新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

プラウドは耐震だよ。
高洲のアルファフォーラムが免震だったと思う。

プラウドが耐震は当り前！マンションは全て耐震。

このご時世で、中古マンションの売り物件が少なくなっているのでしょうか？
仲介不動産のSiteのTop　Pageやチラシに、戸建や更地、浦安近隣エリアの
広告を載せている状況です。

せっかく相場が下がっても、気に入る物件がなければ意味ないです。

>>205
結構あります。といっても、他のエリアに比べて比較的という意味ですが。
新浦安では100〜120平方の物件が多いので、見かけますよ。
ただ、見に行ったことはありますが、狭い部屋がいっぱいあるという感じで
100平方以上の広さは感じられませんでした。まあ、細かく仕切ってるだけですから。

よく売りに出ることはないよ。120㎡前後は結構出るが、３〜４LDKがほとんど。５LDKはめったにない。それは久々じゃない？すごく希少！

新浦安だと、地震対策として、数十メートル地下の固い層まで杭を打つ
マンションが多いと思うのですが、杭を打っていない物件ってあるもの
ですか？

杭
低層マンションは多分ない。

（高洲）プラウドは杭あり。
（日の出）プラウド・マリナは杭なし。か？

１２０で５LDKじゃ狭い部屋ばかりじゃない？
古い戸建てみたいな間取りで使いにくそう。
新浦安は２世帯用のマンションもあるから５LD２Kとかもたまに見ます。

>>211
2世帯用のマンションなんか新浦安で売ってますか？
2世帯用だから、入り口が別々でキッチンが別々だったりするタイプですよね。
売ってんのみたことないですけど。

>>209
〜〜の街　は低層なのか、中途半端な高さの棟があるな、
なしか

旧住宅都市整備公団の分譲・賃貸住宅はどこも『新浦安』を名乗っていない。
しかしこの頭のお堅い公共企業体が『マリナ・イースト・21』と命名したのは
苦肉の策だったんだろう。
もし正式名称の『浦安東団地』と命名していたら、凄く古くさく見えたかも
知れない。
で、『マリナーゼ』と名づけた某漫画家は旧公団の命名だったのを知っていた
のだろうか？
『新浦安』駅も民営化したJR東日本の事だから、もう少しセンスのある駅名
にして欲しかったな。
『新』を名乗る駅名は到る所に有るし、新幹線の駅が中心市街から離れている
場合の命名するケースが多い。来年は『新青森』駅が開業するけど、あそこら
辺はまだ未開の土地だそうし、本来の青森市街はどう差別化するのか見物。

>>209
杭のないマンションなんかないよ。欠陥マンションだし、危険だよ。

>>215
ん〜なことはない。
1981年あたりの建築基準法改定、以前に基準を満たして立てられた
MSは、”欠陥ではない”が、それ以降の法に準じて立てられたMSより
”比較して危険”。

新浦安あたりは少ないが築３０年程度の５階建て団地タイプは
支持杭なし、と考えた方がいい。

ちなみに、
1982年築の入○東エステート11階建ては？
1979年築の美○西エステートは、更に杭は？だね。確認を要する。

>>212
２世帯マンションで入り２つでも中は繋がってる。
自分の知ってるのでは海風、グランデにある。

>>216
>1981年あたりの建築基準法改定、以前に
甘〜〜い！

浦安以外の東京ベイエリアで、竣工約2000年/約15階建て/約150戸
の某物件、埋め立て地にかかわらず杭なし、「ベタ基礎」です。

当然、見送りました。

大手不動産の営業は「築１０年以内の物件なら、
杭が打たれていると思っていいです」
と言っていましたが・・・・物件ごとに確認が必要です。

>>の某物件、埋め立て地にかかわらず杭なし、「ベタ基礎」です。

余談ですが、ベタ基礎と言うと関空のターミナルもそうだったような。

http://www.kiac.co.jp/tech/sink/sink4/index.html

但し、不同沈下に対応するためにジャッキ・アップをしているそうですけど。
埋め立て地におけるベタ基礎というと基礎躯体の大規模なひび割れ・変形破壊
などが巨大地震来襲以前にも起きそうですね。

>ベタ基礎で対処
>地耐力が３トン未満の軟弱地盤にあっては、いわゆるベタ基礎（スラブ一体基礎）にする必要があ>る。ベタ基礎は軟弱地盤に不同沈下が起こっても、それを均等に受け止め、基礎全体で沈下してい>こうとする方法だ。従って、地耐力がバラバラだとバランスを失い、結局、不同沈下となる。沈下>の途中で埋蔵物に当たっても同じ結果となる。

のような記事もあります。ただ戸建を前提にした内容で耐震性は？です。
http://www.alphas.jp/topic12.htm

>>220

>>杭でも長すぎると、耐震性に問題あり？

それは言えると思う。
きゃしゃな鉄筋の太さできゃしゃな太さのコンクリート杭だった場合…。

巨大地震時にどの様な反応をするか、以下のeディフェンスの実験が実施されるか
期待したい。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/index.html

