ワールドシティタワーズ（WCT）の中古物件情報

>>998
想定ルートの真下ではないけど、極めて近いから騒音はほぼ同じだけありますよ。しかも想定ルートより機体によって東西にブレるのはしょっちゅうなので、何本かに1本はWCTの真上とか全然あるはず。しかし２分ごとに80ー85dBってリアルにどうなのよ？散歩や子供と公園遊び、ヨガ、犬の散歩、ジョギング、パティオのレストランでランチとか楽しんでいた人にとっては悪夢のような新航路だと思う。これ決まりなの？

>>1000

1000ゲットしました(^^)

確かに。八潮って港南より何キロか空港寄りの先だよね。そこで52dbってことは？

どう考えても1番信頼できる港区の公式データでアイル周辺が高度300で80デシベルというのは事実だからそこは認めましょう。個人的には、慣れてしまえば以外と大したことなかったという展開を期待しています。人間って慣れが大事ですよ。

>>1002
おめでとう！1000デシベル差し上げます！

なるほど、港区の公式発表ですら国内線飛行機の騒音データからだして過少申告の疑いですか。成田だと300は85デシベルというのは受け入れたくない事実ですね。

港南が80dbを超えることはない、という結論が出たようですね。

次長課長さんって、WCTと心中というポーズをとりながら、実は新航路前にはなんとか売り逃げしようとちょっと企んでませんか？

>1001
998ですが、「何本かに1本はWCTの真上とか全然あるはず。」って本当にありうることですか？
自動運航が当たり前の今の航空機の着陸ルートが、羽田空港の着陸地点までわずか数キロの地点で、横に数百メートルもブレてWCTの真上を通過するようなことって、実際あるんでしょうか？？
言い換えますと、パイロットさんが「あれっ、ちょっとズレてるわ」って、操縦かんを握り直して、数百メートルのズレを着陸寸前に補整することって、技術的に可能なのでしょうか？？？
1001さんの意見を疑っているわけではなく、実際その可能性もあるなと思い直し、非常に気になりました。
パイロットさんもしくは航空関係に詳しい方がいらっしゃれば、ぜひ教えてください。

>>1010
10年だからとか関係なくない？永住するつもり？

パイロットでも航空オタクでもないので技術的なことはわかりませんが、以前とある空港の航路下の一軒家に住んでいたことがありますが、進路が結構ズレがあったのは覚えています。高度は正確にはわかりませんが、見え方的に多分300から400メートルの間だったと思います。参考になるかわからない話ですがすみません。

>>1009 匿名さん
まず無いです。オートパイロットで電波誘導するのでせいぜい10mから15m程度。正確に同じ場所をトレースしていきますよ。

さすがに数百メートルのズレは強風以外ではあんまりないだろ。50ー100m程度はしょっちゅうあるんじゃない。あと飛行機は航路図にあるような線でなく、横幅自体が65mくらいはあるから。A380なんて80メートルあるからね。航路図以上に飛行機は近くに見えるんだよね。新航路からWCTまでの最短距離は100mくらい？

>>1013
高度300m付近なら、15mってことはないですね。風が強い日はさすがにもっとズレます。あと、オート使わない時も結構あります。

>>1015
次長課長さん、本当は売り抜けてやろうと思ってるでしょ？正直に言って！

久しぶりに来たけど盛り上がっていますね！
騒音問題について、私はそれ程心配していません。
資産価値にはマイナスかもしれませんが、品川の今後の発展があることと、大規模豪華希少マンションで今度出ることが殆ど見込まれないということを織り込めば資産価値は今以上になるとみています。
WCT内での住み替えが多いことが、いかに住みやすいことを示しています。

脱線しますが、東京海洋大学のキャンパスが再開発されないかと妄想しています。東京ミッドタウンの様なオフィスと大学キャンパス、商業施設の融合がいずれ打ち上げられるとみています。

>>1018
そうですね。私も気入っているので、坪200になろうが別に構いません。ただ、水辺や公園で犬と静かに過ごしたいので新航路には断固反対の姿勢です。

>坪200になろうが別に構いません。

新航路が定着すれば、その位に落ち着くと思う。

西側からマンション正面入り口全体を写そうとしましたが高速高架があり無理でした。高架の向こうには二本のモノレール高架がります。
騒音には免疫があり心配していません。

報知新聞を囲った(分断された)変わった立地ですね。奥にある東側のアクアからは各駅まで１分程遠くなるのではないかな？各信号捕まれば品川駅まで徒歩２０分はかかるかも？少しでも駅近が良ければ西側キャピタル高層かな。

>>1022

最近は品川駅は敬遠して、モノレールの天王洲アイル駅を良く利用しています。
徒歩またはシャトルバスで品川駅に出て、長いコンコースを歩くよりは、少し交通費が高くても、
歩いて５分で楽なモノレール＋山手線等が至極便利で快適です。

>>1019
私も同じですね。7年前に坪250万で中古を買いましたが、いまはさらに2割以上値上がりしているようです。今の部屋をを売るとすれば、WCT内でもう少し広い高層部屋に買い換える時でしょうか。
東側ならいいですが東向きは高いですよね。品川駅は便利ですし開発も進むので、分譲価格以下に下がっても構わないというのが本音ですね。最低でもリニア開通までは住みますね。総合的に非常に満足していて、ここから他に移りたい場所も無いので、永住するかもしれないです。笑

>>1023 スレ主さん
私もモノレールです。品川駅は確かに距離がありますが、歩けない距離では全然無いですし、シャトルバスは便利だし、その点はまったく不満は無いですね。
最近はシェアサイクルもよく使います。品川駅前と緑水公園にポートがあるから便利です。

>>1021 検討板ユーザーさん
WCTの正面はメインエントランスに正対する向きですから、こうですよ。
マンション前が広大な公園というマンションは希少だと思います。

