桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

ここの立地がすばらしいって、どんな理解でしょうか
高田馬場徒歩圏と言うけど、早稲田通りへはどの道を通っても上り坂
しかも馬場は学生街だからファミリーやシニア向けの店はほとんどない
川と低層住宅に囲まれた袋小路のような土地、そんな高く評価できますか？

春は、川を覆う満開の桜が綺麗ですよ。神田側に散りゆく花吹雪は、最高です。
都電の風情も相まって、たまらなく良いです。

感じ方は、人それぞれなんです。

５メートルでも坂道を登った立地なら違ったんでしょうけどね♪

上らなくても坪単価は高いんですけど。同じ低地に建築中のブリリア早稲田は7000万円代でも売れているようですしね。
要は借地権だからダメなんです。所有権なら即完売の立地なんです。猿と何とかは高いところが好きと言いますが、そういう人は山小屋にでも住んだらいかがですか。

50年で更地にするから長期修繕計画の積立金が安い、とかあるんでしょうか。
初期コストが高めでも、税制面や月払い費用が安いなら買いでしょうけど。

50年で更地をどう考えるかですかね。所有の満足感を感じられないものに、大金を払うのか、それとも賃料の前払いと考えればよいのか。
個人的には借地権はないかなと思います。

５０年というか、もう４８年だけどねｗ

永住を考えて購入とかよく聞きますが、人間何があるかわかりません。永住の気持ちで購入をしても仕事の都合などでどうしても引っ越させばならない場合もあるはず。その様なとき、この物件は売却が非常に困難でしょう。
富裕層が賃貸のつもりで住むのか一番理想的なのかもしれませんね。

マンションは来世には持っていけないんだから、老人ホームに入るまでもてば
いいとも言えるよ。
子供に相続ったって、50年もしたらどんなマンションも価値なんてなくなるんだし。

富裕層が川沿いにすむわけないでしょｗｗ

売却はどのような理由で困難なのでしょうか？
駅からの距離も遠くなく、都心にも近い、さらに周辺は静かなので
とてもいいばしょではありませんか？

それは、このスレを１番から６０４番までじっくり読めば分かると思うよｗ

例えば、20年住んだとして、売りに出すとしますよね。
その時、30年たったら更地になる物件を買う方がいるでしょうか。定期借地権とは借主の権利を制限するために設けられたものです。
老人ホームに入るまでの間住めれば良いとはいいますが、思いいれのある家にとどまりたい方もいるでしょう。
価値云々ではなく、思いいれだと思います。
年配者の方々には良いと私も思いました。

ここって低地なので昔確か狩野川台風の時に神田川があふれて水浸しになったと近くの老人から聞いたことがある。

私が幼少の時まで、30年くらい前までは氾濫することはありました。ただ護岸工事をしてからは氾濫してませんよ。

私も氾濫について調べてみたのですが、
この辺りは少なくとも最近は起きていないみたいですね。
基本的には大丈夫なのではないでしょうか。
そもそも近年のゲリラ雷雨や大型台風でも大丈夫なのですから…。
先人の治水に対する多大な努力に感謝したいですね。

氾濫しなきゃ良いってもんでもないでしょ。川沿いの低地は、川の臭いや湿気がこもったりしてカビが生えやすかったりするんだし、可能性はゼロじゃないから大雨のたびに緊張しちゃうよね。大雨の夜なんか寝れるのかな？

眠れますよw 氾濫もしないのに気にする人はいません。それこそ杞憂です。低地だからってカビが生えやすいなら近隣のマンション、戸建はカビだらけですよ。検討されている方に申し上げますが、場所は悪くないです。
ただ借地権なので私はパスです。

