ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

周辺住民の反対運動とは概してこんなもの。環境保護に金は出さないが口は出したがる

433さんはもう見てないかな？青山売買にコープオリンピアの1LDK出ましたよ。

www.aoyama-baibai.com/cat226/index.php

432の計算式当てはめると建て替え後は約8,000万（現在の売値は5,500万）。
建て替え決定したものの持ち切れなくなったオーナーの放出物件かな。

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

＞今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

そうだろうね。一般に築古は地震に弱いと思われて敬遠される傾向があるから、今回の地震でさらにその傾向は強まるだろう。
だが、都心部の高級マンションには例外も少なくない。地震に強いのも高級マンションの条件の一つだから、基準ギリギリではなく相当に余裕を持たせて造っていたんだな。

＞旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。

＞そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
＞今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
＞だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

＞確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますがコンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波でちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などはだめですね。

＞当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的にはあまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に太いなあと思います。
＞このマンションを買う時同伴してチェックしてもらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
＞それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、さらに補強したそうです。
＞まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと思いますが。
＞断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響をうけないなのであまり気になりません。

以上はいずれも下の過去レスから
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/7764/res/133-136

同感。都心ではマンションの約半数（？）が旧耐震。一方、新しいマンションはほとんどがタワー。したがって、古くても、低層もしくは中層で緑に囲まれた高台等の立地が良いヴィンテージマンションは、設計さえしっかりしていれば、評価は大きく崩れないのではないか。

ヴィンテージマンションって住民層がどんどん入れ替わって
劣化しているのはご存知か？

昔は金持ちが住んでいたけど今は車も持たない若い３０代夫婦が
増えてきて駐車場料金すら払わないくせに管理費の高さに文句
たらたら。それでも子供がいないうちはまだいいのだけど
子供持つと収入半減して、さらに一戸あたり一台って決まっている
のに子供用自転車置き場がないとか騒ぎ出すのでいい迷惑。

住民のレベル低下はヴィンテージに限らないでしょ。評価が大きくは崩れなくても上がらないのも同じ。
地の利を生かして建て替えすれば？立地は昔に建ったものの方がよほどいいんだし。売れる余剰床がないと無理だけどね。

なるほど、そうなると素敵ですね。ところで、震災後に都心の中古マンションの価格は実際のところどうなっているのだろうと思い、レインズというサイトを見てみました。レインズで公表されているデータが信頼できるものだとすると、結構驚かされます。都心３区（千代田、中央、港）の4月新規登録中古マンションの㎡単価は前月比＋3.3％、単純に（面積で割らない）価格でみると前月比＋6.7％ということです。以前から既に市場に出ていた中古マンションの㎡単価も下げ率が減少しているようです。成約件数でみると、都心３区の中古マンションの数字は確かに震災後に大きく減少したものの、4月成約物件の㎡単価は、地震や原発ショックにもかかわらず、2010年10月および2011年2月水準よりも高いのです。不動産の素人としては、なぜこのような展開なのか不思議です。短期的なデータだけでは判断が難しいとは思いますが、都心のヴィンテージマンションも意外と下がっていないのでしょうか。

タワー人気も一巡して中規模以上のマンションは値上がりしていると思います。
文京区の近所のマンションも、一時期下がりましたが最近のチラシを見る限り
4年前の水準に戻った感じです。
但し、以前と違ってリフォーム済みが多くなりましたから、一般人が買うのでしょう。

単に古いだけではなく、時間がたってもその資産価値が変わらない（あるいは増える）のをヴィンテージマンションとするなら、最初の住民から次の世代に住民が変わっても、雰囲気はそんなに変わりませんよ。

ヴィンテージマンションでは、マンション価格も管理費もそれなりなので、一定以上の所得や資産がないと購入できないし、一方で、見た目の華やかさに欠けるので、ゴージャスな雰囲気を好む人たちにとっては、全く魅力がない。

地味だけど何となく心魅かれるのでここに来ました、という住民が、世代を問わず多いです。

…で、最長何年くらい保たせるんですか？

最長なら２００年くらいかな。最低１００年はいけると思う。

70年80年物のマンションに買い手はつきますか？持ち主が納得できるような売値で。
建物の耐久年数よりそちらの方がよほど重要と思うんだけど。
捨て値で売ってるのは元々、ヴィンテージでなくジャンクだし。

