新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

多分、日の出と明海地区で換地処分が行われるからではないでしょうか？
その期間中は登記が閉鎖されるので、売買が難しくなると思います。

なるほどそうなんですね。ありがとうございます。

モアナヴィラ、やっとでてきたが諸費用込みだとover7000か。
平米数が140弱もあるから、その程度か・・・・

買えん。
100平米のモアナないか？

>>323
>多分、日の出と明海地区で換地処分が行われるからではないでしょうか？
>その期間中は登記が閉鎖されるので、売買が難しくなると思います。

でも、YAHOOで￥4000～5500の3や4LDKで検索すると日の出物件は出るが、
あの戸数が多く市場によく出ていた、高洲のレジアスがゼロ。

ラディアンが２戸出ているが。
しかし、両方とも「居住中」で売るのはね～このご時世で売り難いから、
「空き室」にして売るべきでは？内覧し難いよ。
売却期間に自分達が住む賃貸代も払えないほど、せっぱ詰っているのか？
ならば、買い叩ける？？

あと、モアナが出てるが、チョッと高いです。

レジアスもあるお～

>>327
確かに、YAHOOと主な新浦安仲介不動産Siteで、レジアスは無いね。

327さん、ソースを挙げて欲しい。

住友の仲介ご覧あれ

>>329
サンクス、確かにありました。

しかし、Yahooにさえ登録しない住友って？
新浦安エリアでは、ただでさえマイナーな仲介なのに、
自社Siteだけ？に登録じゃ～
購入検討者に周知されない。

たいがいの仲介は、自社Site以外に
Yahooなど、複数の不動産Siteに登録して
周知させるのに。住友は何故？
これで専任だったら、売主さんアマリニモ勉強不足かと・・

>>326

> しかし、両方とも「居住中」で売るのはね～このご時世で売り難いから、
> 「空き室」にして売るべきでは？内覧し難いよ。
> 売却期間に自分達が住む賃貸代も払えないほど、せっぱ詰っているのか？
> ならば、買い叩ける？？

ふつうは居住中で売りますよ。
わざわざ賃貸に引っ越してまで売るやつはいません。何のメリットもないし。

逆に買い叩けるのは、「空室」で「オープンルーム」を頻繁にやっているところです。
不動産屋が買い取って住民が出て行っている可能性があるので、
こんな時期なので、なかなか動かない物件は不動産屋が損切りします。

がんばってください。

>>331
>ふつうは居住中で売りますよ。

従来はそうでした、今でもこのパターンが多いですね。
しかし、右肩下がりでドンドン相場が下がっている現在、
多少なら金をかけて売り出して、早く売却した方が
高く売れ、元もとれるケースも多々あります。
（親族の不動産関係者から聞いた話）
新浦は特に築浅物件だと、「まだキレイ」なイメージ
で内覧しますから。多少でも汚れた壁のクロスなどは
替えてしまい、新築のようにした方が好印象。
クロス張替えなど高額ではありません。

>わざわざ賃貸に引っ越してまで売るやつはいません。
＞何のメリットもないし。

半年で売れた場合、１５万賃貸で１００万程度の出費です。
売り出し価格で、売れず値を下げるはめになる際は、
（物件5000万として）200万ぐらいはドーンと下げないと
効果が期待できない、100万ぐらいづつ下げる方が足元を見られますから。

