんな時に頼んでた不動産会社から「お宅のマンション売ってください。お任せください」チラシが入ってて怒鳴りたくなります。「もう売ってるけど何か？！」と…。喧嘩したらいけないんですけどね。
301さん、302さん、私も全く同じ気持ちです。何か打開策ないでしょうか？

私は去年の秋に都心物件を売却しました。
実は当初専任にしてしまいましたが、両手狙いで他社を断っているのを知り、
事情があってかなり短期で売却をきめる必要があったため
すぐさまその会社を訪問して、交渉して一般に切り替えることができました。
たまたまできただけかもしれませんが。他社とも一般を結びすぐ買主が決まりました。
私も専任のメリットは売主にはないとは思います。

あと、一般にしたって業者が「この物件は売れる」と思えば大きく広告出したりしますよ。
何にもしないというのは、物件か価格的に魅力がないのでは。
新築が投売りされている時代ですよ。

やっとマンション売れそうです。毎日この掲示板見て、励まされました。

12月から売りに出し、1ヶ月間、まったく内覧ありませんでした。
1月に入って値下げし、下旬からポツポツ来客がありましたが決まる気配なし・・・
ところが先日、買いたいというお客様が現れ、値引きなしで申込みいただきました。

不動産屋の話では、去年11月下旬から、買いたい、売りたいという客
どちらもピタッと来なくなったそうです。ところが、1月下旬から
例年以上に客が多くなり、これまで我慢していた人たちが一斉に動き出したようだ
と言ってました。

ですから、2〜3月が勝負だと思いますので、売却中の方がんばってください！
買主は、突然現れて、あっけなく決まるものだと思います。
うちの場合も、決める人は内覧後、間髪いれず即申込みでした。

うちが気をつけたことは、部屋をモデルルームのようにしたことです。
生活感があるもの、見栄えの良くないものはすべて隠すか、実家に預け、
キッチン、バスルームには、そこら辺に売ってないお洒落な容器の洗剤、
シャンプーなどを置きました。（見せるためだけに置き、自分では使いません）

掃除は、内覧の都度徹底的に。壁や天井の埃を落とし、床は毎回ワックスをかけ、
ガラスも拭きました。水周りは特に大事だと思いますので、ピカピカに磨き上げました。
部屋が広く、明るく見えるよう、家具の配置やインテリアにも気を使いました。

通常、居住中だと部屋の写真はあまり公開しませんが、うちはベランダからの眺望、
室内の様子の写真も公開しました。

内覧の日は、朝から実家へ避難。
立会いは妻がやりました。おそらく、マンションを決める際は、奥様の意向が
大きいと思い、売る側も女性の方がスムーズに行きそうな気がしたためです。

仲介は、当初2ヶ月は専任でしたが、反響が少ないため一般に切り替えました。
一概にどちらが良いとは言えないと思います。専任の方が広告費予算をかけられる
メリットもありますので。
でも、>>307の通り、売れそうな物件であれば、一般でもがんばってくれます。
担当者次第です。

不安があって専任から一般に切り替えたいと思うなら、正直に伝えた方がいいですよ。
高額の報酬を払うのですから、遠慮はいらないと思います。

ご参考になれば幸いです。

＞生活感があるもの、見栄えの良くないものはすべて隠すか、実家に預け、

売れ行きが回復したというより、こういう努力が奏功したのでは・・・・

やれば良いとわかっていても、なかなかここまではできませんよ。

でも、売り買いを考える人が増えたという情報は朗報ですね。

もうすぐ売り出して３ヶ月になります。
毎週末に１件は内見にきますが、疑問に思った事があります。
皆さん、部屋はそれなりに見ていくのですが、管理や共用部分は全く興味が無いのか、話題になりません。アピールしたいところを、資料とか作成したりした方はいらっしゃいますか？近所のお買い物に便利なところの情報とか。

私は買う立場ですが、もし本当に興味があれば、近くのスーパー（すでに調査済みでない場合）は
必ず聞きますし、管理費、管理組合、上下、横の住人はどんな感じであるか？　音は響かないか？
修繕計画についても聞きます。

ただ、実際に見て、これはパスだなと思ったときは、上記のことは聞きません。
自分から、アピールするのがいいかもしれませんよ？

いいな、と思った物件はすぐ売れちゃうみたいで不動産会社のホームページからすぐ消えちゃう。
良い物件の空きを待ってる人は結構いると思う。買うには良い時期だし。
それこそ、売れない物件は買い手からするとどこか魅力がない物件なんでしょうね。

