ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

ひょんなことから人の紹介で、格安家賃（期間の短い定期借家だったため）で、憧れの都内のヴィンテージマンションに１年少々でしたが住んだたことがあります。都心と思えない静かな立地に、風格ある建物に歳月ゆえ大きく育った植栽が調和し、本当に素敵でした。寝室にも小さいトイレがついていたり、作り付けの戸棚や書棚がたくさんあったり、間取りもユニークで楽しいものでした。ただ、やはり水回りが・・・。外国製のものが多用されているので、直そうにも部品がなかったり苦労しました。シンク下に作り付けられたドイツ製の巨大なオーブンも、これっていったいどうやって使うの？？みたいな。シャワーの出が心もとなかったり。一番悩まされたのは黒いアイツ。。。どうしても古い建物には同居人がたくさんいるようで・・・。私は苦手なので、夏場はつらかったです。そのへんは仕方ないですかねえ。住民は年配の方が多いのですが、エントランス部分などに階段や細かな段差がたくさん配され、見た目はカッコイイですが、車椅子が使えないということで、新築のマンションに越されていった方もいらっしゃいました。住まうこと自体に根性がいり、それすらも楽しめるという人向きかも。
前の方の投稿にもありましたように、私も今は都心のタワーマンションに住んでいますが、もう信じられないくらい快適で・・・。バリアフリーだし、エレベーターはサクサク来るし、セキュリティーも最新で安心だし、すきま風はないし、ゴキは全然いないし。。。ただ、あまりにも快適すぎて、これはこれで人として退化しちゃうんじゃないかという心配ももあるんですが

そうですか。マンション雅叙園はダメですか。

マンション雅叙園は建て替えすればよいのでは。

敷地に余裕ありそうですし、増えた住戸を分譲に回せば住人の建て替え負担は
軽減されるでしょうし。

甘い考えなのかな。

雅叙園は世帯数が多いから、いろいろ意見が分かれていて、なかなかまとまらないみたいだよ。議事録みると……

雅叙苑は、デベが各棟の土地の持分をいいかげんに分割したようなので、意見をまとめるのは難しいと聞きました（以前、親戚が住んでいたので）
今は、そのことがどうなっているのかは分かりません。

立地は良いですよね。
お庭には四季の花が咲き、たしかプールもありましたよね。

プール、今はなくなってしまいました。5号棟の屋上の児童の遊具も寂しい感じで…
しかし、千葉あたりの震度４程度の地震で廊下に亀裂が入ってしまったり。思いきっていますぐ建て替えないと、大変なことになると思います。急に売り物件が増えて来たのにはわけが…

目黒、渋谷区の1970年代の築古物件が、高い価格（表面的）で推移している。
半年、数ヶ月前に販売していた物件の同室が短期転売で500から1千万上乗せされいるし。

>>387

建て替えの噂があるところはそういう傾向ありますね
立地がいい古マンションの区分所有権は投機的な動きをすること
があります。

雅叙苑住民です。

たまに中古のオープンルームやってますが、すぐに売れているみたいですよ。
この前は90㎡くらいで3780万で出てました。

地震はすごく怖いです。。。
震度４くらいで部屋中軋みます。
地震に敏感な自分は震度2でも恐怖を感じます。

環境は抜群によく、夜は虫の音がよく聞こえます。
目黒川に沿ってるので、散歩にも良い環境です。
15分歩けば試林の森公園と自然教育園まで行けます。

買い物が目黒駅前のプレッセか不動前の東急ストアが近いです。
管理は古いだけあってしっかりしてますが、警備員の愛想に波があります。
住民の方々はお年寄から若い夫婦まで様々です。
若い一人暮らしっぽい人は見たことがありません。

特に大きな不満はありませんが、1年半後に引っ越します(笑)