>逆に買い叩けるのは、「空室」で
>「オープンルーム」を頻繁にやっているところです

「頻繁に」なら同感です。もう「晒し物件」ですから。
値引き交渉は、強気でいけます。
ただ、売主のローン残債の関係で、それでも値引きがNG
の場合もあります。

長文になりましたが、今の相場状況から
代替住宅の賃貸費用や、壁クロスなどの
修復をしてでも、早く売ってしまう方が
徳・・・私見ですが。

購入する立場の、私の検討方法はライバルが増えては
困るので、ご容赦を。

パークシティモアナヴィラ新浦安１Ｆ　１２６㎡　５３８０万円

安すぎませんか？　

どんな理由が考えられるのでしょうか？

高洲だからでしょ。
ただそれだけね。

>>333
・1階だから。（湿気がすごい）
・早く売りさばきたい。
・建物の前になにか建つ。
などじゃないでしょうか。

あの空き地に何か建ちますね。

３３３です。湿気、目の前建設の予感→早期売却→低価格…なるほど。

高洲モアナビラ
3物件中2件はもう売れてしまったのでしょうかね？早すぎあっという間でしたね。

モアナビラ検討中の者です。目の前の空き地に総合病院ができるとか言われてましたが、虎ノ門病院は近所に間もなく開業しますし、とすると何が建つんでしょうか？

売り物件少ないね～
ロイ●ルのHPで「￥3500～5000、築10年以内」
で検索して、新浦安物件が、たった１件！

東京ベ●イリビは凄いな～

・ラディアンコースト/￥4680/105.1平米（OK側？）
・プラウド/￥4850/101.9平米（未入居）

築年数を考えれば・・だな

ヤフー不動産には、モアナ×３件が出ていますが・・・売れたのですか？

買い手が付いて、頭金支払い～（銀行ローン待ち）～残金支払い・登記　間に１ヶ月以上かかる
そして、仲介業者によってヤフー取消をするタイミングはまちまち。

ヤフーは遅れがち。仲介業者に直接確認するしかない。

342です。

ありがとうございました。

モアナは、一見ヨサゲな物件ですが、造り（構造・内装）は、普通なそうですね。
プラウドのほうが、バリュー度でいうと、上か？

プラウドとモアナは構造・内装はさほどかわらないでしょう。プラウドは土地価格、資源高のダブルパンチのときにできた物件。モアナはたしか土地価格最低、資源価格も最低の時にできたものですから変わらないですよ。もしかしたらモアナのほうがベランダがかなり広く場所、眺望からみたら物権的には上でしょうね。

後は、新築にこだわりがあるかないか・・でしょうね。
個人的には、プラウドの通勤シャトルバスは羨ましいです。
外観、特に、バルコニー側はモアナのほうが好きですが、ディスポーザーが
無いのが、マイナスかなあ。

プラウドは耐震構造ですよね。堅牢さを求める人には、新浦安において、数件しかない物件。

アルファグランデ新浦安弐番街は免震ですよね。
堅牢さを求める人には、新浦安において、数件しかない物件。

と書いたほうが適切では？

三井リハのWeb siteの右上に、バーチャルオープンサイト、
と称して物件の動画が観れるのを最近しったyo。

ま、どうも三井で力を入れてる物件しか
動画を撮っていないようだが。

でました！プラウド南東２階で１０１㎡で４８５０万円！

一週間前に>>341で書かれているが？？

No.341 by 340　2009/03/23(月) 20:29

東京ベ●イリビは凄いな～

・ラディアンコースト/￥4680/105.1平米（OK側？）
・プラウド/￥4850/101.9平米（未入居）

仲介料込み5000万円でプラウドに住めることが、びっくりなんです。

>>348
でも大きな地震がきたら、耐震ＭＳでも液状化したらアウトではないんかい？

>>355

埋め立て地における地質改良工事をご存じないようですね。
浦安新町の高層マンションの殆どが地質改良工事をしている筈です。
で、駅前のタワーは基礎工事にかなりの費用をかけられたと推測され都心のタワーより
高価になったと思われます。

>>356
355ではないのですが、
昔、「クウォーク」という科学雑誌を読んでいた際に
たとえ基礎を地下深くの岩盤まで打っても、
その周辺５００ｍが液状化した場合は一気に水が吹き上がる実験結果の
特集をしていたような覚えがあります。
なので、芝浦のタワーなども大地震が来たときはやっぱり怖い気がします。
同じ東京湾周辺でも横須賀や千葉の内房の山側の岩盤は結構地盤が
強いらしいです。

>>357
ははは～。クオーク懐かしいね～。
科学雑誌といえば、今残ってるのはニュートンと日経サイエンスくらい？
横須賀といえば、城ｹ崎周辺は関東大震災時には５０ｃｍくらい隆起したものの
地割れ等は無かった場所。
地質を見ても千葉県側の鋸山周辺と同じなのですね。
昔は干潟だった場所や埋め立て地区はまだデータ的に何とも言えない気がします。