モノレールも敷地内かな？極近くで便利

>>1027 匿名さん
超便利ですよね。羽田から行く空の旅も品川駅から国内へも。週末弾丸アジア旅行も楽勝。日帰り京都も楽勝。それでいて都心への通勤も楽勝。この便利さと快適さを一度味わうと、ちょっと、ここを離れるのは勇気いります。笑

>>1028 匿名さん

住民は便利だと思い込まないとね。
正常性バイアスって言うみたいよ。
でも中古価格が下がっているみたいだから、不便だと思う人の方が多数派なんじゃない。

>>1026 住民さん

その写真だと集団見合いに見えてしまう。

>>1031 匿名さん

品川駅まで歩くの？20分もかけて？
正常性バイアスそのものですね。

9-11月のレインズの最新データのキャプチャです。
坪330超えが連続で続いてますね。その他の事例もも坪280-320前後が殆どだし、成約平均坪240万に落ちてきたって、何処の世界の事なんでしょうね(笑)

>>1032 匿名さん

どう見ても見合いだ 。視界の一部が抜けている程度でしょ、それは他の方が言われてるバイアスそのもので、貴方にはラウンジからの煙突もコンテナ街も見えないでしょう。

>>1032 匿名さん
凸凹配置で見合いが無いようス○フ資料にあったね。それ無理だよ。煙突隠し写真もあった。現地に行くに限る。

レインズデータをキャプチャして公開するような不動産仲介業者の方が住まわれていらっしゃるのですね。
びっくりしました。
社会人としてコンプライアンス意識が低すぎると思います。

>>1038 匿名さん
コレ、誰でも見られるオープンな一般向けのレインズ の画面ですよ。
そんなこともご存知無いのでしょうかw？

>>1036 匿名さん
中庭側のダイレクトウインドウが無い安い部屋をご希望ですか？
他の住戸とお互いに部屋の中が見えるような最近流行りのツインタワーみたいなショボい設計にはなってないですよ。現地で確認されては？
ワールドシティタワーズの大部分の住戸は外向きで、特に西側は1km先まで、東側は2km先まで同じ高さの建物は無いですね。見合いとは無縁です。

>>1035 匿名さん
ありがとうございます。11月ごろの坪366万の成約は、恐らく中古売り出しに出てからすぐに決まったブリーズタワー東側の高層階のようですね。5年くらい前は@300くらいで買えたんですが、ここまで上がるならもっと早くにもう一部屋買っておくべきでした。

>>1041 匿名さん

既に5年前に戻っているようです。
ナンピン買いのチャンスですよ。

https://mansion-market.com/mansions/detail/843?keyword=ワールドシティ&suggested=ture

すみません、訂正します。
これから新航路の影響が出てくるかも知れないので、じっくり状況を見てからナンピン買いした方が良いと思います。

>>1043
おそらく、新航路が運用開始される頃には品川エリアの再開発工事も佳境に入り、徐々に不動産価格にも跳ねてくるので、最低でも横ばい〜若干上昇すると予想しています。近隣の不動産仲介業者もそういう見方が大勢のようです。
すでに浜松町や大井など周辺地域の新築マンションも検討者に品川駅再開発を意識したアピールをしているくらいですから、港南アドレスのマンションの価格は底堅く推移するという見方が強まっています。取引の多いWCTの価格は港南地域の相場のメルクマールなので注目してます。

>>1042 匿名さん
東京湾、レインボーブリッジや東京タワーが望める東側、北側の高層階はその価格では買えないでしょう。
タタワマンは、階層や方位で全然価格が変わりますから、その類のサイトの数字は参考になりません。

>>1042 匿名さん
揺るぎようの無いレインズの成約データのリスト出てるのにw
どうやらない、こう言う事実を出されると都合悪そうなので、
坪単価240万とか、値下がりしてるとか、大ウソ書いてたら、
コレをアップして置きましょう。虫除けみたいなもので。
また中古検討者の参考にもなり、有益ですし。

>>1043 匿名さん
どこの住民か身バレしているよ。これ以上やるのはやめたら。大人なんだから。

>>1046 匿名さん

しかし湾岸も高くなったね。WCT分譲当時はWCTの平均坪240万っていうのが他の湾岸タワマンに比べて馬鹿高いと言われ、他のマンション営業さんからは、WCTは高いのに人気ですねー、と探りを入れられ、マンション掲示板では割高で暴落必至と言われてたのが別の世界の出来事のようだ。
一つ言えることは、WCTは暴落せず高騰してネガの言ったこととはまったく逆だったということだし、リーマンショック後の一時期を除いては中古取引価格は10年間上がり続けていると言うことだ。新航路の問題も港南は80dbは超えないのに加えて、品川再開発とリニア開業に向けて地域はさらに発展が約束されている。いまさら、もうすぐ分譲以下に下がると煽っても、もう誰も信用しないだろう。

>>1040 匿名さん

ぜひ中庭側、第一ホテル側、ブランファーレ側の写真も
抜けるのは東側中層以上と西側中層以上だけでしょ。煙突もいい感じだけど写真ある？

坪240台の取引は、中庭側向きのオーナーチェンジ物件のことだと思います。

荒らしさんの坪240万についてお答えします。理由は、簡単、賃貸中だから、です。
住んでて見れない。住めない。あなたなら、買いますか？
利回りが良くないと買わないでしょう。
あとは、想像にお任せしますので。

