ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

２９４様

建替えは、ずっと先のことになるとは思いますが、古いマンションを購入する場合はどうしても
考えてしまいますよね。
確か法律では全体の５分の４の賛成があれば、できることになっていると思いますが、
その際、５分の４の賛成が得られるかどうかの要因の一つは、建替え費用がどれくらい手出しに
なるかだと思います。現在すでに容積率に余裕がない場合は、建替え費用が全て各自の手出しになり
ますので、建替えに賛成する人はどうしても少なくなるでしょう。しかし、接道条件に
よっては、総合設計制度が使え、将来、容積率を割りましてもらえることもありますので、その余った
容積率を売って、建替え費用の一部が捻出できることもあります。つまり建替え費用を安くできる
ことになり、その意味で賛同を得やすくなるのです。（これだけで建替えは進みませんが）
その意味で現在の容積率や接道もチャックされることをお勧めします。

大規模修繕をしたから修繕積立金を下げるというのはケースとしては一般的にあまりないと思いますが。

ランニングコストはよく吟味したほうが良いですが、まずいずれにしても積立金がいくらたまってるのか、

確認したほうが良いでしょうね。

あと、何年ぐらい住んで、何年後にいくらで売れそうか、EXITのことは考えておいたほうが良いかと。

率直に言えば以下にヴィンテージといえど、もし売却可能性があるならやはり25年から30年ぐらい迄で、

35年40年となってくると購入検討者がぐっと減るのではと思います。

昭和55年だと耐震基準も旧耐震ですし（如何に頑丈といえど）、ローン減税も年数的に適用外なので。

データ的に、ぱっと見だと少々ハケにくそうです。

逆に安く買い叩くには良いのでは。代々木エリアで専有坪220は今やドムスやペアシティでも少々出しすぎ。

200以下で買いたいところかと。私は過去に某物件を坪190ぐらいで買って数年前240で売りました。

多分今なら高額中古は引き合い自体も少ないでしょうし。下げ基調でしょう。

330 331 332 さま

いろいろと詳しいアドバイスをありがとうございます！

建物はRCになります。
このマンションは、戸数が18戸と少ないのですが
敷地は広く、頭割りの面積は比較的大きめです。
坪単価は、220万円くらいで、手元にある資料によると
ペアシティよりは高いようですね・・・
築30年のものだし、最近このエリアには高速道路の排気口が出来たりで
地価が下がる見込みがあると聞いたんですが、
そのように伝えたところ、売主さんの方にはさほど響かなかったようで
いまだ強気な値段です・・・。

35年ローンは長過ぎ且つ危険だから精々10年ローンが無難、2/3は頭金用意しなくちゃ！賃貸で重厚な所に住んだほうが長い目でみて精神衛生上いいよ！

私も賃貸をおすすめします。買ってからわかるんですよねー

定年退職した私の親（終身雇用＆年功序列の某老舗）がローン（25年）完済した90年代と現代では大いに異なるから一括払い若しくは前回述べたように2/3頭金だね、35年なんてとんでもない話!!!
損得勘定は金銭面だけじゃなく精神面も考慮すべき！
それと、オーナーは建物＆立地に愛着＆拘りを持っているわけで環境悪化の恐れ＝土地評価額云々と説いたところで向こうにしてみれば自分とは異次元の話つまり馬の耳に念仏状態
そして賃貸ならば色んな面において身軽(気軽）
御経験者!?の305さんも仰ってるでしょ！

303です

築30年の物件を諦めきれずに居るものです。

298さま

月々の修繕積み立て費は9000円弱で、
こまめに修繕をしているにもかかわらず
積み立て費は1000万円以上あるとのことです。
積み立て費の引き上げも予定なしだそうです。
戸数は少ないのに不思議です。
このマンションの別の部屋を所有している、
元首相の寄付か何かなんでしょうか。
と、勝手に想像しています。


にたような条件で世田谷のほうの低層の物件も
気に入ったものがあるのですが
こちらは売り主だったリフォーム会社が潰れてしまって
配管の修繕履歴など確認しにくいそうで・・・。
こちらは値下げされて6500万円ほど。140平米弱です。
設計士の方と一緒に内見にも行って相談中です。

＞元首相の寄付か何かなんでしょうか。

ありえないですね。
直近の収支決算を見ればわかりますが、駐車場使用料収入でしょう。
戸数と同数の駐車場があり、使用料が４万円／月と仮定すれば、その収入は
４万円／月ｘ１２月ｘ１８台＝８６４万円／年ですから、
修繕経費の大半はこれでまかなえてしまいます。