３１１です。いろいろと聞いてくれる方も、確かにいらっしゃいます。しかし、聞かれてもない事をこちらから説明するのも、どうかと思ったり。

＞いいな、と思った物件はすぐ売れちゃうみたいで不動産会社のホームページからすぐ消えちゃう。

本当に良い物件は、ホームページに載る前に売れてしまいます。

中古が売れるもっとも多い相手は、近所の人です。現在賃貸だったり、狭い家だったりします。
近所の人に売れなかった場合に、ホームページに載ることになります。

＞部屋はそれなりに見ていくのですが、管理や共用部分は全く興味が無いのか、話題になりません。

関心がない可能性もありますが、管理会社の名前を見れば、おおむね、管理状態が推定できる
ということもありますね。逆に無名の管理会社だと、それだけで没になる可能性もあります。

一流の管理会社に管理してもらうということは大事なことですね。内容も一流とは限りません
けど。

＞聞かれてもない事をこちらから説明するのも、どうかと思ったり。

嘘でなければ、説明するのは悪くない。説明されて、止める人は絶対にいない。ただし、
すでにいろいろ調べている人に、誇大宣伝みたいなことをすると、逆効果になる可能性
はある。正直に説明するのが吉。まともな生活人なら、周辺環境はよく調べるのが普通。
特に中古買う人は・・・。

アドバイスありがとうございます。設備などについても、少し説明してみようと思います。

うちは退去してから売りに出してます。内覧のたびに家を片付けてディスプレイ（？）してというのは、ちょっと時間的に無理なので、引越日が決まってから売却に出しました。その代わり、清掃業者に頼んで、ピカピカにクリーニングしてます。そして、ビルトインコンロを新しいのに替えたり、浄水器を設置したり。が、それを見に来てくれる人が、まだいないんですよね・・・２ヶ月なりますが。中古は今はダメと見込んで、専任業者が力を入れてくれません。（新築売れ残りを転売したり賃貸する方に力はいってる）
一般に切り替えたあと、私も内覧にもし来てくれる方がいれば、ご自由にお持ち下さい資料を作っておいてみようかなあと考えてます。なので、経験者のお話しを私もお伺いしたいなと思います。宜しくお願いします。

>>318
昨年１１月に専任で売却しました。
売り出しから約３ヶ月でした。
うちの場合は住んでいる状態で何もせずにそのまま売り渡しでした。
（内覧の為に不要品はなるべく処分して部屋を広く見せました）

>ご自由にお持ち下さい資料を
実際やってみましたが全く意味がないです。
それよりも住宅性能評価書やカタログ、設備仕様書などを机の上においておきました。
結構興味をもたれた方はいましたよ。
築６年の物件ということもありあまり傷みがなかったのも幸いでした。
買主は向きや日当りや収納、ベランダの広さ、景色などを気にします。
彼らそれぞれ「これだけは譲れない！」というポイントが違うので
押しつけ的な資料は逆効果ですよ。

集客はとにかくポスティングと新聞広告を4回ほど行いました。
ポスティングもマンション周辺の地域は入れた方がいいです。
よく、売りに出してるのを知られたくない人がいますが、それではいつまでも
売ることはできませんね。

もし、色々行って一人もこないとかあれば
「売り出し価格が高い」しかないです。
これは売っている時は否定的でしたが、実際に周辺より少し下げただけで
週末には３組ぐらい来ました。

内覧の時は売主はいない方がいいですよ。
全て質問は仲介を通しました。
とにかく売主の説明は逆効果です。
自由に見せてあげることが大切です。

３１７です。空室にしての売却ですか。うちは毎週末、内見希望の連絡に振り回されてます！
システムキッチンですが、食器棚を置くスペースが無いと断られます。
２ＬＤＫで２．５畳のキッチンです。冷蔵庫置き場はあります。
オーブンレンジは冷蔵庫の上。炊飯器は、ワゴンに置いてます。鍋や食器、食料品や調味料もキッチンに全て収納しています。私は、キッチンがスッキリして満足ですが、皆さん食器棚を置ける事が条件なんですね…。