あとは、メゾ1Lばかりでてたよね。
あの辺は、確かに安いし狙い目かと。

収益物件なら、7掛けベースだから、むしろ高い方かな。
300×80%=240（万）

>>1027

その写真に写りこんでる車は何？

もしかしてNSXか？？

良い車のってんなあー、WCT民。

>>1057
旧型だろ？感心する所か....意味わからん

>>1051
全然ありです
中身見ず買った事いくらも有りますよ
利回り良けりゃよしここは永住向きじゃない

>1055
悔しそうなレス。あえてフェラーリとかに乗らずにNSX載ってるところが
他人の目に流されずに自分で判断する良いものを見る目に肥えたWCT民らしい。

>>993 eマンションさん
へぇ、港区の公式資料、品川駅付近では航路直下でも80db行かないのか。

野村の中古マンションサイトの首都圏総合人気物件ランキング見たら、WCTが人気物件
ベスト10を独占してますね。すごい人気ぶり。

11位から25位はこんな感じです。

そのデータ品川駅駅上空の騒音ですよ。天王洲アイルエリアのここは港区公式データで８０デシベルになっています。詐欺的な情報操作はやめようね。

この物件は中古価格が随分と下がってきていますが、原因はなんでしょうか？

過去レス拾ったらこんな答えが書いてありました。なるほどという感じです。不動産は奥深いです。

>品川駅物件を標榜はしていても、改札まで徒歩１８分だったり、徒歩１０分以内に再開発案件が全くないので、将来的に地価上昇、資産価値上昇は期待できないとかそう言う部分があるね。他にも、首都高と港区で1番交通量が多い国道沿いだったり、敷地内にモノレールが通っていたり、運河側が倉庫街、ごみ焼却場、発電所、コンクリート工場とか嫌悪施設があるエリアだから足元の眺望が悪い、などこの物件は弱点が多いのは事実だね。あと1番気になるのは2〜3年後から始まるであろう羽田の新航路エリアであるということ。羽田に近い分、高度が300メートルと低空飛行エリアになるので騒音被害は出ると思います。２分未満に1本でしょ。港区はHPで300メートル近辺の騒音は80デシベルと発表している。いきなり２分おきに80デシベルって結構な問題かと。外で散歩やランチなどにはかなり影響出るのでは。成田空港の周辺の300メートル地帯では騒音は85デシベルという報告なので、大型機による国際線メインの羽田新航路ももしかしたら同じくらいになるかもしれない。飛行が始まったら、資産価値が下がると予想しますから、どうにかして反対して中止させた方がいいと思うな。こういうマイナス部分をみて購入者の値踏みが成約の低下傾向と繋がっているんじゃないでしょうか。

>>1063 匿名さん
成約価格の低下ねぇ(笑

>>1063 匿名さん

騒音はすでに織り込み済でしょう。
貴方が知っているように皆さんも知っています。
下がっているとしたら。公園の縮小や入り口付近の環境が問題かと思いますが。

>>1062 匿名さん
そのブログの作者はこう書いているけど？それに対する意見は？

>>1062
そして総まとめとして、こう書いているけど、あなた自身が引用したブログの作者への反論は？

ちなみに一昨日更新された最新レインズデータでは、12月にも平米100万オーバー&前後の成約出て増えてますね。むしろ値上がり始まってる？

>>1068 匿名さん

価格もそうだけど、たった３カ月間に築10年越えたマンションに、いまだにこんだけ買いが入っているのはここだけじゃない？さすがビンテージマンションという他ない。

報知新聞社を囲んだ希少な凸凹マンション。ビンテージに値する？

↑
同じマンションの棟により日陰が作られているのがわかる。

これほどの見合いタワマンも希少な価値となるのかも。しかも同じマンション同士。

>>1070 匿名さん
人気中古マンションランキングのトップに登場し、築10年を過ぎても分譲価格を大きく上回る平米単価100万以上での取引がコンスタントに毎月3-4件観測され、住民の愛着も満足度も高い。

そして、住友不動産建物サービスの社員実地研修が行われるくらい管理のクオリティが高い。

さらに、羽田空港と首都圏在来線、地下鉄浅草線、10年後にはリニア東海新幹線も開通するターミナル品川駅を120%使い倒せる立地。

余裕がある時代に設計された80-100平米台中心のゆとりある住戸設計。

日本最大規模のマンションであるというランドマーク性と豊かな管理費が可能にする充実した共用設備。

そして四方に高い建物が無いことによる部屋によって東京湾、レインボーブリッジ、お台場、東京タワー、富士山などを視界に入れる眺望の良さ。

ヴィンテージマンションと言われるマンションが備える必要条件は満たしていますね。

>>1072
それ言い始めから、最近流行りのツインタワーなんてお互いの部屋の中まで見えちゃう。ここは中庭向きの部屋は少ないし、部屋同士のお見合いは無いからね。

>>1074 投稿さん
中庭の先は何が見えますか？お互いの建物かと？現地で中庭に立つと北以外はそれぞれ3棟向かいあっていますが？
私の見間違いかもしれませんね。

>>1075 匿名さん
部屋同士の見合いは無いと言う意味では？かなり設計は工夫されてる感はありますね。ただ、中庭向きの部屋は値段もそれなりで安いですが。
このマンションの魅力は、ダイレクトウインドウ付きのほとんどの部屋の眺めの抜け感だから、中庭向きの一部の部屋を議論しても意味合いは薄いですね。

>>1077 投稿さん

その通りで一括りではなく個別でやらないとね。要は階数向きにより安くなっているところもあれば高くなっているところもる。

レインズ見ても、最上階除いてたとしても上下100万以上違うね。2100世帯もあると、平均がとか、このマンションの成約価格はとか、ひとくくりには出来ないなとつくづく感じる。

最新のレインズデータ見る限り、中古価格は2016年の夏ぐらいが底でしたね。
12月だけで5件ほど売れて、全て平米90万以上-110万の成約で、明確に価格が戻り始めてる感じ。株高と景気回復の影響？

っていうか、昨年夏ごろの成約価格も低層や中庭向き、安めの西向きの成約が集中しただけで、実際は下がってないと思います。最近は中高層の成約が多かったようですね。ここに限らず中古マンションはそんなに急激な上昇や下落はないと思いますよ。

