ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

271＞272さんへ

270です。
余談ですが...。
見学した当時は、不動産価格がかなり落ち込んでいた時期で、
いずれも120㎡位の部屋がフルリフォーム済みで、表向きの強気の価格とは裏腹に、商談となると8,000万円前後と今では信じられない価格でした。
・品川は、駐車場の確保が難しい。
・三田は、駐車場は使用権付でしたが、スラブ厚が心配（幼子がおりますので）。
以上の内容で見送りましたが、マンション全体の雰囲気や借景は、今でも忘れられません。

※管理費等（駐車場含む）は10万円/月超と高いですが、それ以上の納得のいく管理状態でした。

あげ

>>273
ホーマットの住み心地はいかがですか？

もっと下がるよ。
まじで。

当面は家買うの見送りですな

私も見送りの所存

リクルートが煽ってるだけなので騙されないように

雅叙園、築年が相当なので、私も耐震は非常に気になります。
後、気になるのはエレベーターと廊下の貧相な感じです。
あの年数で箱の交換もされていないようですが、大規模修繕等、今まできちんと定期的な修繕や改善がされているのかとても気になります。
詳しい方がいたらぜひ教えて頂きたいです。

雅叙園じゃなくて雅叙苑ね。
近所の者でよくあの近くを通るけど、相当な古さを感じさせるマンションだね。
眺望はいいと思うけど。

今、販売中でヴィンテージになりそうなマンションは？

今販売している物件の中なら間違いなくブリリア大和郷でしょう。

築30年の7800万円の物件都心のマンションを検討中。
（分譲時昭和55年で8000万円以上、広さは120平米ほど）

平成16年大規模修繕工事を1000万円以上かけて
そして、給水配管工事を15年に行っております。
19年にも修繕工事を行っております。

修繕積み立て費は9000円弱、管理費は30000万円弱　駐車場26000円と、
古い物件のなかでは比較的安めです。

頭金は1000万円程度で借り入れが諸費用込みで7000万円強になります。
35年ローンを組むとちょうど、今私たちが月々賃貸で払っている額（駐車場40000円込み）と
ほぼ同じ30万円弱くらいです。
繰り上げ返済はするつもりです。
古いものですが、低層で戸数も少なく、万が一建て替えとなった場合の土地の持ち分は
大きいです。


後で聞いたのですが、新築当時は某元首相が入居されていたとかで（現在も所有中）
こういったことも価格保持に影響するのでしょうか。
（いわゆる有名なヴィンテージシリーズではありませんが。）

とはいえ、築30年のものに8000万円という価格を払うのがいいのかどうか、
迷っております。

>管理費は30000万円弱

住んでる世界が違い過ぎて理解できないよ。

30000万円弱

↑誤植でした、すみません。
30000円弱です。

神戸のオーキッドコートは管理費が３０万位でしたよ。

場所によりますが、８０００万は高いとは言えません。ただし、
建て替えにいたるまでには、いろいろな障害があり長いプロセスが必要なので
現時点ではあまり考慮にいれないほうがいいと思います。

それよりも、そのマンションにあとどれくらい住めるかという試算が必要ですね。
理屈のうえでは、ちゃんとしたマンションなら50年、６０年はもちますが、
問題は今までの管理とこれからの計画です。
修繕積立金の低さが気になりますね。その面積と戸数であれば、
２－３万円くらいはあって当然。

管理組合がしっかりしているなら、築３０年のマンションであっても
今後１５－２０年くらいのタイムスパンでの主要なメンテナンス作業と
そのための費用の見積もりは出しています。現在までの積立金と、
今後必要とされる資金額をきちんと見たほうがいいですね。

あと、耐震工事をどの程度やったのかも要確認です。

それらを見て、現在の修繕計画で２０年程度はいけるかどうか、というのが
購入の一つのポイントでしょう。

298さま

コメントありがとうございます。

修繕積み立て費が確かに安いんですよね。
こちらは、確か、大規模修繕を平成15~19年の間に何度かしたばかり
だからここのところ安くなってるのかと思っていたんですが・・
確認してみます。
場所は代々木エリアになります。

ここのところ不動産が下がっていると言われますが
都心部で中古のものは、一概にそうは言えないですよね・・
今建ててる物件などは、きっと土地が下がっているから
少し安めで出されるんでしょうけれど・・・。

