ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

>>38
見事に渋谷・目黒に集中しているなぁ

ども＞38です。ホント！見事に集中してました。高級住宅地なら他にもあるのに。不思議ですね。

港区にないの？

>>40
綱町のマンション、耐震構造にはなっていますが
石綿が耐火被服。霞ヶ関ビルとこの点は同じです。

たしか１９７５年から使用が禁止されたんですよね。
アスベストは露出しなければ問題ないので
それ以前のマンションの場合は、必要な工事がなされているか
どうか、購入する前にきちんと確認する必要がありますね。

この手のマンションの価格には、メンテナンスの良さも資産価値の一部として
入っていることを売主もよく承知しているので、売主を通して組合に頼めば、過去の
工事の詳細（設計図、期間、費用など）に関する書類をすぐ
閲覧させてもらえますよ。購入する際には、一級建築士に同伴してもらって
じっくり調べるとよいですね。

これからヴィンテージになりそうな物件は！？

>>46
千代田区１番町〜４番町あたりの高級物件、ウォーターフロントではセンチュリーパークタワー。

文京区、目白区、世田谷区辺りにはないのですか？

文京区のあたりだと、旧住友不動産分譲のハウスシリーズがこれに当たるのでは。
小石川ハウス、音羽ハウスなんて、ゆったりした敷地で当時から2戸1EVでしたし
敷地の使い方がゆったりしていますよ。
理由はわかりませんが、中古チラシにもよく「旧住友不動産分譲」と書いてあります。

文京区も高級住宅地ですよね。有名国立、私立校も多いし、環境も良いし。港区程、高くはないし。

とても環境が良さそうですね。

やはり憧れは、広尾のガーデンヒルズです。

生活レベルが合わせられればいいんでしょうが、
往年の億ションが安くなったから買いたい、というのは？マークですよ。
マンションでも多少の近所づきあいはありますから、話がかみ合わなくて困ります。

ガーデンヒルズは値が下がってませんよ。

私も昔から憧れてた古いマンション買いましたが
価格は安くなったと言っても
管理費などで1２万以上毎月かかるので大変です。
固定資産もなぜかびっくりするほど高いのです。
でも住んでる人のモラルは非常に高いかも。。
静かだし。

立地がよくて管理がよければ、それはしかたない出費では。
ただ住人のモラルや良質な雰囲気は
普通はお金を出しても買えないものなので
それは得がたい買い物でしたね。

ヴィンテージマンションは、何も億ションのことをさすのではない。
このへん読んで、よく勉強しとこう。

不動産市場最前線
http://www.ikizama-kaigi.com/blog/

億ションではないけど値が下がらない価値のある物件

目黒のマンション雅叙苑に興味があります。

１９７０年ごろに分譲されたのですが・・・
一時期、友人が居住していたので、何度か訪問したことがありました。
お庭も景色・環境など申し分なく、スーパーなどもけっこう近いです。
夫の通勤にも便利です。

ただ、古いですね。
欧州では、築100年以上の集合住宅も多いようですが、上下排水のトラブルは、とても大変らしいです。
それで、ちょっと考え中・・土地代の試算しています。

ヴィンテージマンションに住むのがステータス、とかになったら
見栄張るために成金たちが続々移住してきて、
古い住人が苦労して管理してきたのが滅茶苦茶になって資産価値も落ちそうですね。
既にそういう状態になりかけている場所もあるのでは？

だいじょうぶ、ヴィンテージマンションの渋さと良さは
成金の対局にあるから。

でも買うのは結局はお金次第なんだよね。

そうです

＞６０
ご存知かもしれませんが、こんなサイトがありました
http://www.gajoen.org/news.html
管理もよくて住人から大切にされているマンションのようですね。

＞６０
私は迷いに迷って目黒のマンション雅叙苑に決めました。
目黒駅周辺商業地域の坪価格は４００万円ほどとのことで
土地代だけでも充分元が取れると勘定しました。
でも古い分管理費が高いです。
あと昭和４６年以前の建築ですから耐震強度は不安要素ですね。
来年度には耐震調査の予定はあるとのことですが。
結局最後は価格とのトレードオフですね。
よい物件に決まるといいですね。