場所エリアは違うが、関東大震災の時も浅草側と墨田区側では震度が大きく違った。
浅草は台地（微高）面だが、墨田側は湿地のせいで、揺れが大きく崩壊が激しかった。

最も火災が酷かったので浅草も焼けたせいで、復興で道幅を拡幅。
千代田区や世田谷も同様の例がある。

川がある場所はその周辺や境で地盤が違っているケースがあるとか・・・

>>388

立地の良いところは限られているので、そうなるんでしょうね。

新宿御苑近くにあったヴィンテージマンション・エンパイアコープは、建替え中で余剰床が分譲されましたが、即日完売したようですね。

私も少し前に雅敘苑を検討しました。見に行った部屋が、広さは申し分なく格安だったのですが、築40年とあって室内はかなり老朽化しており、フルリノベーションしないと難しい状態でした。もちろんそのつもりでしたが、見積りしてもらったところ、1500万円プラスデザイン料、とのことで、仲介手数料など足すと、新築並みにかかってしまうことが分かり、断念しました。

リノベーション代は住宅ローンに含まれず金利も高かったりするので、高い買い物になりますよね。そもそも管理費が高くてランニングコストが重いし。って、こういうことちまちま悩む人が住んじゃいけないんでしょうね

古いマンションをフルリノベーションした物件のチラシが時々新聞に入っています。近くなので先日ストークマンション目黒を見てきました。外見の古びた感じから自宅ドアを開けると別世界！中は新築同様でした。ピッカピカのフローリング、タンクレストイレ、天然大理石のキッチン、シェル型の風呂…。しかし、綺麗だけどどこにでもある今時のマンションのようでヴィンテージファンとしてはさびしくもあり・・・。古いマンションの骨董な感じをうまく残したリノベーションならいいのになあと思いました。

ストークマンションは天井がものすごく低いですね。
うちの築古マンションと比べても２０CMも低い。

ストークとか雅叙園とか販売側が勝手にヴィンテージとか言ってるだけですからねぇ。。。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/61VMsyuto-ranking.pdf

しかし1998年築でもヴィンテージなのか？

ストークとか雅叙園とか地震が起こったら一発でオダブツになりそうな気がするのですが。
住んでる方、耐震検査の結果を公表してもらえませんか？

・・・知らないほうがいいかもしれません。私もショックでした。本当にいい立地だし、植栽なんかの雰囲気も良いのになあ。。。ただ古いだけならリフォームするのになあ。耐震だけが残念。

原宿のコープオリンピア東京地裁の競売に出ています

>402さん
雅叙苑の耐震のことをご存知なら教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

>>404さん

雅叙苑の耐震強度調査は１号棟で実施されましたが、震度５強で倒壊の恐れありという厳しいものでした（確か平成１９年に実施）。他の棟は未調査ですが、建設時期がほぼ同時のため同じ結果になるだろうとのこと。
建築工法が混在していたり、建物デザインも独特なので、補強工事も難しいようです。目下、管理組合で委員会を作って検討中です。

コープオリンピアが売りに出てます。
建替えが決まり完成まで待てない方が売りに出したのでしょうか・・・

赤い絨毯、屋上のプール、ヴィンテージ好きにはたまらない要素たっぷりの
マンションがどう生まれ変わるのか？残してほしかったな～残念です。

あー、お金があったら買いたい・・・
（最近投稿がなく寂しかったので、つい独り言を。失礼しました）

築35年のマンションを買って、リノベーションして住んでいますが、どうやら現在、建替えの計画が理事会の方で話しあわれている模様。中古購入＋リノベーションの購入モデルは，すっかり市民権をえたようだけど（最近の建築雑誌ではリノベーション特集も多くなった）、建替えがいつ始まるかは慎重にシナリオの中に織り込んでおかないとね。私自身は、建替えはびっくりだけど、うまく立地のポテンシャルが活かされれば、投資の収支としてはなんとかなるかな、と思っています。

>>408

そりゃラッキーだね。建て替えEXITって最高の出口戦略だよ。
もっともリノベに金かけたならもったいないけど金額考えれば
絶対損しないよ。

>>409

コメントありがとうございます。物件を買うときに、建物価格をゼロ評価にして、敷地割合に対する時価と床面積に対する建替え時の時価を算定して、そんなにおかしくないと思われる取得価格で比較的安く買えたのが良かったと思っています。といっても、まだ建替えが実現するかどうかも、ご存知の通り4/5という管理組合の議決ハードルは高いので、余談を許せません。といいながら、物事が上手く進んだ場合に、新築価格で売り抜けるか、建替え後の建物に住み続けるか、ちょっと悩んでいます。