構造はRC壁式ですか？古い建物でも低層壁式は地震にはかなり強いと聞きますよ。

２９４様

建替えは、ずっと先のことになるとは思いますが、古いマンションを購入する場合はどうしても
考えてしまいますよね。
確か法律では全体の５分の４の賛成があれば、できることになっていると思いますが、
その際、５分の４の賛成が得られるかどうかの要因の一つは、建替え費用がどれくらい手出しに
なるかだと思います。現在すでに容積率に余裕がない場合は、建替え費用が全て各自の手出しになり
ますので、建替えに賛成する人はどうしても少なくなるでしょう。しかし、接道条件に
よっては、総合設計制度が使え、将来、容積率を割りましてもらえることもありますので、その余った
容積率を売って、建替え費用の一部が捻出できることもあります。つまり建替え費用を安くできる
ことになり、その意味で賛同を得やすくなるのです。（これだけで建替えは進みませんが）
その意味で現在の容積率や接道もチャックされることをお勧めします。

大規模修繕をしたから修繕積立金を下げるというのはケースとしては一般的にあまりないと思いますが。

ランニングコストはよく吟味したほうが良いですが、まずいずれにしても積立金がいくらたまってるのか、

確認したほうが良いでしょうね。

あと、何年ぐらい住んで、何年後にいくらで売れそうか、EXITのことは考えておいたほうが良いかと。

率直に言えば以下にヴィンテージといえど、もし売却可能性があるならやはり25年から30年ぐらい迄で、

35年40年となってくると購入検討者がぐっと減るのではと思います。

昭和55年だと耐震基準も旧耐震ですし（如何に頑丈といえど）、ローン減税も年数的に適用外なので。

データ的に、ぱっと見だと少々ハケにくそうです。

逆に安く買い叩くには良いのでは。代々木エリアで専有坪220は今やドムスやペアシティでも少々出しすぎ。

200以下で買いたいところかと。私は過去に某物件を坪190ぐらいで買って数年前240で売りました。

多分今なら高額中古は引き合い自体も少ないでしょうし。下げ基調でしょう。

330 331 332 さま

いろいろと詳しいアドバイスをありがとうございます！

建物はRCになります。
このマンションは、戸数が18戸と少ないのですが
敷地は広く、頭割りの面積は比較的大きめです。
坪単価は、220万円くらいで、手元にある資料によると
ペアシティよりは高いようですね・・・
築30年のものだし、最近このエリアには高速道路の排気口が出来たりで
地価が下がる見込みがあると聞いたんですが、
そのように伝えたところ、売主さんの方にはさほど響かなかったようで
いまだ強気な値段です・・・。

35年ローンは長過ぎ且つ危険だから精々10年ローンが無難、2/3は頭金用意しなくちゃ！賃貸で重厚な所に住んだほうが長い目でみて精神衛生上いいよ！

私も賃貸をおすすめします。買ってからわかるんですよねー

定年退職した私の親（終身雇用＆年功序列の某老舗）がローン（25年）完済した90年代と現代では大いに異なるから一括払い若しくは前回述べたように2/3頭金だね、35年なんてとんでもない話!!!
損得勘定は金銭面だけじゃなく精神面も考慮すべき！
それと、オーナーは建物＆立地に愛着＆拘りを持っているわけで環境悪化の恐れ＝土地評価額云々と説いたところで向こうにしてみれば自分とは異次元の話つまり馬の耳に念仏状態
そして賃貸ならば色んな面において身軽(気軽）
御経験者!?の305さんも仰ってるでしょ！

303です

築30年の物件を諦めきれずに居るものです。

298さま

月々の修繕積み立て費は9000円弱で、
こまめに修繕をしているにもかかわらず
積み立て費は1000万円以上あるとのことです。
積み立て費の引き上げも予定なしだそうです。
戸数は少ないのに不思議です。
このマンションの別の部屋を所有している、
元首相の寄付か何かなんでしょうか。
と、勝手に想像しています。