すみません。
城ｹ崎ではなく、城ヶ島でした。
失礼しました～～。

>>357
>>358

最近は長周期地震による建物の共振？現象が恐いんじゃないんですか？
これは、Eデフェンスで加震実験をしているようですけど。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/movie.html

>>360
それはあくまで実験でしょ？？
想定外が怖いのですよ。

最近、実験で追加された動画を見て驚いた。

免震構造と耐震構造のそれぞれの長所と短所を持ち合わせているようで地震波の違いで
これほど変わるとは…。

>>361

>>想定外が怖いのですよ。

はい。
自然のパワーの前には人智では想定もしない事が起こり、ただ立ちすくむだけだともですね。

>>351
>>354
久々にレスします。
私は３５５さん以降を見ていて、この辺りのマンションはやっぱり怖くなりました。
近くの地区なら、デベの知り合いから市川の国府台がしっかりしているから安全だよ～と聞きました。
住んでいる方のご意見を知りたいです。
また、お幾らくらいからあるのでしょうか。ネットで調べてもこの住所ではあまり出てきません・・・

>>364

国府台だと、逆に木造住宅密集地帯だけに地盤は強くても大火災が心配じゃありませんか？
大正時代の関東大震災時に火災旋風も発生したようですし。

国府台で地盤がいいところというと山側ですね。
大学や病院、里見公園があるのでかなりすかすかしてますよ。
マンションは山側にはないですけど。

教えてください・・・絶対お買い得だと思うのに、売れていない理由は？

（１）モアナ　　１２６㎡　５３８０万円　
（２）プラウド　１０７㎡　４７００万円
（３）プラウド　１０１㎡　４８５０万円

各々の眺望は？モアナやプラウドは眺望が重要。

低層階は本当に人気がないですね。

駅遠なのに眺望ないのは辛いでしょう。
１Ｆなら、小さい子供がいるファミリーの需要はそれなりにあるけれど。

１階だと専有庭付きの場合があるが、
（吼えるから）犬の放し飼い不可など制約は多いし、
上層階から物が落ちてくるから危険だし、そのゴミを
片付けるのは１階住民の役割。

三井リハウスも人事異動があったようですね。
今日サイトのトップページの村●さん、
いい味出しています。
プロイｆ－ルをみると、営業歴２１年！ですか、
やはり。

プラウドの4700 4850の二件、リハウス広告に載っていないんですけど、売れちゃた？

新浦安地区の仲介不動産も、物件の減少で苦労しているよう。

横綱　三●リハウ●でさえ、サイトトップに浦安以外物件や
戸建などを掲載。

ロ●ヤルハウジンは悲惨の一言。

すま●る情報は、マイペースで安定。

ここで、好調？なのが東京ベイ●ビング。
長谷●仲介が、ハセコ物件ゼロなのに、
２物件以上ハセコを仲介。

新築で長谷●を買ったはいいが、
内覧後の、補修拒否などで、長谷●に嫌気がさし
売る際には、関わりたくない！
のでしょうか？

新築未入居を検討してますが、内覧してキャンセルする方っているのですか？

物件見て、気に入らないなら、買わなければ良いだけのこと。

>>377
それでは誤解を受ける。

内覧もしないで、何千万もするものを購入する者は、まずいない。
（新築の青田買いじゃあるまいし）

多くの内覧者の一部のみが、購入を前提にした
価格交渉に進む。

当面ジリ貧ですね。金利動向だけが気がかりですが。控除拡大の恩恵も先まだまだあり逃げないですし。

↑不況の真っ只中、それでも新浦安は売れてるね。物件不足で仲介業者は困ってるよ。

電柱の有無はポイントに影響なし、か

>>377,378

375は新築の内覧のことを文面からも言っているのでしょう。
新築で内覧後のキャンセルとなれば、10％の違約金が発生する。
それでもキャンセルする人がいるのですか？という質問でしょう。

新築竣工前の場合、内覧が契約後になりますから
内覧して想像とあまりにも違った場合にはキャンセルあるでしょう。
現下のご時世だと、給料減、ボーナスカット、株の乱高下等で
違約金を払ってでもキャンセルする場合も稀ですがあります。