410さん

物件の地域はどのあたりでしょうか？

411さん、


東京港区のいわゆる3Aエリアの一つにあります。

実際は４/５じゃダメで１００％じゃないと建替えは難しいんだよね。

たしかに金で解決できればいいが感情面を刺激してごねられ居座られたら最悪。強制執行とかめんどくさい。

コープ・オリンピアは建替えも決まっているし、還元率も決まっているが、賃貸も多そうだし、全戸退室には時間がかかりそうな感じがしますが。
それで、しびれきらして、売却してるんでしょうかね？

還元率は８５％位らしいので、古くても安く売り出す人はいないでしょうね。

ハイクレスト白金台というマンションはいかがでしょうか？
築28年93平米で今の売価6600万ですが、
リフォーム必須なので多少は下がりそうです。
白金台徒歩5分の閑静な住宅街にあって、建物の造りは重厚で管理も問題なさそうです。
管理費と修繕積立金あわせて30000円程度です。
ただ新耐震基準はぎりぎり適用されてなさそうです。

色々な条件を加味して、かなり惹かれる物件なのですが、なにか情報御存じの方いらっしゃいますか？

東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか？

うちの近所(郊外)に駅前築２０数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

しまった、連投失礼。
お詫びにでもないですけどこのスレにも出てきたシャトー三田、建て替えだそうですね。
刺激されて三田界隈の老朽物件も建て替えが始まるのかな。秀和に三田綱町etc.…

場所は最近のよりよっぽどいいから、自信あるだけに景気の悪い今は手をつけるべきでない、と様子見だったりするのでしょうか（我がマンションもそれで止まってます）。
建て替わったら余剰床分は物凄く強気な値段で出すんでしょうね。古いままでも高いけど。

噂ですが、シャト―三田の立て替えでは、補償金が随分高額らしいですね。
これが一つの成功例になって、古いマンションの建て替え連鎖が起きるかも・・・
その意味で、立地の良いマンションは、やはり魅力的ですね。

補償金？って建て替え後の新築に入らず持ち分を売る場合のことでしょうか。

それならさぞ高いでしょうね。イタリア大使館側の隣も合わせてかなり大規模な物件が建ちそうだし、出るとなったら相当出さないと現オーナーは納得しないでしょう。
億ぐらいは超えるのかも。

本来的にはトピからズレるけど『建て替えを見越して買うならどのヴィンテージ？』とかあったら面白そう。
壊さず住む＝ヴィンテージの定義でも、百年保たせた集合住宅は日本にほとんどないのが現状ですし。
赤水我慢しながら同潤会に住み続ける、みたいなのも現実的ではない。

建て替えあるなら三田綱町パークマンション憧れです。三井倶楽部が残ってくれないと意味ないけど。
ガーデンヒルズは壊せないだろうな、おそらく。十年以内に建て替えとか決まってれば雅叙苑マンションも悪くなさそう。

シャト―三田の住人から直接聞いたわけではないので、正確ではないかもしれませんが、補償というのは建て替え中の仮の住居にかかる費用の補償のようです。建て替え後の新築に入ることを前提に、このような補償もあるなら、建て替えに反対する人は少ないでしょう。ただ、現在のシャト―三田のデザインはとても個性的で魅力があると思うので、第三者としては残念ではあります。

仮住まいの家賃補償？本当なら凄い話ですね。退去中の面倒を渋るオーナー（主に高齢者）が阻害要因、というケース多いですから。
部屋数がそんなに多くないのもポイントでしょうか。出すとしたらデベなんだろうから、いかに立地に価値を見出だしており、新築を高値で売れる目算がある、ということか。

確かにゆったりしてて贅沢な作りですよね。各階への階段とか、ほぼデッドスペースだし、地下の坪庭も。
こちらの建て替えには道路の拡幅も大きいのだと思います。三井倶楽部辺りまで既に広くなってますし。

個人的には華都飯店がなくなるのが淋しいです。先週行ったらまだ移転先未定だそうで。現状の坪数、近場で新たに借りたら凄い値段でしょうからね。

近所で先物買いするなら、秀和かメゾン三田かな。
イタリア大使館三井倶楽部の緑ビューは憧れる。

>>415

還元率は８５%だと、中古価格でどの程度の価格以下で買えればお買い得なんだろうか。建替含みのビンテージマンションを投資対象とした考えたいのだけど、どういう方程式になるのだろうか?