にたような条件で世田谷のほうの低層の物件も
気に入ったものがあるのですが
こちらは売り主だったリフォーム会社が潰れてしまって
配管の修繕履歴など確認しにくいそうで・・・。
こちらは値下げされて6500万円ほど。140平米弱です。
設計士の方と一緒に内見にも行って相談中です。

＞元首相の寄付か何かなんでしょうか。

ありえないですね。
直近の収支決算を見ればわかりますが、駐車場使用料収入でしょう。
戸数と同数の駐車場があり、使用料が４万円／月と仮定すれば、その収入は
４万円／月ｘ１２月ｘ１８台＝８６４万円／年ですから、
修繕経費の大半はこれでまかなえてしまいます。

確かに、寄付はないですよね。
駐車場代もそのように使われるんですね。
立地の割に良心的な値段で、20000~26000です。

問題はローン期間の長短というより、EXITまでの期間の長短と思います。

個人的には大変良い経験したと思っていますが。EXITの可能性から言えば皆にお勧めできるものではありません。

躯体設備に仮に問題なくとも本当に20年30年住むのか？です。築50年で売ることも想定してみてください。

>>311

あんたみたいな人がもっと増えれば世の中ギスギスしなくてよいんだが・・

>>311
楽しそうですね。

>資産価値的なことはまったく頭にありません
>きっと大損するんでしょうがそれでもいい
いいですねー、私はウチの夫がこんな人だったらいいな、とちょっと思いました。

お住まいの古いマンションについて、可能な範囲で詳しくおしえていただけますか？
場所、築年数、購入金額、こんなとこが素晴らしい・・とか。

ヴィンテージマンション住むのはクラッシックカーに乗るようなものだよ。
心とお金に余裕がないとね。基本的にはリフォーム必須だしネット銀行などの
低金利のローンも古さゆえ使えないケースも多い。
自己資金がないと無理。趣味のものなので予算が足らないからヴィンテージと
いう名の古マンションに住むのは厳しいです。

そういえばうちの近所で昭和５５年７０平米ちょいのリフォーム済み物件が
５９８０万で出ていた。投資物件探していたときに見つけて２ヶ月前は現状
渡しで３９８０万円だったんだけどね。管理費＋修繕費で月５万なのでやめ
ました。ちなみに高輪４丁目です。

古くても管理が良くてリフォーム前の物件というのを探していますが
なかなかないですね。
古くても高かったり、管理費・修繕積み立てが高すぎたり。

>>316

ペアシティですがネッサンスじゃないほうです。
今調べたら竣工は昭和５１年でした。チラシ間違っているようでした。

昨年末、南青山で築35年の80平米の建物を5000万円強の価格で購入。1500万円かけてリフォームしてお気に入りの空間になりました。管理もしっかりしていて、外壁修理や配管の交換といった大きな修繕も終わっていてまあまあ状況は良いのではないかと思う。何よりも住んでいる人の愛着が感じられるのがいい。

ビンテージは「クラッシックカーに乗るようなもの」という例えもあったが、管理が良い物件でスケルトン買いできるのであれば、立地の状況も勘案すると経済的にもなかなか良い買い物であったように思う。何せ、土地の共有持分と坪単価をかけたものとほぼ同額で建物が手に入り、リフォームで最新の設備が得られるのだから。建物の価格はほとんどゼロ評価ということになるが、ビンテージしか醸し出せない味わいが良いと思えるようになれば、それがほとんどただで手に入ることになるわけだし。

これからはマンションの終着点問題が顕在化し、スラム化するマンションと安定した管理で修繕を積み重ねていく成熟したマンションの二極化が進むと予想。一足早く成熟した管理のあり方を実現したビンテージマンションはそういう意味でも安定した投資先に思われる。

などと、自分なりの購入の決断を振り返ってみました。心配なのは耐震基準が現基準でないことだけかな。それも、いわゆるビンテージもののある程度のクオリティのものは、コンクリートの質も良いという人もあり、あんまり神経質には考えないようにしています（本当のところは分からないけれど、、、）

320さんの物件は管理費と修繕積み立て費はおいくらでしたでしょうか？
あと総戸数はいくらでしょう。

わたしも築３０年ほどの物件を検討していますが
代々木エリアで120平米、8000万円弱なので思いとどまっております。
ほとんどが地価なんでしょうか。

321さん、

管理費2万、修繕積立金3万というところです。個人的にはまあまあ適切なレベルかなと思っています。特に、修繕積立金は、中古物件では資産価値を維持する上で必要な資金ですので、新築について払うより納得感を感じます。私が買った時点で積立残高が1個当たりで100万円ほどありました。