２０６，２０７，２１１さん　ありがとうございました。
確認しましたところ、一番小さな部屋でも６畳以上はありました。
子供が三人いるのですが、自分の書斎も欲しいので検討したいと思います。

２２４さん、お子さんが３人とは素晴らしい。
５LDKの間取りはまさに最適ですね。
新浦安は住環境と子育て環境が最高ですから。

杭…各マンションに青図が保管されていると思う。
あまり神経質にならなくても大丈夫ですよ。
サンコーポは30年間も生きてるのだから。問題があれば、既に大ケガで入院か死んでるよ。他も同様！

>>221
詳しいことはわかりませんが、サンコーポ建設時に直接関わった
建設会社の人がご両親を呼び寄せるために、サンコーポ中古を
購入されたそうなので、まぁ大丈夫なんじゃないかと。

浦安・元町はどうですか？【東西線浦安駅】

元町スレに「公営住宅があると学校が荒れる」という旨の書き込みがありました。
高洲には巨大高層県営住宅があるわけですが、やはり学校は無法地帯なのでしょうか。
私立に通わせてるのでしょうか。

お？！高州の物件文教地区で盛り上がってたから、早速火消しの為の情報収集ですか。
もうバレバレですね。
あまりあからさまに書くと県営住宅の入居者に失礼ですよ。

>県営住宅の入居者に失礼ですよ。
そう失礼、他地域の県営と違ってあろこは静かに暮らしている。
改造マフラーのスクター等荒れているのはURシオ。

学校が荒れるとしたら、特殊である高洲戸建

UR住居者にも高州戸建住居者にも失礼ですよ。

>>232
ごもっとも。

訂正：「一部の」URシオ住民と、「一部の」高洲戸建住民

鉄鋼団地に住んでいる人って学区はやっぱり高洲なんでしょうか。

鉄鋼団地は公営住宅なんでしょうか。

でも、ちょっと笑ってしまった。
自分も初めて「鉄鋼団地」と聞いた時、
やはり人が住んでる団地だと思った。

レジアスも３０００万代に突入。

もともとそのくらいの価値。

あまり売りにでない明海のラフィネス新浦安が売りにでてますね。
明和地所から。

鉄鋼団地に住む人がいるそうですよ。事務所兼自宅らしい。
子供は見明川に通ってる。夜は静かで、ぐっすり眠れるらしい。
昼の騒音、夜の静寂。そのギャップがいいかも？

ラフィネス、見てきました。築4年なのに、手入れをしないとあんなに汚れるものなんだと、びっくりしました。(((^^;)
マンションの雰囲気はいいんですが、ちょっと残念でした。

鉄鋼団地に住む人！！　結構、びっくり。
そりゃあ、夜は静かでしょうが、物騒すぎない？

＞明和地所
といえば、自社所有で仲介手数料が不要な
ラディアンの物件。
約5100万！と、未だに超強気。
買取で自社所有にした物件だから、
買取額は、当時相当安かった。
しかし、相場の下落が遥かに・・・

今後、どう扱うか？

>>244
価格、微動だにしないな。

レジアスで87ｍ2が3780万。以前、3900代だった物件か？
端数の80は値引きで3700は・・・・潮音の街レベルの値だな。

潮音は3000前半に突入する？

はやっぱり、変な見えを張らず高洲の物件（建物）を
割安で買うのが・・・・

エアレジしか興味ありません。

駅前のツインタワーの高さは昔は長○工の独身寮であった跡地を都内のタワーマンションよりも
徹底的に地盤改良した事によるコスト高も推測されそうです。

旧住宅都市整備公団の賃貸を含むタワーマンション3棟も地盤改良工事、高度な地中基礎の
構造とかあった様ですが…。

今の時代、リスク回避の点で、徒歩10分以上のマンションは買っては駄目でしょう。

エアレジは、当初ハセコが施行していたのに、
途中から＊＊＊に変わったたんだ。

理由？・・

それはハセコが当時父さんにリーチがかかっていたからでしょう。

あの時勢でリーチでは、今春あたりはどうなるやら

エアレジって、販売当時は、ある程度眺望抜ける階層でも、安かったの？？

>>252
デペとかゼネコンの父さん多かったっけ？
日本総合辞書、破綻したね。

ハセコは代上部か？
レジアスは？

4000〜5000万、築浅、日の出エリアで探すと
セネナが目立ちます。
日の出ではセネナは格下か。

海側が墓地と煽られていたのがセレナでしたっけ？
何故か・・

>> 257

特にセレナが格下というわけじゃないでしょう。
単純に売れてないのです。

単に値付けの問題でしょう。

シーガーデンなんかハセコMSだよ。それより安価な値付け。
やはり眺望の差かね。

SGに比べたらセレナの方が建物のスペックは明らかに上ですよね。

坪単価はSGよりセレナの方が上じゃないですか？自分の勘違いかな？少なくとも、今まではそうだったと思いますが。
建物のスペック、眺望（一概には言えないが、海眺望が確保されている数が多いのはセレナ）ともセレナの方が上という評価だと思っていましたが。。。

