ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

３３６さま

　賃貸は、気軽さは確かにあるのですが、毎月掛け捨てでお金を
消費していく感じですし、よく言われるように、退職後に家賃を払うのは
きつくなる、というところでしょうか。

　週間ダイヤモンドの記事に、品川は中古になっても
資産価値の下がらない街、とありました。そんなこともあり、
わりと真剣に探しているわけなのです。

　柘榴坂に、今温泉病院のような施設を建築中ですが、
あれはなんなのか、ご存知ですか？

代々木の杜ハイツについてお住まいになられたことのある方はいらっしゃいますか？

>>341

柘榴坂に建設中なのはMOAの病院です。高輪は寺が多い街だけど新　興　宗　教　関係の施設も多いですね

代々木の杜ハイツに住んでいる者です。現在、共用部の床・壁の塗り替えとリフォーム、及び各戸玄関ドアのペンキ塗りを行っています。７月には完成します。何かお聞きになりたい事があれば、ご遠慮なくどうぞ。

345さま

書き込みありがとうございます。
345さまは、賃貸でお住まいですか？それともご購入でしょうか？
今、そちらのマンション購入を少し考えているんですが
借地であるがゆえ、思いとどまっております。
管理が良さそうなので築年数のわりに、古さを感じさせないなあと思ってるのですが
住み心地いかがでしょう？
いろいろ教えて頂けますと嬉しいです。

ペアシティ高輪　リフォーム前に内見しました。ワンルーム２部屋をひとつにしたという物件でした。どうりで玄関がワンルーム仕様。奥行きがなく超横長の間取りでした。そのときは確かに3,980万でしたが、興味が持てませんでしたね、確かに眺望は崖の上なので抜けていますが。共用廊下部分から見えた１階部分が草ぼうぼうでした。
花房山も見ましたが電車の音がうるさすぎました。やはりペアシティはルネッサンスか長者丸それか大山ですかね。

高輪ペアシティの旧価格は、4980万だったと思います。
情報は正確な方がよろしいですね。
すでに買付が数件入ったとのことで、私は購入は難しそうですが。
　上の方は、以前、管理費が高くてあきらめた方ですよね。
高輪4丁目で管理費が4万以上するのはあたり前ではないでしょうか。
ルネッサンスは7万しますからね。

　投資物件なら、損をわざと出して節税に使う方が多いのでは。

これから、ヴィンテージマンションを売却に出すものです。

どこの業者さんに仲介を頼もうか迷っています。
マンションに一番チラシが入るのが、住友住宅販売です。
　いつも、具体的なストーリが書いてあって、少し前までは「銀行員の息子さんが
海外勤務を終えるので、実家の近くにマンションを。。」最近では、
「社宅用に、相場より高くても買いたい、」などなど。

　でも、同じマンションの方に聞いたのですが、こういった話を本気にして
査定を頼むと、「うちは専属専任しか扱っていません。そうでないと広告費も
かけられませんから。」と言われるそうです。

　旧財閥系の、名前のとおった業者さんがいいのか、センチュリーなどの
地元に強いところがいいのか、うまく成約なさった方の経験をお聞きする
ことができればありがたいです。

＞いつも、具体的なストーリが書いてあって、
専任を取り付けるためのエサです。９割９分作り話だと思って間違いないでしょう。
専任を取った後は他社の客付けを突っぱね自社客に売る「両手」です。
売値（値引きなし）で買うという他社客がいても、１割引で買うという自社客がいれば、そっちに売ろうとしますので、売り主としては損な（不利な）売却をさせられることとなります。
売れる物件なら、複数の業者に一般で依頼した方が良いと思います。

ご回答ありがとうございます。

やはり、具体的な話は、作り話なのですね。
つい先日も、某小規模な業者から、手紙が届いて
「同じマンション内で、娘さんのためにもう一部屋ほしい、という方が
いらっしゃいます。支払は現金になります。」と書いてあり、
思わず頼んでしまおうか、と思いました。

　でも、うちのマンションは皆さん愛着があるので、
売り買いしたい人がいれば、まず管理人さんに声をかけるんですよね。
　
　数社に一般媒介でお願いしようかと思います。