土地の共有持分から計算される自分の持分坪数に当該エリアの土地の坪単価をかけた金額と、当該マンションの価格を比較して、前者と後者が同じか、前者の方が大きい場合に、建物価格はゼロ評価とざっくり考えています。しかしながら、土地の共有持分は切り離しては売れませんので、あくまで計算上の話しです。それでも、建物が地震で倒壊してしまったり、建て替えになった場合に、自分が所有しているものの経済的価値を理解する上で、意味がある計算かと思っています。

321さん、

追加ですが、総個数は約80です。コミュニティとして一体感を保ちうる大きさでありながら、かつ一部に管理費等の未払いがあっても全体に吸収可能な数とも思われ、多すぎず少なすぎずの、ところかと思っています。

高輪ペアシティのオープンルーム見てきました。
眺望が、これまで見た低層マンションで最高でした。スタイリッシュな部屋でした。
管理費、修繕積立費は合計で43,000円です。ゴールデンウィークに家族と再見して、
購入を決める予定です。

向かいのNTT社宅が目障りだしそれと上の部屋がフローリング直張りだったり等級低いのだったらマジでやばそう要チェックね

見てきた部屋は、5階ですが、最上階なので、上に部屋はありません。
NTT社宅は、8月から外人向け高級賃貸になるそうですが、島津山を望む側の部屋なので、
眺望は抜けていました。デザイナーリフォームなので、色使いがおしゃれでした。

　家族に見てもらって、決めたいと思います。

ということは西だからおやつ時～日没間際はお天等さんサンサンで気持ちいいねラッキーじゃん！
あそこ今は冷暖房給湯費はどうなってるのかな？

おっしゃる通りでした。晴れた午後見たのですが、日当たりと、風通しがよく、
気持ちのいい部屋でした。
　冷暖房、給湯などは、各戸でそれぞれ電気水道代として別々の請求みたいです。

　あと、高輪4丁目の高台の端の上なので、マンションの２階から北品川側にも出入り口が
あり、五反田駅まで歩いたら、１０分でした。日本橋方面によく行くので、都営浅草線の
高輪台駅まで歩けるのも、びっくりでした。
　高輪４丁目って、以外に奥が深いですね。

決める予定の人が、ここで決めますなんて呑気に書き込むのかなぁ・・・
オープンハウス関係者だと思われてしまいますよ。

昔某所のドムス持ってましたが、そんな私ですら今更って思いますよ。
完全にこのご時勢では出口がフン詰まりになりそうですし。

ヴィンテージっぽいとこって売主に交渉したら賃貸でOKってケースもあると思うけど。
管理費修繕の負担が大きいからね。まあ、リフォームは通常難しいだろうけど。

なるほど、賃貸の交渉をするという手もありですね。
考えてみます。

>>324

その部屋リフォーム前は４９８０万で売り出されていたよ。
あの程度のリフォームで５９８０万はいくらなんても高すぎ。

品川駅徒歩圏に住みたくて、港南側の埋め立て地はいや、となると
高輪４丁目で探すことになるのですが、新築は丸紅の物件くらいしかなくて。
　中古も出物が少ないですね。ルピナス高輪なんて、どうでしょう。

あと品川駅前からバス使えば広尾～信濃町～新宿西口、新宿御苑までも1本で行けるし六本木方面なら開東閣のそばからも乗れる、地の利を熟知していれば住み心地いいよ！家は柘榴坂だから品川駅利用だけどね
泉岳寺駅手前第一京浜沿いのデヴィコーナー（インドカリー）は美味!!!ホテルパシフィック閉店は残念だけど新高輪プリンスのエーデルワイスは70年代初頭の雰囲気!?漂うカフェだからオススメね！

柘榴坂にお住いなんて、素敵ですね！オーバカナルでランチできますね。
以前、高輪２丁目に賃貸で暮らしたのですが、ＪＲが徒歩圏でないのが、ちょっと
不便でした。高輪は４丁目が一番いい、と不動産屋さんにも言われました。