383さん

375です。
言葉足らずで、すみません。
全くその通りです。

手付け放棄した部屋を案内され迷っていました。

最近、100平米以上10年以内の物件、減ってきましたね…。供給減ってきた？ いよいよプレミアム局面入りかい？ 消費税アッブの足音、聞こえてきた？

どのへんがプレミアなんねん。
単なる売り止めだろ～。買い替えがうまくいかないから動けない。

時期も悪いのかもしれません。こどもがいれば4月に合わせるもんね。
また9月に向けて増えはじめるかもね。

マリナテラス、プラウド…完売間近と言われながら、手間取っていますね。実態は、どうなのでしょうか？

某仲介のWeb siteで「ホームページ上で詳しくご紹介できない物件がございます」
と見●川の物件を出してる。

私見だが、「任意物件」か「競売」とみた。

見●川も検討している者は、早いもの勝ちだ。

他地区では、このご時世なので「任意」も「競売」も普通に
出ているが新浦安では、マズ見ないな。

>>391

競売物件出てますよ(4/26)。
夢海の街1号館 24Fと東野のレクセルマンション舞浜の2Fです。

たまに潮音の街とかもでてますね。

>>392
あ～知りませんでした。

競売になる物件の住民は、管理費など滞納する場合が多く、
MSイメージも悪くなり、他の住民には迷惑ですが、
それでも、新浦安の場合、売れやすいのが強みですね。

マンション価値は、住民が作るモノ･･･実感しますね。同時に、住民の力で、良くも悪くも作用できるのですね。

東野は舞浜と新浦安の境目ですね。
分水嶺みたいなところかな。

マンション名が「××××××新浦安」だったり、「××××××××舞浜」だったりしますから。
でも、どちらの駅からも遠かったりします。

注目していた、プラウド4850万円（yahoo不動産）が売れたようです。4700万円に続く販売…坪単価150～160万円が、高洲マンション低層階の相場なのかな？

394 そんな理想は適いません。色んな人がいますから。

夢海の街はぶっとい梁が出てたりするが、比較的便利。ヨーカドーは直ぐ側だし、駅もギリギリ歩ける。(健康的)良いところも有るよ。

例の某値引きブログだけど良く読んでみるとその当人に気づいていない事がある
と思われます。
あのブログで浦安・新町の物件をその街を知らない人に対して値引きを強調するならば、中古マンション
の相場も押し下げてしまい住み替え組の買い換えを困難にしてしまうと言う事が予想されます。
それ以上にこの地の環境を全く知らずに物件の値引きを強調しているようで、地元の仲介屋さん
にしても迷惑な話ですね。
ちなみに私は不動産関係者ではありませんが。

う～ん、自分もいくつか新浦安の中古を見てきたけど、
買えるならばプラウド新浦安の南西側高層階が欲しいなあ。
いろんなバス便使えるようだし、OKストアできてかなり便利になったようだし。

目の前のプラウドの影響を受けない階からは、新浦安随一と思われる都心眺望も含めて、
南方向には海も臨めて、一挙両得。でも、まだまだ高い！

南東の海眺望に限るなら、とにかく広いモアナが良いが、こちらは部屋が出ないね。

新浦安随一のながめはエアレジデンス高層階だよ。

>>402
プラウドが値引きしてるので、中古市場に影響でてるよ。プラウドは未入居の中古だけど、普通の中古はこれよりもっと下げないと売れないもの。
早く売り切って欲しい。

エアレジの高層階って、そもそも、ある程度の広さ希望したら億近いじゃん。
それに、海眺望もやや遠くない？　ブライトンホテルのバーから見た景色と似ていると
したら、海近マンションと比べてイマイチだと思った。２０F以上の高層マンション眺望の醍醐味は、
やはり都心じゃないと・・とも。

近いうちに売買契約を結ぶ予定のモノです。
現在が底値ではないかと思ってますが、今後も”すぐ売れる物件”と
”いつまでも売れずにダラダラ値下げする”物件のいずれかに分かれる
のではないか？と思っています。

