中古マンションが売れません、、、

早速ご教示いただきましてありがとうございます。

60さん
自分の無知に気付き血の引く思いです。来年一杯還付と控除が併用できるとは。
我家は譲渡損が多分1千万ほどで数字は苦手ですが急いで還付額を試算してみます。
ちなみに今空き家の方は○リックスのセカンドハウスローンが3年間2.5％というのに
借り換えました。

61さん
そうですね。売却に勝る手はないのでしょうね。売る前にリフォームするか否かで
決断がつきませんでした。しかもぐずぐずしている間に築20年を過ぎてしまいました。
でも（負け惜しみですが）住宅関連の低迷で水周り4点パック
とかが結構下がって来ている気がします。


遅めのお盆休みですが勉強し直します。実は2年前現在の住まいに入居時、某△ルート社
の巧妙な住宅取得アンケートに5千円欲しさに応募し見事引っかかった私です。
（オンライン査定では該当し、アンケートが郵送され回答後返送した時点で、「お前は
資格がない。入居でなく契約締結が取得日時だ。」こちらの情報だけ取られました。）

専任契約の場合でも、業者より状況を連絡することが法律で義務付けられているはずです。
親戚でも確認した方が良いかと思います。
また、売出物件は必ずレインズとよばれる不動産協会の流通機構に登録する必要があります。
不動産ジャパンのサイト等も確認された方が良いかと思います。

もうマンションは売れましたでしょうか？
私は去年マンションを売却し、新築一戸建てを購入した者です。マンションは築１３年のものを購入し、１４年間住んでいました。売り出した翌日には売却が成立しました。この経験がお役に立てればと思い、コメントさせていただきます。

まず１番重要なのは、周辺の売却事例の情報を十分集め、自分の家の価値を極力客観的に知ることです。中古マンションの相場、そして新築マンションの相場を知り、駅からの距離と広さ、築年数を並べてみれば、何となく自分のマンションの価値がわかってくるのではないでしょうか？　これが一番重要です。
よくマンションを無料査定などのチラシが入りますが、結構いい加減です。最初に見るのが、同じマンションもしくは近くのマンションでの近年の売却価格ですが、リフォーム済みか否かは一切お構いないです。
したがって、自分で価格をよく研究しておき、「あわよくば」「妥当な線」「最低でも」と３つの価格を心に決めておくことです。なお買い替えの前提は、「最低でも」で資金計画を立てましたが、実際は「あわよくば」で売れました。

次に多くの人に買ってもらう前提で見栄えをよくするため、最低のリフォームは必須です。壁紙替え、襖障子畳替え、フローリングの補修、システムキッチンの部品交換...　自信を持ってお客さんに勧められる状態にすべきです。我が家の場合、築年数が古いので、不動産屋からは「何もリフォームせず、極力安く売り出しなさい」と言われましたが、周辺の売却事例研究からそんなことはないと判断（希望的観測でしたが）、リフォームをして、その費用を当初決めていた「妥当な線」に上乗せして売り出しました。リフォームには一番安いものを使いましたが、見栄えは非常によくなりました。

さらに、アピールが大事です。自分でパソコンで、紹介用のチラシを作り、住んでいる間既に新しくしていたシステムキッチンや風呂、トイレ、洗面所などの水回りは特に念入りに写真付きで機能を紹介しました。これは新築一戸建てを買う時にパンフレットを見て、改めてそのアピールの重要性を感じたからでした。さらに駅から徒歩３分だったのですが、ただ３分とだけでなく、「駅に近いから、夜でも女性や子供の帰宅も安心」などとわかりやすさに努めました。さらに自慢のリビングからの眺望（冬は富士山が見えます）もつけました。

２名がその日のうちに現れ、１番手は値引き希望だったのですが、自分作成のパンフレットが功を奏し、２番手の人が翌日に売り出し価格で購入することを決め、売却が決まりました。不動産屋さんが逆にびっくりしてしまったほどでした。値引きを防ぐためには、複数の希望者の心を捉え、お互いに牽制させる必要があること。そのためには、最低限のリフォームしておくこと。全て自分の狙ったとおりに事が運んだのでした。

あまりにも早く決まったので、もう５０万円くらい上乗せしても良かったかなとも一瞬思いましたが、今考えると、ベストな価格でした。決まらずやきもきすることもなく、本当に運が良かったと思います。

以上、人任せでは絶対ダメなこと、わかっていただけましたでしょうか？
売却された元我が家は、今では賃貸物件として使われているようですが、すぐ入居者が決まったそうです。引き渡し時には、買われた相手の方も、本当にいい物件が妥当な価格で手に入ったと喜んでいらっしゃいました。
妥当な線を早く見つけて、早く売却されることをお祈りします。

都心・駅徒歩5分・築11年目のマンションに住んでいます。
今年の3月からＳ友不動産に専任でお願いしていますが売れません。
（今は別の大手に乗り換えて、やはり専任でお願いしています）
都心（の北のほう）ですが、部屋は南向きでバルコニーからの眺望も良く、緑多く閑静な住宅街です。
値段も相場だと思います。6〜7月はぱらぱらとお客さんが来ていたのですが、9月に入ってからはさっぱりです。
居住中のため生活感があるのが良くないのでしょうか（掃除はきちんとしています）。
都心だから売れるだろうとたかをくくっていましたが、焦ってきました。

