ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

>>260

＞広尾GHをわかってないと称し、浦安をよしとするなんて脳内は液状化してしまったんですかね　笑）

広尾GHを崇めてる自体わかってないとは言ったけど、浦安をよしとするとは言ってませんよ。

そんなに憧れなら広尾GH賃貸で入ったらどうですか？
賃貸専用で回ってる部屋が結構有りますよ。
東京フォーサイトスクエアの情報参考は参考に成りませんか？
語り尽くされた広尾GHよりも（外国籍の知人が何人か賃貸で住んでいましたが）
自分は東京フォーサイトスクエアに興味が湧いたので見に行ってみようと思ってますが。
将来どう評価されているかはその時に成らないと分かりませんが、人が良いという物は自分の目で確かめたいと思っています。

住みやすいマンションは、どこか、というスレッドに変化してしまったのか？？

ここは、ビンテージマンションのスレッドだよね。

別に住んでいなくても、客観的なビンテージの定義はあると思う。池袋、新宿周辺の
マンションがビンテージになることはまずあり得ない。街を歩いてみたら、歴然とし
ている。

外国の大使館がずらずら並んでいるような街と、新宿に出稼ぎに来ている外国人が
密集している街を比較するまでもないでしょう。

庶民の街で住みやすいかどうか、というのとは全く別の次元のスレッド。どうして
いつまでも勘違いしているのかな？

時代も変わり、街の評価も変わるんですよ。
今土地評価の高い物の後追いばかりでは、本当に長い目で見て価値の有る物は買えないのでは。
NY等の大都市でも、アッパーはアッパーで確固たる地位がありますが、今まで金持ちが敬遠していた所が数年で様変わりするのはよく有る事ですし。

>>264

100年後とか、将来のビンテージを予想するところじゃないだろｗ
今のビンテージの中で、本当にビンテージに値するところ、はどこかってこと。
いい加減、理解しろよｗ

＞別に住んでいなくても、客観的なビンテージの定義はあると思う。
＞庶民の街で住みやすいかどうか、というのとは全く別の次元のスレッド。

ここはビンテージとは無縁の庶民がビンテージの定義で語る
憧れのハイクラス住宅地に建つ
憧れのビンテージマンションのスレッドでよろしいんですね。

引き続きその主旨に則り進むと、とても意義の有るスレになりますね。
カタログとネットの情報収集がメインのビンテージオタクスレって事ですね。

ビンテージワインも飲まずして語るワイン通の集まりのような物でしょうか。
ビンテージでも実際飲めば、それぞれ好みも有ると思うのですが。
色、香り、味も全て読み語りのイメージという事で。

実際、ビンテージとされているマンションに住んでいる人が参加してないんだから、
しょうがないと思うけど。ま、読んではいるかもしれませんが・・・。

このスレッドは意味ないから、閉鎖したほうがいいですね。時々、勘違いした
人がよけいなメッセージ書くし・・・。自分のマンションは高級マンション
と言い張る人、というスレッドもありますが、そっちも死んでますね。さすがに
虚しさに気がついたみたい。

『ビンテージマンションは本当にいいのか！？』
これはビンテージと認める、これは絶対に認めない、と仕切りたがる人がいるので、書き込みは、バイブル『都心に住む』のビンテージ特集に掲載の物件井限る。
という事でいいんじゃないですか。
メゾン井の頭はダメですね。

『都心に住む』で取り上げられてたのはほんの一握りだからそれ限定だとてんでつまらんトピになる

不動産需要が落ち込んでいた4年位前に、新築タワーマンションと、築年数は古いけれど有名な大規模マンションを幾つか見ました。
新築は最新の設備が揃っていて良かったけれど、
品川駅近くのところ（百恵さんが昔住んでいた）や、日本最古のタワーマンション（三田）は、古いけれど清掃が行き届いていて清潔感があり、また、管理人の人達が一時的に見学に来た私達のような者でも、気持ちよく挨拶をされ、駐車スペースを確保してくれたり等、「違い」のようなものを感じました。いずれも財閥系の広大な緑地を借景として眼下に収めており環境も良かったことを覚えています。
今まで培ってきたそのマンションの雰囲気を感じ、こういうところがヴィンテージマンションなのかなと思っています。