確かに、寄付はないですよね。
駐車場代もそのように使われるんですね。
立地の割に良心的な値段で、20000~26000です。

問題はローン期間の長短というより、EXITまでの期間の長短と思います。

個人的には大変良い経験したと思っていますが。EXITの可能性から言えば皆にお勧めできるものではありません。

躯体設備に仮に問題なくとも本当に20年30年住むのか？です。築50年で売ることも想定してみてください。

>>311

あんたみたいな人がもっと増えれば世の中ギスギスしなくてよいんだが・・

>>311
楽しそうですね。

>資産価値的なことはまったく頭にありません
>きっと大損するんでしょうがそれでもいい
いいですねー、私はウチの夫がこんな人だったらいいな、とちょっと思いました。

お住まいの古いマンションについて、可能な範囲で詳しくおしえていただけますか？
場所、築年数、購入金額、こんなとこが素晴らしい・・とか。

ヴィンテージマンション住むのはクラッシックカーに乗るようなものだよ。
心とお金に余裕がないとね。基本的にはリフォーム必須だしネット銀行などの
低金利のローンも古さゆえ使えないケースも多い。
自己資金がないと無理。趣味のものなので予算が足らないからヴィンテージと
いう名の古マンションに住むのは厳しいです。

そういえばうちの近所で昭和５５年７０平米ちょいのリフォーム済み物件が
５９８０万で出ていた。投資物件探していたときに見つけて２ヶ月前は現状
渡しで３９８０万円だったんだけどね。管理費＋修繕費で月５万なのでやめ
ました。ちなみに高輪４丁目です。

古くても管理が良くてリフォーム前の物件というのを探していますが
なかなかないですね。
古くても高かったり、管理費・修繕積み立てが高すぎたり。

>>316

ペアシティですがネッサンスじゃないほうです。
今調べたら竣工は昭和５１年でした。チラシ間違っているようでした。

昨年末、南青山で築35年の80平米の建物を5000万円強の価格で購入。1500万円かけてリフォームしてお気に入りの空間になりました。管理もしっかりしていて、外壁修理や配管の交換といった大きな修繕も終わっていてまあまあ状況は良いのではないかと思う。何よりも住んでいる人の愛着が感じられるのがいい。

ビンテージは「クラッシックカーに乗るようなもの」という例えもあったが、管理が良い物件でスケルトン買いできるのであれば、立地の状況も勘案すると経済的にもなかなか良い買い物であったように思う。何せ、土地の共有持分と坪単価をかけたものとほぼ同額で建物が手に入り、リフォームで最新の設備が得られるのだから。建物の価格はほとんどゼロ評価ということになるが、ビンテージしか醸し出せない味わいが良いと思えるようになれば、それがほとんどただで手に入ることになるわけだし。

これからはマンションの終着点問題が顕在化し、スラム化するマンションと安定した管理で修繕を積み重ねていく成熟したマンションの二極化が進むと予想。一足早く成熟した管理のあり方を実現したビンテージマンションはそういう意味でも安定した投資先に思われる。

などと、自分なりの購入の決断を振り返ってみました。心配なのは耐震基準が現基準でないことだけかな。それも、いわゆるビンテージもののある程度のクオリティのものは、コンクリートの質も良いという人もあり、あんまり神経質には考えないようにしています（本当のところは分からないけれど、、、）

320さんの物件は管理費と修繕積み立て費はおいくらでしたでしょうか？
あと総戸数はいくらでしょう。

わたしも築３０年ほどの物件を検討していますが
代々木エリアで120平米、8000万円弱なので思いとどまっております。
ほとんどが地価なんでしょうか。

321さん、

管理費2万、修繕積立金3万というところです。個人的にはまあまあ適切なレベルかなと思っています。特に、修繕積立金は、中古物件では資産価値を維持する上で必要な資金ですので、新築について払うより納得感を感じます。私が買った時点で積立残高が1個当たりで100万円ほどありました。

土地の共有持分から計算される自分の持分坪数に当該エリアの土地の坪単価をかけた金額と、当該マンションの価格を比較して、前者と後者が同じか、前者の方が大きい場合に、建物価格はゼロ評価とざっくり考えています。しかしながら、土地の共有持分は切り離しては売れませんので、あくまで計算上の話しです。それでも、建物が地震で倒壊してしまったり、建て替えになった場合に、自分が所有しているものの経済的価値を理解する上で、意味がある計算かと思っています。

321さん、

追加ですが、総個数は約80です。コミュニティとして一体感を保ちうる大きさでありながら、かつ一部に管理費等の未払いがあっても全体に吸収可能な数とも思われ、多すぎず少なすぎずの、ところかと思っています。

高輪ペアシティのオープンルーム見てきました。
眺望が、これまで見た低層マンションで最高でした。スタイリッシュな部屋でした。
管理費、修繕積立費は合計で43,000円です。ゴールデンウィークに家族と再見して、
購入を決める予定です。

