中古マンションが売れません、、、

スレ主です。皆さんありがとうございます。

地元の大手不動産会社に変更しようと思います。２００〜３００万価格を下げて活動しようと思ってます。

これで売れなければ賃貸か買取か・・・

一日も早くこの悩みから解放されたいです（泣）

スレ主さんと同様な物件少し前に３か月で売却しました。
その経験からアドバイスさせていただきます。

まず、このような物件は、確かに多くの物件の中から選らばれるものではないし
広域から人を呼びよせる類のものではありません。しかし、不動産はかなり
地域性を持つものです。一部物件を除いて、中古の場合は、近隣の人が買い手になる
割合がかなり高くなります。

土地カンがあり物件もある程度知っている人の中には、妥当な価格なら
買いたいという人が必ず現れます。ただし、そういう人をちゃんと
つかまえるには、ある程度の自助努力が必要です。

具体的には次のようなことをおすすめします。

１．できるだけ多くの顧客の目にとまるようにする。→　専任はやめて信頼できるところ２，３社の一般媒介にする

２．市場価格を把握する　→　東京カンテイなど売却価格、成約価格のデータを提供しているところがあり、不動産会社ならだれでも持っている。自宅と同地域、同条件の物件の過去２，３年の価格データをもらう。くれないような会社とは契約しない

３．市場よりやや安めの価格で出す　→　上記のデータをもとに不動産会社と相談のうえ、少し安めの価格で出す。値下げ交渉は必ずあるので、最初は興味を持ってもらえそうなレンジからスタートするくらいでＯＫ

４．顧客が来やすい状況をつくる　→　オープンハウスは必ずやる、冷やかしも多いが、買い物帰りの主婦がやってきて、次回夫をつれてきて即決というのもよくある話。

５．魅力的な室内にする　→　室内をきれいにする、必要なら外部に頼んで壁紙、じゅうたんのクリーニングをする（数万円程度）、家具等は一時的に保管庫に入れるようにして部屋をすっきり見せる、植物をベランダなどに置くのも効果的

築９年。
壁紙もリフォームしたんですかと、聞かれるくらい綺麗な１００平米。
風致地区、ヨットの浮かぶ海もバルコニーから見える優良物件。
買い物も便利。国定公園近し。アウトレット近し。
何故だろう？売れないのは？
だれか、セカンドハウスに買いませんか？
ちなみに、１００万都市の物件です。

価格設定が高すぎるんじゃないですかね？

場所どこ？

価格は、不動産屋がこれなら大丈夫という価格。その地域の４ＬＤＫ平均より安いです。
場所は・・・・
ヒント：　魚が旨い
　　　　　鳥の水炊きが有名
　　　　　めんたいこが有名　　これぐらいで解りますかな？

で、希望価格はいくらぐらいですか？

中古物件を探していのは、もっと狭くて安い（そこの地域なら80平米で2000万台か？)マンションを希望している人が多いのではないか？
２５さんのような部屋を希望するのは、もうちょっと資金に余裕があり、家族の人数が多いなどの理由でより広い物件がいいという人で、主に新築市場の方で物件探しをしているのではないだろうか。
そのような人にめぐりあうことができれば、お互いハッピーになれるのでは？

親戚の不動産屋に頼んだというのが失敗のような気がします。

関東の旧公団分譲の築３０年超えの団地に住んでいますが、旧耐震で、築年数、床面積ではあまりいい条件でもないのに、立地、敷地面積に恵まれているためか、ちょっと割高な価格設定でも、売りに出た部屋はそれなに買い手がついてます。

http://realestate.yahoo.co.jp/ などで売り出し情報をまめにチェックしていると、地元の（駅前周辺の不動産屋が連絡先になっている）不動産屋から適切な価格で売りに出ている物件は、遅かれ、早かれ、買い手がつくようです。

逆に、知り合いとか親戚なのか地元でない不動産屋が連絡先になっている売り出し物件は、いつまでも売りに出たまま、何ヶ月かして、価格を下げたり、リフォームしたりして、それでも売れずに、半年以上も売りに出ていた部屋をここ数年で数件見ました。
（もう少し余裕があったら購入して賃貸でもしようかと思うほど、価格をさげている部屋もありました。）

中古の場合、買い手が見つかるまで３ヶ月程度掛かるのが適正な価格。初めから相場より１割程度安く売り出せば、１ヶ月以内に買い手が見つかるのが一般的と聞きます。

>28
いいとこだね。リタイアしたら、のんびり住みたいが。

>30
ちなみに2200万で売り出してますが・・・。
>32
そうなんですよ。いいとこです。本当なら一生住みたかった。
仕事の都合で現住所へ引越しとなり、残念ながら骨を埋める
ことになりそうなので・・・。
せめて、海と360度パノラマのすばらしい環境を楽しんでくれる
人に譲りたい！
屋上のスカイデッキからの眺望は、本当にすばらしいですよ。
マンションから自転車で７分くらい先には、億ションのタワーマンションも
ありますが、最上階は芦屋の某マダムが、月一で、夕焼けの景色を楽しむ為に
購入されているそうです。
一億ださずとも、都会のタワーも、海に浮かぶ島も同時に楽しめます。
あさりも、直ぐ横の川でとれますよ！
あ〜、帰りたくなってきた(涙）。
まさに、一人娘を嫁に出すおやじの心境です。
末永くかわいがってくれる人に譲りたい！

>>33
だいたいどこだか分かりましたが、広告などはきちんとやってますか？
私も最近、マンションを購入する為にネットやタウンズをよく見ていますが
その条件では載っていなかったような気がします。

