ワールドシティタワーズ（WCT）の中古物件情報

＞＞匿名さん
ありがとうございます！！WCT自治会のHPで詳細を確認できました。まだ検討段階だとは思いますが、個人的には非常に嬉しいニュースです。

>>861
検討段階ではなく決定のようです。港区議会議員のブログにそうありました。
黄色の部分が2階建て保育園になるようです。
再来年の春には開園とか。場所は公園のWCT側出入り口の横ですから、
実質的にWCT専用の保育園のようなものですね。2100戸6000人も住民が
いると一つの街位のパワーがありますから大規模マンションのメリットですね。

区立公園内に私立の認可保育園を作るのは法律的に不可能でしたが、品川エリアは
国家戦略特区に指定されているので、特区制度のルールで可能になったようです。

「不足する保育所用地などの円滑な確保を促進するため、国家戦略特別区域制度の改正により都市公園内に保育所等の設置が可能となりました。今回の港南緑水公園への保育所設置はこの制度を利用したものです」とのこと。

これですね。国家戦略特区のHPにありました。

＞＞匿名さん
色々と追加情報ありがとうございます。二人いる息子の上のお兄ちゃんが小学校に上がる再来年の４月のタイミングで引越しを考えており、その時、二つ下の弟が年中になるので、新しい保育園に入ることができれば最高です。待機児童が多い中での新設保育園なので、入るのは難しいかもしれませんが、WCTへの引越しの希望が湧いてきました。本当にありがとうございました！！

公園のが狭くなるのね。
保育園関係ない層には？かな。

>>867 匿名さん
図を見る限り、保育園は広い公園のほんの一部。

杉並区の例の件みたく公園の1/3ってわけでもないですし、
元々植栽のエリアなので公園機能への影響は少なさそうです。
ただ先週の説明会で声を上げている住民は殆どが反対されている印象でした。
市側の説明や資料がグダグダだったのも原因の一つではあるのですが（説明会の体を成していない）

ウチは2年前に保活戦争終えたので今回の園はもう関係ないですが、
さすがに今の保活状況は異常だと思うので、保育園増設には賛成です。
でもあの説明会の雰囲気で声を上げるはかなり勇気がいるんですよね。
「資産価値が落ちるんだぞ！わかってるのか！」「そうだそうだー！」みたいな・・・

×市側
〇区側

何で資産価値が落ちるのか理解できない。保育施設が不足している中で隣接地に保育園が出来るのはポジティブ材料だと思うがね。これからは女性も世の中に出てどんどん働いてもらわなきゃいけない時代。保育園内の幼児の声なんて部屋の中まで聞こえてこないでしょ。公園内でも今でも多くの子供たちが嬌声あげながら走り回っているしね。新幹線引き込み線の音や首都高の音も室内には全く入ってこないんだから。

862の図の黄色い部分に２階建ての保育園が建つと、ブリーズ北側の低層住戸（特に２階）は、公園や運河眺望が遮られてしまうので、資産価値への悪影響は少なくないと思います。
物件購入時、まさか公園内に眺望を遮る建物ができるとは想定していなかったでしょうから、北側低層住戸のオーナーから反対の声が出るのは当然のことでしょう。

>>872 匿名さん
ドッグラン潰せば良い気がしますね。キャピタルは3階までは商業事務所エリアなので保育園が二階建てなら住戸には影響も無いですし。

ドッグランを移設してドッグランの敷地に保育園を立てる案も候補として説明会で提示されています。
当然コストは上がりますが、動線的にもそちらのほうが優れている、となっていたと思います。

>>873
>>874
ありがとうございます。872です。

なるほど、住戸眺望への影響の少なさや公道からの動線を考えれば、ドッグラン移設案の方が優れていますね。

とはいえ、仮に私がＣ棟低層階住戸（４階など）のオーナーだとしたら、保育園の設置には全力を挙げて反対します。なぜなら、眺望を遮る足許の景観がグリーン地帯から人工的な構造物に変わることと、騒音問題等から、資産価値へは負の影響しか考えられないからです。（実際に騒音被害が発生するかどうかではなく、目の前に保育園があることそのものが不動産取引上、マイナス要素とはなってもプラスにははたらかないと思います。）

私はＡ棟東側住民かつ小さな子供もおらず、利害関係は薄いため、港区による説明会には出席していませんが、もし区側の説明が「Ｂ棟案がメインシナリオだが、住民の意向によってはコストが余計にかかるがサブシナリオとしてＣ棟案も検討可能」といった内容だとしたら、Ｂ・Ｃ住棟間での押し付け合いに発展しかねない、非常に稚拙なアプローチであると思います。区が最初からドッグラン移設案（Ｃ棟案）を唯一のシナリオとして提案していれば、大きな反対も出なかったのではないでしょうか。ドッグラン移設コストをケチったばかりにアプローチを誤った感があります。

なお、緑水公園への保育園の設置自体は、地域の待機児童解消策として、受容すべきと思います。７～８年前、緑水公園再整備にあたり、向かい側マンションの一部住民がモノレール電源施設の移設による景観悪化を理由に反対し、整備工事の開始が１年以上遅れたことの二の舞となってはいけないと思います。