向かいのNTT社宅が目障りだしそれと上の部屋がフローリング直張りだったり等級低いのだったらマジでやばそう要チェックね

見てきた部屋は、5階ですが、最上階なので、上に部屋はありません。
NTT社宅は、8月から外人向け高級賃貸になるそうですが、島津山を望む側の部屋なので、
眺望は抜けていました。デザイナーリフォームなので、色使いがおしゃれでした。

　家族に見てもらって、決めたいと思います。

ということは西だからおやつ時～日没間際はお天等さんサンサンで気持ちいいねラッキーじゃん！
あそこ今は冷暖房給湯費はどうなってるのかな？

おっしゃる通りでした。晴れた午後見たのですが、日当たりと、風通しがよく、
気持ちのいい部屋でした。
　冷暖房、給湯などは、各戸でそれぞれ電気水道代として別々の請求みたいです。

　あと、高輪4丁目の高台の端の上なので、マンションの２階から北品川側にも出入り口が
あり、五反田駅まで歩いたら、１０分でした。日本橋方面によく行くので、都営浅草線の
高輪台駅まで歩けるのも、びっくりでした。
　高輪４丁目って、以外に奥が深いですね。

決める予定の人が、ここで決めますなんて呑気に書き込むのかなぁ・・・
オープンハウス関係者だと思われてしまいますよ。

昔某所のドムス持ってましたが、そんな私ですら今更って思いますよ。
完全にこのご時勢では出口がフン詰まりになりそうですし。

ヴィンテージっぽいとこって売主に交渉したら賃貸でOKってケースもあると思うけど。
管理費修繕の負担が大きいからね。まあ、リフォームは通常難しいだろうけど。

なるほど、賃貸の交渉をするという手もありですね。
考えてみます。

>>324

その部屋リフォーム前は４９８０万で売り出されていたよ。
あの程度のリフォームで５９８０万はいくらなんても高すぎ。

品川駅徒歩圏に住みたくて、港南側の埋め立て地はいや、となると
高輪４丁目で探すことになるのですが、新築は丸紅の物件くらいしかなくて。
　中古も出物が少ないですね。ルピナス高輪なんて、どうでしょう。

あと品川駅前からバス使えば広尾～信濃町～新宿西口、新宿御苑までも1本で行けるし六本木方面なら開東閣のそばからも乗れる、地の利を熟知していれば住み心地いいよ！家は柘榴坂だから品川駅利用だけどね
泉岳寺駅手前第一京浜沿いのデヴィコーナー（インドカリー）は美味!!!ホテルパシフィック閉店は残念だけど新高輪プリンスのエーデルワイスは70年代初頭の雰囲気!?漂うカフェだからオススメね！

柘榴坂にお住いなんて、素敵ですね！オーバカナルでランチできますね。
以前、高輪２丁目に賃貸で暮らしたのですが、ＪＲが徒歩圏でないのが、ちょっと
不便でした。高輪は４丁目が一番いい、と不動産屋さんにも言われました。

　品川駅がリニア始発駅になる、というのも可能性大と聞きますし、
新高輪プリンスが休業したことも関係あるのでしょうか。

すみません、訂正です。休業が決まったのは、ホテルパシフィックでしたね。
新高輪プリンスは、もちろん健在でした。ごめんなさい。

オーバカナルファン？パレフランス健在の頃は度々・・今や丸の内にもあるものね
私的にはパブカーディナルかな丸の内にも出来たけど昔はニコラ（ニコラスとは別ね）と共に六本木の同じビル（今はTGIフライデーズ）にあった
2丁目は古きを重んじる人は○機動性重視の人は×品川まで日常的に歩くのは辛いしやはりどうしても品川駅使いたくなる
あと親と同居だから住めてるただそれだけ！ほんとは皇居のすぐそばに住みたい！有楽町、銀座まで散歩がてら歩けるし
マンション詳しくないからよく解からないけどグランブルー高輪アドニスは？あと御殿山のミヤンマー大使館となりとか・・
どうせ住むならカーテン閉めなくても人目が気にならないところがベスト!!!それと別に賃貸でもいいじゃん“飽きたら移れる”←この気軽さ大事なこと！

皇居のそばに、実際住んでる友人がいってましたが、日常生活は不便だとか。
生鮮食料品を買うのに、日本橋三越まで行くか、八百屋さんの御用聞きに頼るそうです。

　グランブルーや、ミャンマー大使館そばの物件は１億を超えますよね。
とても手が出ません、、、。

　パレス高輪なら割安でしょうか。丸紅のグランスウィート高輪の７０㎡の部屋は
約9900万だと聞きましたが、これも無理そうですし。あとは、ドミール高輪かな。

丸の内にバカナルはないと思うよ。オザミならあるけどね。

高輪４丁目で２０００年以降にできたやつではパークハウスコリーヌ
か坂下だけど駅から近い野村のソルステージあたりがよいのでは？
モリモトのディアナコート高輪アコルドは分譲価格は比較的安かった。