ずっと長い間ウオッチしてますが、東側の高層で間取りが良い部屋はなかなか出ないですね。
100平米前後の角部屋は高すぎるので、中住戸で大きなDWのある部屋＋３０階以上が
出ないかと見ていますが。

2016年10月から12月のレインズ成約データ。＠350-360は高層部分と思われ
相変わらず高いが、中低層の価格はちょっとこなれて買いやすくなってきた感がある。
全部の単純平均は＠313万円。このくらいが港南中古を検討している人には
買いやすい価格なんだろう。しかし、3か月で成約18件は相変わらずの人気。

>>1083 匿名さん
ココは、部屋の階数と同等かそれ以上に方位が重要。
アクアの東、ブリーズの北東と東の中層だと、他の方位の高層よりも普通に高くなる事が多いよね。

>>1084
そのあたりの成約価格は中高層で坪３５０－３６０万くらいですか。ほかの方位だと
２０万くらい安くなる感じですかね？

差が小さいように感じますが？

>>1086 匿名さん
中高層同士の比較でしょ。眺望の無い中庭向きや低層の部屋は坪300以下。
低層、中庭向き、眺望なし、需要が無い1LDKみたいな感じだと坪250くらい。

>>1086 匿名さん
どうぞ。明確に差がありますね。

>>1088 匿名さん
眺望がいい東、北の高層がもっとも高値の坪340-370、ついで南、西という感じですね。
東、北は最低でも坪280くらいで坪280を下回る部屋は西側に集中している感じです。

週刊SPAに、ここは「タワマン好きにとってはあまりにも有名な2090世帯が住むアジア随一の規模を誇るタワーマンション」と紹介されていました。まだタワマンが珍しかった黎明期の物件なので、分譲当時はここはいろんなメディアに取り上げられてましたよね。懐かしい。

>>1083 匿名さん

>>1083 匿名さん
この9月から12月の詳細な成約データを入手して見てるけど、やはり全体的に東向強し、と言う感じ。さすがにデータの開示は控えますが、ざっくりと傾向をお伝えすると、9月以降の成約で坪単価330万以上が、プリーズ東3件、北1件、アクア東2件、南1件で、中高層中心ですが、10階台の部屋も複数、一桁低層も含みます。キャピタルは方位階数に関わらず坪330万以上の成約は無く、プレミアムグレードのこうそうかいで坪320万前半が最高額の事例でした。

>>1091 匿名さん
情報ありがとうございます。一桁台の低層でも平米100万以上するんですか。。。にしても築年数10年過ぎたのに高値でそんだけ成約してるなんて相変わらず人気がありますね。
東側の高層、坪単価で眺めの良い部屋はどのくらいで買える感じですか？予算はギリ出せて8500万以内ならと思ってますが。

>>1092 匿名さん
あくまで手元の資料ベースの数例のケース、と言う前提になりますが、80平米以上でプレミアムグレードの真高層は成約価格9千万は普通に超えちゃいますね。中層の真ん中〜下の方で8500万前後と言う感じ。他の方位なら8500有れば高層でも選べるモノは結構有りそうですが。

とは言え、中古の価格は競合状況と季節要因、そして個別の売却事情で水モノなので諦めずにウォッチしていれば、ハマるモノが出てくる可能性はあると思います。ただ資料見る限り、指値での値引きは東向きだと、多くても1%台、で0の事例も多いので出たら、判断のスピードは速くした方が良さそうです。

>>1092 匿名さん
ちなみに一桁低層は希少なブリーズ北東角部屋なので、低層の平均価格とはまた違っていると思います。

>>1093.1094
ありがとうございます。やはり、レインボーブリッジが望めるような部屋は高いんですね。
中層でもまあまあ視界は抜けるかなと思うので、しばらく注視してみます。
中古紹介サイト閲覧数では常に上位なので、同じように考えてこのマンションをウォッチ
してるライバルは多そう。良いものが出たらさっさと決めないとよいものは変えなさそうな
予感がしてます。

ちなみに理想は8500万で85㎡、3LDK。レインボーブリッジが手前の建物に被らずにきれいに
望めるくらいの高さなら、東でもブリーズ北でもいいんですけど、なかなか厳しそうですね。

焼却炉の煙突は何階なら気になりませんか。

>>1097 匿名さん
階じゃなくて方位。東なら視界にはほとんど入らない感じでした。

1091です。
これで最後にしますが、
2016年通しのデータも併せて見ました。
一時期このスレで平均坪240万を連呼していたネガの方がいましたが、正確には夏頃に低層中庭向きの狭目の部屋が坪240万台で一件だけありました。
ただ、その安値事例含めた2016年間のWCT全体の成約平均は坪310万弱と言う感じですね。
特に11-12月は成約数自体増え、坪300以上の成約事例の方が多く、上昇傾向となっています。

直近では、坪240万台成約があった夏前頃が他の事例も含めて一番底だったようです。ブレグジットの直後、中国の経済崩壊の噂など、経済的に先行きが最も不透明だった頃と重なるようです。

参考となれば幸いです。

>>1099
品川エリアでの都内最大の再開発やリニア新幹線の着工が知れ渡るに連れて、資産価値の安定を期待する消費者の物色意欲が高まり、港南だけではなく芝居や高輪の中古価格も上昇基調にあるように思います。
ここは、もともと低層階や中庭向きの一部と東側、北側の高層階では成約価格レベルが坪100万以上違いましたから、よく見なければ適正価格の判断は難しいかと思ってます。
ただ、巨大マンションだけあって取引事例は豊富なのでベンチマークはやりやすい方ですね。昨年ラスト三カ月にはかなり中古売買成約が多かったのはここの人気を証明していると感じます。

>>1099 匿名さん
事実ならネガではない。

>>1100
去年は年間で51件の成約事例があったようので、確かにベンチマークはやりやすいですね。

>>1101 匿名さん
平均と一件は違いますよ(苦笑)