それと同時に、保育園設置により直接の悪影響を受ける住民の反対の声を「エゴ」呼ばわりすることも、同じマンションの住民として、避けたいと考えています。

WCT全体としては、棟内のベネッセに加え、隣接徒歩1分以下、しかも公開空地から道路に出ず直接行ける安全な保育園が出来る事は資産価値的にはプラスになると思います。港南エリアは基本的にファミリー共働き層の需要が非常に高いですし、その層が中古検討する際にはかなりポイントアップだと思います。
ただ、ブリーズタワーの2階北向きの方は、完全に視界が塞がれるので、明確に資産価値が下がるでしょうから中々賛成は出来ないでしょうね。

保育所出来るんですか。ここは、他より一歩早く待機児童ゼロですね。

港南全体から申し込みがあり、認可保育園なので優遇とかゼロですよ。認可なら、安いので1－2丁目の住民も通れば通いますから。港南全体の待機児童が多すぎるので、苦肉の策で公園潰して作るってだけの話。

ここは中古成約単価が昨年後半は急落しましたね。レインズでも明らかですけど、坪240台の成約が連発しています。暴落の原因ってなんなんでしょうか？

最近、アイルや大井町、品川シーサイド、勝島といった弱小駅を最寄りとする物件があたかも品川駅物件かのように売ろうとするやり方への、検討者からの違和感なのかなと思う。

こういったエリアは再開発エリアから無関係といってもいいくらい遠く、生活利便性に恩恵をうけるわけでも、資産性に影響があるでもありませんから。どちらかというと、羽田新航路が2－3年後から始まりそうで低空飛行エリアとなるこの辺は、資産価値的にはどうしても厳しくなってくると思います。

＞港南全体から申し込みがあり、認可保育園なので優遇とかゼロですよ。認可なら、安いので1－2丁目の住民も通れば通いますから。

１－２丁目にはほとんど住民がいないと思いますけど？3丁目は高浜保育園や港南保育園、
グローバルキッズもあるから距離的にはそっちでしょう。港南の保育園、地図の通り
多いですよ。

>>879
そんなに急落してる感じもしないですね。分譲当時の価格の坪240万で2LDKか3LDKが
買えるなら買いたいですが、売り出し物件リンク貼れますか？

>>881

保育園はWCTの中にもありますしね。ベネッセの保育園も評判いいですね。

http://women.benesse.ne.jp/kensaku/nursery/66523/s54.html

>>880
たしかに、品川駅のエリアではないマンションもみんな品川を名乗ってきてますね。
10年前は考えられなかったですけど。
それだけ品川の将来に対する期待感が強いということでしょう。
そんな状況になってきているなかで、WCTは、品川駅まで歩いて行ける正真正銘の
品川物件なので将来に向けた資産価値は安泰だと思いますよ。

>>882
879はいつもの馬鹿な荒らし君なので、相手しないほうがいいです。昨年後半（6月から11月）の成約事例、レインズデータ貼っときますね。西側や低層で250万円～270万円という事例もありますが、中層は300万円～330万円、高層では360万円以上というケースもちらほらあるのも以前と同じ。大きく変動はしてません。5か月間で21件と活発に取引されてますし、価格急落という事実はないですよ。

　　　　　沿線　　　 住所 坪単価　　間取り　　成約時期　　　　　用途地域
1 山手線 港区港南 251万円 2SLDK 2016年6月～ 二種住居
2 山手線 港区港南 274万円 3LDK 2016年6月～ 二種住居
3 山手線 港区港南 274万円 3LDK 2016年6月～ 二種住居
4 山手線 港区港南 304万円 3LDK 2016年6月～ 二種住居
5 山手線 港区港南 307万円 2LDK 2016年6月～ 二種住居
6 山手線 港区港南 320万円 2LDK 2016年6月～ 二種住居
7 山手線 港区港南 241万円 2SLDK 2016年9月～ 二種住居
8 山手線 港区港南 271万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居
9 山手線 港区港南 271万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居
10 山手線 港区港南 274万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
11 山手線 港区港南 281万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
12 山手線 港区港南 284万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
13 山手線 港区港南 287万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居
14 山手線 港区港南 314万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居
15 山手線 港区港南 317万円 2SLDK 2016年9月～ 二種住居
16 山手線 港区港南 320万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
17 山手線 港区港南 320万円 3SLDK 2016年9月～ 二種住居
18 山手線 港区港南 330万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
19 山手線 港区港南 333万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居
20 山手線 港区港南 360万円 2LDK 2016年9月～ 二種住居
21 山手線 港区港南 366万円 3LDK 2016年9月～ 二種住居

のらえもんというブロガーが分析してくれています。方位別にみると西が一番リーズナブルで、
低層250万円から高層300万円。北、南は300万円から350万円で、ここ3年大きな変動はない
ですね。海が正面に見える東は高騰してきて350万円を超える成約もあるようです。

ブロガーのコメントの通りですね。

879は、ただのバカ荒らしだろ？240万とかテキトーなこと書いてるのは読めばわかる。相手すんなよ。

これ過去レスに貼ってありましたけど、どうみても急落しているようにしか見えないけど。

8月に坪360前後で成約した2部屋はどちらも坪単価が上がってくる90平米以上の部屋ですよね。平米80前後以下の普通部屋の平均だけ見たらどうみてもかなり下がってきています。直近4ヶ月においては、実際坪240という過去4年で最低単価で成約している。