目黒雅叙苑、近くてよく知ってます。
うちは、目黒の恵比寿よりで反対側ですが
雅叙苑は駅にも近いし、駅にアトレもできて便利ですよね。
私も管理に色々と大変な古いマンションを買いましたが
この辺りだと立地が良いマンションは、賃貸ばかりになって
ファミリーサイズで分譲と思うと、どうしても古くなりますね。
雅叙苑もあまり価格が下がらないのでは？
やはり土地の持分とかの関係でしょうか。色々古いと耐震等心配な
ことがありますが、とにかく便利で暮らしよい場所だと思います。

目黒雅叙苑、先日内見しに行きました。

古さの割りになかなか良かったです。住民層も落ち着いていましたし・・・。

ただ、自分的にはピンと来るものが無かったので、今回は見送りました。
(『自主管理』もちょっとマイナスポイントだったかな)

正統派ビンテージマンションにご興味にある方へ。
以前このスレでとりあげられていた三田綱町パークマンションで
三井倶楽部側の１２０平米強のお部屋が８９００万円くらいで
今売りにでているそうですよ。

↑だとすると案外安いですね、
億ションだとばかり思ってましたから・・

三井リアルプランの広告で、目黒三田パークマンション143m’、9980万で
出てました。管理費は修繕、駐車場込みで10万。築30年ですが、価格があまり
下がりませんね。

最近「広尾ガーデンヒルズ」もあまり売りにでませんね。

ドイツだと築１００年超えても未だに人気があり年々値上がりしているマンションがザラだ
そうです。

72＞いや高値で売りに出てもすぐ決まっちゃうだけ。

渋いところで「湯島ハイタウン」エントランス、車寄せもあり管理も抜群です。
値段も手頃、住民もなかなかしぶい。

>三井倶楽部側の１２０平米強のお部屋が８９００万円くらいで
今売りにでているそうですよ。

ここは売り出したときは（S46）いくらだったんでしょう。
8900万というわけはありませんからね、いくらなんでも。
予想では3000万位？
確か大卒初任給は3万以下だったと思う。

恵比寿〜目黒駅付近で探していますが、ここ最近は価格が上がってきましたね。
庶民には手が届かなくなっていきます。

マンション雅叙苑近くに住んでいる者です。
目黒駅に向かう途中、目黒パークマンションというところが売りに出てました。
駅徒歩３分、８０平米で５４００万円。安いとみるか、そうでもないとみるか。

http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/39/31/3139353501.html

目黒〜恵比寿間に住んでるので、ご報告。　今週末目黒三田パークマンション　２階
140平米　9880万でオープンルームしてます。簡単なリフォーム済みみたいですが。

目黒三田パークマンション　ってどの辺りですか？

目黒三田通りの日の丸教習所の前の坂を下りる途中です。よく前を通るので
一度見てみたいのですが、小さめだし、ちょっと敷居が高い。。
以前、警備の方が2箇所に24時間立っててそれで有名でした。
えらい方が住んでる（た？）のでしょうね。

http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvdhi16j&sBas...
これか。駅から遠いね。

え〜、そんな遠いですか？山手線目黒駅まで徒歩7分ですよ。
うちはそこからまだ歩きますが、恵比寿にも中目黒にも近いから
便利だとおもってますが。目黒駅辺りもどんどん公団などができて
７分くらい歩かないと落ち着いた住宅街って感じになりません。

まあ７分は近いほうでしょう

そうですね。
失礼いたしました。

この辺りは最近新築されても賃貸物件が多いですね。需要があるんでしょうね。
後は立地の良いところは古いマンションが多いですね。スケルトンリフォームが
流行ってるみたいです。でも高層マンションがどんどん建築中でちょっと都会に
なりすぎたかも。

目黒駅周辺のこと？
私も大好きです。どこ行くにも交通至便だし、自然教育園とか緑もあるし。

眺望、中の造り、住民の質や管理レベルなどがすでに定評あり自分でも確認できるのがいいよね。
新築か中古か、ワインでいうとボジョレーヌーボーをぶっつけで飲むか、あるいは
評価の定まったビンテージ品をさらに自分の舌でテイスティングして納得して飲むかの
違いに似ているね。なんか後者のほうが通っぽいと思うけど。