検討中の方もいるようなので住民からひとこと。40歳台の家族三人です。80平米の南西向きに住んでいます。住んでみて一年近く経ちますが良い点から。スーパー、クリーニングがちかい。酒屋は無料配達が二軒。新宿や池袋のデパートなら自家用車よりもバスが便利。明治通まで出るとバス停がある。桜の季節はもちろん素晴らしい眺めですが、夏のこの時期も桜の木が揺らぐ光景はとても安らぎます。水害の心配はなくはないのでしょうが隣の白十字に勤めている人が氾濫の経験はないと言ってました。自転車一台あれば、目白駅、椿山荘、早稲田大学、高田馬場駅はあっという間。スーパーもヨーカ堂、西友、ワイズマート、大丸ピーコックなど簡単に選べます。通勤は男の私の場合にはJR高田馬場駅まで12分、西早稲田なら7分くらい、東西線高田馬場だと10分でした。歩いている人が多く苦になりませんね。川沿いの道路は車はほとんど通らず朝夕は散歩やジョギング姿の人たちコースになっています。じぶんたちが新築を選んだように子供も結婚してある程度の年齢になれば新築の家かマンションを購入して住みたいと思うでしょう。つまりじぶんたちが住めれば十分、計算上は97歳まで住めますが老後に広すぎるようならここを貸して狭いマンションを買うつもりです。

613さんのコメント、大変参考になりました。
ありがとうございます。
バスが便利とは気が付きませんでした。
確かに明治通りを歩いていると頻繁にバスを見かけますものね。
駅まで10分以上歩くのは結構大変なのでは…と思っていましたが
意外にも歩いている方が多いのですか。
こちらに住むとそれが当たり前になってくるのかもしれませんね。

新宿区が出している洪水ハザードマップを見ると、ここは1～2m浸水することになっているね。
ここが浸水しやすいのは神田川の低地なのに加えて、さらに妙正寺川の合流地点だから。
明治通りと新目白通り交差点の高戸橋から上流を見ると妙正寺川がここで合流しているのがわかる。
昔から川が合流しているところでは特に氾濫しやすい。だって2つの川の水流がまとまって流れてくるのだから。

私は中階以上です。隣の区から引っ越してきました。入居済の方がコメントされていましたが2軒の意見として参考になれば。4人家族です。私もここがなくなる頃は100歳近いし築何十年も経ったマンションを子供に引き継いでも・・・と思いました。今の家族の生活を考えて選びました。住んでみての感想です。
１．会社に近い（30分）
２．クリーニング店、スーパー、ジムが徒歩2分くらい。大型散策公園が多い。新江戸川公園、甘泉園、外山公園など。
３．子供の私立小学校、中学校が近い。有名進学校が多い。ちなみに区立小は徒歩3分です。子供が小さいので通学環境はgood
４．椿山荘は散歩コース。桜は絶景でした。エレベーター2基あってとにかく早い。また、サブエントランスが便利。
６．池袋、新宿まですぐ
７．私は東西線の馬場つかってますが徒歩10分。帰り道に小料理屋、ラーメン屋に寄り道してしまう事がよくある。
８．洪水については中階以上なので全く気にならない
９．今のところマンション住民の方で変な人はいない、みなさん礼儀正しい感じです。
ようは考え方だと思いますね。不満はないですね。多分今なら相当値引きするでしょうから40代以上の方にはいいかと思いますが。

お住まいの方のお話どおり、本当に便利で生活が充実しそうな環境だと思っています。

リアルなご感想を読んでしまうともうここに決めてしまっても良いのでは？
という気持ちになってしまいますね（笑）

私が一番惹かれたポイントはバスで新宿や池袋に行けてしまうこと。自家用車では行った先で駐車場を都度確保しなければなりません。毎度こんなタイムロスをすることはせっかく桜プレイスという良立地に住んでいながら勿体ないことです。ですからバスが有効に生きる環境が大きなメリットとして目立ちました。

最近の池袋の物件がやたら高いから、
ここが（定借とはいえ）割安に思えてきたわ。

うちの予算で山手線内で買えるマトモな物件はここくらいしかない。

>616
住環境としてはかなりのものですよね。
神田川は、この時期は匂いが厳しいのが難点ですが、
春の桜は絶景ですし普段も木陰を散歩していると心が落ち着きます。
問題は定借と駅距離（坂）ですね。