ピーク時は坪300以上の成約が中心だったのにここ半年は下限は240で坪270ー280がメインとなっているのは明白だと思いますよ。原因はなんでしょう？

品川駅港南口まで徒歩１４分、そこから改札まで徒歩４分、合わせて１８分。歩けなくはないけど、遠すぎる。

シャトルバスも降り口はエスカレーター目の前には止めてくれないし、帰りの乗場は遠すぎて使いづらいよ。しかも年々利用者減ってきてるし、今年位置変えてから復路は利用者が少なすぎでは？数年以内に廃線になる
可能性も高そうですよね。

>>888
品川駅物件を標榜はしていても、改札まで徒歩１８分だったり、徒歩１０分以内に再開発案件が全くないので、将来的に地価上昇、資産価値上昇は期待できないとかそう言う部分があるね。

他にも、首都高と港区で1番交通量が多い国道沿いだったり、敷地内にモノレールが通っていたり、運河側が倉庫街、ごみ焼却場、発電所、コンクリート工場とか嫌悪施設があるエリアだから足元の眺望が悪い、などこの物件は弱点が多いのは事実だね。

あと1番気になるのは2〜3年後から始まるであろう羽田の新航路エリアであるということ。羽田に近い分、高度が300メートルと低空飛行エリアになるので騒音被害は出ると思います。２分未満に1本でしょ。港区はHPで300メートル近辺の騒音は80デシベルと発表している。いきなり２分おきに80デシベルって結構な問題かと。外で散歩やランチなどにはかなり影響出るのでは。成田空港の周辺の300メートル地帯では騒音は85デシベルという報告なので、大型機による国際線メインの羽田新航路ももしかしたら同じくらいになるかもしれない。飛行が始まったら、資産価値が下がると予想しますから、どうにかして反対して中止させた方がいいと思うな。

こういうマイナス部分をみて購入者の値踏みが成約の低下傾向と繋がっているんじゃないでしょうか。

レインズで坪240万連発ってどこ情報よ？レインツとかって偽情報見てんじゃないの？笑

>>881
保育園問題を経験していない人なんでしょうか。とにかく認可保育園には点数が高くないと、入れないんですよ。場合によっては高くても順番待ちとかザラ。近いのはベターだけど、とにかく入りたいから比較的倍率が低いところを狙ったりする。港南全体ならどこも余裕で守備範囲になるよ。

認可保育園と無認可より明らかにクオリティが高く、圧倒的に安い。だから皆認可に殺到するわけ。港南も待機児童が多いから、他に場所ないから公園潰してまで作るわけであって、横にあるから優遇されるわけでもないし、入りやすいわけでもないんだよ。小さい子供がいない家庭には、公園狭くなるし、うるさくなるからどっちかというと出来ない方がいいと考えてる人多いんじゃない。

886の分析が正しいだろ。どう見ても。

>>891
ノラさんの表の坪240ライン付近に成約の点がついてるじゃん。なんでそんなわかりやすいところで嘘つくの？ここ半年で急落している原因をみんあで客観的に真面目に話し合ってるんだから、よくわからない見栄はやめましょう。

>>892

適当なこと書いてるな。港区内でも待機児童数が少ない駅ベスト10の8位に品川駅が
入ってる。現在の待機児童数は品川駅エリアで7人。緑水公園に100人収容の保育園が
できたらゼロだ。全然わかってないね。

>>894

ひとつ点がついたらお前の言葉では「連発」になるのか？笑

なんだよこのテキトーなわざとらしいウソの書き込みはｗｗｗ

ソース示してみな？きちんとしたデータひとつ示せないやつはダメだな。

元のブログの作者の分析はこの通りだ。勝手に内容を変えたらだめだぜ。

下に何と書いてあるか500回くらい読んでから出直して来な。

>>895
また利用価値のないサイトのデータ貼ってるよ。

港南芝浦地域の待機児童は港区で最多であり、年々増えてきている。理由は簡単で区内で1番子供が生まれ、いまだ人口が増えているる地区だから。昨年でも港南芝浦は69人でワーストだったのに、今年はさらに待機児童が増えてきている。実際は鼻から諦めて無認可に入れている潜在グループもいるので、この地域は足りていないと言う訴えがあって、区議さんが実現してくれたんですよ。待機児童が6人しかいないのに、貴重な公園潰してまで100人規模作るわけないでしょ。港区議会の議事録や議員のブログ見て勉強して下さい。

そして、このサイトに5人となっているということは港南4丁目とかは、品川駅エリアとしてカウントされていないということだからw
それは品川駅エリアに港南4丁目がカウントされず、

そしてこれがレインズデータ6月から11月までの成約価格。全部平均しても300万超。
坪366万の事例まである。それよりも特筆すべきは898のグラフにもある取引件数の
多さだけどな。品川駅の将来性に期待して活発な買いが入っていることは間違いない。

>>897
君が張ったろう891の表みれば一目瞭然じゃん。成約番号の9、10がその2件で、それぞれ平米数100ー120、80ー100って書いてあるじゃん。

自分で貼った表がみれないのですか？

900の表の9と10番にあたる坪360の成約部屋は平米数100ー120と80〜100という坪単価が上昇する大きな部屋。それを抜いた一般の人が住む80平米以下の成約事例の軌跡をみるとやっぱり下がっていると思いますけど。過去4年の最安単価が直近四半期で出て、平均も270から280に集中してる。これはどう見ても下がってる。