　品川駅がリニア始発駅になる、というのも可能性大と聞きますし、
新高輪プリンスが休業したことも関係あるのでしょうか。

すみません、訂正です。休業が決まったのは、ホテルパシフィックでしたね。
新高輪プリンスは、もちろん健在でした。ごめんなさい。

オーバカナルファン？パレフランス健在の頃は度々・・今や丸の内にもあるものね
私的にはパブカーディナルかな丸の内にも出来たけど昔はニコラ（ニコラスとは別ね）と共に六本木の同じビル（今はTGIフライデーズ）にあった
2丁目は古きを重んじる人は○機動性重視の人は×品川まで日常的に歩くのは辛いしやはりどうしても品川駅使いたくなる
あと親と同居だから住めてるただそれだけ！ほんとは皇居のすぐそばに住みたい！有楽町、銀座まで散歩がてら歩けるし
マンション詳しくないからよく解からないけどグランブルー高輪アドニスは？あと御殿山のミヤンマー大使館となりとか・・
どうせ住むならカーテン閉めなくても人目が気にならないところがベスト!!!それと別に賃貸でもいいじゃん“飽きたら移れる”←この気軽さ大事なこと！

皇居のそばに、実際住んでる友人がいってましたが、日常生活は不便だとか。
生鮮食料品を買うのに、日本橋三越まで行くか、八百屋さんの御用聞きに頼るそうです。

　グランブルーや、ミャンマー大使館そばの物件は１億を超えますよね。
とても手が出ません、、、。

　パレス高輪なら割安でしょうか。丸紅のグランスウィート高輪の７０㎡の部屋は
約9900万だと聞きましたが、これも無理そうですし。あとは、ドミール高輪かな。

丸の内にバカナルはないと思うよ。オザミならあるけどね。

高輪４丁目で２０００年以降にできたやつではパークハウスコリーヌ
か坂下だけど駅から近い野村のソルステージあたりがよいのでは？
モリモトのディアナコート高輪アコルドは分譲価格は比較的安かった。

４丁目の雰囲気が好きなら隣接する北品川６丁目もよいと思うよ。
御殿山までいくなら賃貸ならパシレジかグレイスコートがよいのでは？
ミャンマー大使館隣の御殿山ハウスも悪くないけど線路沿いで少々
うるさいね。中古ならフォレセーヌかな？原美術館隣のミュゼダール
もいいけど出物をほとんど見たことない。

北品川、というのも丁目によって随分雰囲気や資産価値が変わるそうですね。
御殿山のフォレセーヌのオープンルームも見てきました。
　とても素敵でしたが、やはり1億以上なので、高嶺の花でしたけど。

御殿山といえば５丁目のＴＯＣが分譲した「御殿山キングダム」というふざけた
名前のマンションがあるのですが雰囲気があり無名ですがヴィンテージマンションと
呼ぶにふさわしいと思いました。５丁目なら藤和御殿山も崖の上にハングオンして
いるせいか低層マンションなのに眺めはよいですね。

ソニー跡地の再開発、北品川５丁目もかなりの規模に再開発が予定されているので
時代が停まったような御殿山地区もだいぶ変わるでしょうな。

３３６さま

　賃貸は、気軽さは確かにあるのですが、毎月掛け捨てでお金を
消費していく感じですし、よく言われるように、退職後に家賃を払うのは
きつくなる、というところでしょうか。

　週間ダイヤモンドの記事に、品川は中古になっても
資産価値の下がらない街、とありました。そんなこともあり、
わりと真剣に探しているわけなのです。

　柘榴坂に、今温泉病院のような施設を建築中ですが、
あれはなんなのか、ご存知ですか？

代々木の杜ハイツについてお住まいになられたことのある方はいらっしゃいますか？

>>341

柘榴坂に建設中なのはMOAの病院です。高輪は寺が多い街だけど新　興　宗　教　関係の施設も多いですね

代々木の杜ハイツに住んでいる者です。現在、共用部の床・壁の塗り替えとリフォーム、及び各戸玄関ドアのペンキ塗りを行っています。７月には完成します。何かお聞きになりたい事があれば、ご遠慮なくどうぞ。