そもそもヴィンテージマンションって言葉自体が都心に住む担当のリクルートの営業マンが思いつきで作った言葉（笑）

高台ヴィンテージで下手に場所（環境）が良くて高さ規制ある地域だったりすると
建て替えても余剰床生まれないから潰れるまで保たせるしかないよね。法規制が変わらない限り費用はほぼ持ち出し…

東高ハウスのペアシテイシリーズってどうですか。
ビンテージまで至っていないかもしれませんが、竹中工務店施工が多いようで狙い目だと思うのですが。

どこのペアシティかによりませんか？
高輪みたく周りに高額物件が増えちゃうと、優位性が薄れる気がする。

目黒のマンション雅叙苑ですが、昔、親戚が住んでいたので良く遊びに行きました。
春は、花見に
夏は、屋上のプールで遊んだ記憶が・・・かすかにあります。
お庭も素敵だったような記憶が・・・。

親戚は、転居しましたが、あの環境や立地は良いです。

当時は、土地の権利関係が難しかったと聞きましたが、今はどうなのでしょうか。

がじょえん、廊下が暗かったな
自主管理で安いみたいだけど
古さは否めないけど立地は良い

ぺあしてぃはホント場所による

雅叙苑、耐震性に問題ありだそうで。権利関係に拘ってる内に地震来なきゃいいけど。半壊にでもなったら目も当てられない。

もう地震を気にしだしたら一生賃貸でいいわと思ってしまう…
http://mf1.jp/g9hjG3

となると分譲は減る→賃貸稼働率上がる→空室減って大家ホクホク。

ペアシテイは場所か。

高輪、赤堤、代々木大山あたりが良いかと思ったが。

こういう昔の億ションって、内装に贅を尽くした出物があるが、そういう内装部分がほとんど価格に織り込まれていなくてお得な気がする。時間が経っているだけに、得も言われぬ味があって良い意味でビンテージを感じるのだが。

バカラのシャンデリアとかね。
電気代高いが。
物凄いカーテンとか。表現難しいが。
建具の類も全く違うね。
ランニングコストがやはり問題だね。

バカラといえばペアシティよりドムスじゃね？
入居者専用プールとかまだ現役なのだろうか。

おっしゃる通りドムスの話。掃除が大変。電球切れが大変。ストックいっぱいありました。

広尾のプールは現役では。最近まで未入居物件があるから。今もあるのかな。

未入居物件…売れない部屋の管理費二十年分とかデベが払い続けてる？
中古になって新築時よりも金持ちが買うとは考え難いから、物件に見合った管理が続けられてるかチェックしないとだね。
数十億ション買える属性と値下がりして一億ちょっとを買う属性では話が違って来るはず。

大建ドムスはいませんよ

でも修繕貯まってないってことはないと思うが通常なら

一応ドムスレベルでは

デベが飛んじゃったら空室分の管理費まで他オーナー負担？
売れてない部屋が多いと、計画修正しないわけに行かなくなりそうな。

大建ドムスなら大建ドムスが仮に飛んでても

紛いなりにも未入居販売されてるということは

空室だろうと誰かしらオーナーがいるでしょう

管理組合預かりなんてことありえますか？

↑それって『ドムスレベルなら』という意味？どんな物件でも売り主がいるからには管理費肩代わりしてるはず？

たとえば競売にかかる物件も増えてるけど、売買成立までの管理費（前所有者の延滞未納を除く）は組合預かりですよね。国が払うと思えないし。

ホーマットに住んでいる人いますか？

いいえ。大建ドムスがどうかは関係ありませんが。

任売や競売預かりになってるならいざ知らず、

KENとか使って堂々と売ってるからには一応売主がいるでしょう？

数億で売ってる物件の管理費修繕滞納してて売り物になりますか？

売り物にはなるんじゃない。
仮に十万円の管理費等を五年間滞納して六百万円（損害金を加味せず）。
買い主が承継するとしても売買代金で調整するだけのこと。

そんな物件は、物件概要やレインズ登録レベルでも、
滞納内容を明記しないことには売れませんよ。
KENや三井リアルプランにそんな物件が並んでいますか本当に。
可能性の問題ではありません。実際問題として見ましたか？
机上の空論に興味なし。そんなこと言われずとも誰でも知ってる。