坪単価はSGのほうが高かったです。実際かかった費用はわかりませんが。
この仕様でこんなにするのか、と思いました。他のハセコ物件よりよく作っているとは思います。
SGはエレベーターがない建物もあります。建物を連絡して他の建物のエレベーターを使うのです。
セレナのほうがスペックは高いです。海を見れる部屋も多いですし。

セレナの良いところの一つは、施工がスーパー・ストラクチャーを多数手がけている大○建設って
ところでしょうか。

土建業界はやはり、大型土木構造物を手かげているスーパー・ゼネコンの実績と経験によるかも
知れないけど。
H工は建築物だけなのでどうか…と思いますが。

そう言えば、ベイシティ浦安の次に施工されたベイシティ新浦安も鹿○の施工で制震構造
ですしね。

残念ながら間組はスーパーゼネコンに入っていない。
土木構造物を手がけているが、フジタと共に二流のスーパーゼネコンですけど。

指標は青函トンネル建設に参加したかどうか…間もフジタも参加しているが、
H工は参加していない様だ。埋め立て地の基礎工事は重要な施工だし。

エアレジデンスは間組だったんですか。知りませんでした。
新浦安の大規模マンションはスーパーゼネコンが多いですね。
スーパーゼネコンじゃないのは、ラフィネスとコスモくらいですかね。
逆に最強なのはベイシティ新浦安ですね。鹿島＋五洋建設だもの。免震構造だし、五洋建設は海洋に強そうなので基礎がしっかりしてそうです。
いいマンションだけど地味ですね。
やっぱり、消費者は風呂のあるハセコマンションをチョイスしちゃうんですね。

それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
同じ物件が鎮座してます。
もう、値段は下がらないのかな・・・
新浦安は憧れの街です。
できれば買い手市場の今、購入できればなぁて思ってます。

ズバリ、今買いだ！と思われる、新浦の中古物件ってどれですか？
３０００万台のレジアスでしょうか？

>>268

実はエア○ジの有る場所は、以前は豪華なH工の独身寮があった事を知っていました？

そんなに豪華な独身寮だったんですか。
やっぱり床はLL45直床でしょうか。

エアレジは直床です。40cm無垢コンクリートですが。

ベイシティ新浦安って免震構造なの？制震ではなく？
いずれにせよ、埋め立て地で地震の際には揺れやすい新浦安では、
希少価値ありますね。
逆にエアレジが耐震なのが不思議。

資料引っ張り出して来ちゃったわけね。
ご苦労様。

>>271

低層で豪邸みたいな感じの２階建てでしたが、駐車場が機械式の２段駐車場で立派でしたよ。

後年誰も住まないゴースト・タウンみたいな時期が続きましたが、この土地を売却して日商○井
を中心にまさかのタワー計画が始まったのには全く気づきませんでしたけど。

ロイ●ルハ●ジングのサイトで
潮●の街が管理人：日勤
となっているが、あそこは
新町で数少ない”巡回”管理では？

物件買ってから
「管理人は常駐していませんでした、すみません」
じゃ済まない事なのに・・

潮音の街ってそもそも管理人が常駐するところってあるのかなあ。
こないだ見に行ったけどオートロックもなかったような気がする。

それでシンドラー社のエレベータだったような。

近くでは、レジアスが下げているからレジアスのほうがいいね。

>268
>それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
>同じ物件が鎮座してます。
>もう、値段は下がらないのかな・・・
○ジアス、○ランファースト、○ディアンコーストあたりを希望していますが、好条件物件はサイトに載らない内に瞬間蒸発してます。私も瞬時（順番待ち）の差でいくつかの物件を逃しました。不動産屋には毎週アタックかけてますが、売り出し物件の数も今年は多くないそうなので、これら鎮座物件の値下げを待つ方に傾きつつあります。同じ様な物件を探している方、情報ください。

DonDokoDonのぐっさんも新浦安に住んでるらしいね。

>>280
物件によって強い・弱い不動産屋の違いはあるよね。
3つのうち某に対して、R不動産はぜんぜんだめで過去の実績ゼロだったり。

瞬間蒸発するような物件は売主が売り急いでいるから
メジャーな三●のリで、有能な営業担当にあたれば・・

私も最近、浦安の物件を探しています。
高洲あたりはなかなか未発展なイメージがあります。なので、これからってとこが魅力ですが。
どなたか、実際高洲地域にお住みの方、実際の住みごこちを教えて頂けないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

>280さん

プラウドは如何でしょうか？　高洲のシンボリックな高級マンションで、高洲地区の開発（サイクリング公園ゾーン・低層住宅ゾーン・企業誘致ゾーン）の影響を一番受けると言っていいでしょう。

>>278管理人：日勤
いまだに、管理方式：日勤
となっているが、スタッフはこのBBS閲覧しないのか？
確信犯なのか？

281さんありがとうございます。
教えて頂いたマンションを調べてみたいと思います。
因みに、「影響を一番受ける」とはもちろん好影響と思いますが、よろしければ具体的なことを一つでもご存じならばお願いします。