346さま
私も正直、借地と言う事で考慮しましたが、あと９０年程先の事で悩んでも
しょうがないかな、と思い、３年ほど前に９０M2強の２LDKを購入しました。
管理費と修繕積立金、地代で、毎月３万円強支払っています。大規模修繕計画が
去年一段落付きまして、積立金は１万円安くなりました。私たちは、子供１人の
家庭ですが、住み心地は良いです。管理人さんが常駐という事も、ありますが、
安心して住め、又、他のマンションには無いサービスがあったりします。
トランクルームが無料で使用できるのが、うれしいです。

３４７さん

　ワンルームを二つつなげた部屋って、どうして知ってるのですか？
分譲時の図面を見ないとわからないはずですが。

　査定に来た不動産マンが、専任を取れなかった腹いせに
書いていた、なんて。。。

　これまで随分、オープンルームを拝見してきましたが、
それは、真剣に検討するためであって、気に入らなければ
自分が買わなければそれですむこと。

　わざわざネガティブな情報を書き込んだりするのは
品性の卑しい人のすること。

352さま

お答え頂きありがとうございます。
こちらの懸念は、借地である故、融資が降りにくいかなあということです。
我々は頭金が少ないものですから・・・。
こんな質問で申し訳ないのですが、（もしもローンを組まれて居た場合）、
お金はスムーズに借りられましたか？

あと、一生住むつもりならいいなあと思うのですが
もし売りたくなった時のことを考えると、流通面で少し心配で。


物件としては立地、広さと魅力的ですよね。

３５４さま
私たちの場合、３年前という状況と言う事もあり、ローンの査定は問題なく通りました。
売りに出す事は考えていませんが、私どもの様なファミリータイプの部屋は、最近の状況ですと
比較的短期に買い手が付いているようです。１０階の２００M2超えのペントハウスは、
一年近く買い手が付かないようですが、、、、

ペアシティ高輪の件でネガティブなことを書き込んだとのことで品性が卑しいと批判されてしまいましたが（笑）、私は業者でもありません。ワンルームニコイチの件は販売業者がちゃんと説明していましたよ。（まあ素人でも見ればすぐ分かりますが）個人の好みなのでそれが悪いとは言いませんが、決める際には専門家を同行して色々な側面から検討した方が良いと思いますが、まあ余計なお世話か。ここは書いていいのは提灯コメントだけなようなのでこれ以上書き込みませんご安心下さい。

別に提灯コメントだけがＯＫなわけではないと思いますよ。

広尾ガーデンヒルズだって、高級団地、と揶揄する人はいます。

それを、なるほどな、と思う人もいれば、買えない人のひがみ、と思う人もいるわけで。

　ただ、中古マンションの場合は、新築マンションと違い、売り手は業者でなく、

個人の場合が多いので、オープンルームを見るときには、オーナーへの配慮は持ちたい、

と思っています。こういう気持ちは、賃貸の人には理解できないでしょうが。

昨日アットホーム見てたらなんと！シャトー三田の33㎡309号室（北向き⇒正面玄関側）が8万＋1万（管理費）敷1礼1で出てた
但しシャトー管理から冷暖房、給湯、給水の各基本料金＋使用料の請求が来ると思う
（まだセントラルが存続していればの話、或いはもしも・・時代の流れで使いたい放題になっていれば超お得！）

代々木の杜ハイツの情報、私も求めております。
200平米と140平米が出ていますが、坪単価にするとお値段がずいぶん違います。眺望の差なのでしょうか。。
（内見はまだしておりません）
山手通沿いの住環境はいかがですか？
山手通沿いに煙突ができてしまい、私の知人などは、もうこの辺りには住みたくないなどと言っているのですが。。

３５８さん。代々木の杜ハイツの住民です。価格の違いは、やはり広さと眺望だと思います。南北に広がっている建物ですので、住環境も部屋により異なります。２００Ｍ２の方は、１０Ｆのペントハウス風で、この中でも一番広い部屋だと思います。１４０Ｍ２の方は、建物の南寄りですね。山手通りの排気塔のことを御気になされているようですが、一番近い排気塔は、マンションから約２００Ｍほど南寄りの、代々木八幡神社の方ですので、直接の排気による悩みはなさそうです。ただ、やはり美観上、はなはだ良ろしくないと感じます。住環境は、山手通り側は、車の騒音が気になる日もありますが、代々木公園側は、静かで申し分ないです。代々木公園までは、八幡神社の横を通ってすぐです。休みの日の散歩には、非常に良いです。代々木公園～明治神宮を辿り神宮内の緑地でゆっくり過ごし、帰りは参宮橋駅経由で、買い物をして帰ります。

