中野駅徒歩4分！デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区中央4丁目136（地番）
交通：中央線 「中野」駅 徒歩4分,総武線 「中野」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.73平米～65.85平米
売主：サジェスト
施工会社：住協建設
管理会社：レーベンコミュニティ
【スレッドタイトル変更及び本文追記しました。2011.01.08副管理人】
[スレ作成日時]2010-06-05 10:23:33
マンションの手摺形状を横桟タイプにしない事は設計者の常識なので設計基準書に入れるまでも無い事だと私は判断してしまったのです。
最近の若いマンションの設計者はデザインを優先し,更に先輩連中も何も教えないので,この様な初歩的なミスを犯してしまうのだとつくづく思いました。
上の碓井さんのコラム気になります。実際にコラムに書かれているように、子供が落っこちたら、設計事務所や売主が訴えられることがあるのでしょうか？
デメリットは気になりますが、メリットも理解しているはすです。
所詮、２２戸しかない物件です。買う気のある人はそこそこいるはずですので、
躊躇していたらタイミングを逸しますね。
物件は減点法ではなく加点法で選ぶ、とあります。
デメリットを気にしずぎている方は、買わない理由を自分自身で探しているように思いますよ。
中野タワーの価格が発表されて、あぁここにしておけば良かったと思う人がいるはずです。
部屋は狭いですが、住居としては価格も手頃なので、ここでよし！という感じで申込みます。
あとは営業さんに無抽選にしてくれるよう配慮をお願いしたいところです．．．
中野タワーとはぜんぜん仕様が違うでしょうが、よっぽどお金持ちでない限り、中野タワーを買える人がここを買ってしまって後悔することはないでしょう。 私には中野タワーの物件は買えません。（手がとどきませんから～）
そこそこの価格で、なにより中野駅近が最大メリットですからね。
>158
好立地に建つマンションは、いかに窓面積を大きくとり、柱や梁を目立たなくするか、
が重要なわけだが、柱、梁だらけで、窓の高さもない この物件は、前世紀の手法をとっている
ので安くできる。
モデルルームがあれば、 目の肥えたモデルルームマニアなどが見ると
「うわっ、ここだけには住みたくねえ」となる。 モデルルームがないの救い。
>159
だめだめ派は買わない理由を見つけてるんだね。それはどこの掲示板にもありがちだから、仕方ない。
買いたくてしょうがない派、もしくはもう申し込み済みの人、もしくはデベ（笑）は悪い意見は
あら探しにしちゃう。自分はもとから買うつもりがなく、趣味で見たので冷静な意見になるのかな笑
価格は魅力、立地も魅力、仕様も悪くない（設備ではなく、内装、建具、構造と言う意味で）
デベ、設計、建設はネットで評判悪い（まあ、ネットだと仕方ないことだが）、騒音は建ってから
じゃないと確認難しいから今どうのこうのは言えないでしょ。
もっとも、ごく標準的な設備をもしつけたら、床暖12畳(実面積） 80万以上？、食洗器15万 トイレ15万、
エアコン３台から4台 ３５万から40万。その他もろもろで他の物件より設備は200万くらい劣る。
割安と感じた価格が、錯覚に過ぎなかったと気づく人もいると思うよ。
戸数が少ない事によるスケールデメリット
立地特性による騒音
設備仕様の低さ
売主の信頼性などなど
総合評価すると、
坪２３０～２４０が妥当ですね。
ゆえに２F～４Fあたり以外は割高→買ってはいけないと思います。
営業マンのいう倍率なんて当然ふかしているでしょうから、
たとえ高倍率になってしまうがゆえに
抽選にならない（ないしは低倍率の）部屋を勧められても
めげずに抽選に参加するべきだと思います。
抽選にもれたら縁がないだけ。
神様がその物件はやめておきなさい、といってるのです。
ちなみに駐車場の想定建物図面は
一応建築基準法にのっとっているものの、
売主の都合がいいようにいれているだろうから
あてになりませんね。
私の希望住戸も倍率が付くと言われました。希望住戸は変更せずに抽選に望みたいと思います。
でも、もう半数は売約住みとなっているのは本当でしょうか？ 営業さんが嘘をついているようには思えませんので
南の駐車場の横にある古い家、
これらは今後数年で行われる中野通り拡幅で一部が無くなるようです。
西の旧光座の土地もそうですが、
入居後数年は周辺で大小の工事が続きそうな感じがします。
この辺りの風景は大きく変わるでしょうから、ちょっと楽しみでもあります。
スケールメリットはある程度は仕方ないでしょうね。
http://e-sumigokochi.com/article/13513792.html
こんな事例もありますが、みなが協力して、きちんと管理していけば
乗り切れるでしょう。
まだ基礎工事が始まっていないようですが、
おそらく購入者の手付金を集めて施工会社に渡してから工事がスタートという感じ？
最短で9月から基礎が始まったとして、8月竣工だと、12階建てとしては工期は短めです。
スケジュールはどうなっているのでしょうか？
ペンシルマンションが得意なゼネコンなのかもしれませんが。
タンクレストイレがプラス１５万ポイント（１５万円）でタンク有りトイレから変更可能ですが、
１５万円かけて変更するメリットってあるのでしょうか？
スタイリッシュでカッコいいとは思いますが、価格アップ見合いが期待できるものでしょうか？
価格はほぼ予想どおり、各階ごとに均一の価格差ではないものの、大きな違いは無し。
希望が多くとも、価格の底上げをしないと営業さんが言ってた。
ウワサや次の物件販売に影響するからね。
タンクレスはかっこと、そうじしやすさくらいですよ。手洗い器が前に付くので広さはさほど変わりません。あとは、変える、変えないはタンクレスに変えない場合の標準のトイレの質にもよるのかと思います。