あとは低層階とかだと実際は海が見えても見えないだろうと内覧対象にならない
かもしれません。

>34
おたくは想像力とリサーチ能力が貧困だな。こっちはすぐわかったよ。いいことだよ。
残念ながら都内住まいなので対象にならないが、生まれがそっちなので惹かれるよ。
親が住んでくれたらいいんだが。

>>35
リサーチ能力が貧弱ですいませんでしたね。
自転車で7分という表記であの地域は外していました。意外と早く着くようで。

私が探していた時は地下鉄としての最終駅近辺までが候補だったのでよく見ていなかった
のでしょう。
ただ、私が取った行動が物語っているのではないでしょうか？
海を望むロケーションは素晴らしいと思いますが（私も好きですし、住み替え先も海が見える
ところにしました）、地下鉄の運行本数を考えるともう少し都心寄りを皆さん候補に考えると
思います。もしくはネームバリュー重視でタワーがある地区でしょう。
あの価格ですとこれらの地域でも狭くはなりますが、同じ間取りのマンションも購入
可能です。お急ぎならもう一割ほど下げるとすぐに売れそうですが・・・。

＞３０
　私もその１００万都市に住んでいますが、家族と住むようなところでは無いような気がします。
　駅からの距離、学校まで距離、また夜はかなり暗いでしょうから子供をもつご家族はかなり厳しいかもしれません。逆に言え＞３０さんも言われるように、別荘的な価値は高いとおもいます。
　１００㎡とはうらやましいですが、もう少し狭い物件の方が、別荘にはいいのかもしれませんね。
　今の価格でも十分魅力的ですから、専任が切れた後は一般にしたらいいと思います。

教えて下さい。私も新築未入居のマンションを都合で買った業者に売りを依頼しました。大手２社ほど査定を依頼してみたのですが、額はそんなに違いはありませんでした。買っ業者に決めたのは、このマンションが売れ残っておりモデルルームがまだあるため業者が新築を見に来た人を回しす事も出来ますよ。という言葉に惹かれてです。ところが専任媒介契約書を送ってから何の連絡も無くこの掲示板をみてレインズの事が書かれていたので早速電話をしてレインズの登録を強く申し入れました。色々言い訳をしていましたがやっと登録してくれたようまです。せっかくの土日曜を２回逃しています。不動産の売買など全く初めてなので何処もこの業者のようなものなのでしょうか。不安でたまりません。売りを依頼しても具体的になにをしているのか、ヤフーに掲載します、チラシを入れますなどという計画書等はもらえないのでしょうか。また専任で依頼しましたが、途中で一般に切り替えることは出来ないのでしょうか。できれば地元の○○ハウスにでも依頼し２社にしたいと思うのですが。このまま１０月までどうしようも無いのでしょうか。

レインズ登録は法律で決められているので、法律違反
ですね。

それと1週間に一度の経過報告義務があるはずです。
困った業者ですが、裁判所に訴えるのもおろかしい
話ですね。裁判結果が出る前に、有効期間が終わって
しまいますから・・・。他の人のために、悪質業者
をたたくという意味はあるかもしれませんが・・。

外に情報を出すと、自分たち(専任業者)の取り分が
減るので、情報を出したがりません。ヤフーに出す
義務はないので、こちらから言っても無駄でしょう。

要するに、専任にしたことが間違いであったと思われ
ます。自分で契約期間を書き入れなければ、自動的に
3ヶ月になってしまうみたいです。3ヶ月間我慢しましょう。

契約書って恐ろしいですね。

だけど、業者だって、うれなきゃゼロですから、何らかの
動きをするはずなんですが・・・

あなたに恨みでもない限り・・・。

外に情報を出して、別の業者から話しが来たら、規定額の
半額、自分で顧客を見つければ全額なので、半額を嫌がる
業者はいるようですが、半額すらもらえないのでは話に
ならないでしょう。そのあたりを、どう考えるのか業者に
よると思います。

なお、契約期間中に別の業者と取引すると損害賠償を
要求されます。注意しましょう。

専任にすると一生懸命やってくれるという話はありますが、
一生懸命やってくれても売れるとは限らないので、それより
も広く情報をもらったほうがいいですね。未入居だったら、
かなり範囲を広げたほうが有利だと思います。逆に古い場合
は、近所に声をかけたほうが売りが早い。というか、古い
場合は近所の人しか買わないと思ったほうがいい。

こういうことを言うとまじめな業者がかわいそうですが、
かなりの業者(大手も含めて)は詐欺師同然だと考えたほう
がいいです。こちらも防御する必要があります。会社名
よりも、個人の資質が関係するような気もしますが・・・。

専任契約はよほど信頼できる業者でなければ、結んでは駄目だ
ということです。

NO３８です。回答ありがとうございます。
契約書を確認したところ、有効期間　媒介契約後３ヶ月　年　月　日までとしますとなっており日付のところが空欄になっています。また契約書の日付は空欄でしたのでこちらは私が日付を記入して送付し契約しました。
契約の日付より７日以上過ぎてのレインズへの登録を履行違反と主張し契約の解除できるでしょうか。
また有効期間が空欄のまま送付しているのでこれを７月何日までと今から書き入れることができるでしょうか。

私の部屋は１Fなのですが、現在のモデルルーム(やはり１F)に使用している部屋も売り切りたいので私の方はその後で出したいのでは？と勘ぐっています。

今更ながら契約書を見てなぜ日付が入っていなかったかが分かりました。ちなみに担当の方は女性で安心してしまいました。