お陰さまで新浦安住民になる事が出来感謝・感謝です♪

ちなみにどの地区の物件を契約されたのでしょうか？
日の出、明海、高洲など、差し障りのない程度で教えていただけませんか？

>>408さま　こんばんわ。
契約したのは日の出（比較的築浅？）です。

エリア自体は他にも横浜（ＭＭ・港北ＮＴ・本牧）、豊洲および有明
更に目黒などとも比較し新浦安が一番気に入ったので
高洲・明海も含めて13件程見て廻った結論です。

現在住んでいる所も40件近く見てから決めた物件なので
十分気に入ってますが、数年住んで購入価格＋αで売却出来
たので思い切って転居を決めました。

とっても楽しみにしてますので宜しくお願いします♪

おお、このご時世で利益を出して売却されたのは素晴らしいですね。
それだけ比較検討されたのならば、きっと良いお部屋と出会えて決められたことと
思います。

かくいう私も昨年、豊洲、有明、武蔵小杉、新川崎、大井町、練馬とさんざんマンションを
見て回って、結果的に最初は考えもしなかったバス便ではありますが、広さ・眺望・環境・
そして何よりもお値段の四拍子が揃った新浦安に引っ越してきました。

新浦安は本当に住みやすい街だと自分も思うので、是非とも、快適な毎日をお過ごし下さい！

Yahoo不動産によると、新浦安市内において、

条件１：１００㎡で築 5年以内・・・ 5件
条件２：１００㎡で築10年以内・・・23件

１００㎡以上の物件＠新浦安は、人気があるんですねぇ～。

皆さん、浦安市の中町から新町にかけての街並が整然としているのとその周辺環境
に満足されている方が多い様ですね。

ところが値引き某ブログ。
あの某ブログは我々新浦安駅周辺に住む住民にとっては敵だと思われます。
値引きの事だけでその周辺環境、計画的な街並、etc何も書かれておらず、
デベと物件だけしか述べていません。で、値引き！　値引き！　と書かれ
ると前述の良さよりも安く手に入る新浦安駅周辺のマンションと市外の人
から勘違いされ、しまいには中古の資産価値を下げてしまうと思います。
何も分譲価格の安さだけが新浦安駅周辺のマンションの全てではないですから。

405さんが言われているように、

>>プラウドが値引きしてるので、中古市場に影響でてるよ。プラウドは未入居の中古だけど、
>>普通の中古はこれよりもっと下げないと売れないもの。
>>早く売り切って欲しい。

こうした事に某ブログの筆者は全然わかっていないですね。

>>412
> ところが値引き某ブログ。
> あの某ブログは我々新浦安駅周辺に住む住民にとっては敵だと思われます。

榊ブログはプラウド新浦安の方にとって敵かもしれませんが、新浦安の方には特に敵ではありません。
中古物件を売っている人（売ろうとしている人）は、プラウド新浦安が敵なのです。
未入居中古で2割引くらい。いっけんお買い得そうです。消費者はそっちへいってしまいます。

どうにか完売してくれ、そして新浦安の不動産市場を荒らさないでくれ、といいたいところです。

しかし、野村不動産がしばらく新浦安の不動産市場を荒らすのは確実です。
プラウド3なんて建ててどう売るつもりなのか、榊氏のいうようにチャレンジプライスでいくのか（これはない）、
激安路線でいくのか（これもこまる）行方が気になります。

プラウド１の完売が、早急の課題ですね。あと何戸なんでしょうか？

>>413

>>どうにか完売してくれ、そして新浦安の不動産市場を荒らさないでくれ、といいたいところです。

>>しかし、野村不動産がしばらく新浦安の不動産市場を荒らすのは確実です。

私は長年浦安・新町に住んでいますが、確かに野村のやり方には歓迎できませんね。
ただあの土地の落札価格をかなり上昇させたのは、千葉県企業庁側なのか野村とのグルで
高騰したのかわかりませんですけど。
また、高洲中央公園そばのあの広大な更地には何ができるのだろうか？　どのデベが落札する
のだろうか？　と思っていましたが、そこの土地は野村が落札したのでどんなデベなのか知らずに
(三井不動産は良く知っていた)購入に到ったわけです。