あ・・・
私勘違いしてますね・・・
すいません。

プラウドは、やはり高いでしょう。
高洲ならが、新築にこだわるならば野村の「新浦安Ⅲ」のほうが、
より眺望に優れ、値段も下がってくるのではないでしょうか。
中古なら、レジアスがなかなか値頃感がありますね。
評判の良いモアナヴィラは、あまり売り物が出てきません・・。

288さんありがとうございます。
新しいマンションはまだまだですよね。
ん〜まとうかな。でも年くってしまうのも・・・。と感じています。モアナビラという所はとてもきれいに感じました。もちろん外観だけの感想です。いつ建設されたのかなって奥さんと話してました。

>>288

そこは一戸あたりの専有面積が小さくなるんだよね

>>290
そうなんですか？
価格が不明なのですが、候補の一つに考えていました。
全容がわかるのはもうちょっと先なんですかね？

野村の新規物件って高洲のどのあたりに建つのですか。
プラウドの前の鉄鋼団地のほうでしょうか？
あとなんで面積が狭くなるのでしょうか。
駅から遠くて面積がせまいなら、買わないんじゃないでしょうか。
誰か教えてください。

>>285
ろいやるはうじんぐ、サイトで
まだ、潮音の街を＜管理方式 日勤＞と主張

変わらないよ、あそこは

新浦安エリアで、１０年落以内１００以上で４０００万以下の物件は、ありませんか？

>>295
新浦安にそんな物件ないんじゃない。
船橋の奥地とか千葉みなととかならあるかもしれないけれど。

日の出地区、セレナに続きアールフォーラムも
１００平米で4000万代に突入してきました。

登録者に瞬殺される物件なら、4700〜4800も期待できそう。

いよいよ中古物件も底値かな。
底値で購入されて、もし景気が徐々に回復するなら住み替えには有利になってくるかも知れない。
最後の中高層用地はあと一つしか無いし。

298さんのコメント通り、高洲のプラウドⅢの建設で、新浦安の中高層マンション供給は打ち止め（2011年？）となるのは、皆さんご存知のところです。・・・そうなると、経済学的には、供給量固定で、需要量増加となる、需要過多となり、供給価格上昇圧力が働き、中古市場価格は上昇に向うは、自然な話です。ポイントは、需要家が、どんなマンション（供給）を欲するか？となります。こういった観点で見ると、今後、資産価値の高いマンションについて、関心・議論がシフトいきそうですね。

そう考えると、日本経済浮揚は、2012年以降と言われる今、この新浦安地区の中古市場は、仕込時期と言っていいかもしれませんね？　そう書く私は、仕込むのかと言いますと、キャッシュ無く、仕込めないんです・・・笑。指を銜えて、見守るしかないんです・・・泣。

確かに長期的に見れば仕込み時かもしれません。
しかし、プロの不動産屋が買い取った中古物件が売れなくて、かなり値下げをしているのが現状なんです。
それにつられて仲介物件の価格が下落してます。プラウド新浦安が大量に残っていて値下げしていることも、中古価格を押し下げてます。高洲から明海、日の出地区まで伝播してるよ。

しかしだ。不動産屋の買い取った物件がはけて、プラウド新浦安とマリナテラスが完全に売れ、世界経済の状況が変化すれば、すこし上がり始めるかもしれません。

>>299さん。

『新浦安』は使いたくない。あえて浦安市・新町です。
元町の浦安駅周辺の再開発計画も浮上してくるかも知れません。

2012年と言うと2015年東京五輪誘致でどうなっているか…ですね。
海外から渡航者が増えるって事は、OLCも潤う事になると思います。
※事実、最高の利益を得たようですし。

高洲はまだ未開の土地があるので、船舶ドックの様な港湾も有る事から
どのような発展をするか息を呑みます。

プラウドが全体の価格を押し下げてる要因ではあるね。
マリナテラスもどれくらい残ってるかグレーだし。
スタンプラリーとかやってるくらいだから結構残ってるのかな？
新しく高洲にできる野村物件がまた大量に売れ残ったら、さらに押し下げられちゃうね。

確かに、新町エリアの相場は、プラウドⅠ・Ⅱ、さらにはⅢの販売実績がキャスティングボードを握っているといっていいですね。完売までは、中古相場は不安定が続くでしょう。

旧住宅都市公団が街を作って、三井が街を成熟させ、野村が不動産相場を荒らしまくった、
って感じでしょうか。

>>305

>>旧住宅都市公団が街を作って、三井が街を成熟させ、野村が不動産相場を荒らしまくった、
>>って感じでしょうか。

これは違うはずです。

明海・日の出の場合、

千葉県企業庁が埋め立てる＞旧住宅都市整備公団が購入＞(公団による全面開発の断念で)公団コンペによる民活を募集＞三井不動産

となった筈です。

高洲の場合は、直接野村が千葉県企業庁から落札しています。
しかし、この落札も再落札したのでも功罪は野村よりも千葉県企業庁に有るはずです。
浦安の第二期埋め立て地の中高層用地はほぼ最終段階となったので、出来るだけ高く
売ろうと千葉県企業庁も狙ったのでしょう。従って企業庁と野村がグルになったと
思えますね。