じゃ任買競売以外は売り主が売れるまで被ってるんだ？数十年単位でも。ホントかねえ。

では、億ションでは管理費延滞したら競売オンリーとでもいうの。

？それまた極端な。回収の不可能な管理費etc.をマイナス計上ってある程度規模のある物件なら出る話じゃありません？
ウチだけかな（つまり組合が被ってる）。

マイナス計上、つまり未収金ってこと？

そりゃあるでしよ。
回収コスト睨んで債権放棄して新しいすることだってあるよね。もちろん総会決議が必要だけど。

債権放棄なんてありえん。管理費等は特定承継人（買主）に請求できることを知らないのか。

なんで喧嘩腰なんだろう。
請求可能くらい知ってますが、『なぜ前オーナー滞納分を支払わなければならないのか』問題提議しているご本職もいますよ。競売のスレとかに出ている。

いずれにしても、デベなり業者が全部払うなら払うで結構ですが（随分気前いい話だとは思うものの）。

あのですね、話がごっちゃになってます。
別に知識自慢とかはいらないのです。

KENやリアルプランで滞納物件が堂々と
売られていますか？

そういう物件がエンド客の目に触れますか？
皆が皆3点セット見てるわけではありません。

通常滞納があればエンド客は引きますから
エンドの目に触れず業者買取の可能性が高い。

業者が買い取るにあたって、プロとして
滞納を無視してなんてことは無論ありえない。

エンドの目に触れる時には滞納が無いのが通常。

…じゃあ結局、滞納（及び未入居物件管理費）は誰が払ってるのか？ということで振り出しに戻る。

ケースバイケースでしょうけどね。ヴィンテージとは直接関係ないけど、築年数経ってる物件買う（持つ）時のチェックポイントではあるのかも。

ヴィンテージってワインじゃナインだから。不動産屋に踊らされちゃ駄目だよ。

別にヴィンテージに限らず、中古物件買うなら、管理会社の重要事項調査報告書ぐらい
本格検討の前段階で取り寄せて調べるのが当たり前でしょう。滞納未納も当然出ている。
もし滞納未納があれば後はヒアリングに頼るしかないけどね。

日本にヴィンテージマンションと言える物件はないんじゃないか？
内装含めてオリジナル状態に価値があるようなものじゃないとヴィンテージとはいえないでしょう。

港区とか渋谷区辺りの古いマンションだと新築坪単価の半額くらいだが、内装坪単価40万くらいかければ、ほぼ新築同様になるが、それでも価格差四割くらいある。その差は何かといえば、耐用年数と色々な建て替えに伴う不確定リスクを考えるとそれでも高いと思う。まあ資金がそれなりにありリスク取れる人の道楽だよ。新築買う予算がないからという理由で買うのはマズイと思う。

ちなみにリスクとれるっていうのは、自己資金最低2000万くらい（内訳は頭金1000万、リフォーム資金1000万）あってそれが吹き飛んでも趣味に使ったと思って諦められることっていうくらい。

中古マンションはヴィンテージだろうが最後ババ抜きで売主は売り抜け狙ってるだけだから、損したくなければ安く買うことです。

2000万安く買えばリスク要らないか

リフォームするなら自己資金ないと話にならない。
自己資金ないやつは、買い取り業者のショボいリフォーム済み物件を買うしかない。
業者は相場の三割引で買い取ってリフォーム代300万かけて、1000万上乗せしてリノベーション済みと称して情弱の一次取得者に販売する。

こういう古い物件ってアスベストの問題は、どうなっているの？
きちんと対策は、とられているのだろうか？

オーナーに金のある物件は対策してるね。三田綱町のパーマンとか。

>503
対策していない物件の方が多いのでしょうか？
気に入った物件が調査していない場合迷いますね。
不動産屋が送ってくる物件資料には記載されていないし。。。
最初に聞いておくものなのでしょうか。

ちなみに新耐震基準クリアしてるか、未調査の物件も多い。
調査してパスしなかったら必ず、対策工事しなくてはならなくなるから（＝金がかかる）。
最初に聞いておくのが賢明だろうが、どれも（配管やエレベーターの使用年数）クリアしている物件なら、当然安くはなさそうな。

>505
やはり安心に暮らせてナンボですもんね。
安全・健康に関係する部分は大事なので最初にしっかり伝えて欲しいですね。
しかし、そういう当たり前の事をきっちりやってくれる仲介業者にはなかなか出会えません。。。

中古買う一次検討者が引き寄せられるのはまず内部のリフォームリノベーションだからね。
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

中古は現状渡しで苦情が言えても二年かそこら。欠陥が見つかっても新築みたく集団から社会的責任が問われる可能性も薄い。
説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

一次取得者な。

まあ構造が大事ったって、実際天井はがして見ないと状態はわからない。いってみれば博打。

だからこそ安く買うことでリスク回避するしかない。
新築なら高い代わりに文句言える相手がいる。中古は安い代わりに地雷がある。でも地雷を容認できるほど安くない。これがヴィンテージマンションの問題。