都心は昨年からの急騰の反動で急速に下げていますから、買う側としては、まだ下がるだろうから慌てて買うことはないと考え、タイミングを見計らっていることでしょう。
つまり今は都心は売りにくい時期だと言えます。
売り急いでますと言わんばかりに周辺より安めにしてお買い得感を出せば、また客が来ると思いますよ。値下げを躊躇していると、さらに相場が下がり余計に売れなくなるおそれもあります。
しかし、人気エリア・好立地で高く売れる自信があるなら、下げ相場が落ち着くのを待つのも良いでしょう。

今は時期的に難しいです。

新築もばったりと止まっています。景気の状態があまりに悪く、住宅を購入するような
気分にはなれないと思います。

急いで売りたいなら、値段をさげるか業者引き取り、急いでいないなら、売り出しをとりあえず
中断するのが良いと思います。

おそらく、再来年には、状況はかなり良くなっていると思います。

それから、人が住んでいる場合は、相当きれいにしておかないと、なかなか売れません。
業者は住民がいなくなったらどうなるか想像できますが、一般の人には難しいです。

うちも、娘が将来使うかもしれないなどと一時は考えましたが、

買い換えにしないと、税金の特典がありませんし、両方の管理費を払うのは大変だと
思います。あきらめざるをえませんでした。古くなってくると、修繕積立金もあが
ってきます。

1年も空けているんですか・・・。
いやあ、正直お金持ちはうらやましい、としか言いようがないです。

賃貸は新しいうちはいいけどね。

古くなってくると、借りてくれる人が少なくなる。古くなってしまうと売れなくなって
しまう。ずっと借り続けてくれる人がいるといいけど、うまくいくとは限らない。

64さん
貴重な体験談をありがとうございます。具体的な実例なので大いに参考になります。
でも、水周りとかの大規模なリフォームはされなかったようですが、割と最近居住中に
実施済みだった、ということですよね。となるとウームまた迷ってしまいます。

いつか我家も　そこそこの成功例でもご披露できるようになるといいのですが。
なんとかせねば。

付き合いのある不動産屋が言っていましたが、売り出してから３ヶ月で売却できなければ、
それは売れない物件だとレッテルを貼ると言っていました。
投資物件ならば売却できなくとも賃貸収入があればそのまま放置するのもありかと思いますが、
賃貸メリットの少ないファミリータイプのマンションならば、値下げするか売却を中断するか
したほうがいいと思います。それで売却物件にローンが残っていれば値下げしてさっさと売り払ったほうがこのご時世安心だと思います。
多くの経済人や評論家は２００９年になれば景気が上向いてくると今年の初めに主張していました。それが来年後半あるいは来年いっぱいはだめだろうと変わってきています。
東京カンテイがマンション相場を公表しましたが、マンション価格が高騰した都内の地域では
その反動で下落が激しく、もともと不人気だけど通勤利便性がよかった地域は逆に値上がりしたり
しています。
今まではブランド意識で値段が高くとも人気が高い地域は売れたのだろうけれども、今では極端な
高額物件は敬遠され、認知度が低いが割安感があって利便性がいい所が見直されていると思います。ほんと先を読むのはとても難しいです。
ですから都心だから大丈夫だろうと長期間棚さらしにしておくのはリスクがあると思います。

私はある事情で短期間に現在の自宅マンションが売れたら某話題になった新築マンションに買い替え
売れなかったら、そのマンションは諦めるという事態になりました。
結局無事売買契約を結ぶことができましたが、仲介は一般で複数の業者と結んだのが
よかったです。専任にすると他の不動産業者からの問い合わせが入っても仲介料の両手を
狙って断ってしまいます。
また、一社にすると情報がその一社に集中してしまい、その仲介業者の都合がいいように操作されてしまいます（買い手からの指値に対する交渉等において）。

＞７１さん
６４の発言者です。
購入希望者の反応を見ながら、軌道修正しつつ、妥当な線を見つけていってください。とりあえずWローン問題ないのであれば、逆に気持ち的にはどっしり腰を据えて、取り組まれればよいと思います。あせるのは判断ミスの元ですから。

リフォームについては、売却の７〜８年ほど前にキッチンを対面式に新調しました。風呂、トイレ、洗面所は売却の２年前の新調しました。特に売却２年前の風呂等のリフォームは、やるべきかどうか迷っていたのですが（その頃から住み替えが頭にちらついていました）、結果的にはやっておいてよかったと思います。
購入された方がまず確認されたのが、水回りのリフォームでした。追加費用が近々に発生することを避けたいからでした。
また、古いままの水回りでは、何だかアパートに毛のはえたような住まいで、購入希望者にアピールすることもなかったと思います。