実際に住んでいる方に返信いただけて光栄です！
週末に内見しました。
長所
・広さに対するコストパフォーマンス
・かろうじて南向きの部屋がある
短所
・部屋が汚くリフォームなしでは住めない。ちゃんと直すと1000万円だそう。
・駅からちょっと遠い（駅からドアまで10分以上かかりそう）
・山手通の音と排気が気になる（でも起伏に富んだ道を行けば山手通を通らないことも可能）
不明点
・宗教法人の持ち物？

さて、どうするか。
もう少し検討します。
とかっているうちに売れてしまうかもしれませんが。

中央環状線の開通後、山手通りは順次整備されるようですよ。
歩道を広くして、植樹して、電柱は地中に埋めるみたいです。
音はどうしようもないかもしれませんが、この道が綺麗になると
いいですね。

山手通は車道優先で、歩道はひどいボコボコですものね。

管理も大事ですけれど、建物があとどれくらいもつのでしょうかねえ。。
裏庭のさびれたおもちゃがうち捨てられているのも気になりました。

なんて住んでいる方すみません。
本気で気になっているからこそ、慎重になってしまうのです。
サイズが大きいし地上権ですから、転売しやすいとは言えませんので。

ヴィンテージマンションは管理費・修繕積立金が高額であるケースが多いですね。
中古だからいい場所でも５０００万くらいの物件もあるけどランニングは月額１０万
近かったりする。もちろん戸数が少なかったりと管理に金がかかるのもわかるけど
あれってマンションの格を維持するため（収入レベルの低い人が入居してこないよう）
管理組合でわざと高くしているのではないかと思うことがある。

>>364

耐震性については、マンションによって異なるので、管理組合に行って耐震工事の有無、
耐震工事をやっている場合は、その詳細について聞いたほうがいいですよ。
マンションの購入希望者も、不動産会社を通して管理組合に伝えれば、
資料を見せてくれます。逆にそれを見せてくれないようなところは
やめたほうがいいでしょう。

一般論として言えば、単に古いだけではなく内容も伴ったヴィンテージマンションの
場合（流通価格としては平均１億円以上くらいのもの）であれば、80年以前竣工で
現在の耐震基準を満たしていないマンションでは、多額の費用をかけて
しっかりとした耐震工事をほどこしています。

めんどうですが、大きな買い物なので物件ごとに調べてみたほうがいいですね。

90年代後半より、多くの重厚な建物（ローンが未だない時代からの）は単に1980年以前ということだけで今風の無機質な外観の軽薄な建物へと変貌を遂げた。

↑
日本語は不自由のようですね。

>>364
以前、目黒雅叙園の管理組合が耐震診断した結果、
震度７で崩壊すると結果が出たと読みました。

総じて70年代のＲＣ造や新耐震基準前のものは
ある程度覚悟した方がいいですね。

しかし城南エリアの70年代マンションは強気ですね。
実際の成約価格は売出し値は大きく下回っていると思います。

築古マンションの耐震工事は、なかなかうまくいきません。
１～３階のバルコニーや外廊下等にＸ印の鉄骨をはめ込んで補強するわけですが、どこのお宅も嫌がるので、まとまりません。

積立金がたくさんあってもスゴク難しいです。

なら地震が起こったらお陀仏さんですね☆彡

住宅の楽待と申します。

9月26日(土)に「後悔しない中古マンション選び～築年別チェックポイント～」という
セミナーを行います。

当日は、不動産会社さんは一切関わっていませんので、
セミナーでしか言えない事が満載の予定ですので、
ご興味があれば是非参加ください。
詳細は以下よりご覧いただけます。

http://sumai.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html?cmpid=...