マリナ、かなり残ってると見るが・・・
ここの売れ行きも今後の中古価格に反映してくると思う。

マリナテラスはなにかもめてるのでしょうか。
まだ中古じゃないけど中古になったらかなり値下がりするんだろうな。

なんでもめてるのかぜんぜんわかりません。
要約するとマリナテラスは1階が半地下ということでしょうか。

マリナテラス高すぎです。
この場所で5570万円-7720万円なんてありえない値段です。
一番安いラインで、坪235万円くらいでしょうか。
売り出し時期が違いますが、エアレジデンス売り出し時の坪単価も
これくらいだったような気がします。

2002年ころベイシティ新浦安がものすごく売れ残っていました。
最終的に70平米強で3000万円強で売っていました。
本当に売れてなくて、残り数戸になったとき、スターツのマイホームオークションで
2980万円スタートで売っていたくらいです。
そうすると、ベイシティ新浦安の坪単価130万円ちょっとです。
マリナテラスから徒歩1分くらいのマンションがこれくらいでした。
7年で坪単価95万円も上がるのでしょうか。

3000万円強くらいで買えた人は、まあよかったんじゃないでしょうか。
現在、中古で4200万から4300万円位で売ってるのだから。
マリナテラスも中古になると5570万円が4300万円くらいになってしまうのでしょうか。
それともベイシティ新浦安の70平米代の部屋が、マリナテラスの値段にひっぱっられ
爆騰するのでしょうか。それは、今後の注目する点でしょう。

訂正
7年で坪単価95万円も上がるのでしょうか。
↓
7年で坪単価105万円も上がるのでしょうか。

どっちにしろ高いですね。
底値から180%くらい高めに値段設定しているということです。

まだ下がるでしょうね。

富岡交番の交差点の大京マンション、中古に出ているのを
見たことが無い、何故か？
隣のサンコーポは古いので市場にでないかと・・

低層物件と中高層物件の価格
低層だと容積率100％
中高層物件だと容積率200％

同じ100平米の部屋を比較する。
地価を坪100万円とすると
土地代だけで約1600万円の差が出る。

中高層100平米　5000万円で
上物価格が同じとすると
低層物件100平米　6600万円

低層が中高層マンションより高価になるのは
ある程度仕方ないこと。

逆に同じ広さでも割高感を消費者が感じるために
消費者のギャップを埋めるためにマンションの仕様は低層のほうがよく作られる傾向がある。

新町の『マリナイースト21』に関して誤解されている方がみられますが、
この愛称は現UR(旧住宅都市整備公団)が付けた愛称であり、正式名称は
『浦安東団地』だった筈です。
その『マリナ』を引用したのは某デベだけですね。公共企業体が命名した
愛称を民間デベが引用するとした不自然さには、なんだかなーと。
中町の『エステート』群より良いネーミングを旧住宅都市整備公団が知恵を
絞ったのでしょうか？　現在、その事務所が明海大学のそばにもう20年以上
も存続していますが、撤退する日も近いのかも知れません。

>313

サンコーポは常に市場に出ているよ。
3LDKタイプで2980万円くらいかな。

富岡交差点のライオンズはかなり人気が高く、何年も空き待ちの人がたくさん居るらしい。
だから売りに出ても市場に出る前に売れちゃうらしいよ。

>富岡交差点のライオンズはかなり人気が高く、何年も空き待ちの人がたくさん居るらしい。
>だから売りに出ても市場に出る前に売れちゃうらしいよ。

何故人気があるのか？謎だ。
・交通量が多い２車線道路の交差点。
・デベは長谷工と並ぶ大京。
・間取りは、「ようかん」タイプで高評価されるものでない。

たしかに、サンコーポよりは築浅だが

新町でなく、駅近でもない立地から土地が元町並みで
結果としてMSも安い？か。

でも東野のマンションより高いですよね。場所的にも悪くない。

たしかに、東野よりは高いでしょう。

でも、そんなに人気があるなら市場に出るレベルの
強気の値付けで、高く売ろうとする人がいるはずだと、
思うのですが。

鉄鋼団地を畑みたいに『臭い物には蓋をしろ！』てな考え方を持つ新町の住民がいらっしゃりますが、
そもそも浦安市の歴史を良く知ろうとする方は全体の何％ですか？

漁業権の放棄＞海面埋め立て事業＞鉄鋼団地＆巨大遊園地構想（最初のOLCの事業が京成パークスクェア
であったのだが）＞日本最大の鉄鋼物流団地の完成＞市に法人税が潤う＞その後OLCがTDLをオープン＞
さらに法人税に潤う＞市街地が綺麗な街に整備されていく＞京葉線の開業＞一大アーバン・リゾート・シティ
が整備されていく