345さま

書き込みありがとうございます。
345さまは、賃貸でお住まいですか？それともご購入でしょうか？
今、そちらのマンション購入を少し考えているんですが
借地であるがゆえ、思いとどまっております。
管理が良さそうなので築年数のわりに、古さを感じさせないなあと思ってるのですが
住み心地いかがでしょう？
いろいろ教えて頂けますと嬉しいです。

ペアシティ高輪　リフォーム前に内見しました。ワンルーム２部屋をひとつにしたという物件でした。どうりで玄関がワンルーム仕様。奥行きがなく超横長の間取りでした。そのときは確かに3,980万でしたが、興味が持てませんでしたね、確かに眺望は崖の上なので抜けていますが。共用廊下部分から見えた１階部分が草ぼうぼうでした。
花房山も見ましたが電車の音がうるさすぎました。やはりペアシティはルネッサンスか長者丸それか大山ですかね。

高輪ペアシティの旧価格は、4980万だったと思います。
情報は正確な方がよろしいですね。
すでに買付が数件入ったとのことで、私は購入は難しそうですが。
　上の方は、以前、管理費が高くてあきらめた方ですよね。
高輪4丁目で管理費が4万以上するのはあたり前ではないでしょうか。
ルネッサンスは7万しますからね。

　投資物件なら、損をわざと出して節税に使う方が多いのでは。

これから、ヴィンテージマンションを売却に出すものです。

どこの業者さんに仲介を頼もうか迷っています。
マンションに一番チラシが入るのが、住友住宅販売です。
　いつも、具体的なストーリが書いてあって、少し前までは「銀行員の息子さんが
海外勤務を終えるので、実家の近くにマンションを。。」最近では、
「社宅用に、相場より高くても買いたい、」などなど。

　でも、同じマンションの方に聞いたのですが、こういった話を本気にして
査定を頼むと、「うちは専属専任しか扱っていません。そうでないと広告費も
かけられませんから。」と言われるそうです。

　旧財閥系の、名前のとおった業者さんがいいのか、センチュリーなどの
地元に強いところがいいのか、うまく成約なさった方の経験をお聞きする
ことができればありがたいです。

＞いつも、具体的なストーリが書いてあって、
専任を取り付けるためのエサです。９割９分作り話だと思って間違いないでしょう。
専任を取った後は他社の客付けを突っぱね自社客に売る「両手」です。
売値（値引きなし）で買うという他社客がいても、１割引で買うという自社客がいれば、そっちに売ろうとしますので、売り主としては損な（不利な）売却をさせられることとなります。
売れる物件なら、複数の業者に一般で依頼した方が良いと思います。

ご回答ありがとうございます。

やはり、具体的な話は、作り話なのですね。
つい先日も、某小規模な業者から、手紙が届いて
「同じマンション内で、娘さんのためにもう一部屋ほしい、という方が
いらっしゃいます。支払は現金になります。」と書いてあり、
思わず頼んでしまおうか、と思いました。

　でも、うちのマンションは皆さん愛着があるので、
売り買いしたい人がいれば、まず管理人さんに声をかけるんですよね。
　
　数社に一般媒介でお願いしようかと思います。

346さま
私も正直、借地と言う事で考慮しましたが、あと９０年程先の事で悩んでも
しょうがないかな、と思い、３年ほど前に９０M2強の２LDKを購入しました。
管理費と修繕積立金、地代で、毎月３万円強支払っています。大規模修繕計画が
去年一段落付きまして、積立金は１万円安くなりました。私たちは、子供１人の
家庭ですが、住み心地は良いです。管理人さんが常駐という事も、ありますが、
安心して住め、又、他のマンションには無いサービスがあったりします。
トランクルームが無料で使用できるのが、うれしいです。

３４７さん

　ワンルームを二つつなげた部屋って、どうして知ってるのですか？
分譲時の図面を見ないとわからないはずですが。

　査定に来た不動産マンが、専任を取れなかった腹いせに
書いていた、なんて。。。

　これまで随分、オープンルームを拝見してきましたが、
それは、真剣に検討するためであって、気に入らなければ
自分が買わなければそれですむこと。

　わざわざネガティブな情報を書き込んだりするのは
品性の卑しい人のすること。

352さま

お答え頂きありがとうございます。
こちらの懸念は、借地である故、融資が降りにくいかなあということです。
我々は頭金が少ないものですから・・・。
こんな質問で申し訳ないのですが、（もしもローンを組まれて居た場合）、
お金はスムーズに借りられましたか？