件の某ブログの筆者ですが、浦安・新町の環境を無視すれば値引きの事はある意味正しいと思いますが。
ただ、値引きの事ばかりでマンション販売関係で経験しているそうなのに、建築・土木に対しての知識
だと私のような素人が呆れるくらいの無知識に驚きました。

例えばブログで挙げられていた熱海の街に対する難癖です。
熱海という土地柄は在来線の難工事であった丹那トンネル、そして戦中からの弾丸列車構想からあった
新丹那トンネルつまり東海道新幹線の事が挙げられていません。このインフラがあったからこそ発展し
たのであって、高速自動車道は第二東名を含めて御殿場経由の遠回りを相変わらずやっている理由も
書かれていません。
　東名道は重要な交通インフラでもあり危険物車両も通る事を避けられないことから、熱海と沼津の間
を自動車道の長大トンネルを掘削するにも5km以上の長大トンネルの施工が防災上の問題だったか、その
件で難しい事もあったと聞いております。この件に関しても筆者は全くの無知です。
岐阜に対する難癖もそうですね。岐阜羽島と言う駅は政治駅としても有名ですが、それすら述べられておらず
デタラメが多すぎます。

新町に来てから6年ですが、ここの環境がすこぶる良いとは思えません。
計画され整然とした道路や公園は良い面もありますが、住んでいる人間は？？が多いです。

・バス　･･･優先席に高校生や若いＯＬ、中年サラリーマンが、高齢者や小さな子供連れを無視して
　　　　　座っている。率先して優先席に座る者が多い。
・自転車･･･信号無視。スピードを出して我が物顔で歩道を走る。車道でも逆方向で走る。
・歩行者･･･信号無視／信号が赤に変わっても平然と歩いて渡る。
・買い物･･･スーパーのカートを自分勝手に持って行ってしまう。駐車場でも所定の置き場所に戻さず、
　　　　　荷物を車に乗せたらそのまま置きっ放し。
　　　　（ちなみに、新浦安駅前のバス乗り場等を見ると良くわかる）　　等々

身なりは、きちんとしていても、頭のネジが何本も抜けていると思われる人が多く目に付きます。
どこにでも？？の人はいますが、性質の悪い人が「多い」と感じています。

物件を探すのであれば、注意して観察しましょう。
後で泣かないように...。

>>新町に来てから6年ですが、ここの環境がすこぶる良いとは思えません。

今から6年前だと様々な人が来ているので長期的にはかなりの変貌振りです。
2000年以降の新浦安駅は深夜でも改札が混むようになりました。
それ以前1980年末期から1990年半ばではかなりのゆとりがありほのぼのと
していました。
環境と言うのは主に自然環境の事を言っていました。
珍しい野鳥が舞い込んできたり、秋には鈴虫が現れたり、巨大な二重の虹を見たりとです。

街の住民については、あくまでも個人レベルの問題なので、
どこに行っても似たり寄ったりでしょう？
都市整備が計画的になされ、坂のない整然とした街並み、
海や公園が近いという要素は、やはりプラスポイントだと思われます。

購入後のリフォームでおすすめの会社ありませんか？

>>418さん

そう言えば境川のリバーサイドの歩道の東側がようやく開放されましたね。
歩いてみましたが、西側よりもかなり幅が広くゆとりのある遊歩道でした。
この環境は豊洲だと得られないですね。
さらにまだまだ巨大な遊歩道の計画がありますし。

新浦安駅周辺の中古価格ですが、パークシティグランデ、そしてプラウド新浦安で頂点に達しそこから急落。
どうやら最近は底をつき、また上昇の傾向が僅かに見られると仲介業者から聞いております。
2000年辺りで地価の底の後じわじわ上昇、2007年後半で急な下り坂、現時点で底値についてまた上昇とか。
これは地元の長年の業者だからこそ熟知されており、値引きの某ブログの筆者など当地を訪れたとはとても
思えず値引き一辺倒に思えます。

↑参考になります。
気がかりなのは、プラウド１が完売しないことには、グランデ＆プラウドを頂点とする最上位中古価格基準が不安定であること。不景気環境の中、プラウド１の未完売で、新浦安の中古価格は、必要以上に下落したと思います。