てな経過だったはずです。
特に日の出＆明海の後発住民はこの件を良く知っているのでしょうか？
中町のエステート群、今川団地の住民さんならこのことは良く知っていると思います。
何しろ、TDLのオープン前後に入植して来ているのですから。

最近売り物件が極端に減ったような気がしませんか。不景気だからかな。
売ってるのは同じ物件ばかりで、売れなくてぐるぐるまわっているだけだし。

多分、日の出と明海地区で換地処分が行われるからではないでしょうか？
その期間中は登記が閉鎖されるので、売買が難しくなると思います。

なるほどそうなんですね。ありがとうございます。

モアナヴィラ、やっとでてきたが諸費用込みだとover7000か。
平米数が140弱もあるから、その程度か・・・・

買えん。
100平米のモアナないか？

>>323
>多分、日の出と明海地区で換地処分が行われるからではないでしょうか？
>その期間中は登記が閉鎖されるので、売買が難しくなると思います。

でも、YAHOOで￥4000～5500の3や4LDKで検索すると日の出物件は出るが、
あの戸数が多く市場によく出ていた、高洲のレジアスがゼロ。

ラディアンが２戸出ているが。
しかし、両方とも「居住中」で売るのはね～このご時世で売り難いから、
「空き室」にして売るべきでは？内覧し難いよ。
売却期間に自分達が住む賃貸代も払えないほど、せっぱ詰っているのか？
ならば、買い叩ける？？

あと、モアナが出てるが、チョッと高いです。

レジアスもあるお～

>>327
確かに、YAHOOと主な新浦安仲介不動産Siteで、レジアスは無いね。

327さん、ソースを挙げて欲しい。

住友の仲介ご覧あれ

>>329
サンクス、確かにありました。

しかし、Yahooにさえ登録しない住友って？
新浦安エリアでは、ただでさえマイナーな仲介なのに、
自社Siteだけ？に登録じゃ～
購入検討者に周知されない。

たいがいの仲介は、自社Site以外に
Yahooなど、複数の不動産Siteに登録して
周知させるのに。住友は何故？
これで専任だったら、売主さんアマリニモ勉強不足かと・・

>>326

> しかし、両方とも「居住中」で売るのはね～このご時世で売り難いから、
> 「空き室」にして売るべきでは？内覧し難いよ。
> 売却期間に自分達が住む賃貸代も払えないほど、せっぱ詰っているのか？
> ならば、買い叩ける？？

ふつうは居住中で売りますよ。
わざわざ賃貸に引っ越してまで売るやつはいません。何のメリットもないし。

逆に買い叩けるのは、「空室」で「オープンルーム」を頻繁にやっているところです。
不動産屋が買い取って住民が出て行っている可能性があるので、
こんな時期なので、なかなか動かない物件は不動産屋が損切りします。

がんばってください。

>>331
>ふつうは居住中で売りますよ。

従来はそうでした、今でもこのパターンが多いですね。
しかし、右肩下がりでドンドン相場が下がっている現在、
多少なら金をかけて売り出して、早く売却した方が
高く売れ、元もとれるケースも多々あります。
（親族の不動産関係者から聞いた話）
新浦は特に築浅物件だと、「まだキレイ」なイメージ
で内覧しますから。多少でも汚れた壁のクロスなどは
替えてしまい、新築のようにした方が好印象。
クロス張替えなど高額ではありません。

>わざわざ賃貸に引っ越してまで売るやつはいません。
＞何のメリットもないし。

半年で売れた場合、１５万賃貸で１００万程度の出費です。
売り出し価格で、売れず値を下げるはめになる際は、
（物件5000万として）200万ぐらいはドーンと下げないと
効果が期待できない、100万ぐらいづつ下げる方が足元を見られますから。