>507
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

>説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

業者がやる気が無い場合は、どうしようもないのでしょうか。。。
ネットで検索してみても、売主や業者が耐震診断・アスベスト調査をやってくれていない場合どうすれば
良いのか情報が全然無いですね。。。

自腹で頼むしかないでしょう。
そこらへんの履歴が明らかでない物件を、そこまで金かけて買うかって話になるけど。

一棟まる買いでさばくならともかく
空室一部屋買ってリノベ転売する業者が
そんな共用部調べるメリットないでしょう
出たら出たで逆に問題

耐震はともかく
アスベストの心配してる人って
具体的にどこにアスベストが使われてるか心配なの？
駐車場の天井？コンクリむき出しの場所でもあるの？
古くても内装にそんなの普通出てこないよ
あと調査頼んでも、可能性が低いとしか専門業者も答えないよ
解体しない限りわからないし
解体しない限り出てこない

耐震診断・補強は管理組合レベルでやるしかないだろうね

>511
>アスベストの心配してる人って
>具体的にどこにアスベストが使われてるか心配なの？

例えばこんな記事も有りましたし・・・。

室内に石綿、死亡　遺族が提訴へ　神戸のマンション20091002朝日
ttp://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/58561214.html

神戸市内のマンションで３年前、住人の女性（当時６７）が悪性がんの中皮腫で死亡したのは、室内に吹き付けられていた断熱用のアスベスト（石綿）が原因だったとして、遺族側が１日、マンション販売会社などに損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こすことを決めた。弁護団は「石綿の危険が身近にあることを示す事例。販売会社は過去にさかのぼって調査すべきだ」と訴えている。

　遺族側の代理人によると、女性は夫と７７年にマンションの一室を購入。０５年ごろから息苦しさを訴え、０６年３月に入院した。４カ月後に死亡し、中皮腫と診断された。

　解剖の結果、肺と腹部から白石綿や毒性が強い青、茶石綿を検出。自宅近くに石綿工場などはなく、遺族が自宅の建材に疑いを抱いて調査したところ、台所わきのボイラー室の壁やボイラー本体に白、青、茶の石綿が使われていたことが確認できた。

　ボイラーは入居半年後から、点火時に小さな爆発音と風が起きていたという。遺族は「石綿が爆風で劣化し、室内で舞ったのを吸い込んだのが原因」と主張。このマンションは現存しており、全１８戸にボイラー室があったが、ボイラーも吹き付け石綿も０８年までに撤去された。

　環境省によると、住居内の石綿が原因で死亡したとされる例は極めて珍しいという。

　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（京都市）の谷垣千秋事務局長は「給湯用のガス機器が小型化して遠隔操作できるようになる８０年代までは、室内にボイラーを置いた例は多かった。防火用に石綿を吹き付けたこともあったはずだ」と指摘。大阪じん肺アスベスト弁護団の長野真一郎弁護士は「マンション販売会社はきちんと調査し、石綿を使用していれば住人にも知らせるべきだ」と話す。

　ただ、マンション建設大手は「一戸ごとにボイラー室を設け、機器周辺にまで石綿を吹き付けたりする工法は一般的ではなく、特殊な事例ではないか」。このマンションを販売した会社（大阪市）は「記録が残っておらず実態は把握できないが、何十棟も売ったことはないはずだ」としている。

　遺族は販売会社など４社に計約９千万円の損害賠償を求め１１月にも提訴する方針だ。（千葉雄高）

他に検索していると、こんな質問も載っていました。部屋だと長く居るので心配です。
素人なので、内覧しただけではよく分からないですし。。。

天井にアスベスト？
ttp://oshiete.goo.ne.jp/qa/1635216.html

関連する以前の質問をほとんどすべて閲覧し、重複すると思いますが、どうしても気になるので教えてください。1973年3月築・京都市住宅供給公社施主のマンションの天井が、薄茶色＆灰色がかった触るとポロポロと落ちる素材で吹き付けられています。年数的にアスベストが含まれている疑いがあると思いますが、そのままの状態で生活を送っていても大丈夫ですか？何か対策が取れるとしたら、どのようなことを行えばよいですか？教えてください。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-09-08 12:11:43

