中古マンションが売れません、、、

専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。

仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、
両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印
しておいたほうがよいのではないでしょうか。

契約の解除をいまできるかどうかは別として、
他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが
よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、
今から準備をされたほうがいいと思います。

>>98

専任契約は合意がなくとも売主都合で解約できます。
ただ契約期限内に解約を行うと売却活動にかかった費用（チラシ作成費等）を
請求される可能性があります。あとは１０１さんの書いているとおり解除するに
せよ、契約期限切れをまつにせよ間がなるべくあかないよう今から準備するのが
いいと思います。

あと期限がきても互いに事前に通知しない場合契約が自動延長になる可能性が
あるので事前通知が必要かどうか契約書をよく確認しておいたほうがいいですよ。

現在、専任で某不動産会社に売却をお願いしているのですが、活動報告が3ヶ月で3回しかありません。（最後の報告は8月24日です）
2週間に1回は文書かメールで報告をするというのが契約書に明記されていますが、報告がなされていない場合、契約途中でも義務違反という理由で解約を要求できますでしょうか。

98です。

皆さん、アドバイスありがとうございます。おっしゃる通り、
（１）トラブルを防ぐため、両者合意の上、前の契約を解除する旨の文書を
　　　作成、記名捺印しておく。
（２）専任契約の解除日に合わせてすぐスタートできるよう、他の不動産会社
　　　とのコンタクトは今すぐ始める。
をしたいと思います。
いろいろありがとうございます。勉強になります。

１０３さん

http://www.pcc21.co.jp/senzoku.htm
http://www.smhome.co.jp/tishiki/baikai/baikai.html

業者が報告の義務を怠り催告しても履行しなかった場合は解除できますが、
１０３さんが現時点で改善要求を伝えてなければ難しいかもしれませんね。
でも契約を履行していないのは確かだから交渉すればいいと思います。
専任から一般に切り替えたいと要求すれば、あっさり受け入れられるかも。
ただ、そういういい加減な行為をする背景も推察する必要があると思います。

>>105

ご回答ありがとうございます。
まずは改善要求をしてみます。

一般から専任に変えてスムーズに売却できたという話はありますか？
逆はよくこのスレでも見るのですが。

私は当初専任にしましたが、あっさり一般に切り替えてくれま
したよ。
コツは直接相手の事務所に行って交渉することかも。

オープニングハウスは気軽に行けるので、できるだけ多くの人に
物件を見てもらうには、とてもよい方法です。

それだけに、十分な事前の準備が必要です。
きれいに掃除することなどに加えて、ご参考までに言えば、

・予算と相談しながら、小規模なリフォームなど行う
　（バスタブの取り換えなら、１，２日に終わり、住みながらでも十分可能）

・費用対効果が非常に高いのは、ベランダなどに花を植えて美しく飾ること。
　部屋の雰囲気が見違えるように変わり、第一印象がよくなる。
　また、住まいを大切に使っている売主との印象を与えることができる。
　（ホームセンターなどで、ゼラニウムの苗やプランターを大量に買い込んでも
　　1万円を超すことはない。）

・部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

こういう準備も、少なくとも１、２週間かかりますので、
今から始めてはどうでしょうか。

ご健闘を祈ります。

＞部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

すごい。感服。ここまでやってれば、私のところも、もっと簡単に売れたのかも・・

でも、うちの場合、半端な家具の数じゃなかったしなあ・・・。ここまでやると
なると、要するに引っ越しですよね。

専任にすると安心するようにも感じるけど、実際は一般にしてオープンにしたほうが、手広く広告できるメリットが大きいと思います。
中古売却は、結局は値段。
何組か問合せがあって見学にくるような価格設定でないと、難しいでしょう。
周辺相場よりも、３カ月で売れる価格とか、半年以内に売却できる価格にしたほうがいいでしょう。

109さんみたいに、風呂なし部屋を別に安くかりて、一時的に荷物を移動させてから、売る部屋を掃除するといいですよ。
居ながらの部屋を見せる場合ですけど。

売る部屋が片付けば、住みながらでも壁紙を張替えたり、床ワックスも部屋ごとに全部かけられるし、照明も新しいのにすれば部屋が明るくなって見栄えもいいし、カーテンくらいヨレヨレのはやめてとりあえず新しいのにしましょう。　10年使ったエアコンも新しく付け替えましょう。（次の人の手間がはぶけます）

これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。
あんまりキレイになると、売りたくなくなったりしてね。　以外にも、まだまだ住めるじゃーん。とか。

確かに、中古マンションの売却では、価格が重要。

お願いしている不動産会社に、レインズなどが出している、自分のマンションや
地域の同じ条件のマンションの過去数年間の売値や成約価格などの
データをもらって、じっくり価格設定を考えたほうがいいと思います。