４丁目の雰囲気が好きなら隣接する北品川６丁目もよいと思うよ。
御殿山までいくなら賃貸ならパシレジかグレイスコートがよいのでは？
ミャンマー大使館隣の御殿山ハウスも悪くないけど線路沿いで少々
うるさいね。中古ならフォレセーヌかな？原美術館隣のミュゼダール
もいいけど出物をほとんど見たことない。

北品川、というのも丁目によって随分雰囲気や資産価値が変わるそうですね。
御殿山のフォレセーヌのオープンルームも見てきました。
　とても素敵でしたが、やはり1億以上なので、高嶺の花でしたけど。

御殿山といえば５丁目のＴＯＣが分譲した「御殿山キングダム」というふざけた
名前のマンションがあるのですが雰囲気があり無名ですがヴィンテージマンションと
呼ぶにふさわしいと思いました。５丁目なら藤和御殿山も崖の上にハングオンして
いるせいか低層マンションなのに眺めはよいですね。

ソニー跡地の再開発、北品川５丁目もかなりの規模に再開発が予定されているので
時代が停まったような御殿山地区もだいぶ変わるでしょうな。

３３６さま

　賃貸は、気軽さは確かにあるのですが、毎月掛け捨てでお金を
消費していく感じですし、よく言われるように、退職後に家賃を払うのは
きつくなる、というところでしょうか。

　週間ダイヤモンドの記事に、品川は中古になっても
資産価値の下がらない街、とありました。そんなこともあり、
わりと真剣に探しているわけなのです。

　柘榴坂に、今温泉病院のような施設を建築中ですが、
あれはなんなのか、ご存知ですか？

代々木の杜ハイツについてお住まいになられたことのある方はいらっしゃいますか？

>>341

柘榴坂に建設中なのはMOAの病院です。高輪は寺が多い街だけど新　興　宗　教　関係の施設も多いですね

代々木の杜ハイツに住んでいる者です。現在、共用部の床・壁の塗り替えとリフォーム、及び各戸玄関ドアのペンキ塗りを行っています。７月には完成します。何かお聞きになりたい事があれば、ご遠慮なくどうぞ。

345さま

書き込みありがとうございます。
345さまは、賃貸でお住まいですか？それともご購入でしょうか？
今、そちらのマンション購入を少し考えているんですが
借地であるがゆえ、思いとどまっております。
管理が良さそうなので築年数のわりに、古さを感じさせないなあと思ってるのですが
住み心地いかがでしょう？
いろいろ教えて頂けますと嬉しいです。

ペアシティ高輪　リフォーム前に内見しました。ワンルーム２部屋をひとつにしたという物件でした。どうりで玄関がワンルーム仕様。奥行きがなく超横長の間取りでした。そのときは確かに3,980万でしたが、興味が持てませんでしたね、確かに眺望は崖の上なので抜けていますが。共用廊下部分から見えた１階部分が草ぼうぼうでした。
花房山も見ましたが電車の音がうるさすぎました。やはりペアシティはルネッサンスか長者丸それか大山ですかね。

高輪ペアシティの旧価格は、4980万だったと思います。
情報は正確な方がよろしいですね。
すでに買付が数件入ったとのことで、私は購入は難しそうですが。
　上の方は、以前、管理費が高くてあきらめた方ですよね。
高輪4丁目で管理費が4万以上するのはあたり前ではないでしょうか。
ルネッサンスは7万しますからね。

　投資物件なら、損をわざと出して節税に使う方が多いのでは。

これから、ヴィンテージマンションを売却に出すものです。

どこの業者さんに仲介を頼もうか迷っています。
マンションに一番チラシが入るのが、住友住宅販売です。
　いつも、具体的なストーリが書いてあって、少し前までは「銀行員の息子さんが
海外勤務を終えるので、実家の近くにマンションを。。」最近では、
「社宅用に、相場より高くても買いたい、」などなど。

　でも、同じマンションの方に聞いたのですが、こういった話を本気にして
査定を頼むと、「うちは専属専任しか扱っていません。そうでないと広告費も
かけられませんから。」と言われるそうです。

　旧財閥系の、名前のとおった業者さんがいいのか、センチュリーなどの
地元に強いところがいいのか、うまく成約なさった方の経験をお聞きする
ことができればありがたいです。

＞いつも、具体的なストーリが書いてあって、
専任を取り付けるためのエサです。９割９分作り話だと思って間違いないでしょう。
専任を取った後は他社の客付けを突っぱね自社客に売る「両手」です。
売値（値引きなし）で買うという他社客がいても、１割引で買うという自社客がいれば、そっちに売ろうとしますので、売り主としては損な（不利な）売却をさせられることとなります。
売れる物件なら、複数の業者に一般で依頼した方が良いと思います。