＞昨年でも港南芝浦は69人でワーストだったのに、今年はさらに待機児童が増えてきている。

芝浦港南地区だろ？内訳として待機児童が多いのは芝浦な。そういうの情弱というんだよ。

ちゃんと調べてからものを言おうぜ。少しはきちんとしたデータだしたらどうだ？

で、69人とはどっから出てきたんだ？

＞900の表の9と10番にあたる坪360の成約部屋は平米数100ー120と80〜100という坪単価が上昇する大きな部屋。

↑テキトーなこと書いただけの真っ赤なウソです。この人は自分の口から出まかせ言うだけで
まったくまともな資料を示せません。

>品川駅物件を標榜はしていても、改札まで徒歩１８分だったり、徒歩１０分以内に再開発案件が全くないので、将来的に地価上昇、資産価値上昇は期待できないとかそう言う部分があるね。他にも、首都高と港区で1番交通量が多い国道沿いだったり、敷地内にモノレールが通っていたり、運河側が倉庫街、ごみ焼却場、発電所、コンクリート工場とか嫌悪施設があるエリアだから足元の眺望が悪い、などこの物件は弱点が多いのは事実だね。あと1番気になるのは2〜3年後から始まるであろう羽田の新航路エリアであるということ。羽田に近い分、高度が300メートルと低空飛行エリアになるので騒音被害は出ると思います。２分未満に1本でしょ。港区はHPで300メートル近辺の騒音は80デシベルと発表している。いきなり２分おきに80デシベルって結構な問題かと。外で散歩やランチなどにはかなり影響出るのでは。成田空港の周辺の300メートル地帯では騒音は85デシベルという報告なので、大型機による国際線メインの羽田新航路ももしかしたら同じくらいになるかもしれない。飛行が始まったら、資産価値が下がると予想しますから、どうにかして反対して中止させた方がいいと思うな。こういうマイナス部分をみて購入者の値踏みが成約の低下傾向と繋がっているんじゃないでしょうか。

クリアに解説してる内容ではありますが、この下落基調が続くと、今年はどれくらいまで成約値が下がってくるとみなさん予想しますか？

>>904
90平米以上の部屋の坪単価は同じマンションで仕様が同じでも坪単価が急激に上がってくるのは常識ですけど。何を言ってるのですか？

しかも、どんな部屋であろうと坪380前後での成約も含めて、㎡100万以上での

取引が、それこそ「連発」されてるのは事実。何の言い訳にもなってないな。

＞90平米以上の部屋の坪単価は同じマンションで仕様が同じでも坪単価が急激に上がってくるのは常識ですけど。何を言ってるのですか？


だからその90平米というのが嘘。データ出してみ？出せないだろうけどな。

某大手不動産販売会社の営業の人が
「ワールドシティタワーズは将来ビンテージマンションになると思います」
と言っていました。

ビンテージは大げさかもしれませんが、資産価値が維持される可能性が高い、
あるいは、ほとんど落ちない可能性が高いと予想されているのだと思います。

>>903
あのさ、このサイトで言ってる品川駅って高輪と港南1ー2あたりをさしており、田町は芝浦だけじゃなくて、三田と芝も入ってますから。

待機児童が5人しかいなくて需要もないのにわざわざ公園潰して100人保育園作ると主張してるわけね（笑）すごい矛盾してますね。港区、港南、待機児童というキーワードで検索してみたら？一生懸命、地域の需要に応えようと動いて実現していることがわかりますから。

理論が破綻しすぎていて議論にならん。もうちょっとどうにかなりませんか？

>>909
そりゃ日常的に大量のWCT中古在庫を抱えていて、それを売るのが仕事なんだからさ、褒めるのが仕事ですから。

データ示されてぐうの音も出ないから、テキトーな自分個人の想像書いて捨て台詞。
こんなもんだよねネガのレベルは。
口のほどにもないな。

この前不動産屋中期の人と話してましたが、
WCT内の住替えも多いとの事。

DINKSで住みはじめて、子供が生まれて、
3Ldkの広めの部屋をWCT内で探す人と
西側から、せっかくなら眺望のいい東側の部屋に
やはり住替えたい、
と言う二つが代表ケースで相当多いみたい。

しかし、Ｗも最近の中古売り出し価格の高騰ぶりは凄いね。
私は、2年ちょい前、Ｗの中古を７千万円台前半で買いましたが、同スペック物件（東向き90平米台4LDK）が今では9千万円台で売りに出ているのを知り、驚いています。

当時、Ｖタワーの２Ｘ階の80平米台3LDKも検討しましたが、売値は8千万円前半でした。
貧乏人の私は結局、部屋数の多いＷにしましたが、Ｖなら1億円を大きく超えています。

2007年リーマン前のプチバブルを彷彿とさせますね。

たぶん、これから高齢化が進みますので、未来のマンションはWCTのような形が増えるのでは
ないでしょうか。日常の買い物やクリニックの受診や宅配便の発送、クリーニング、軽い運動、
日常生活で必要な店や施設がコンパクトにまとまっていて、棟内はバリアフリーでお年寄り
には便利。都心には珍しく、近くに適度に人が少なくのんびり散歩できる場所もある。