私は370ではありませんが中古販売業者から直接聞いたことありますよ。
でも診断うけて不適格だったら補強工事が必須みたいだから逆に安心なのでは？

目黒のストークマンションというところでオープンルームがあったので
先週末に覗いてみました。

昭和45年ということで期待はしていませんでしたが，やはり辛気臭さは
予想通りでした。

ヴィンテージというのとは少し違ったようです。

>>370さん
私もリノベ含みで、目黒のマンション雅敘苑を検討しました。築は古いですが管理体制が良く、立地､環境も良く、坪単価も手頃でしたのでかなり前向きに考えました。しかしやはり気になるのは耐震性です。管理組合の資料等取り寄せて調べたら、私の手元の資料では、震度５強で倒壊の恐れありとありました。もちろん、委員会が作られ、修繕について検討中です。ただ建物が当時の工法で、複数の建て方が混合しており、補強工事も非常に難しく、一筋縄ではいかないようです。やはり、この耐震の問題はどうしても気になりますよね…。古くてもしっかり補強してあればいいのですが…

以前友人が結婚と同時にマンション雅叙園を購入しました。
ですが、やはり古いマンションは水周りにトラブルが多いらしく、
早々に引っ越してましたよ

ひょんなことから人の紹介で、格安家賃（期間の短い定期借家だったため）で、憧れの都内のヴィンテージマンションに１年少々でしたが住んだたことがあります。都心と思えない静かな立地に、風格ある建物に歳月ゆえ大きく育った植栽が調和し、本当に素敵でした。寝室にも小さいトイレがついていたり、作り付けの戸棚や書棚がたくさんあったり、間取りもユニークで楽しいものでした。ただ、やはり水回りが・・・。外国製のものが多用されているので、直そうにも部品がなかったり苦労しました。シンク下に作り付けられたドイツ製の巨大なオーブンも、これっていったいどうやって使うの？？みたいな。シャワーの出が心もとなかったり。一番悩まされたのは黒いアイツ。。。どうしても古い建物には同居人がたくさんいるようで・・・。私は苦手なので、夏場はつらかったです。そのへんは仕方ないですかねえ。住民は年配の方が多いのですが、エントランス部分などに階段や細かな段差がたくさん配され、見た目はカッコイイですが、車椅子が使えないということで、新築のマンションに越されていった方もいらっしゃいました。住まうこと自体に根性がいり、それすらも楽しめるという人向きかも。
前の方の投稿にもありましたように、私も今は都心のタワーマンションに住んでいますが、もう信じられないくらい快適で・・・。バリアフリーだし、エレベーターはサクサク来るし、セキュリティーも最新で安心だし、すきま風はないし、ゴキは全然いないし。。。ただ、あまりにも快適すぎて、これはこれで人として退化しちゃうんじゃないかという心配ももあるんですが

そうですか。マンション雅叙園はダメですか。

マンション雅叙園は建て替えすればよいのでは。

敷地に余裕ありそうですし、増えた住戸を分譲に回せば住人の建て替え負担は
軽減されるでしょうし。

甘い考えなのかな。

雅叙園は世帯数が多いから、いろいろ意見が分かれていて、なかなかまとまらないみたいだよ。議事録みると……

雅叙苑は、デベが各棟の土地の持分をいいかげんに分割したようなので、意見をまとめるのは難しいと聞きました（以前、親戚が住んでいたので）
今は、そのことがどうなっているのかは分かりません。

立地は良いですよね。
お庭には四季の花が咲き、たしかプールもありましたよね。

プール、今はなくなってしまいました。5号棟の屋上の児童の遊具も寂しい感じで…
しかし、千葉あたりの震度４程度の地震で廊下に亀裂が入ってしまったり。思いきっていますぐ建て替えないと、大変なことになると思います。急に売り物件が増えて来たのにはわけが…

目黒、渋谷区の1970年代の築古物件が、高い価格（表面的）で推移している。
半年、数ヶ月前に販売していた物件の同室が短期転売で500から1千万上乗せされいるし。

>>387

建て替えの噂があるところはそういう傾向ありますね
立地がいい古マンションの区分所有権は投機的な動きをすること
があります。

雅叙苑住民です。

たまに中古のオープンルームやってますが、すぐに売れているみたいですよ。
この前は90㎡くらいで3780万で出てました。

地震はすごく怖いです。。。
震度４くらいで部屋中軋みます。
地震に敏感な自分は震度2でも恐怖を感じます。

環境は抜群によく、夜は虫の音がよく聞こえます。
目黒川に沿ってるので、散歩にも良い環境です。
15分歩けば試林の森公園と自然教育園まで行けます。

買い物が目黒駅前のプレッセか不動前の東急ストアが近いです。
管理は古いだけあってしっかりしてますが、警備員の愛想に波があります。
住民の方々はお年寄から若い夫婦まで様々です。
若い一人暮らしっぽい人は見たことがありません。