中古マンションは立替えができないのでしょうか。
それが気がかりです。「ヴィンテージ」クラスならその必要性はないのでしょうが、
もう少し庶民クラスのマンションですと、間取りや構造の古さは否めないし。

確かに立替は色々と難しい問題点がありますね。
しかし、立て替えることが前提になっていることも問題点のように感じます。

>８９

広尾ガーデンヒルズの高級棟でも、やっぱり古さは否めないよ。
配棟が多少評価できるだけ。

古さを感じさせないヴィンテージマンションってたとえばどんなのがあるかなぁ？

どこもやはり古さは感じるかもしれません。
でも樹木のかもし出す熟成された雰囲気とかはありますね。
修繕のレベルとかもいろいろあるみたいです。外壁なども
厚塗り感のあるものではないのもあるようで。築３０年のマンションを
購入した際、聞きました。内部も古いですが共用部分の壁も全部高級な木だったり
タイルだったり、古いんだけど高級感はあります。部屋をスケルトンでリフォームしたら
中古はとっても良いと思います。

>やっぱり古さは否めないよ。
>古さを感じさせないヴィンテージマンションってたとえばどんなのがあるかなぁ？

古さを否定してどうすんのよ。
家具でもそうだけど、新築では出ない年月を重ねた感じがいいんだべさ。

東京港区の築３０年ほどの中規模中古マンションの一室を買いました。ヴィンテージと言われるような特別なマンションではありませんが、エントランスやラウンジなど共用部分はゆったりしていて高級感があり、内外装は良く手入れ（改装等）されていて美観を保っているので、少なくともみすぼらしくはないですし、さほど古さも感じません。高級感のない中途半端な新築より良いです。また、築３０年の中古ゆえに（造りは良くても）それなりに安く入手できるのもメリットです。

どこのマンションですか

>>95　伊皿子交差点から５００ｍ以内（ただし高台エリア）です。港区の高台エリアにはゴロゴロある何の変哲もない無名なマンションの一つです。

素敵！

確かに昔の高級マンションってエントランスがゆったりしてたり
贅沢に庭があったりしますよね。今の高級マンションはいきなり道路沿いに
そびえる感じ。路駐はいけないけどそのゆとりも皆無ですよね。いい立地で
ある程度のゆとりとなると中古ばかり。。

http://www.gajoen.org/index.html

ヴィンテージマンションの一つと紹介されているマンション雅叙園は、
こんなオフィシャルサイトも作っています。

↑　オフィシャルサイト、面白いな。

マンション雅叙園ですが、私が関係者から伺った話ですと、今はなき販売会社が
土地の分配を適当にしてしまった為、同じ部屋で同じような価格で販売されていても、
土地の所有面積が違っているようです。ですので、その問題をクリアにしない限り、
十分な敷地があるにも関わらず建て替えが困難なご様子です。
とはいえ、多くの部屋は眺望にも恵まれ、未だに高い賃料で賃貸されている上、
管理組合もしっかりしているようですので、確かにお得なのかもしれません。
ですが、共用廊下の蛍光灯が多々壊れたままだったり、意見は人それぞれのようです。
共用部として、屋上の遊び場（プールもある）がありましたが、
危険防止のため、今は立ち入り禁止となっているようです。
眺望が良い部屋に空きが出ると、既に住民の方がそちらに移ることもあるそうで、
良いところを入手するにはマメな情報収集が必要なようです。
建て替わると、とても買えない金額なんだろうなあと思いますが。

マンション雅叙園は敷地は広いですが、戸数が多いので、一戸あたりの土地持分は
あまり大きくないと思います（↑で、その計算方法がいい加減だったのですよね？！）

ただし、目黒川の桜は真下に見えるし、高層階からの眺望もよさそうだし
住みやすいかも知れません。ただし給湯料（名称違うかも）が徴収されているみたい。
ということは、各個に給湯器はなく、ホテルみたいにセントラルボイラーで焚いた
お湯が使い放題ということなのか？！

同じ目黒ということで、この物件はヴィンテージと言えるでしょうか？

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ011B00360.do?JJ_GA=tiles.FJ011E01B01001...