結局は価格に更なるメリット感を出せるか次第でしょうが。
80㎡くらいの部屋が4000万円台前半くらいなら検討してもよいと考えていますが。

値引きされても買う資産価値はないのでは？
もっとも、資産価値は最初からないとおもっている方が買うには値引きしてくれるなら一応検討してみれば。

買うというより家賃前払いで借りると考えると良いかも知れませんね。

その通り。本物件は賃貸と比較して考えるべきであって、
資産価値を期待して購入する人は、既に入居済の方を含めてもあまりいないのでは。

値引後の80㎡3LDKが5000万円として、保守的に定借期間より短く30年間だけ住む前提にしても、
5000万円÷（30年×12ヶ月）≒13.9万円/月。管理費・修繕積立等が3～4万円/月くらい要するとしても、
近隣の3LDKは20万円/月は下らないと思われることから比較してもかなり得という考えもできます。
それにこの構造・管理スペックの賃貸物件は無いと思われますし。

賃貸を選ぶのは自由がきくからです。
割安とはいえ資産価値のない物件にこれだけの金額を払うなどあり得ない。

>616さん
>８．洪水については中階以上なので全く気にならない
確かにそうですが、エントランスなど共用部が浸水する恐れもありますよね。
水害には火災保険が適用されるとは思いますが、水や電気のライフラインは
絶たれてしまうのではないでしょうか。

なるほど、そうですね。賃貸を前払いで借りる…ですか。そう考えるとしっくりきます。
環境は文句なしに宜しいので、賃貸に出すにしても良いマンションかもしれませんね。
運用目的とするなら、今の価格よりも割り引いていただく事が前提ですけど。

充分割り引いている。これ以上は無理だろう。
しかし、所有の満足感を得られないマンションにお金をかける気にはならないな。

５０年後に延命の大規模修繕してまで同一マンションを所有し続けることがベストとは思わん。

違う。50年後に更地になるマンションを買う必要があるのかという話。
所有している安心感、満足感は理屈ではない。しかも賃借権の譲渡は簡単ではない。どういう理由で買うのか理解しがたいが、投資目的以外ならば購入すべきではない。
近隣の中古がで始めている。このエリアで考えている方は築浅中古も検討すべきだろう。

50年後は田舎暮らしやハワイ暮らしを考えてるなら、買いだろが

移住前提の他に、夫婦２人住まいとか、単身とか、子供に相続を期待させたくないとか、
修繕積立金が途中からどーんとハネ上がるMSよりも貯蓄に回せるとか、理由は色々あるだろう。

これだけの金額を溝に捨てても、ハワイに移住するくらい資産がある富裕層が住むマンションってことですかw
現場違うようですがね。無見識はなはだしい。

は？ハワイ移住なんて安いもんだが

西郷隆盛が言いました、「我子孫に美田を残さず」、素晴らしい言葉です。子供は自分の力で資産を形成しろ、というわけです。そういう教育方針であれば、故意にこのマンションを購入するということも考えられるかもしれません。私は西郷どんの言葉に大いに共感しますが、そこまで徹底できないので底地所有権のマンションを買いました。

５０年後に金食い虫のボロボロ物件を所有して、ハワイも行けず、どうするのかな？

５０年間に支払う巨額の修繕積立日と、５０年後に「足りないので」と追加費用を
請求される。合計金額を考えたら、５０年後に特養ホームに移って安心生活。

＞634
資産形成って言うけど、現金一括払いなの？

>636

繰り上げ返済して、築９年で返済終了です。

６３４さんに一票。

買えば子供に良い教育になるし、買わなくて底地所有権に走っても資産形成できる。結局どちらでも良いということだよね♪

築50年のマンションって、資産になるのかしら？
よっぽどの立地じゃないと立て直しか大規模なリフォームでもしないと

築５０年のタワマンは価値が無いと思うけど、普通の８階建てとかのマンションであれば底地所有権も１０坪近くあったりして価値があるんじゃないですか？

色々言われてますが、４００万円もの値引きをしても売れてないことが何よりの証でしょう。

完売まで至ってないのは、所有したい派が主流というのは、その通りだと思います。
人生設計によっては少数派が納得して選ぶわけで、ケチつけることは無いと思いますよ。

家具付き住戸販売、その他の住戸は４００万円購入支援券。普通に購入した方にも支援券は配られているのでしょうか。