特に大きな不満はありませんが、1年半後に引っ越します(笑)

場所エリアは違うが、関東大震災の時も浅草側と墨田区側では震度が大きく違った。
浅草は台地（微高）面だが、墨田側は湿地のせいで、揺れが大きく崩壊が激しかった。

最も火災が酷かったので浅草も焼けたせいで、復興で道幅を拡幅。
千代田区や世田谷も同様の例がある。

川がある場所はその周辺や境で地盤が違っているケースがあるとか・・・

>>388

立地の良いところは限られているので、そうなるんでしょうね。

新宿御苑近くにあったヴィンテージマンション・エンパイアコープは、建替え中で余剰床が分譲されましたが、即日完売したようですね。

私も少し前に雅敘苑を検討しました。見に行った部屋が、広さは申し分なく格安だったのですが、築40年とあって室内はかなり老朽化しており、フルリノベーションしないと難しい状態でした。もちろんそのつもりでしたが、見積りしてもらったところ、1500万円プラスデザイン料、とのことで、仲介手数料など足すと、新築並みにかかってしまうことが分かり、断念しました。

リノベーション代は住宅ローンに含まれず金利も高かったりするので、高い買い物になりますよね。そもそも管理費が高くてランニングコストが重いし。って、こういうことちまちま悩む人が住んじゃいけないんでしょうね

古いマンションをフルリノベーションした物件のチラシが時々新聞に入っています。近くなので先日ストークマンション目黒を見てきました。外見の古びた感じから自宅ドアを開けると別世界！中は新築同様でした。ピッカピカのフローリング、タンクレストイレ、天然大理石のキッチン、シェル型の風呂…。しかし、綺麗だけどどこにでもある今時のマンションのようでヴィンテージファンとしてはさびしくもあり・・・。古いマンションの骨董な感じをうまく残したリノベーションならいいのになあと思いました。

ストークマンションは天井がものすごく低いですね。
うちの築古マンションと比べても２０CMも低い。

ストークとか雅叙園とか販売側が勝手にヴィンテージとか言ってるだけですからねぇ。。。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/61VMsyuto-ranking.pdf

しかし1998年築でもヴィンテージなのか？

ストークとか雅叙園とか地震が起こったら一発でオダブツになりそうな気がするのですが。
住んでる方、耐震検査の結果を公表してもらえませんか？

・・・知らないほうがいいかもしれません。私もショックでした。本当にいい立地だし、植栽なんかの雰囲気も良いのになあ。。。ただ古いだけならリフォームするのになあ。耐震だけが残念。

原宿のコープオリンピア東京地裁の競売に出ています

>402さん
雅叙苑の耐震のことをご存知なら教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

>>404さん

雅叙苑の耐震強度調査は１号棟で実施されましたが、震度５強で倒壊の恐れありという厳しいものでした（確か平成１９年に実施）。他の棟は未調査ですが、建設時期がほぼ同時のため同じ結果になるだろうとのこと。
建築工法が混在していたり、建物デザインも独特なので、補強工事も難しいようです。目下、管理組合で委員会を作って検討中です。

コープオリンピアが売りに出てます。
建替えが決まり完成まで待てない方が売りに出したのでしょうか・・・

赤い絨毯、屋上のプール、ヴィンテージ好きにはたまらない要素たっぷりの
マンションがどう生まれ変わるのか？残してほしかったな～残念です。

あー、お金があったら買いたい・・・
（最近投稿がなく寂しかったので、つい独り言を。失礼しました）

築35年のマンションを買って、リノベーションして住んでいますが、どうやら現在、建替えの計画が理事会の方で話しあわれている模様。中古購入＋リノベーションの購入モデルは，すっかり市民権をえたようだけど（最近の建築雑誌ではリノベーション特集も多くなった）、建替えがいつ始まるかは慎重にシナリオの中に織り込んでおかないとね。私自身は、建替えはびっくりだけど、うまく立地のポテンシャルが活かされれば、投資の収支としてはなんとかなるかな、と思っています。