あと、一生住むつもりならいいなあと思うのですが
もし売りたくなった時のことを考えると、流通面で少し心配で。


物件としては立地、広さと魅力的ですよね。

３５４さま
私たちの場合、３年前という状況と言う事もあり、ローンの査定は問題なく通りました。
売りに出す事は考えていませんが、私どもの様なファミリータイプの部屋は、最近の状況ですと
比較的短期に買い手が付いているようです。１０階の２００M2超えのペントハウスは、
一年近く買い手が付かないようですが、、、、

ペアシティ高輪の件でネガティブなことを書き込んだとのことで品性が卑しいと批判されてしまいましたが（笑）、私は業者でもありません。ワンルームニコイチの件は販売業者がちゃんと説明していましたよ。（まあ素人でも見ればすぐ分かりますが）個人の好みなのでそれが悪いとは言いませんが、決める際には専門家を同行して色々な側面から検討した方が良いと思いますが、まあ余計なお世話か。ここは書いていいのは提灯コメントだけなようなのでこれ以上書き込みませんご安心下さい。

別に提灯コメントだけがＯＫなわけではないと思いますよ。

広尾ガーデンヒルズだって、高級団地、と揶揄する人はいます。

それを、なるほどな、と思う人もいれば、買えない人のひがみ、と思う人もいるわけで。

　ただ、中古マンションの場合は、新築マンションと違い、売り手は業者でなく、

個人の場合が多いので、オープンルームを見るときには、オーナーへの配慮は持ちたい、

と思っています。こういう気持ちは、賃貸の人には理解できないでしょうが。

昨日アットホーム見てたらなんと！シャトー三田の33㎡309号室（北向き⇒正面玄関側）が8万＋1万（管理費）敷1礼1で出てた
但しシャトー管理から冷暖房、給湯、給水の各基本料金＋使用料の請求が来ると思う
（まだセントラルが存続していればの話、或いはもしも・・時代の流れで使いたい放題になっていれば超お得！）

代々木の杜ハイツの情報、私も求めております。
200平米と140平米が出ていますが、坪単価にするとお値段がずいぶん違います。眺望の差なのでしょうか。。
（内見はまだしておりません）
山手通沿いの住環境はいかがですか？
山手通沿いに煙突ができてしまい、私の知人などは、もうこの辺りには住みたくないなどと言っているのですが。。

３５８さん。代々木の杜ハイツの住民です。価格の違いは、やはり広さと眺望だと思います。南北に広がっている建物ですので、住環境も部屋により異なります。２００Ｍ２の方は、１０Ｆのペントハウス風で、この中でも一番広い部屋だと思います。１４０Ｍ２の方は、建物の南寄りですね。山手通りの排気塔のことを御気になされているようですが、一番近い排気塔は、マンションから約２００Ｍほど南寄りの、代々木八幡神社の方ですので、直接の排気による悩みはなさそうです。ただ、やはり美観上、はなはだ良ろしくないと感じます。住環境は、山手通り側は、車の騒音が気になる日もありますが、代々木公園側は、静かで申し分ないです。代々木公園までは、八幡神社の横を通ってすぐです。休みの日の散歩には、非常に良いです。代々木公園～明治神宮を辿り神宮内の緑地でゆっくり過ごし、帰りは参宮橋駅経由で、買い物をして帰ります。

実際に住んでいる方に返信いただけて光栄です！
週末に内見しました。
長所
・広さに対するコストパフォーマンス
・かろうじて南向きの部屋がある
短所
・部屋が汚くリフォームなしでは住めない。ちゃんと直すと1000万円だそう。
・駅からちょっと遠い（駅からドアまで10分以上かかりそう）
・山手通の音と排気が気になる（でも起伏に富んだ道を行けば山手通を通らないことも可能）
不明点
・宗教法人の持ち物？

さて、どうするか。
もう少し検討します。
とかっているうちに売れてしまうかもしれませんが。

中央環状線の開通後、山手通りは順次整備されるようですよ。
歩道を広くして、植樹して、電柱は地中に埋めるみたいです。
音はどうしようもないかもしれませんが、この道が綺麗になると
いいですね。