アクア南東角中層出たけど、やっぱ＠400ですか。待ってても、安くなるどころか
ますます手が届かなくなる。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_161J3099/

>>1102 匿名さん
成約51件ってよく考えたらスゴイ。
コンスタントに毎週一件は中古が成約し続けてるペース。
いまからそんな感じだと、これから品川の注目度が上がるから
ますます人気になるんじゃないかな。

品川駅の注目度、まずは2020年からの新航路で地上450mを飛行機が通過。
約2分間隔なので、駅から徒歩帰宅だと7機位を下から眺められそう。

>>1106 匿名さん

気が付けばいいけど都会の喧騒でわからないと思う。出入り口のモノレールの爆音の方が悩ましい。

>>1104 匿名さん

腰高の窓のほうが倉庫街が隠れていいような気がします。
リビングのでかい柱が部屋を分断てしいて20畳あっても使いづらいね。

＞＞1108
こんな感じ？

>>1109 匿名さん
まぁそんな感じ

>>1104 匿名さん

24階だと景色の3分の2は倉庫街になるんだ。20階以下だと東でも倉庫ビューとなる。思っていたいより良くないね。

>>1111
実際見てから判断すれば？生で見るのはイメージ変わると思う。

皆さん東にこだわられますね。
南も悪くないですよ。
運河と東京湾と高速道路と大崎方面のビル群が見えて、ちょっとずつ美味しいとこ取りです。
そして東ほど高くはない。
幼児がいる家庭ですと、車と新幹線とモノレールと
飛行機と船が見られて喜ばれます(笑)
暑いのが難点ですが。

>>1113 匿名さん
アクアです。

>>1113 匿名さん

第一ホテルは気になりませんか？
品川浦から高浜(天王洲)運河と交差するあたりは開放感ありそうですね。

>>1112 匿名さん
ほっとけばイイよ、いつものワンパターンな荒らしさんです。この人成約データ突きつけられると何も言えなくなっちゃうから。

>>1116 匿名さん

あの眺望と間取りで100000000円以上なんだ。成約するのかな？

>>1115 通りがかりさん
アクアの南向き内見しましたが意外と距離あるから気にならない感じがしました。200m以上離れてますからね。
むしろ、キャピタル北側とブランファーレが170mの距離でやや近い。
だけど、他のタワーマンションの見合い具合と比べたら、ここの周囲は恵まれてますね。芝浦アイランドなんかはアイランド内のマンションがお互いに見合いですし。

>>1115 通りがかりさん
ホテルより高い高層階は気にならないと思います。
中層階以下だと感じ方は個人差があるかもしれませんね。

>>1118 1119さん
参考になりましたありがとうございます。

ほかの建物との見合いに関しては、中層以上では中庭向きの一部の住戸を除いて、
ここまで見合いの少ないマンションは都心では珍しい。西側は1㎞、東側は2㎞先まで
ほかの同じ高さの建物がない。

中庭から上を見上げると、結構窓があるのに「一部の」との表現が正しいかどうかですね。

>>1122 匿名さん
中層以上とすると、ブリーズの西側がキャピタルと被る以外は、お見合いはゼロでしょ。
報知新聞を抜けると、112さんの言ってる通りだと思いますよ。

>>1122
おそらくリビング対面リビングってことではないですか？、確かにそれはほとんどなさそうに見えましたよ。

>>1122 匿名さん

無理があるね確かに。

>>1125 匿名さん
あなたの書き込みに
無理があるね確かに。

週間ダイアモンドの最新号で、ここのことが載ってますね。

「購入したお客さんは今ごろ、ものすごい含み益になっているはずですよ」住友不動産の幹部がこう自慢げに語るのは、ＪＲ品川駅というよりはむしろ、東京モノレール天王洲アイル駅に近い「ワールドシティタワーズ」だ。

ですって。

>>1127
ここよりベイクレの方が高いって言うのは、皆さんにはちょっとショックでしょうね。

>>1128 匿名さん

あらら
命さんが燃え上がりそう。

見たけど、あれテキトーだなぁ
記事では品川駅近辺を一押ししながら、これからの買いは有明が有望だって。
ブリリア有明シティーが2021年に
豊洲の駅近マンションをはるかに
抜いて坪400万に迫ることになってる。笑

>>1130 匿名さん
他にも、今は芝浦のグローブ>ケープだけど、4年後にはケープ>グローブになるとか買いてあるね。イミフ。

命さん流石。レスポンスいいね！

ま、去年中古の平均坪単価が310万と言う事実が出てるから何を言ってもねぇ。

>>1133
すげーな。いまだに㎡109万で成約すんのか。坪360万って2016年の新築並みだな。

ここはタワマン好きならここは超有名だけど、早や築12年目だね。分譲時は超話題になったから懐かしい。
不景気の時に売りだしたので、共用設備や仕様を豪華にしてある。港区にこんなマンション作られることは
もうないから人気なんだろうね。

確に分譲時は超話題だった、しかしその後に駅近タワーが錦糸町や月島や豊洲に次々と分譲されて、ここは完売まで長期間掛った。

>>1136 匿名さん
残念ながら違うんだよね。
最後に残したブリーズも普通にそのまま完売ペースで順調に売れてたのを、プチバブルで欲をかいたスミフが一旦売り止めにして、半年以上寝かして期を変えて当時の港南としては相場を大きく超える坪300以上で 売ろうとしたら、リーマンショックが起こって自爆したんだよ。

不動産関係者には有名な話。

>>1137

それ知ってる。2100戸のうち最後の100戸くらいを売らずに2年間も塩漬けにして、2008年春に当時としては目玉が飛ぶ出る＠360で売り出した。しかし、その直後リーマンショックドーン。でそこから完売まで4年かかった。

このマンション長期に売れ残ったといわれてるが第一期、第二期はいずれも抽選のうえで即日完売。売らずに2年間もとっといた最後の100戸の値付けを間違え、その100戸売るのに都合6年かかっただけ。さすがに最後は相当値引き販売したようだ。