>>408

そりゃラッキーだね。建て替えEXITって最高の出口戦略だよ。
もっともリノベに金かけたならもったいないけど金額考えれば
絶対損しないよ。

>>409

コメントありがとうございます。物件を買うときに、建物価格をゼロ評価にして、敷地割合に対する時価と床面積に対する建替え時の時価を算定して、そんなにおかしくないと思われる取得価格で比較的安く買えたのが良かったと思っています。といっても、まだ建替えが実現するかどうかも、ご存知の通り4/5という管理組合の議決ハードルは高いので、余談を許せません。といいながら、物事が上手く進んだ場合に、新築価格で売り抜けるか、建替え後の建物に住み続けるか、ちょっと悩んでいます。

410さん

物件の地域はどのあたりでしょうか？

411さん、


東京港区のいわゆる3Aエリアの一つにあります。

実際は４/５じゃダメで１００％じゃないと建替えは難しいんだよね。

たしかに金で解決できればいいが感情面を刺激してごねられ居座られたら最悪。強制執行とかめんどくさい。

コープ・オリンピアは建替えも決まっているし、還元率も決まっているが、賃貸も多そうだし、全戸退室には時間がかかりそうな感じがしますが。
それで、しびれきらして、売却してるんでしょうかね？

還元率は８５％位らしいので、古くても安く売り出す人はいないでしょうね。

ハイクレスト白金台というマンションはいかがでしょうか？
築28年93平米で今の売価6600万ですが、
リフォーム必須なので多少は下がりそうです。
白金台徒歩5分の閑静な住宅街にあって、建物の造りは重厚で管理も問題なさそうです。
管理費と修繕積立金あわせて30000円程度です。
ただ新耐震基準はぎりぎり適用されてなさそうです。

色々な条件を加味して、かなり惹かれる物件なのですが、なにか情報御存じの方いらっしゃいますか？

東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか？

うちの近所(郊外)に駅前築２０数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

しまった、連投失礼。
お詫びにでもないですけどこのスレにも出てきたシャトー三田、建て替えだそうですね。
刺激されて三田界隈の老朽物件も建て替えが始まるのかな。秀和に三田綱町etc.…

場所は最近のよりよっぽどいいから、自信あるだけに景気の悪い今は手をつけるべきでない、と様子見だったりするのでしょうか（我がマンションもそれで止まってます）。
建て替わったら余剰床分は物凄く強気な値段で出すんでしょうね。古いままでも高いけど。

噂ですが、シャト―三田の立て替えでは、補償金が随分高額らしいですね。
これが一つの成功例になって、古いマンションの建て替え連鎖が起きるかも・・・
その意味で、立地の良いマンションは、やはり魅力的ですね。

補償金？って建て替え後の新築に入らず持ち分を売る場合のことでしょうか。

それならさぞ高いでしょうね。イタリア大使館側の隣も合わせてかなり大規模な物件が建ちそうだし、出るとなったら相当出さないと現オーナーは納得しないでしょう。
億ぐらいは超えるのかも。

本来的にはトピからズレるけど『建て替えを見越して買うならどのヴィンテージ？』とかあったら面白そう。
壊さず住む＝ヴィンテージの定義でも、百年保たせた集合住宅は日本にほとんどないのが現状ですし。
赤水我慢しながら同潤会に住み続ける、みたいなのも現実的ではない。

建て替えあるなら三田綱町パークマンション憧れです。三井倶楽部が残ってくれないと意味ないけど。
ガーデンヒルズは壊せないだろうな、おそらく。十年以内に建て替えとか決まってれば雅叙苑マンションも悪くなさそう。

シャト―三田の住人から直接聞いたわけではないので、正確ではないかもしれませんが、補償というのは建て替え中の仮の住居にかかる費用の補償のようです。建て替え後の新築に入ることを前提に、このような補償もあるなら、建て替えに反対する人は少ないでしょう。ただ、現在のシャト―三田のデザインはとても個性的で魅力があると思うので、第三者としては残念ではあります。

仮住まいの家賃補償？本当なら凄い話ですね。退去中の面倒を渋るオーナー（主に高齢者）が阻害要因、というケース多いですから。
部屋数がそんなに多くないのもポイントでしょうか。出すとしたらデベなんだろうから、いかに立地に価値を見出だしており、新築を高値で売れる目算がある、ということか。

確かにゆったりしてて贅沢な作りですよね。各階への階段とか、ほぼデッドスペースだし、地下の坪庭も。
こちらの建て替えには道路の拡幅も大きいのだと思います。三井倶楽部辺りまで既に広くなってますし。

個人的には華都飯店がなくなるのが淋しいです。先週行ったらまだ移転先未定だそうで。現状の坪数、近場で新たに借りたら凄い値段でしょうからね。

近所で先物買いするなら、秀和かメゾン三田かな。
イタリア大使館三井倶楽部の緑ビューは憧れる。

>>415

還元率は８５%だと、中古価格でどの程度の価格以下で買えればお買い得なんだろうか。建替含みのビンテージマンションを投資対象とした考えたいのだけど、どういう方程式になるのだろうか?