おっしゃるとおりだと思います。

私もあこがれているのですが、残念ながら、そういうマンションは、中古でもかなり
高くて手がでません。

>>270

ペアシティルネッサンスは結構坪単価が下がった時期もありましたが
管理費、修繕積立金がお高いのですよね。駐車場も借りると２５坪くらいの部屋でも
月額１０万は軽くいっちゃいます。もっともそれくらいコストを平然と負担できる
人が住むマンションだからこそあの雰囲気がでるのでしょうけどね。

>>273

いいねーホーマット。
前に買いかけたけど管理費高くて断念しました。
報告楽しみにしています。

ホーマットって外人向け賃貸だとばかり思っていました・・・。

＞ホーマットって外人向け賃貸だとばかり思っていました・・・。

富ヶ谷は、分譲なので、たまに売り出されます。（他にも分譲があるらしいです）


新宿区のエンパイヤ・コープ
スタイリッシュで素適な外見のマンションでしたが、建替え中ですね。
デベは野村です。高いんだろうな〜！

HOMATを冠してないのもけっこうある
富ヶ谷はホーマット富ヶ谷グランドで売り出されたし
かなり前に一覧を述べた気がするけど違うトピだったかな
ちなみに伊皿子坂のシーブリーズタワーズが11万（37㎡）だったかで出てる

ドムス、ペアシティ、ホーマット、パレロワイヤル、ここらあたりのブランドネームがビンテージ
なんでしょうね。外観は堅牢、高級感あります。築２０年、３０年でもかなり高額で売り出されていますね。一度、ドムス南麻布を見に行ったときはその豪華さに圧倒されたことは鮮明に記憶しております。

ドムス西麻布の中古の売買のページを見てきましたが、凄い値段ですね。

100m2ですが、1億越えている。管理費も6万円超えている。マンション買うのも大変
ですが、普通のサラリーマンが買いたいと思った時、相当問題になるのは、管理費に
なりそうです。

年取った時、年金では管理費＋修繕費を払えない。やっぱり、普通のサラリーマンの
ためのものじゃないようですね。

＞＞２７５

都心に住む　　より、参考まで。


国内にはそれこそ無数のマンションがあるが、都心の限られた場所にしかない希少な集合住宅もある。それが、ホーマットホームズ社の設計による「ホーマット」だ。

その歴史は半世紀以上前に遡る。終戦後、占領下の東京では、進駐した軍属や在日公館関係者向けの西欧スタイル住宅が不足していた。そんな外国人VIP専用の一戸建て住宅が、ホーマットの出発点である。

１９６３年には集合住宅へ転換。70年からは分譲も手がけ、外資系企業からの需要も増えるが、変わらぬコンセプトは「外国人が母国と同じ暮らしができること。

欧米人が住みやすいところは、西欧仕様のマンションを好む日本人にとっても住みやすい。庭に灯籠があったり、引き戸や和の伝統色を重んじる独特のオリエンタルテイストもまた、京都に郷愁を感じる現代の日本人から見ても心地良い。

271＞272さんへ

270です。
余談ですが...。
見学した当時は、不動産価格がかなり落ち込んでいた時期で、
いずれも120㎡位の部屋がフルリフォーム済みで、表向きの強気の価格とは裏腹に、商談となると8,000万円前後と今では信じられない価格でした。
・品川は、駐車場の確保が難しい。
・三田は、駐車場は使用権付でしたが、スラブ厚が心配（幼子がおりますので）。
以上の内容で見送りましたが、マンション全体の雰囲気や借景は、今でも忘れられません。

※管理費等（駐車場含む）は10万円/月超と高いですが、それ以上の納得のいく管理状態でした。

あげ

>>273
ホーマットの住み心地はいかがですか？

もっと下がるよ。
まじで。

当面は家買うの見送りですな

私も見送りの所存

リクルートが煽ってるだけなので騙されないように

雅叙園、築年が相当なので、私も耐震は非常に気になります。
後、気になるのはエレベーターと廊下の貧相な感じです。
あの年数で箱の交換もされていないようですが、大規模修繕等、今まできちんと定期的な修繕や改善がされているのかとても気になります。
詳しい方がいたらぜひ教えて頂きたいです。