食器棚（２０万ポイント＝２０万円）を選択するのはおかしいですか？
・良い点＝キッチンと調和していて、見栄えが良い
・悪い点＝価格に見合わない（高すぎる）
他物件の説明会では、オプションで追加する人はあまりいない、と営業さんが言っていましたので・・・
キッチンは基本2350mmみたいですが、食器棚スペースのある窓際は梁で2m弱になるようです。
2m弱の梁は各部屋に存在しているので、図面を注意して見たほうがいいですよ。
クローゼットや洗濯機の上にも梁が配置されているし、
最終的な仕上がりは出来てからのお楽しみ…でしょうか。
モデルルームがあればイメージしやすかったはずですが、
そうすると各戸100万円ほどUPするだろうし、
一方で梁が嫌で購入しない人もいるだろうし、難しいところです。
＞179さん
予想通りではないような気が・・。結構底上げされているように感じるのは私だけでしょうか。
食器棚は炊飯器置きやレンジ台などが付いているかや、使いがってによるのではと思います。
似たような面材の食器棚は沢山市販であるので、実際に冷蔵庫を置いてから、残った面積に
だいたい合うように楽天などで見つけてみたらどうでしょうか。1万ちょいで同じようなもの
は沢山あります。吊り収納はつきませんが。
図面は70分の1のスケールですので、基本定規で測って70倍したものです。もちろん誤差は
かなり出てしまうでしょうが、現時点では仕方ありません。
柱は90センチくらい部屋に出てるので、本物を見てびっくりされないようにして下さい。
確かにあの柱は、図面で見てイメージしていたとしても、実際見たら”おぉ”と思うでしょうね。
部屋は長方形が理想ですが、家具等を置いてしまえば凸凹になってしまうし、先に凸凹があっても凸凹に合わせて家具等を置くように工夫するつもりです。
でも図面だけでは、立体感がイメージしずらい物件ですこと・・・・
西の空き地に出来てほしいもの
・おしゃれショッピングビル
・真っ当な会社のオフィスビル
・においのしない飲食店
・高級分譲マンション
出来てほしくないもの
・パチンコ
・居酒屋ビル
・カラオケ
・ワンルームマンション
特にパチンコだったら泣きます
数年以内に何かしら出来るとは思うのですが…
もともとポルノ映画館が入っていた訳だし、後者の何が入っても不思議では無い
西の空き地は、南のコインパーキングと同じ地主さんです。
当面は、西の空き地はコインパーキングにするらしいです。
（今は広いですが、再開発時点ではこの物件と同じ位の面積でしょうか）
しかし、代が代わったら分かりませんね。
パチンコ店はファミリーロードに２件あるので、できないんじゃないかな
再開発の規則に明記されていると良いですね
>194 ビギナーさん
管理費にいくらお支払になるおつもりでしょうか。このマンションに限らず、以前小規模マンションでの
組合経験があるので書かせて頂きました。
ビギナーさんはすでにこのマンションに入居予定となっている（優先分譲）方でしょうか。それであれば、
よく勉強されてから、入居されてから、管理組合等で発言なさればよいのではないでしょうか。
24時間管理は有人管理ということですか？有人管理(24時間住み込み）はまず無理です。
住み込みなら管理人室を生活できるように改造しなければいけないですし、2交代、一人につき月に25万円
は給料だけでかかりますから。22戸で割るとそれだけで2万円以上。さらに警備会社の無人管理に支払うお金や
もろもろ（共用部分、エレベーターなどの電気代やメンテ、消防設備などなどその他いろいろ出てきます）、
を考えると月4万円以上ははかかります。
仮に住み込みでなく、平日日勤週5日で9時から5時で、管理人さんへ25万、土日夜間24時間警備員体制で警備会社へ
30から40万、警備会社の機械管理（防犯カメラ等のモニター管理費）に月何万円かで、結局これも小規模マンション
では無理な話です。最低でも100戸あれば別ですが。
通勤（週4日日勤）や巡回でも管理人さんへ払うお金は月10万から20万くらいですから。
もともと警備会社の24時間機械管理があるので、小規模のマンションなら巡回管理を
採用しているところが多いのでは（もしくは通勤）。
修繕積み立て金もマンション販売時は非常に安く抑えられていますが（販売しやすくするためです）、実際は
月1万円以上はかかります。大規模修繕計画を管理組合で考察すると、すぐに積立金が全然足りないということに
みな気付き、入居してすぐに上がることになります。
お気を悪くしたらすみません。ですが、小さいマンションでは、管理というのは非常に大切なものですので、
実際に入居されてから、相談されたほうがよいと思います。
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/24_350e.html
http://e-smallmansion.com/category/1346995.html
あの立地環境は、普通には「ない」よね。ほぼ三角地帯で、前後を交通量のある道に狭い間隔で挟まれてる。
ただ、気になるのは中野の駅前開発。これは南北かなり大規模なものになる予定で、
今後あの辺りも様変わりするような気がする。資産価値としては先見性あるのかな
大久保通りも中野通りも、再開発で交通量が増えるのでは。
右折レーンが出来て排ガス量も増えそう。
南の細い道がタクシーの通り抜けになるケースは減りそうだけど。
このマンションの立地は確かに特殊だが、駅近物件なら大同小異かも？
いよいよあの土地も工事用パネルで取り囲まれ、建設開始って感じになりましたね。
線引きされ鉄板が敷き詰められていますね。
あとは工期がずれないようにして欲しいものです。
徒歩で実測しましたが、中野駅まで私の足で３分ジャストでした。（信号待ちなし、私は他人より少し早足ですが）
ファミリーロードの方が、さらに短時間でした。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