食器を集めるのが趣味とか、お客さんがたくさんあるという方もいますからね。
退去してからリフォームを50万つけるとかどうですか？

2.5帖のキッチンは狭いですね。
おそらくキッチンの狭さがネックなんでしょうね。
お金をのせて売れる物件ではないですね。
図面見てないのでわかりませんが、吊り戸棚がつけられれば問題ないと思いますが・・・
ちなみに今は食器棚は少ないと思います。
おそらく手持ちの食器棚を捨てずに使いたい方が見に来ているのでしょうかね。

ありがとうございます。うちも、来客が多くお酒好きでグラスもお皿も２人暮らしとは思えない程ありますが。５０㎡しかないのでＬＤも９畳程ですが、収納があります。食器棚もＬＤに置くスペースはありますが、リビング兼ダイニングといった感じでしょうか。縦長なので、空間を仕切る事は可能です。

ちなみに、吊り戸棚もあります。ビルトイン浄水器、食洗機付きでＩ型キッチンです。

どうなのかね。最近は料理しない女性も増えているようだし。お皿もいらないんじゃないかな?
パックのプラスチックパックのまま、テーブルに乗せる女性もいるようだ。

もちろん、こんなの極端な例かもしれないが、いないわけじゃない。要は相性という
気がする。

台所が狭い分、他が広ければいいところもあることになる。

うちもお皿は結構あるが、買ったり、もらったりしただけで一度も使ってないのが結構ある。
そんなものに場所を提供するのはくだらない。見栄を張りたいということなのかな?

＞内覧の時は売主はいない方がいいですよ。

これも一理ありますね。

だけど、売れるものは売れると思うけど。汚い住戸が極端に売れにくいのは事実。
売り主がいるとかいないとか、説明がどうのこうのなんて完全に２の次。大事な
のは部屋がきれいなこと。

自分で売って実感しました。

汚い住戸を安く買って、自分で直す人という人は結構いるのですが、あまりに
汚いと、直した時にどうなるのか想像ができにくい。

今探していますが、私もできれば、空き室を見たいですね。
フローリングの下にキズがどれくらいあるかわからないし、やはり、クローゼットの中や、収納庫は開けにくいです。

売り主さんからの説明ですが、ちょっと前に見たところでは、かなり綺麗に暮らしている方でした、（好印象）
ただし、子供さんがいて（普通はキズ、汚れが大人だけより多いですよね）、その点、心配でしたが、
入居当時からカーペットを敷いているので、下は綺麗ですと説明があったり、
ここには、何がありますとか、この窓から何が見えますとか、とても好印象でした。
残念ながら、管理費が高く、値段が少し予算オーバーで悩んでいるうちに、他の方が買われました。

やはり、掃除がキチンと行き届いている部屋は、丁寧に部屋を使っているだろうと思われるので
早くに売れると思います。

そうですか、資料はあまり効果ないですか・・・まあ内覧希望者がない状態では、どうのこうの考えても仕方ないのですが。

設備とかも宣伝文句に入れてもらいたいのに、専任業者は「交通至便・通学便利」これしか書いてくれません。失敗だったのは、担当者が査定と実際の売却依頼との間に転勤してしまったことです。隣の町の支店扱いになってしまったんですね。同じ市内にも支店・本店もありますから、そちら経由でも内覧申し込みも相談も受け付けられるので大丈夫ってことだったのですが、結果的に担当者自身が隣町での営業が中心で、我が物件に対して疎かになってます。そりゃ、こちらの町の物件を探すのに、隣町の不動産屋にわざわざ行く客もいないでしょうしね。もうこれは担当支店を変えてもらうか、一般にするしかないなと思ってます。

>>329さん
地域や物件の内容（築年数／間取りなど）が不明なのでコメントはできませんが
一ついえることは不動産仲介に多くを望んでいませんか？
どの仲介会社もちらしや広告での問い合わせがあれば一生懸命やると思いますよ。
うちはそうでした。
内覧がないのは間違いなく高いか、魅力のない物件ということもあります。
（例えば築年数が古いのに周りより高いとか）
（間取りがファミリー向けでないとか）

一度、一般に変更してみるのもいいかもしれませんね。

うちは、専任ですが他の業者さんからの紹介で案内が入ります。私が契約している業者さんにも、どちらにも言える事ですが、こちらがリビングです。寝室です。そんな案内だけ。だから、他の業者さんに一般でたのんでも、どこもいっしょか…と悩んでます。担当者にもよるでしょうが。