また、アクティブシニアにとって旅行に出かけるときや帰宅するときに、WCTのような立地は
非常に楽。たぶん、リタイアしても都内に住みたい希望があるシニア層に非常に人気になる
マンションではないかという気がしてます。

将来、マルエツの買い物はネットで済ませて自宅に持ってきてくれるサービスとか、デイケア
サービスの拠点なんかも入るかもしれません。

>>912
へえ、君の理論だと待機児童が5人しかいなくて需要もないのに、マンション横の貴重な公園を潰して、わざわざ100人規模の認可保育園作ることになったってことね。それが本当ならすごい悪政だけどね。

>>913
そんなのどこのマンションでも聞く話だけど、しかも個人的には足元が汚いあの中途半端な海眺望なら、西の大学敷地を見てる方がいいわ。ここ買うなら西の方がいい。

>>910
だいたい、港区5地区全体で待機児童数100人未満ともっとも対策が進んでるのに、なんで
芝浦港南地区だけで69人なんだよｗ　江東区と間違ってるんじゃねーか？

>>915
人口減少で高齢化が進むのに、エントランスから改札まで１８分もかかるような駅遠物件増えるかね？逆だと思うけど。高齢者増えたら、シャトルバスも利用者減って廃止になるだろうし。

分譲初期の頃、中央区などの別な街でＭＲ巡りをやってましたが
ここの事はよく話題になりましたよ。
「高いのに人気ですねー」と。
当時、高層でも＠240万-250万でしたが、マンション市場全体が安かった当時としては、
ここの価格が割安だったとは言えません。
でもいまは平均＠330万はします。東高層は＠360万
他はもっと上がってるんでしょうけど。

WCTが坪240万で出たら、瞬間蒸発でしょう。
賃貸に出したら、他のマンションより短期間で回収できますよ。
出口戦略考えても、そうそう値崩れしないんじゃないでしょうか。

階数はさておき、間取りがまずまずで、眺望もまずまずであれば300万/坪位からではないでしょうか。
あとは、向きとか階数による上乗せでしょう。
3LDK（4LDK）が売りやすいのは他のマンション同様でしょう。

最上階のペントハウスは売れてるのかな？

先日、平成２９年度版「保育園入園のごあんない」がでましたね。今年６月開設で、
港南地区（海岸３丁目）に、１００人規模の「保育室」と、２００人規模の学童
クラブの計画ができて、補正予算が組まれたようです。

それと、港南小学校＆幼稚園の敷地内に、幼稚園分園と放課GOクラブが増築されることに
なってます。平成３０年４月の開設予定で、当面、１０年の暫定設置となってます。
「幼稚園分園」の方は、３歳児２５人、４歳児３０人、５歳児３０人の定員になってますが、
弾力的に対応していきます、ということです。
 
そのほか、現在、公表されてる保育園の設置計画は、港南エリアでは話題の港南緑水公園内の
私立認可保育園（平成３０年４月開設予定）定員１００人程度、２階建てですね。
これで、エリアの待機児童はゼロになるでしょう。

>>917

確かに西も海洋大だから高い建物がなく緑が見えて、比較的安いので
お買い得なんだよね。
どの方向も邪魔な建物がなく景色がいいのがこのマンションの特徴だね。

＞足元が汚いあの中途半端な海眺望なら、

写真しか見てないとこうなるんだろうな。
なんで東側が高騰しているか？実際に見たら目から鱗が落ちるよ。
足元の景色なんて視野全体のほんの一部。
目に飛び込んでくるのはでっかい空と左右に広がる湾の景色。
一回天気の良い日にラウンジを見に来るといいよ。

>>924
見に言ったことあるけど、WCTは西の海洋大方向が1番景色もいいし、今なら坪240ー270くらいで買えるので1番いい。個人的には東の海ビューは足元汚さすぎてなし。あれに西以上の値段は出す気にならん。

このグラフをどう見ても下落しているようにしか見えませんよね。1年半前のピーク時は条件悪い部屋でも坪300弱くらいまで行きましたが、徐々に下がってきているのは明瞭だが、ここ半年は坪240から280の間に成約が集約とかなり落ちてきている。このグラフ見て上がっているとか、維持しているとか判断するのは無理がある。でも下落の原因ってなんなんでしょうか？たしかに市況は冷え込んだものの、湾岸でここまで下落基調が強いのはなにか原因があると思う。

>>927

お前の勝手な嘘の図を何回もコピペするな

>>926
西側はダイレクトウィンドウいっぱいに広がる街の眺望を楽しめ、
夕焼けもきれいですし、富士山も見えておすすめです。
東や南の眺望はラウンジに行けば見れますから、
東側や南側に住むよりお得かもしれません。
眺望以外ですと、西側の部屋が多いＣ棟は、
品川駅まで一番近く、スーパーやクリニックや保育園が棟内にあり、
バス停もポストもコンビニも一番近いので生活利便性は一番だと思います。