雅叙園じゃなくて雅叙苑ね。
近所の者でよくあの近くを通るけど、相当な古さを感じさせるマンションだね。
眺望はいいと思うけど。

今、販売中でヴィンテージになりそうなマンションは？

今販売している物件の中なら間違いなくブリリア大和郷でしょう。

築30年の7800万円の物件都心のマンションを検討中。
（分譲時昭和55年で8000万円以上、広さは120平米ほど）

平成16年大規模修繕工事を1000万円以上かけて
そして、給水配管工事を15年に行っております。
19年にも修繕工事を行っております。

修繕積み立て費は9000円弱、管理費は30000万円弱　駐車場26000円と、
古い物件のなかでは比較的安めです。

頭金は1000万円程度で借り入れが諸費用込みで7000万円強になります。
35年ローンを組むとちょうど、今私たちが月々賃貸で払っている額（駐車場40000円込み）と
ほぼ同じ30万円弱くらいです。
繰り上げ返済はするつもりです。
古いものですが、低層で戸数も少なく、万が一建て替えとなった場合の土地の持ち分は
大きいです。


後で聞いたのですが、新築当時は某元首相が入居されていたとかで（現在も所有中）
こういったことも価格保持に影響するのでしょうか。
（いわゆる有名なヴィンテージシリーズではありませんが。）

とはいえ、築30年のものに8000万円という価格を払うのがいいのかどうか、
迷っております。

>管理費は30000万円弱

住んでる世界が違い過ぎて理解できないよ。

30000万円弱

↑誤植でした、すみません。
30000円弱です。

神戸のオーキッドコートは管理費が３０万位でしたよ。

場所によりますが、８０００万は高いとは言えません。ただし、
建て替えにいたるまでには、いろいろな障害があり長いプロセスが必要なので
現時点ではあまり考慮にいれないほうがいいと思います。

それよりも、そのマンションにあとどれくらい住めるかという試算が必要ですね。
理屈のうえでは、ちゃんとしたマンションなら50年、６０年はもちますが、
問題は今までの管理とこれからの計画です。
修繕積立金の低さが気になりますね。その面積と戸数であれば、
２－３万円くらいはあって当然。

管理組合がしっかりしているなら、築３０年のマンションであっても
今後１５－２０年くらいのタイムスパンでの主要なメンテナンス作業と
そのための費用の見積もりは出しています。現在までの積立金と、
今後必要とされる資金額をきちんと見たほうがいいですね。

あと、耐震工事をどの程度やったのかも要確認です。

それらを見て、現在の修繕計画で２０年程度はいけるかどうか、というのが
購入の一つのポイントでしょう。

298さま

コメントありがとうございます。

修繕積み立て費が確かに安いんですよね。
こちらは、確か、大規模修繕を平成15~19年の間に何度かしたばかり
だからここのところ安くなってるのかと思っていたんですが・・
確認してみます。
場所は代々木エリアになります。

ここのところ不動産が下がっていると言われますが
都心部で中古のものは、一概にそうは言えないですよね・・
今建ててる物件などは、きっと土地が下がっているから
少し安めで出されるんでしょうけれど・・・。

構造はRC壁式ですか？古い建物でも低層壁式は地震にはかなり強いと聞きますよ。

２９４様

建替えは、ずっと先のことになるとは思いますが、古いマンションを購入する場合はどうしても
考えてしまいますよね。
確か法律では全体の５分の４の賛成があれば、できることになっていると思いますが、
その際、５分の４の賛成が得られるかどうかの要因の一つは、建替え費用がどれくらい手出しに
なるかだと思います。現在すでに容積率に余裕がない場合は、建替え費用が全て各自の手出しになり
ますので、建替えに賛成する人はどうしても少なくなるでしょう。しかし、接道条件に
よっては、総合設計制度が使え、将来、容積率を割りましてもらえることもありますので、その余った
容積率を売って、建替え費用の一部が捻出できることもあります。つまり建替え費用を安くできる
ことになり、その意味で賛同を得やすくなるのです。（これだけで建替えは進みませんが）
その意味で現在の容積率や接道もチャックされることをお勧めします。