http://www.intellex.jp/intellex/manage/Detail.do?housingId=80582&s...
マンション雅叙苑ありました。
古いゆえに耐震とかは気になりますが、立地はかなり良いですね。

雅叙苑は9年前の初めに内見したけど、全棟のうち数棟がセントラル暖房（冷房は全棟普通のエアコン・・・当時は家具調のウィンドウタイプかな）＆給湯（基本料+使用料だからガス感覚で使うと高額な請求だろうね、三田＆麻布東急アパートは部屋のサイズに応じての定額制だったが、あと給水料を取るか否かは忘れた）ま、高級物件に属するけど、当時のデラックス物件にははるかに及ばない、団地のドアみたいだし

雅叙苑をけなさないで！

やはりホーマットシリーズでしょう。
ホーマットマニアがいる位ですから。

ホーマットは賃貸じゃないのか？

ホーマットは
賃貸専門＝西洋人向け
分譲＝日本人向け
なかにはホーマットを冠してない物件もちょこちょこあるから富ヶ谷グランド、シーブリーズタワーとか

なるほど

必ずしもはっきり色分けできない
賃貸に住んでいる日本人もいるし、分譲にも外国人もけっこういるみたい

そういえば、知り合いでホーマットの賃貸に住んでいた外資系のバンカー（日本人）が
転職して日系企業の役員になったら、退去を求められたという話を聞いた

↑の方、まぁ基本的にはの話だから
ホーマット以外の外人向け（個人オーナーの外人向け建物は造り＆設備がちゃっちいのばっか）で【外資系法人希望、外資系法人限定】ってのあるから大いに有り得る
個人的にはホーマットより、フォレセーヌの麻布テラス（竹中が施工っぽい）が重厚な雰囲気でバブルの頃より好き

マンション雅叙苑は結局ヴィンテージなのかしら

朝日建物（朝日新聞社グループ）の中でもあれは特例で部類に入りますよ、あとは立地＆環境、外観＆設備など好き好きの問題で・・・
あの近辺（JRの線路越えないでの話）で他のヴィンテージだと権之助坂沿いのプレジデント目黒ハイツ（1970年鹿島建設施工）や、その裏手のマンション目黒苑（朝日建物）重厚さ重視なら目黒ペアシティなどが20万前後から出てることありますね

プレジデント目黒ハイツ、高いですね。
http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513183.html

マンション目黒苑は、東目黒苑、南目黒苑とかたくさんありますね。
みんなヴィンテージなのでしょうか。

ストークマンション目黒は間違いなくヴィンテージでしょうね。
管理費メチャクチャ高かった記憶がありますが。

http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513135.html
http://www.orientkosan.com/jp/purchase_openroom05.html

目黒といえば、これらもヴィンテージマンションですか？

住友目黒ハウスや目黒ペアシティはデラックスなヴィンテージ、プレジデント目黒ハイツはそれらには及ばない普通にヴィンテージ、秀和レジデンスは最初の青山、次の鳥居坂までがデラックスでスパニッシュウォール第一号の赤坂、それとトランジスタタイプの永田町は判らないけど1966年以降は【家賃で買えるレジデンス】のキャッチフレーズで大衆マンション街道まっしぐら
恵比寿苑とか朝日建物のは全部の現状視てないからなんとも・・・いずれにせよデラックスではありません
三井のパークマンションを始め旧財閥系やその他の大昔のデラックスなマンションであっても時代の流れ＆街の急激な変化等による様々な諸事情で御世辞にもヴィンテージとは呼べない姿に成り下がった建物も多々あります（住宅街だったのがオフィス街になってしまった、事務所ばかりになった等）

事務所としての使用が禁止になっているところがいいですね。

隣人が知らないうちに「組事務所」として使われてた、
なんてこともあるみたいですし。

事務所orペット禁止でもこっそりってのが多いですからね（欧米と比べ日本は甘過ぎ！）
ヴィンテージではありませんが、御殿山ハウス（北品川に当初分譲物件として05年完成し賃貸専門に切り替えた）は全面的に事務所使用禁止にも関わらず301号室に保険会社（総勢10名）が入ってますし、なんなんでしょうか全く<`ヘ´>それも完成当初から・・・
例えば、ペアシティルネッサンスの場合オーナーによって事務所可と不可の部屋があったり
SOHO使用可、但し純粋な事務所使用は厳禁と契約事項にあるにも関わらず守ってない築浅デザイナーズ物件＆ヴィンテージが多々ありますよ！例えば銀座のイプセでワンフロア2戸のは検索すると事務所なり店舗の所在地として現れ、HP（写真など）を詳しく視るとどう考えても純粋な事務所or店舗（エステサロンとか）使用の有様で明らかに契約違反、誤魔化してでも入居審査にさえ通れば後はタレこみでもない限り放置って感じでしょうね。