下記サイトによると今は坪293万だね。
相場ラインを見ると、7月頃に一旦ボトムにってる。
ただ、11月から平米2万ダウンとまた下降中みたい。

https://mansion-market.com/mansions/detail/843?keyword=ワールドシティ&suggested=ture

＞＞927
ここは戸数が多いので常に中古取引が行われている。
時には競合となるケースもあるが反面、取引事例が多い分相場が見えやすく
安心して取引ができるマンションだと思いますよ。
いまは、西側は低層250-高層330、北と南は低層＠280－高層340、
東は低層＠300-高層＠380といった感じですね。
場所によって単価は100万くらい違うので、全部をプロットしても
実態は分かりませんよ。

>>930
このマンションは階層と向きで別のマンションと言っていいくらい全然価格が違うので、
のらえもんさんみたいにせめて方位ごとに分けてみないと何とも言えませんね。

>>928
どこが嘘だよ？？？言ってみて。

本音は2004年に戻って坪250位で買いたいね。いまはピークからは下がっているとしても、
それでも眺望の良い向きは330-350万。10年落ちで分譲よりはるかに高い。

今後は、どうがんばっても分譲並みは無理。しかし、出張の多い人にとっては港南は最高の
立地でしょ。
朝早い飛行機や新幹線に乗るために早起きしたり、夜遅い帰京で遠い家路を帰るのは
かなりツライ。

>>>>品川駅物件を標榜はしていても、改札まで徒歩１８分だったり、徒歩１０分以内に再開発案件が全くないので、将来的に地価上昇、資産価値上昇は期待できないとかそう言う部分があるね。他にも、首都高と港区で1番交通量が多い国道沿いだったり、敷地内にモノレールが通っていたり、運河側が倉庫街、ごみ焼却場、発電所、コンクリート工場とか嫌悪施設があるエリアだから足元の眺望が悪い、などこの物件は弱点が多いのは事実だね。あと1番気になるのは2〜3年後から始まるであろう羽田の新航路エリアであるということ。羽田に近い分、高度が300メートルと低空飛行エリアになるので騒音被害は出ると思います。２分未満に1本でしょ。港区はHPで300メートル近辺の騒音は80デシベルと発表している。いきなり２分おきに80デシベルって結構な問題かと。外で散歩やランチなどにはかなり影響出るのでは。成田空港の周辺の300メートル地帯では騒音は85デシベルという報告なので、大型機による国際線メインの羽田新航路ももしかしたら同じくらいになるかもしれない。飛行が始まったら、資産価値が下がると予想しますから、どうにかして反対して中止させた方がいいと思うな。こういうマイナス部分をみて購入者の値踏みが成約の低下傾向と繋がっているんじゃないでしょうか。

この意見は1番的を得ていると思う。今後に関してはもっと下がると思うよ。だって再開発もない地帯で、今後の発展余地が乏しい交通利便性が悪い築十数年となっていくマンションは自然と減価償却で下がっていくだけでは。さらに2〜3年後に、新航路でかなりの騒音が出るとわかってて今買うのってかなり難しい選択でしょう。

坪220くらいまで叩いて買うか、新航路開始まで待って坪200切ってから買うのも手だね。

坪293万とあります。
11月から坪単価下降中だけど、どこまで下がると買いですか？

https://mansion-market.com/mansions/detail/843?keyword=ワールドシティ&suggested=ture

>>934
実際、最近坪240で成約するまで下落してきてるから、分譲時値段でかえるじゃん。新航路も控えてどう考えても安くなるしかないと思いますけどね。再開発もないし。ここのような品川駅は最寄駅ではないけどバスで行けるよというエリアは他に、品川シーサイド、勝島、大井町などあってちょうど新規供給されている。どうせ買うなら、最新スペックだったり、弱小駅だけど駅直結とかのそっちのほうがいいやと言う人は多いんじゃないかな。

1年くらい前だけどこのマンションの東側で売り出した3LDK物件が瞬間蒸発した。
たぶん間取り階層決め撃ちで出たら買うと決めていたんだと思う。
そういう人が多いんじゃないかな。
西側だったら割と玉は出てくるけど東側の間取りが良いのは売りがなかなか
出てこないからね。

新航路の爆音の下に住みたい富裕層が買うから資産価値は磐石です。ネガさんは心配しないでください。

>>937

無理ですよ。

>>938 匿名さん

どんどん安くなってるみたいだけど、安心しました。ありがとうございます。

https://mansion-market.com/mansions/detail/843?keyword=ワールドシティ&suggested=ture

>>924
いやこれは海洋大学の緑が見える位置だから景色のバランスがよく見えるんだが、多くの高さだとビルしか見えんのよ。
眺望がぬけてるのは確かだけどね。

>>936
新航路の低空飛行エリアであと2〜3年で騒音が生じるので、段々と買い控えや値踏みはされるでしょうね。

また、ここ天王洲アイルエリアのように品川駅最寄りではないが、バスでアクセスできると言うのを売りにしている同じような条件のエリアは他に大井町、品川シーサイド、勝島などあって最近面白い新築が出てきているのでライバルが多く供給過剰が予想される。元々、再開発と関係ないエリアなので地価上昇もまず考えにくい。