>逆に買い叩けるのは、「空室」で
>「オープンルーム」を頻繁にやっているところです

「頻繁に」なら同感です。もう「晒し物件」ですから。
値引き交渉は、強気でいけます。
ただ、売主のローン残債の関係で、それでも値引きがNG
の場合もあります。

長文になりましたが、今の相場状況から
代替住宅の賃貸費用や、壁クロスなどの
修復をしてでも、早く売ってしまう方が
徳・・・私見ですが。

購入する立場の、私の検討方法はライバルが増えては
困るので、ご容赦を。

パークシティモアナヴィラ新浦安１Ｆ　１２６㎡　５３８０万円

安すぎませんか？　

どんな理由が考えられるのでしょうか？

高洲だからでしょ。
ただそれだけね。

>>333
・1階だから。（湿気がすごい）
・早く売りさばきたい。
・建物の前になにか建つ。
などじゃないでしょうか。

あの空き地に何か建ちますね。

３３３です。湿気、目の前建設の予感→早期売却→低価格…なるほど。

高洲モアナビラ
3物件中2件はもう売れてしまったのでしょうかね？早すぎあっという間でしたね。

モアナビラ検討中の者です。目の前の空き地に総合病院ができるとか言われてましたが、虎ノ門病院は近所に間もなく開業しますし、とすると何が建つんでしょうか？

売り物件少ないね～
ロイ●ルのHPで「￥3500～5000、築10年以内」
で検索して、新浦安物件が、たった１件！

東京ベ●イリビは凄いな～

・ラディアンコースト/￥4680/105.1平米（OK側？）
・プラウド/￥4850/101.9平米（未入居）

築年数を考えれば・・だな

ヤフー不動産には、モアナ×３件が出ていますが・・・売れたのですか？

買い手が付いて、頭金支払い～（銀行ローン待ち）～残金支払い・登記　間に１ヶ月以上かかる
そして、仲介業者によってヤフー取消をするタイミングはまちまち。

ヤフーは遅れがち。仲介業者に直接確認するしかない。

342です。

ありがとうございました。

モアナは、一見ヨサゲな物件ですが、造り（構造・内装）は、普通なそうですね。
プラウドのほうが、バリュー度でいうと、上か？

プラウドとモアナは構造・内装はさほどかわらないでしょう。プラウドは土地価格、資源高のダブルパンチのときにできた物件。モアナはたしか土地価格最低、資源価格も最低の時にできたものですから変わらないですよ。もしかしたらモアナのほうがベランダがかなり広く場所、眺望からみたら物権的には上でしょうね。

後は、新築にこだわりがあるかないか・・でしょうね。
個人的には、プラウドの通勤シャトルバスは羨ましいです。
外観、特に、バルコニー側はモアナのほうが好きですが、ディスポーザーが
無いのが、マイナスかなあ。

プラウドは耐震構造ですよね。堅牢さを求める人には、新浦安において、数件しかない物件。

アルファグランデ新浦安弐番街は免震ですよね。
堅牢さを求める人には、新浦安において、数件しかない物件。

と書いたほうが適切では？

三井リハのWeb siteの右上に、バーチャルオープンサイト、
と称して物件の動画が観れるのを最近しったyo。

ま、どうも三井で力を入れてる物件しか
動画を撮っていないようだが。

でました！プラウド南東２階で１０１㎡で４８５０万円！

一週間前に>>341で書かれているが？？

No.341 by 340　2009/03/23(月) 20:29

東京ベ●イリビは凄いな～

・ラディアンコースト/￥4680/105.1平米（OK側？）
・プラウド/￥4850/101.9平米（未入居）

仲介料込み5000万円でプラウドに住めることが、びっくりなんです。

>>348
でも大きな地震がきたら、耐震ＭＳでも液状化したらアウトではないんかい？

>>355

埋め立て地における地質改良工事をご存じないようですね。
浦安新町の高層マンションの殆どが地質改良工事をしている筈です。
で、駅前のタワーは基礎工事にかなりの費用をかけられたと推測され都心のタワーより
高価になったと思われます。

>>356
355ではないのですが、
昔、「クウォーク」という科学雑誌を読んでいた際に
たとえ基礎を地下深くの岩盤まで打っても、
その周辺５００ｍが液状化した場合は一気に水が吹き上がる実験結果の
特集をしていたような覚えがあります。
なので、芝浦のタワーなども大地震が来たときはやっぱり怖い気がします。
同じ東京湾周辺でも横須賀や千葉の内房の山側の岩盤は結構地盤が
強いらしいです。

>>357
ははは～。クオーク懐かしいね～。
科学雑誌といえば、今残ってるのはニュートンと日経サイエンスくらい？
横須賀といえば、城ｹ崎周辺は関東大震災時には５０ｃｍくらい隆起したものの
地割れ等は無かった場所。
地質を見ても千葉県側の鋸山周辺と同じなのですね。
昔は干潟だった場所や埋め立て地区はまだデータ的に何とも言えない気がします。

すみません。
城ｹ崎ではなく、城ヶ島でした。
失礼しました～～。

>>357
>>358

最近は長周期地震による建物の共振？現象が恐いんじゃないんですか？
これは、Eデフェンスで加震実験をしているようですけど。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/movie.html

>>360
それはあくまで実験でしょ？？
想定外が怖いのですよ。

最近、実験で追加された動画を見て驚いた。

免震構造と耐震構造のそれぞれの長所と短所を持ち合わせているようで地震波の違いで
これほど変わるとは…。

>>361

>>想定外が怖いのですよ。

はい。
自然のパワーの前には人智では想定もしない事が起こり、ただ立ちすくむだけだともですね。

>>351
>>354
久々にレスします。
私は３５５さん以降を見ていて、この辺りのマンションはやっぱり怖くなりました。
近くの地区なら、デベの知り合いから市川の国府台がしっかりしているから安全だよ～と聞きました。
住んでいる方のご意見を知りたいです。
また、お幾らくらいからあるのでしょうか。ネットで調べてもこの住所ではあまり出てきません・・・