>>1138 匿名さん

長期売れ残りのレッテルは付きまとう

>>1139 マンション検討中さん
レッテル？何それそれ美味しい⁈w
新築時に売れ残っても、今築10年で平均坪310万で普通に売れてる方が美味しいよ！

>>1140 匿名さん
240万円もありましたね。
レッテルがなければもっと上がったかも？

>>1141 匿名さん
その部屋は分譲価格@180万な 笑
陽の当たらない1LDKメゾネットで
賃貸専用みたいなオーナーチェンジ
物件なんか、そんな感じだろ？
それでも十分値上がりしてる。笑

>>1141 匿名さん
あれ、平均240万ってデマは流石に辞めたんですか(笑

煙突ビューの写真お願いします。

>>1144
煙突は見えないよ。

>>1145 匿名さん

倉庫もコンテナもどこいったの？
魔法みたい^_^

>>1146
最上階だと、そんなものでしょう。

ヒント、高層階って部屋の中から足元の景色って見える？

>>1148 匿名さん

思いっきり見えるよ。

普通に考えて、真下をずっと眺める奴はおらんやろう。

中層階以上なら椅子に座れば不快な物は見えませんね。

>>1148
床から天井まで全部が窓って、周りに建物が多いと単なるストレスだけど、ベイビューで
同じ高さの建物が近くにないと壮大な景色になるね。ここの東部屋の中古が人気で価格が
高騰してるのは納得。

来週からブリーズ東向きの中層階にお世話になります。よろしくお願いします。

>>1153 匿名さん
ようこそ！

どなたかガスコンロからIHに変更した方いらっしゃいますか？電気工事が必要でしたでしょうか。オススメの業者がありましたら、教えてください^_^

ブリーズ東側中層階の大きめの部屋が立て続けに出てきましたね。

>>1156 匿名さん

倉庫と煙突に見切りをつけたのかな？

＞＞1156
どれ？26階以上なら興味ある。それより低いと眺めがいまいち。リンクよろ。

東でしょ。
20階以上だったら大丈夫だと思いますよ。
私の主観ですけどね。

>>1159 匿名さん

ラウンジがA棟26階だから、それ以上の階が理想でしょう。

>>1159 匿名さん

倉庫が目立つが、私の主観です。

中途半端な15階とかが人気がいまいちっぽいですね。最低層なら運河ビューで
それなりによさそうだけど、中途半端に10階とか15階とかだと正面の倉庫がメインの
眺めになる。25階以上まで行けば東京湾が広く見渡せる眺めになる感じですかね。

この1年は成約平均が296まで下落して来ています。資産価値は確実に落ちて来ているのに嘘をついてとりつくろう住人には注意しましょう。本当の意味で品川駅物件ではなく、天王洲アイル駅もりんかい線が遠かったり中途半端に不便。築12年の中古はこの数年で相当厳しいと思う。さがる一方でしょう。

>>1163
どうでも良いんだが、あっちこっちで書いて回るって悪意があるの？

>1163
「嘘をついてとりつくろう住人」って、どの投稿？
築年の経過とともに、資産価値が落ちていくのは当たり前。
中途半端な不便さには慣れたし、当分売るつもりもないし、
出て行くつもりもないので、下がる一方でも、全然構わないわ

>1163
不動産表記で「徒歩１３分」なんで、近くはないが「品川駅物件」ではあると思う。
実際、私は毎日品川駅まで歩いているけど。
「本当の意味で品川駅物件ではない」って、どういうこと？

>>1166 匿名さん

徒歩13分でも信号がいくつもあってとてもその時間では無理だからでは？
りんかい線天王洲まで徒歩7分で信号は一つだから天王洲物件の方がしっくりくる。
よってWCT天王洲物件。
と言うことだと思います。

>>1163 匿名さん
あれ？半年前まで成約平均240万とか連呼したのにあげたねw
因みにここ1年の成約平均は坪310弱なのはレインズベースの金額なので、
嘘と取り繕ってるの無理ネガさんですね。また貼っときますね。

煽る人の目的は『ネガ投稿でマンション価値を下げたい』のではなく
『スレ住民から１つでも多く反応してもらう』なので
反論だろうが矛盾点の指摘だろうが構ったら負けですよー

レインズに載せる義務があるのは専任媒介契約の中古だけ。
一般媒介は載せる義務無し。
今時、一般で何社もの仲介会社と契約するのが普通なので
専任で売り出すのは買い替え特約付きで別物件を買ったか、
余程自信がある好条件物件だけ。

って、広く知れ渡っているのにね。

>>1170 匿名さん
>>1170 匿名さん
へー(苦笑)レインズベースで平均の坪310万で去年53件成約してるのに、
それ以上に大量に実際は売れてるんだねー、超人気マンションじゃん。

ですよー
ですよー

最新のデータとってみたよ。最近3か月以内の成約。

港南アドレス、品川駅徒歩11分以上-15分以内、２種住居地域、2005年から2006年築ってＷＣＴしかないから完全に絞り込めるんだよね。3か月間で15件成約、最高＠353万から最安＠284万で平均すると＠313万円ってとこですね。3か月で15件ってすごい取引件数だよね。

>>1160
東の高層階は市場に出た時は買い手が決まっている
狙うのなら、数社の大手不動産に数年前から願書を出しておく事だよ

>>1175 匿名さん

二極化ってことかな。
修繕積立金も大幅アップしたし眺望悪い部屋は厳しいかもね。

>>1175 匿名さん
らしいね。そもそも2100戸もあるマンションはひとまとめに語れないだろう。眺望のない部屋はどこのマンションでも人気ないし人気ないから安いしね。