山手通は車道優先で、歩道はひどいボコボコですものね。

管理も大事ですけれど、建物があとどれくらいもつのでしょうかねえ。。
裏庭のさびれたおもちゃがうち捨てられているのも気になりました。

なんて住んでいる方すみません。
本気で気になっているからこそ、慎重になってしまうのです。
サイズが大きいし地上権ですから、転売しやすいとは言えませんので。

ヴィンテージマンションは管理費・修繕積立金が高額であるケースが多いですね。
中古だからいい場所でも５０００万くらいの物件もあるけどランニングは月額１０万
近かったりする。もちろん戸数が少なかったりと管理に金がかかるのもわかるけど
あれってマンションの格を維持するため（収入レベルの低い人が入居してこないよう）
管理組合でわざと高くしているのではないかと思うことがある。

>>364

耐震性については、マンションによって異なるので、管理組合に行って耐震工事の有無、
耐震工事をやっている場合は、その詳細について聞いたほうがいいですよ。
マンションの購入希望者も、不動産会社を通して管理組合に伝えれば、
資料を見せてくれます。逆にそれを見せてくれないようなところは
やめたほうがいいでしょう。

一般論として言えば、単に古いだけではなく内容も伴ったヴィンテージマンションの
場合（流通価格としては平均１億円以上くらいのもの）であれば、80年以前竣工で
現在の耐震基準を満たしていないマンションでは、多額の費用をかけて
しっかりとした耐震工事をほどこしています。

めんどうですが、大きな買い物なので物件ごとに調べてみたほうがいいですね。

90年代後半より、多くの重厚な建物（ローンが未だない時代からの）は単に1980年以前ということだけで今風の無機質な外観の軽薄な建物へと変貌を遂げた。

↑
日本語は不自由のようですね。

>>364
以前、目黒雅叙園の管理組合が耐震診断した結果、
震度７で崩壊すると結果が出たと読みました。

総じて70年代のＲＣ造や新耐震基準前のものは
ある程度覚悟した方がいいですね。

しかし城南エリアの70年代マンションは強気ですね。
実際の成約価格は売出し値は大きく下回っていると思います。

築古マンションの耐震工事は、なかなかうまくいきません。
１～３階のバルコニーや外廊下等にＸ印の鉄骨をはめ込んで補強するわけですが、どこのお宅も嫌がるので、まとまりません。

積立金がたくさんあってもスゴク難しいです。

なら地震が起こったらお陀仏さんですね☆彡

住宅の楽待と申します。

9月26日(土)に「後悔しない中古マンション選び～築年別チェックポイント～」という
セミナーを行います。

当日は、不動産会社さんは一切関わっていませんので、
セミナーでしか言えない事が満載の予定ですので、
ご興味があれば是非参加ください。
詳細は以下よりご覧いただけます。

http://sumai.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html?cmpid=...

私は370ではありませんが中古販売業者から直接聞いたことありますよ。
でも診断うけて不適格だったら補強工事が必須みたいだから逆に安心なのでは？

目黒のストークマンションというところでオープンルームがあったので
先週末に覗いてみました。

昭和45年ということで期待はしていませんでしたが，やはり辛気臭さは
予想通りでした。

ヴィンテージというのとは少し違ったようです。

>>370さん
私もリノベ含みで、目黒のマンション雅敘苑を検討しました。築は古いですが管理体制が良く、立地､環境も良く、坪単価も手頃でしたのでかなり前向きに考えました。しかしやはり気になるのは耐震性です。管理組合の資料等取り寄せて調べたら、私の手元の資料では、震度５強で倒壊の恐れありとありました。もちろん、委員会が作られ、修繕について検討中です。ただ建物が当時の工法で、複数の建て方が混合しており、補強工事も非常に難しく、一筋縄ではいかないようです。やはり、この耐震の問題はどうしても気になりますよね…。古くてもしっかり補強してあればいいのですが…

以前友人が結婚と同時にマンション雅叙園を購入しました。
ですが、やはり古いマンションは水周りにトラブルが多いらしく、
早々に引っ越してましたよ