新航路が始まって1〜2年すれば、多分の分譲時の最安単価の190くらいまで下がると思うよ。

ことＷＣＴは、昔から執拗に叩かれているが、
ここには既に、２千世帯以上６千人近くの住民が生活しており、
ばら撒かれた「ガセネタ」も多い。

西側低層のモノレール横以外は240万では買えないから安心しろ

湾岸を代表する物件のひとつです！
超大規模で、共用施設が充実
品川と天王洲アイルが徒歩圏で新幹線と羽田に楽々アクセス
駐車場を地下にすべて入れ、ランドスケープに余裕有
タワーパーキングを採用せず、後々の修繕費の心配なし
などなど、余裕のある時代に余裕のある敷地配置で作られたこともあり、最新のマンションとはまた別の魅力に溢れるマンションとなっております。一方、このマンションはそもそも坪300で売られることを前提として作られていないので、少し後の時代の坪300万円物件の仕様と比べてしまうと、というのは若干感じます。
といってもこれはリフォーム等でカバーできる範囲ですし、内廊下物件なので古くなりにくい利点もあります。港区湾岸といえば、まず第一候補に挙がるタワーマンションといって間違いないかと。

低層西向きはメゾネットタイプも多いことも坪単価が安い理由にあるかもしれません。
投資用オーナーチェンジも少なくないですし、4月の修繕費値上げによる利回り低下で手放した物件がいくつかあると思います。

ワールドシティタワーズは、向きによって住友独自の「ダイレクトウィンドウ」形式の部屋と「ベランダのある通常の部屋」タイプに別れます。外側は銀色っぽいカラーのため、ダイレクトウィンドウ形式の部屋が多めに見えますが、中庭側はご覧の通りベランダがあります、お台場側の眺望がある部屋でもベランダタイプの部屋は存在します。ダイレクトウィンドウ形式は好き嫌いがあるでしょうから、中古で探す場合はどちらのタイプも見ると良いかもしれません。価格も場所によって全然違います。

二重床二重天井
内廊下
スラブ厚300mm
一部ダイレクトウィンドウ
ディスポーザー付き

ということで、築9年のタワーマンションとしては標準的な仕様となっております。

住友不動産１社のみでこのような大プロジェクトは、後にも先にもなく、とても気合が入ったものでした。まず広大なスペースを活かすために、地下駐車場をつくり、その上に人工地盤と３本のタワーを建てました。ですので、駐車場棟というのは本マンションには存在せず、３本のタワーの真ん中には大きな空間が広がっています。

当然、これはコストがかかることですが、、、当時ならできたんでしょうねぇ。今、こうした駐車場をすべて地下に収める超大規模マンションというのはほとんど無く、今後できる予定ですと、わずかに国運をかけて作る晴海選手村計画くらいしか私は知りません。作るコストはかかるでしょうけど、タワーパーキングよりも維持修繕費は安そうです。

ここまではっきりと取り上げられるマンションも珍しい。こんなの写真付きで
載せたマンションが本当に暴落したら目も当てられないからね。
一般の認識としては、こういうことだと思う。

>>943 評判気になるさん
新航路知りませんでした。
ありがとうございます。
航空機はどの程度の音量になるのでしょうか？
住民は良いことしか書かないので、よくわかりません。やはり今後環境が悪くなるり、資産価値は厳しそうですか？

>>946
たしかに、モノレール沿いの低層1LDKメゾネットがたまに売りに出るけど、1年位前に
坪230での成約事例もあったな。そういうのなら240万でも買えるだろ。

（概要）
ワールドシティタワーズは港区港南 4 丁目にある住友不動産が自社の代表作と位置づける総戸数 2100 戸の日本最大級のマンション。ファサードは意匠性に富み、建物はグッドデザイン賞を受賞。

周囲を大学キャンパス、ドッグランや噴水もある大きな公園、京浜運河、天王洲運河に囲まれ、特に天王洲アイル周辺は運河沿いの遊歩道や水上レストランなどもあるほか、隣接の 20,000 ㎡の港南緑水公園はマンション公開空地と一体になっているなど都心部としては良好な住環境が整う。

また、周囲に高い建物がないため四方が開けて眺望が抜けていおり、室内からの眺めとして、東側低層は運河ビュー、高層はレインボーブリッジをはじめとして絶景とも言える湾岸ビュー、西側は品川駅方面のシティビュー、南側は東京湾、北側はレインボーブリッジや東京タワーが床から天井まで全てを窓とした大きなダイレクトスカイビューウインドウで楽しめる。

地震対策としては、平鋼からなる芯材（制震部材）を、溝型鋼や鋼板で組み立てた補剛材で座屈拘束した「鋼材ブレスダンパー型」の制震装置を採用し制震構造としている。また、40 階建て以上のタワーマンションとしては比較的珍しい板状マンションで、各住戸の内廊下玄関脇には約 2 ㎡の専用屋内トランクルームが設置されるとともに、間口が広いワイドスパンの住戸も多く設定される。

（共用設備施設、生活利便性）
棟内にはプールやジム、 9 部屋ものゲストルームやエステ、毎朝焼き立てパンが出るスカイラウンジ、 1300 台分も用意された駐車場、会議室、スタディールーム、屋上バーベキュースペースなど共用設備が充実。マンション内に 24 時間営業のスーパーマーケットや薬局、クリニック、歯科、クリーニング店、カフェ、金融機関、認可保育園、夜 10 時までのコンシェルジェサービスなど生活に必要な店や設備、サービスがそろう。港南小中学校も徒歩 2 分で学童の通学も便利。