>>364

国府台だと、逆に木造住宅密集地帯だけに地盤は強くても大火災が心配じゃありませんか？
大正時代の関東大震災時に火災旋風も発生したようですし。

国府台で地盤がいいところというと山側ですね。
大学や病院、里見公園があるのでかなりすかすかしてますよ。
マンションは山側にはないですけど。

教えてください・・・絶対お買い得だと思うのに、売れていない理由は？

（１）モアナ　　１２６㎡　５３８０万円　
（２）プラウド　１０７㎡　４７００万円
（３）プラウド　１０１㎡　４８５０万円

各々の眺望は？モアナやプラウドは眺望が重要。

低層階は本当に人気がないですね。

駅遠なのに眺望ないのは辛いでしょう。
１Ｆなら、小さい子供がいるファミリーの需要はそれなりにあるけれど。

１階だと専有庭付きの場合があるが、
（吼えるから）犬の放し飼い不可など制約は多いし、
上層階から物が落ちてくるから危険だし、そのゴミを
片付けるのは１階住民の役割。

三井リハウスも人事異動があったようですね。
今日サイトのトップページの村●さん、
いい味出しています。
プロイｆ－ルをみると、営業歴２１年！ですか、
やはり。

プラウドの4700 4850の二件、リハウス広告に載っていないんですけど、売れちゃた？

新浦安地区の仲介不動産も、物件の減少で苦労しているよう。

横綱　三●リハウ●でさえ、サイトトップに浦安以外物件や
戸建などを掲載。

ロ●ヤルハウジンは悲惨の一言。

すま●る情報は、マイペースで安定。

ここで、好調？なのが東京ベイ●ビング。
長谷●仲介が、ハセコ物件ゼロなのに、
２物件以上ハセコを仲介。

新築で長谷●を買ったはいいが、
内覧後の、補修拒否などで、長谷●に嫌気がさし
売る際には、関わりたくない！
のでしょうか？

新築未入居を検討してますが、内覧してキャンセルする方っているのですか？

物件見て、気に入らないなら、買わなければ良いだけのこと。

>>377
それでは誤解を受ける。

内覧もしないで、何千万もするものを購入する者は、まずいない。
（新築の青田買いじゃあるまいし）

多くの内覧者の一部のみが、購入を前提にした
価格交渉に進む。

当面ジリ貧ですね。金利動向だけが気がかりですが。控除拡大の恩恵も先まだまだあり逃げないですし。

↑不況の真っ只中、それでも新浦安は売れてるね。物件不足で仲介業者は困ってるよ。

電柱の有無はポイントに影響なし、か

>>377,378

375は新築の内覧のことを文面からも言っているのでしょう。
新築で内覧後のキャンセルとなれば、10％の違約金が発生する。
それでもキャンセルする人がいるのですか？という質問でしょう。

新築竣工前の場合、内覧が契約後になりますから
内覧して想像とあまりにも違った場合にはキャンセルあるでしょう。
現下のご時世だと、給料減、ボーナスカット、株の乱高下等で
違約金を払ってでもキャンセルする場合も稀ですがあります。

383さん

375です。
言葉足らずで、すみません。
全くその通りです。

手付け放棄した部屋を案内され迷っていました。

最近、100平米以上10年以内の物件、減ってきましたね…。供給減ってきた？ いよいよプレミアム局面入りかい？ 消費税アッブの足音、聞こえてきた？

どのへんがプレミアなんねん。
単なる売り止めだろ～。買い替えがうまくいかないから動けない。

時期も悪いのかもしれません。こどもがいれば4月に合わせるもんね。
また9月に向けて増えはじめるかもね。

マリナテラス、プラウド…完売間近と言われながら、手間取っていますね。実態は、どうなのでしょうか？

某仲介のWeb siteで「ホームページ上で詳しくご紹介できない物件がございます」
と見●川の物件を出してる。

私見だが、「任意物件」か「競売」とみた。

見●川も検討している者は、早いもの勝ちだ。

他地区では、このご時世なので「任意」も「競売」も普通に
出ているが新浦安では、マズ見ないな。

>>391

競売物件出てますよ(4/26)。
夢海の街1号館 24Fと東野のレクセルマンション舞浜の2Fです。

たまに潮音の街とかもでてますね。

>>392
あ～知りませんでした。

競売になる物件の住民は、管理費など滞納する場合が多く、
MSイメージも悪くなり、他の住民には迷惑ですが、
それでも、新浦安の場合、売れやすいのが強みですね。

マンション価値は、住民が作るモノ･･･実感しますね。同時に、住民の力で、良くも悪くも作用できるのですね。

東野は舞浜と新浦安の境目ですね。
分水嶺みたいなところかな。

マンション名が「××××××新浦安」だったり、「××××××××舞浜」だったりしますから。
でも、どちらの駅からも遠かったりします。

注目していた、プラウド4850万円（yahoo不動産）が売れたようです。4700万円に続く販売…坪単価150～160万円が、高洲マンション低層階の相場なのかな？

394 そんな理想は適いません。色んな人がいますから。

夢海の街はぶっとい梁が出てたりするが、比較的便利。ヨーカドーは直ぐ側だし、駅もギリギリ歩ける。(健康的)良いところも有るよ。