還元率はさておき売り出し時の坪単価が予測できないと難しそうですね。
取り壊しまで数年だと賃料も安くせざるを得ないし、取り壊し中と建て替え中の数年は遊ばせることになる。

普通に中古が売りに出てる時点で、デベに持ち分売る場合の値段も高くはない、とか？

去年売りに出たメゾネット90平米が約１億。
90×還元率0.85＝76.5に、参考にPC神宮前の一番高い部屋の坪単価
約560万を掛け合わせると76.5÷3.3×560万＝約1.3億。

ここから中古取得時の手数料と持ち分デベに売るまでor未入居新古で売るまでの経費
（管理費空調費合計月９万円弱は取り壊すまでかかるはず。年100万、５年でも500万）に
税金考えたら、正直そんなに儲かる話でもないような・・・。
賃貸出してる部屋も管理費空調費はオーナーが被ってるみたいだしね。

何より、建て替え後の新築に乗せて売るにしても、原宿のあの場所に億出す希望者が
そこまでいるかというのが一番気になる。定借でなく所有権のメリットはあるにしても
建った頃と違って、原宿駅前は永住考える立地ではなくなってしまってるような。

>432

分かりやすい解説で参考になります。老齢化とそれに伴う脱モータリゼーションのトレンドから考えると老人にとって利便性の高い駅前物件に対するニーズは高まることがあれ低くなることはないかと思われ。ただし、このエリアでの最高値の物件たりうりかは確かに分からないところで、利便性が取られるのか、閑静さやゆとりがポイントなるかは、この手の建替え物件の立地評価の参考として関心のあるところです。

閑静を求めるなら原宿パーマン（ NHK横・区役所アムウェイの中間）のほうだと思う。
交通量はやや減くらいだが土日の人ゴミないし、駅近ではないもののバス停至近で東急本店徒歩圏。区役所は隣。

容積率に疑問が残るけど、隣にアムウェイが建つからには高層化も問題ないしょ。アムウェイ裏手の巨大なパーキング含めて、タワー林立地帯になりそう。

ヴィンテージじゃなくて団地だけど、桜上水の建て替えに関するブログ（どちらかと言ったら反対派？）に
『供託通知書』アップされてます。平均66平米が約6,000万円とのこと。　http://danti.jugem.jp/

これは原住民が退去する場合、受け取る金額ということでしょうか。
（反対派にとっては金額ではないでしょうけど）安いと見るか高いと見るか。

条件的には最高でしょう。
築４０年の団地が坪３００万だからね
うらやましい限り

桜上水でこれなら都心部だったらもっと高値見込めるでしょうね。

実はヴィンテージより公団とか投資物件化してるところ（＝自分で住むには適さない）
の方が売買益考えたらおいしいのかも。スレずれですけど。

>>437

建替えＥＸＩＴ狙いの投資というのは昔からある。
ただ建替えは桜上水のように普通じゃありえない好条件
でも反対する人は必ずいる。そして長引くケースが多い
ので不確定性要素が強いね。
それに住宅ローンは使えないことが多いから手金でやる
しかないし、そんな手金があったらほかに投資すべき
金融商品はいくらでもある。

インサイダー的情報を握っていない限りはほとんどの場合
ただのギャンブルです。

桜上水の高値の理由は容積率が余っているがゆえに
専有面積に対して土地の持分が大きいからです。

都心部であっても容積率があまっていなければ
これほど美味しくはありません

>438

？別にギャンブルを薦めているわけじゃありませんが。客観的な感想を書いただけです。

長期化リスクが高いことくらい誰でも分かると思いますし、それこそ自己責任でしょう。
正直、こういう論調のことを書きたがる方の意図が分からない。手金、って初めて聞きましたけど専門用語ですか？

失礼ながら助言というより、シマ荒らし警戒している業者のようにしか感じません。