壁紙替え、障子襖張り替え、畳の表替え、フローリング補修、ハウスクリーニングなど売却時のリフォームは約５０万円(80平米）でした。不動産屋さんは、「リフォームしてもしなくても売れる額は変わらない可能性が大きいですよ。」と言われました。迷いましたが、「それでも構わない。駅前で非常に利便性の高いマンションなので、古くても、多くの購入希望者に自信を持ってお勧めできる形で売り出したい。最低限のリフォームだけはしておこう。」と割り切りました。

長くなりましたが、一番重要なのは、やはり価格設定です。トライ＆エラーで、腰を落ち着けて頑張ってください。

私も築１７年の中古マンションを、若干のリフォームをして、2か月で売却しました。

場所は郊外、駅徒歩圏です。地域内の住み替え需要がかなりあること、
東南角部屋で、前が公園でリビングの窓いっぱいに木々と空が広がっているなど
プラス面が多くあり、買い手はすぐ見つかると思っていました。

それでもリフォームしたのは、マイナス面を消すためです。
最初の見た目の印象がよくないと、購入につながらず、
潜在的な顧客の数を、自ら狭めてしまいます。

古びている、生活感がある、など、中古のマンションにつきものの
デメリットを消すために、６４さんのように、キッチン、フローリングの
補修、古くなったバスタブの交換、そして、
専門家に頼んでの壁紙やカーペットのクリーニングなどしました。

どこまでリフォームをやるかの線引きは、
「マイナス点を消す、しかし、リフォームによって付加価値をつけることは期待しない」
という基準で決めました。

もちろん、専任でなく一般で複数業者に仲介を頼み、
できるだけ、多くの人に見てもらいました。
幸いにも、古さについては、あまり気にされず、
メリットに目を向けてくれた希望者が数人でてきて、
短期間で決めることができました。

以上、ご参考までに。

>>75

ちなみにリフォーム費用はおいくらくらいかけたんですか

６５です。
みなさん、貴重なアドバイスをありがとうございました。
値段にかんしては、わが家的にぎりぎりのところまで
下げてしまったので、これ以上下げるのは厳しいのです。
（来年中ごろまでに売りきらないといけないのですが、
あと１〜2ヶ月は今の値段でチャレンジしてみようと思います）

＞６４さん　
体験談をありがとうございました。
居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが
なるべく魅力ある部屋に見せられるよう、
家の中をすっきりさせ、直せるところは直すなど
トライを繰り返していきたいと思います。

＞居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが

リフォームしてからの売りを考えるのであれば、業者買い取りも考慮したほうがいいです。

リフォームしてからの売りは、結構リスクがあります。

余計なお節介かもしれませんが、長期に売れないのは、値付けが間違っているか、
あるいは、物件がよほど魅力がないかのどちらかです。可能性があれば、値段の
交渉が必ずはいるはずです。

立地や広さが問題なくても、部屋が汚いと、素人は引いてしまいます。リフォーム
もいいかもしれませんが、業者売りも検討してください。今から1年だと、景気
回復は望み薄なので、急に売れるようになるとは思えません。新築が駄目になった
分、中古が売れてはいるみたいですが、それは高値で売れているということを
意味しないと思います。

迷っているので、どなたかアドバイスをお願いできますでしょうか？

現在、埼玉県東部で中古マンションを専任で売りに出しています。
相場よりやや高め（２０００万後半）に出しているため、まだ売れて
いません。

最近、不動産屋から価格を２００万下げた方がよいと言われましたが、
２００万下げたら相場だと思うので、だったら、今の不動産屋との
契約が切れてから、一般で数社に委託してもよいのかなと思っています。
来月までは専任なので、−１００万くらいで頑張ってもらいたいと・・・

そこで、教えていただきたいのですが、

（１）これから年末にかけてと年明け〜３・４月ではどちらが不動産は
　　　動くのでしょうか？中古マンションは売れるのでしょうか？

（２）今１００万下げて、これから年末にかけて売りに出して、それでも
　　　売れなければ、更に１００万下げて、年明け〜３・４月にかけて
　　　売り出す「二段階方式」と、今から一気に２００万下げて、売れる
　　　までその価格を維持する「一段階方式」ではどちらがよいのでしょうか？

>>79
（１）については年内も年明けも大差ないと思います。
（２）については、物件の地域の相場動向によりますが、たぶん下げていますよね。そうであれば時間が経てば経つほど、より安くしなければ売れないということです。半年後だと４００万下げても売れないでしょう。今すぐ値下げしましょう。今の値は相場より高めなんですよね。それなら１割以上下げないと反応がないと思います。２００万ではダメですね。３００万は下げましょう。

７９さん

ちなみにどちらの会社の専任でしょうか？

大手のところでしたらそれなりに活動はしてくれているでしょうし
オープンハウス等は行いましたか？
もし行っていない様でしたら一度値段を下げて勝負してみては
いかがですか？
（どこら辺まで専任で頑張ってくれているのかが文章からでは不明です）

長期で売れればいいと思っているのか、短期で勝負をかけたいと思っているのか
が不明確ですので、長期でしたら相場＋αで勝負する事をおすすします。

あと、現在までの売却期間とそれまでの反応はいかがですか？

それによっても今後の展開は変わってきます。