>>1176 口コミ知りたいさん

修繕積立金は大幅アップでなく、修繕一時積立金の廃止による平準化ですので、実質は変わりありません。

保育園建設の場所は決定したのでしょうか？

>>1179 匿名さん

まだです。

結構、売り出しが多いのに間取りの良い高層階がネットには掲載されないのは
1175に書いてある通りなんだろうな。

一時期に比べて随分と売り出し在庫が減りましたね。そのなかで、たしかに東側の
２５階以上の売り出しはほぼありません。出てもネット掲載される前に売れるという話は
本当なんでしょうね。

総合スレでＷＣＴのレインズ半年分の成約データみつけてやったぞい。

241万円 60～80m² 2SLDK2016年9月～
264万円 60～80m² 1LDK 2016年9月～
271万円 60～80m² 3LDK 2016年9月～
271万円 60～80m² 3LDK 2016年9月～
274万円 40～60m² 1LDK 2016年9月～
274万円 80～100m²3LDK 2016年12月～
281万円 60～80m² 2LDK 2016年9月～
284万円 60～80m² 3LDK 2016年12月～
284万円 80～100m²2LDK 2016年9月～
284万円 80～100m²3LDK 2016年12月～
287万円 100～120m²3LDK2016年9月～
290万円 40～60m² 1LDK 2016年12月～
290万円 40～60m² 1LDK 2016年9月～
290万円 80～100m²2LDK 2016年12月～
290万円 80～100m²3LDK 2016年12月～
297万円 40～60m² 1LDK 2016年12月～
307万円 60～80m² 1LDK 2016年12月～
314万円 80～100m² 3LDK 2016年9月～
320万円 40～60m² 2LDK 2016年12月～
320万円 60～80m² 2LDK 2016年9月～
320万円 80～100m² 3SLDK 2016年9月～
323万円 60～80m² 2LDK 2016年12月～
330万円 80～100m²2LDK 2016年9月～
333万円 60～80m² 3LDK 2016年9月～
340万円 60～80m² 2LDK 2016年12月～
353万円 80～100m² 2LDK 2016年12月～
360万円 80～100m² 2LDK 2016年9月～

平均坪単価は299万円。

WCTは一時期よりかなり値下がりしてきています。港南口まで14分、ホームまでさらに4分と合計18分もかかるように純粋な品川物件ではない一方で、天王洲アイル駅は中途半端に遠い。特に重要なりんかい線が遠かったりと立地が中途半端。港区で坪300万以下で買えるタワマンはWCTとCT品川くらいしかないですから、どうしても港区アドレスにこだわる見栄っ張りにはWCTしか選択肢がない。

徒歩圏に再開発計画がなにもないので将来的資産価値にクエスチョンマークをつけている人が多いんだろう。最寄り天王洲アイルで、品川駅改札まで徒歩20分弱もかかるのに品川特需とか言われても、品川駅物件と見なさない人は多いのは事実。

再開発計画は全くないが、2-3年後から羽田新航路で低空飛行地帯になり、港区ホームページの情報からするとこの辺りは高度300メートルで最大騒音は80デシベルと書いてある。現実見る限りだと、ここはさらに下がってくる可能性の方が高い。

たしかにこのグラフでも急落しているのは分かっていましたが、より港区都心部が再開発計画に沸く中、徒歩圏に計画ゼロというのはちょっと寂しいですね。低空飛行地帯になる新航路騒音は深刻な影響が出る可能性は十分ありますし、ポジティブな情報を待ちたいですね。

>>1183 匿名さん
あ、新築一年なのに、坪平均360万レベルの芝浦の外れのタワマンの方ですねw
分譲時平均坪330なのに、その程度しか上がらず残念でしたね、連投荒らしお疲れ様です。

1173さんの纏めてくれた直近3ヶ月のレインズ成約平均だと坪313万ですね、回復しちゃってますよー。
そしてだいぶ前に貼り付けられてた去年一年のレインズ成約平均も坪310万弱。
色々試して、8月位の低層中庭向き眺望無し、狭めの投資部屋の安い成約事例が
入るように調整したんだろうけど残念。
まぁその部屋も分譲時は坪100万後半代だったから十分利益は乗ってますけどね。

みなさん夜中に暇ですなあ。
WCTの成約レベルは階層、向きを分けないと分析できませんぜ？
1185のは某ブログからの引用だけど、その作者の分析コメントは全然違う内容。
WCTの相場はここ最近はほとんど変化なしです。
引用は構いませんが著作物を勝手に改変してはいけません。
ちなみに緑水公園の保育園はほぼ決まりで部屋の眺望を邪魔しない位置に建設するように検討中のようですね。
待機児童持ちの家族に人気が出そうです。

作者は分析結果をこのようにコメントしてます。

ちなみに最安値坪240万まで下がっているという書き込みが見られますが、240万の成約は上のグラフで3年前の2013年にもありますね。
この部屋はモノレール沿いの低層階で窓が騒音防止の二重サッシになってる条件のよくない部屋ですね。
それでも10年前の分譲当時は激安価格の坪180-190万レベルでしたから売り主は十分満足なはずです。
一番高いのはアクアタワー、ブリーズタワー東側の高層ですね。売り出し自体がなかなかありませんが、出れば成約坪360万は最低ラインですね。
さらに高いと想定されるのはアクアタワー南東角、ブリーズタワー北東角高層ですが売り出し自体見たことがありません。

りんかい線天王洲駅徒歩8分と信号が１つある。品川駅徒歩14分と信号4つでしたっけ？それぞれ信号捕まったら天王洲10分、品川20分位かかるよね。さらにホームまでとなれば駅遠物件。その割には高値維持しているかな。

品川駅起点だとそうなるでしょうけど徒歩4分にりんかい線とモノレールの天王洲アイル駅があり、モノレール乗れば1駅5分で浜松町。そういう意味では湾岸タワーでも一番の駅近物件という見方もできますね。