それと同時に、マンションの売却には「気迫」が必要です。

「絶対、自宅を（市場の適正価格で）売ってみせるぞ。」
という強い気持ちを、ご夫婦が持てば、いろいろよい知恵も
浮かびます。

不動産会社は成約により利益を得ますが、それは one of them　にすぎません。
only one を抱えている当事者たる売主が、
「何がなんでも、頭と体力を使って売ってみせるぞ。」
という姿勢こそ、一番重要だと思います。

＞これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。

これはうまい手ですね。全然思いつきませんでした。

アドバイスを頂きたいのですが・・・

専任契約から2.5ヶ月間、内覧に来た人は３組程いましたが、
未だ売り手が決まっていません。最近は全く問い合わせがありません。

間取りは4LDKで、価格は相場＋200万円くらいに設定しています。

先日、不動産屋から値段を下げずにオープンハウスをやらせて欲しいと
言われました。（居住中）

オープンハウスは効果が大きいことはこちらの掲示板でよく言われて
いますが、現時点で問い合わせがあまりない中で、残り半月で値段を
下げずにオープンハウスをやる意味があるのか？とも思ってしまいます。

不動産屋の言う通り、値段を下げずにオープンハウスをやってみる方が
よいのか、すぐにでも相場ぐらいに値段を下げた方がよいのか悩んでいます・・・

専任契約が切れたら、一般に切り替えようと思っています。

オープンハウスは、極めて効果的です。

ただし、相場よりあまりに値段が高いと見に来てくれない可能性があります。あまりに
高いと、値引き交渉すら生じないでしょう。

ところで、その”相場の値段”は、間違いないのですか?　相場の値段は、必ずしもあてに
なりませんよ。相場の値段を知る一つのいい手は、業者引き取りの見積もりをもらうこと
です。それプラス300万円~500万円くらいが本当の相場です。

業者を替えるのは、業者が積極的でない場合は、いい手ですが、オープンハウスを
やってくれるような業者だったら、替えてもあまり意味ないかもしれません。
オープンハウスは、業者が1日、張り付いていなければならないので、業者に
とってはかなりの負担です。

最近は、中古は手堅く売れているようなので、値付けが最大の問題ではないかという
気がします。今まで3組しか見に来ないのは、それが最大の原因ではないでしょうか。

なお、駅からバスというような物件じゃないですよね。こういう物件は、今は、
いくら値段さげても売れない可能性があります。築20年以上、70m2未満、駅から
徒歩10分以上というような物件は、売れない可能性があると、覚悟したほうが
いいです。その場合は、リフォームして住むしかありません。もちろん、この
場合も、かなり値段さげれば売れる可能性はあるとは思いますが、時間がかかる
可能性が大きいです。

現在専任で契約している業者を一般で再契約し、他の業者とも一般で契約するのは
いいと思いますよ。

2.5ヶ月で三人しか見に来ないなんて価格が高すぎるか近所の人にとって全く魅力がない
物件にしか思えませんが。
今まで冷やかしすらろくに来ないんじゃオープンルームやっても見に来ない気がします。
200万価格が落ちれば買ってもいいかな、と思う人がいるならとりあえず見に来るでしょう。
値下げ交渉すればいいんですから。
おそらく実際の相場プラス200万以上の価格設定になってる気がしますが。
最低その200万は下げないとオープンルームやってもあまり成果はないと思います。

市況の先安感は否めない情勢なのですから、とにかく客付け効果ありという対策を講じた方がよいでしょうね。オープンルームはその有効策なのですが、これまでの状況から検討者がなかったのに価格据え置きのまま、オープンルームを行う点について仲介業者に何か特段の秘策でもあるのでしょうか。何もバーゲンセールをする必要は当然ありません。とにかく、一人のお客さんに来訪して頂き、成約に向けて鋭意交渉のテーブルについてもらえばよいのです。価格はなんといっても最高のアイキャッチ項目です。近隣で、ある程度マンションに関心のある方は、現価格も含め必ず見ています。せっかくオープンルームの機会をもつなら、仲介業者と総合的に対策を練り直してみたらどうでしょう。

それともうひとつ。オープンルームをすると、のぼりを立てたりするので、当面売却に関心がなかった同じマンション住民にも「あの部屋売ってるんだ」と認識されます。同一マンション内で身内にもう１戸という方もないではないので、オープンルームの効用といってよいのですが、当該マンションの資産価値に一番敏感なのは同一マンションの住民なので、オープンルーム以後長丁場になりずるずる価格を下げていく売り方はどうかなあ、と思います。同一マンションの売却価格は相互に影響しますから。空き室でのオープンルームならいいですが、居住中のオープンルームだと一顧しておいた方がよいと思います。 とにかく来訪して頂いて水面下の価格交渉に入るのが得策です。