御殿山ハウスの保険代理店は、10月には出て行くそうです。
よかったですね（笑）

http://hokendoctor.livedoor.biz/archives/50865525.html

そちらのページ既にチェック済みでしたが、お心遣い感謝します(^_^;)

【訂正】
銀座のはイプセじゃなく3丁目のデュープレックスでした

目黒のヴィンテージマンションは、どこでしょう

目黒区内だと青葉台１丁目のロイヤルガーデンは重厚な雰囲気でいいですよ、あとは前述の住友目黒ハウス（三田丁目）

世田谷区なら、二子玉川駅前のタワーマンション、プラウド二子玉川（？名前違うかも）とか、ヴィンテージになるかも。新二子橋と二子橋という交通量の多い国道の橋の間に位置する事と、堤外地な事がマイナスかな。

世田谷区ならば馬事公苑ハイム（１９６８年完成）なんかもいいですよ、一般的な電気のエアコンと違って集中冷暖房で地球にも人にも優しいし

ビンテージもいいけど、まあ耐震基準を満たしてるかが問題だな。
年代が古すぎるのは、地震国日本じゃあ厳しい。

神宮前のヴィンテージ・マンション　「コープ・オリンピア」は建替えられるようです。

還元率が８５％とのことですから、まあまあ良いですね。

構造に問題はないようですが、維持管理の経費が掛かりすぎるため、建替えすることになったとのこと。
集中冷暖房、集中給湯なので、メンテナンスが大変だったようですね。

維持費の問題がネックかな、ペアシティルネッサンスみたいに個別のセントラルなら抑えられるし、交換も容易、それ以前のセントラルは全館集中が普通だったから仕方ないけどね
大昔のデラックスは『ホテルのような設備と快適さ』が売りだったから主として米国（現代でも市街地の大型物件はセントラルが一般的）を模倣する形でセントラルだったけど、今のデラックス物件は明らかに志向が違うね
都内で新めのだと晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティぐらいセントラルは。

>>129

地盤が大きく関係するのでは？
新耐震は昭和57年ですから1982年、阪神大震災が1995年で
新耐震の最も古いもので12年目。
兵庫県内で全半壊したのは172ヵ所で差異がない。

旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。
そういうのが本当のヴィンテージかも。
都内だとドムス、ホーマット、ベルテ、ペアシティあたりかな。
内装はリフォームかければいいし。

セントラルはマトモな管理組合が機能してれば個別空調に変えてます。
逆に言うと、セントラルのままだわ、管理会社そのままで高いわじゃ、
手を出しづらいのは事実ですね。

関西だとオーキッドコートとか。どっひゃーってランニングかかります。

そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますが
コンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波で
ちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などは
だめですね。

当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、
柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的には
あまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に
太いなあと思います。

このマンションを買う時同伴してチェックして
もらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、
念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、
さらに補強したそうです。
まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと
思いますが。

断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響を
うけないなのであまり気になりません。

>>131の住まいに詳しい人さん

トリトンにプライムスクエアシティなんてありましたっけ？
恵比寿なら同名の高級賃貸マンションがありますけど？？？

>>130

還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

『晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティ・・・』『のか』でちゃんと区切ってます！
晴海のはＵＲのじゃなく民間の方の建物ですよ。

＞還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

再建築資金が準備できる居住者は、今までと同じ広さやもっと広めの住居を取得するのではないでしょうか？

同潤会江戸川アパートメントの還元率は５３％ぐらいだったと思います。

還元率８５％でしたら、良いほうではないでしょうか。

近年建てられたマンションは、容積にゆとり無いと思いますけれど。