他スレで港区公式の液状化ハザードマップで湾岸周辺地域のマンションの評価表がありました。これによるとこの物件は液状化リスクは最も高いと評価され、実際に3.11で目の前の大学グランドで液状化も起こりましたから港南４一帯はリスクがやっぱり高いんですね。最近では一般的になってきた液状化対策の土壌改良はこの物件ではされていないようですね。大地震後は浦安のような状況になることも想定されるのかなと思ってしまいます。

＞＞あ、唯一まともな揺れやすさマップのみピックアップして無理ポジですねw 液状化マップ、津波浸水では芝浦港南平均〜最悪レベルですよ…本当に残念。

港区の液状化ハザードマップによると湾岸周囲のタワマン敷地のリスクは以下ね。これ見る限り、芝浦港南の平均から最悪レベルはどうみてもハイリスクエリアですよね。GFTは芝浦港南のタワマンで唯一のミドルリスクと一番液状化しにくい敷地と評価されていますがｗｗｗ埋め立て地なのにミドルリスクってかなり優秀だと思いますよ。実際にWCT目の前の敷地で液状化実績ありますし、このハザードマップの正確性はかなりのもの。

ハイリスク
　WCT（港南４は3.11で港区で唯一液状化）、グローブ、ケープ、CMT、パークタワー芝浦オーシャンウイング、インプレストタワー芝浦エアレジデンス、品川Vタワー、カテリーナ三田

ミドルリスク
　東京ツインパークス、パークコート浜離宮、プラウド芝公園、品川タワーレジデンス、GFT

ローリスク
　高輪ザレジデンス

港区公式ハザードマップ
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

港区公式の大地震対策に作られた地盤ハザードマップのリスク評価のデータもあるようです。地盤によって全部で７段階のランキングを作っている。港区湾岸の主なマンションの数値は以下のとおり。

数字が小さいほど揺れにくく地盤が強い。
１（真緑）　元麻布ヒルズ（元麻布１）

２（緑）　シティタワー高輪（１）

３（薄緑）PC虎ノ門愛石タワー（虎ノ門３）ザレジデンス三田（三田２）シティタワー麻布十番（三田１）PC麻布十番（三田１）グランドメゾン白金の社（白金６）白金タワー（白金１）高輪タワーレジデンス（高輪１）ツインパークス（東新橋１）PC浜離宮（浜松町１）プラウド芝公園（芝２）GFT（芝浦１）

４（黄）
カテリーナ三田（芝）、CMT（芝浦４）

５（肌色）
品川タワーレジデンス（高輪３）品川Vタワー（港南２）グローヴ（芝浦４）ケープ（芝浦４）タワーズ台場（台場２）シティータワー品川（港南３）

６（オレンジ）
コスモポリス（港南３）WCT（港南４）

７（赤）　なし

港区公式ハザードマップの通り、港区湾岸で上から3番目に固い薄緑に立地しているタワマンはGFTとツインパークスのみ。

港区山手線内陸のマンションは大抵がランク３でGFT。線内でもランク４以下の地域は結構ある。港南のタワマンは全体的に芝浦より地盤が悪い。港区で一番地盤が悪い場所に建っているタワマンはランク６にあるコスモポリスとWCT。

液状化リスクだけではなく、地盤の強さも港区で最悪の評価になっているのは来るべき大地震への備えとして中古検討には重要な要素になってきますね。

羽田新航路についても港区で公式の想定騒音マップが作成されています。

これによるとこの物件がある天王洲アイル周辺は高度300メートルで飛行すると予定され、最大騒音は80デシベルと想定されています。新航路は大型機メインの国際線に利用されるようですから気にかかるところです。

港区公式https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidouasesutan/documents/shina...

80デシベルがどのくらいかというと、60デシベルが普通の会話とのこと。80デシベルは60デシベルの10倍の音圧、つまり外に出れば、窓を開ければ普通の会話の10倍の音圧が2分毎に聞こえてくるということになります。あるいはベル型目覚まし時計の音くらいのようです。また、音圧による振動も重要であり80デシベルだと家屋がゆれ、戸、しょうじがガタガタと音を立てる大きさだそうです。

参考文献
　東京都教育委員会http://www.kyoiku.metro.tokyo.jp/buka/shidou/kankyo/t_gakusyu/gakusyu0...
　小学生でもわかるデシベルの話http://macasakr.sakura.ne.jp/decibel.html

新航路は2020年オリンピック前の開業を目指しているようなので3年以内になりそうです。

以上つたない説明で申し訳ありませんが、新航路騒音問題について気にかけれている方に参考になれば’幸いです。

ここの検討者はそういうことは問題にしてないでしょうね。むしろ羽田空港機能拡張で品川開発への投資が加速するからポジ材料。

>>1194 匿名さん
その図で見ると品川駅付近で航路直下の品川駅から約1000m離れたWCTでは大型機で68db、小型機で60dbと読めますね。都心の騒音は通常時でも60-70dbはあるのでT3サッシの入ったタワーマンションではほとんど影響がないレベルと考えています。
それよりも気にしているのは夏場の運河の匂いですね。検討している部屋は航路の反対側の運河側なので。どうなんでしょう？

>>1196 匿名さん
雨降り後に下水臭する芝浦辺りの運河と違って、WCT前の京浜運河は潮の流れで水が動いてるのでそれ系の匂いはしませんね。潮の匂いは時々しますが。

それにしても、いつものおかしな住民さん久々の火病中ですね。

1年前に比べて、WCTは坪10万下がったかどうかなのに対して、向こうは1年で坪60万近くも下がってるから焦ってるんでしょうか⁇

>>1198 匿名さん
失礼、GFTの住民さんの事です。

>>1199 匿名さん
GFT住民さんのなかでたった一人でしょうけど、こちらまで出張して書き込みしてもGFTの値段が上がる訳でもないでしょうに何がしたいのか…意味不明な行動、、、