>一棟まる買いでさばくならともかく
>空室一部屋買ってリノベ転売する業者が
>そんな共用部調べるメリットないでしょう
>出たら出たで逆に問題

本質を突いたコメントだと思う。
検討者は知りたいけど業者は金かけて安全確認できたところで「より儲かる」成果を生むわけじゃない。
現オーナーや管理組合も出たら出たで対策に金がかかるから「やりたがらない」。

自腹でやってるのはオーナー自身が貸さずに住み続けてるごくごく一部の物件くらいのもの。

>514
>自腹でやってるのはオーナー自身が貸さずに住み続けてるごくごく一部の物件くらいのもの。

専有部分でも調査出来れば、随分すっきりするのですが。。。
自腹でやる場合は、どんな所にお願いするのが一般的なのでしょうか？
専門業者？リフォーム業者？建築士？

自腹でやるっていうけど、買う前にできる調査なんてほとんどありませんよ。
具体的に感じているリスクがあるのであれば自分のものにした後の調査費用
や万が一の修復費用を考えてその分価格交渉するしかないと思います。

保証が欲しければ新築を買うことです

>516
>自腹でやるっていうけど、買う前にできる調査なんてほとんどありませんよ。

検索しても、中古マンション関係の調査は全然出てきませんね。
学校などの公共施設はやってる所はあるみたいだけど。
耐震やアスベストは結構騒ぎになったわりには実情は変わってないんですね。

一般的にアスベスト調査と呼ばれるものが
どのようなものなのかご存じない方も多いようですが、

基本的に設計図書などの書面ベースと実地調査で部材が何を使われているかを調査判断し、
それでも判らなければ凡そ年代で可能性を指摘するにすぎないのですよ。

何度も申し上げますが、普通は出てきませんよ。
各戸ボイラー室のあるマンションがどれほどありますか？
クロスでなく、今だにアスベストと思しき吹付の室内天井仕様の物件が数多くありますか？

逆に言えば、もし解体して成分を調べれば、微量が出てくる可能性は、結構あるのです。
これは法的に使用を制限されるまでは自主規制であったこと
および、法的な使用禁止以降であれ、以前であれ、メーカー側のあくまで公式発表にすぎず
個々の製品においてアスベストが微量に含まれている可能性が少なからずある事に起因します。

よく新耐震以降ならとか、平成の物件ならとか、平成何年築以降ならＯＫとか言われますが、
絶対的根拠とは言えません。あくまで相対的な可能性比較の問題です。
それでも現時点における新築での使用の可能性はゼロに近いでしょうが。
（仮に新築物件の調査を依頼しても、可能性は低いとか、良くて「ほぼない」程度の表現です。）

学校に多いのは、学校には良く使われていたからです。学校でクロス張り替えてませんよね。

一口にアスベストと言ってもねえ。
規制の基準も何度も変わっているし。

雅叙苑マンションの購入を考えております。

色々なマンションを見てみたのですが、造りや内装が新しいマンションと違い独特な雰囲気がとても素敵です。

ただ、給湯設備がホテルと同じタンク式との事で、水道、給湯料金がどのくらいなのか気になります。
給湯基本料が6500円、水道使用料が5立方1490円で5立方から重量ごと、給湯使用料が1立方900円（月額）
との事なのですが、実際の月の水道代はどのくらい割高になるのかが心配です。
ちなみに現在の水道使用料は2か月分で25立方です。

後、固定資産税と共用部分の固定資産税がどのくらいなのかも気になります。
購入予定は80㎡になります。

こちら以外に聞く場所がなくレス違いかも知れませんが、
どなたかお住まいでご存じの方教えて頂けないでしょうか。。。
何卒宜しくお願い致します。

水道はともかく、固定資産税ぐらいは仲介業者が教えてくれるよ。

ガジョエン、結構昔に見たけど
その頃でもすごい年代物で
いろいろ問題も多いと聞いたけど
サクッと建て替え出来そうな立地でもないし
なかなかしんどそうな気がする
何年住むおつもりですか？

固定資産税は不動産の方に確認をしたのですが、わからないとの事です。
ざっくりで20～25万円くらいとの事だったのですが、
いくら目黒でも、あれだけ古い物件でそんなにかかるものなのかと思いまして。

No.522 ＞＞そのままずっと住む予定ですが長く住む場所ではないのでしょうか？
建て替えの問題等は認識しておりますが、他にも問題が多いですか？

いえいえ、場所はもちろん便利に思いますよ。
詳しくは存じませんが、いろんな立場の方がいて
（想像するに純粋な居住目的以外の方もいるはず）
権利関係が難しいとか、調整が一筋縄に行かない
みたいな話を以前にちらっとお聞きしたまでです。
確か管理も自己管理ですよね。
だからきっちりされているのだとは思いますけど。
修繕ひとつ大変だろうなと。
かなりドッブリ浸かる必要が色々な意味であるかなと。