大規模修繕をしたから修繕積立金を下げるというのはケースとしては一般的にあまりないと思いますが。

ランニングコストはよく吟味したほうが良いですが、まずいずれにしても積立金がいくらたまってるのか、

確認したほうが良いでしょうね。

あと、何年ぐらい住んで、何年後にいくらで売れそうか、EXITのことは考えておいたほうが良いかと。

率直に言えば以下にヴィンテージといえど、もし売却可能性があるならやはり25年から30年ぐらい迄で、

35年40年となってくると購入検討者がぐっと減るのではと思います。

昭和55年だと耐震基準も旧耐震ですし（如何に頑丈といえど）、ローン減税も年数的に適用外なので。

データ的に、ぱっと見だと少々ハケにくそうです。

逆に安く買い叩くには良いのでは。代々木エリアで専有坪220は今やドムスやペアシティでも少々出しすぎ。

200以下で買いたいところかと。私は過去に某物件を坪190ぐらいで買って数年前240で売りました。

多分今なら高額中古は引き合い自体も少ないでしょうし。下げ基調でしょう。

330 331 332 さま

いろいろと詳しいアドバイスをありがとうございます！

建物はRCになります。
このマンションは、戸数が18戸と少ないのですが
敷地は広く、頭割りの面積は比較的大きめです。
坪単価は、220万円くらいで、手元にある資料によると
ペアシティよりは高いようですね・・・
築30年のものだし、最近このエリアには高速道路の排気口が出来たりで
地価が下がる見込みがあると聞いたんですが、
そのように伝えたところ、売主さんの方にはさほど響かなかったようで
いまだ強気な値段です・・・。

35年ローンは長過ぎ且つ危険だから精々10年ローンが無難、2/3は頭金用意しなくちゃ！賃貸で重厚な所に住んだほうが長い目でみて精神衛生上いいよ！

私も賃貸をおすすめします。買ってからわかるんですよねー

定年退職した私の親（終身雇用＆年功序列の某老舗）がローン（25年）完済した90年代と現代では大いに異なるから一括払い若しくは前回述べたように2/3頭金だね、35年なんてとんでもない話!!!
損得勘定は金銭面だけじゃなく精神面も考慮すべき！
それと、オーナーは建物＆立地に愛着＆拘りを持っているわけで環境悪化の恐れ＝土地評価額云々と説いたところで向こうにしてみれば自分とは異次元の話つまり馬の耳に念仏状態
そして賃貸ならば色んな面において身軽(気軽）
御経験者!?の305さんも仰ってるでしょ！

303です

築30年の物件を諦めきれずに居るものです。

298さま

月々の修繕積み立て費は9000円弱で、
こまめに修繕をしているにもかかわらず
積み立て費は1000万円以上あるとのことです。
積み立て費の引き上げも予定なしだそうです。
戸数は少ないのに不思議です。
このマンションの別の部屋を所有している、
元首相の寄付か何かなんでしょうか。
と、勝手に想像しています。


にたような条件で世田谷のほうの低層の物件も
気に入ったものがあるのですが
こちらは売り主だったリフォーム会社が潰れてしまって
配管の修繕履歴など確認しにくいそうで・・・。
こちらは値下げされて6500万円ほど。140平米弱です。
設計士の方と一緒に内見にも行って相談中です。

＞元首相の寄付か何かなんでしょうか。

ありえないですね。
直近の収支決算を見ればわかりますが、駐車場使用料収入でしょう。
戸数と同数の駐車場があり、使用料が４万円／月と仮定すれば、その収入は
４万円／月ｘ１２月ｘ１８台＝８６４万円／年ですから、
修繕経費の大半はこれでまかなえてしまいます。

確かに、寄付はないですよね。
駐車場代もそのように使われるんですね。
立地の割に良心的な値段で、20000~26000です。

問題はローン期間の長短というより、EXITまでの期間の長短と思います。

個人的には大変良い経験したと思っていますが。EXITの可能性から言えば皆にお勧めできるものではありません。

躯体設備に仮に問題なくとも本当に20年30年住むのか？です。築50年で売ることも想定してみてください。