マンション内スーパーだけではなく、品川駅にはアトレ品川、エキュート、クイーンズ伊勢丹、紀伊國屋など豊富な食料品店もあり食材の調達も便利。 運河に面したマンションとしてマンション敷地内に専用の桟橋が設置されており、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などの接岸に利用され（個人所有のクルーザーも横付けできるようになる予定）、マンション管理組合主催のお花見クルーズや羽田空港見学クルーズなども企画されるとともに、災害時は支援物資海上輸送拠点として開放されるのもユニーク。

（交通）
交通は、りんかい線天王洲アイルまで徒歩 6 分（渋谷、新宿、池袋方面）、東京モノレール天王洲アイルまで徒歩 4 分（浜松町、羽田空港方面）。徒歩 13 分のターミナル品川駅まではマンション専用直行シャトルバスが早朝 5 時から深夜 1 時まで頻繁に 1 日 126 便運行しており品川駅へストレスなくアプローチすることができる。旅行の際でも新幹線品川駅にはシャトルバスを利用して 10 分でアクセス可能、羽田空港国際線、国内線へはモノレール天王洲アイル駅を通じて 30 分以内でアクセス可能など、都内のマンションのなかで最も長距離交通にアクセス便利。

（維持管理費、修繕積立金）
充実した共用設備にもかかわらず、インターネット接続料を含むマンション管理費は 176 円～ 205 円 / ㎡と都内タワーマンションでダントツに安い設定。また、駐車場代は月 23,000 円～と近隣マンションと比較しても非常にリーズナブル、生活するうえでのランニングコストが非常に安く済む。修繕積立金は一括一時金納付方式を改めて、28 年 4 月から月々の積み立て方式に移行しており、健全な管理運営が図られている。

（資産性）
分譲時点の最上階や北東角プレミア住戸を除く平均坪単価は 240 万円、 2015 年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約 325 万円、低層は 270 ～ 280 万円、中層は 290 ～ 330 万円、オーシャンビューの高層は 340 ～ 30 万円という取引相場になっており、築 10 年を経過しても高い資産性を維持。

野村不動産のノムコムや住友不動産により毎年発表される「都内中古マンション人気ランキング」では完成から 10 年経過した 2014 年時点でも5年連続で都内中古人気マンション No.1 を維持、仲介業者に WCT を指名して眺望の良い部屋の中古が売りに出るのを待っている人、マンション内で追加住戸を求める居住者もいる。

2015年は平均坪単価平均325万円で37戸成約など中古取引も依然活発。最近では、雑誌「都心に住む」で、"港南"が資産価値が落ちないアドレスとして南青山や渋谷などとともに取り上げられ、またワールドシティタワーズが次世代のビンテージマンション候補として取り上げられるなど、 JR 貨物線跡地の再開発が進むサウスゲートエリアのランドマークマンションとして引き続き注目されている。

参考URL


Wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%89%E3%...

グッドデザイン賞
https://www.g-mark.org/award/describe/33788

港南緑水公園
http://konanryokusui-odaibapark.com/konanryokusui/

ノムコム人気マンションランキング
http://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/

住友不動産人気マンションランキング
http://www.stepon.co.jp/mansionlb_ranking/

マンションノート注目マンションランキング
https://www.mansion-note.com/tokyo　（ページ中段）

住友不動産マンション作品集「邸の系譜」
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

マンションノート「ワールドシティタワーズ」
https://www.mansion-note.com/mansion/1610183

マンション評価ナビ「ワールドシティタワーズ」
http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/405

マンションNavi「ワールドシティタワーズ」
https://t23m-navi.jp/indexes/d/105431

ワールドシティ益子クリニック
http://www.wcmc.jp/

ワールドシティデンタルクリニック
http://www.ladent-worldcity.com/

坪293か。現実はシビアですな。

https://mansion-market.com/mansions/detail/843?keyword=ワールドシティ&suggested=ture

>>953
東の高層が293で買えるなら買いたい。

>>954
だって、2〜3年後に新航路で騒音地区になるのに価格維持できるわけないじゃない。高度300メートルの低空飛行地域だから、港区HPによると想定は80デシベル。ただ、成田空港の同条件の高度地域では85デシベルの報告が出ているので、大型機となる国際線メインの新航路は、成田条件の85デシベルも十分あり得る。80とか85ってかなりの騒音だよ。散歩、ランチ、公園で子供遊ぶ、ヨガとかかなり影響うけるでしょう。

ここら辺はわずか高度300メートル。低空飛行エリアに坪300出す人はまずいなくなるでしょう、日本全国の航路の高度300メーターエリアはどこでもとにかく安い。新航路始まったら、本当にに坪180とかが相場になってくると思いますよ。でも300メートルエリアで坪180なら大したもの、そこは東京という地の利によるものになるでしょう。

>>956
新駅とかリニアとか関係なくないですかこの物件？？新駅まで徒歩２０分以上、品川駅まで１４分。申し訳ないけど、資産価値への影響はないと思ってもらったほうがいい。他にすがるものがないから期待するのはわかるけど、その距離では無理。

ということは高輪も暴落？その価格になったら騒音を気にしない人で
便利な品川駅周辺は大人気になるねｗｗｗ

品川徒歩圏エリアはこれからさらに上がるのに、哀れな人が多いな。下がってほしいんだろうけど無理無理。