雅叙苑、耐震性に相当問題ありなんではなかったでしたっけ？検索されれば出てくると思いますけど。
あとは登記上の所有区分に不均衡があるとか。場所はいいし趣きがありますけどね。

傾斜地に建ててるから不適格になってるのでは

雅叙園は天井低すぎて現代人には無理。

地震で半壊でもない限り、建て替え話が進まない老朽物件多いんだろうなー。
そして地震が起きてからも長い時間がかかる。神戸も十年かかった実例がある。

ご本人申告の通り、相当なレアケースだと思います。
我がマンションはほぼ投資物件で一等地にありますが、10年はかかると覚悟してます。＠渋谷区

我がマンションは建替えに約10年掛りました。
容積に余裕があったので、けっこう上手くいったほうだと思います。
＠渋谷区

建て替えした方に質問ですが、権利変換ってどうやるんですか？
同じ床面積でも最上階と低層階では既存床の価値は違うでしょ。
建て替えは賛同しても既存床のの価値算定基準はもめそうな気が
します。

建替え経験者です。

うちの場合は、販売時の価格も加味し、不動産鑑定士に査定してもらいました。
ですから、同じ面積でも南向き最上階角部屋が一番高い価格で交換しました。

権利床と保留床の割合はいか程でしたか？

>>534さん

なるほど。分譲時価格の部屋ごとの坪単価で加重平均するわけですね。
それなら最上階にいた人も低層階でいいからその分広い部屋と交換
するとかできるわけですね。

ほぼ建て替えスレ化してるな。地震で安全＞趣き、になっちゃったから仕方ないが。
ヴィンテージ＋リノベ売りしてる業者大変そう。オ○ボロＲにエコなんとか

>>537さんへ

ごめんなさい、５３４です。撤退します。

>>535さんへ

土地面積が変化したので、詳しくは返答できません。
我が家は還元率が、１００％弱でした。
余剰床を買い増して、住居を少々広くしました。

イヤ、撤退なさらずとも。むしろヴィンテージ検討者に有用な情報と思いますし。
（本人もヴィンテージとは言いがたい老朽物件に住んでますが）日本の集合住宅に 100年超えがなく、
草創期に建てられた物件の建て替えが始まってる昨今、ヴィンテージを買うにも出口戦略（最後どうするか）は必須項目だと思います。

コープオリンピア建て替えってどうなったんでしょうか？全く壊す気配ないけど。

ヴィンテージとはなんぞ？
古いマンションと違うのか？
あら素敵！と思うようなヴィンテージマンションを三つぐらい教えてみ

川口アパートメント、ヴィラモデルナ、今はなき伊皿子ハウス

川口アパートメント良いですね。秀和小日向レジデンスや目白台ハウスも捨てがたいです。いずれにしても建て替えれば＠６００は堅いと思われる立地です。

確かに汚い中古とは少し違うな！
教えてくれた人達ありがとう！

加賀まりこだっけ？川口アパートメント

川口アパートメントの中古が出てます。
72.27㎡の2LDKで2580万リフォーム済み。
築50年近いとはいえ結構お買い得かと思いきや
管理費、修繕費で毎月８万以上かかるのね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2O6021/

http://www.speac.co.jp/blog/

↑ここにいっぱい出てる

現在、渋谷から代官山界隈で建替えポテンシャルの高いマンション探してるんですが、オススメはどこですかね？

うぐいす住宅。って、既に建て替え進行中だけど。

安いボロのうちに仕込んでおきたいって話？渋谷界隈（青山方面）これから供給ラッシュですよ。建て替え話に乗るデベいなそうな。
代官山もまた然り。供給に需要が追いついてない感。原宿あたりの方がまだありそうだけど。

うぐいす跡のセンチュリーフォレストは完成してるよ。
センチュリーもだけど、ガーデンヒルズや元麻布ヒルズ、ラトゥール代官山（賃貸だけど）とか、港区渋谷区で丘の上に立つ大規模マンションは稀少だね。恵まれた土地は、反対運動も起きやすいし、どうしても遺跡が出やすく色んな意味でやりにくい難工事になるからデベもやりたがらない。工事中止で区の管理になった例もあるしね。
それを乗り越えて立つマンションは、上物だけじゃない価値を感じます。